（2015）榕民终字第2409号

裁判日期: 2015-07-08

公开日期: 2016-03-31

案件名称

欧淑英与福州唐乾明月房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

欧淑英,福州唐乾明月房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

福建省福州市中级人民法院民事判决书（2015）榕民终字第2409号上诉人（原审原告）欧淑英，女，1951年5月19日出生，汉族，福州市人，住福州市仓山区。委托代理人欧友进，男，1944年10月12日出生，汉族，住仓山区，系上诉人配偶。被上诉人（原审被告）福州唐乾明月房地产开发有限公司。住所地福建省永泰县樟城镇吉祥温泉小区**幢*单元*#。法定代表人连嘉，总经理。委托代理人向传金，福建创元律师事务所律师。上诉人欧淑英因与被上诉人福州唐乾明月房地产开发有限公司（以下简称唐乾明月公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2015）樟民初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年11月21日，原告欧淑英与被告福州唐乾明月房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》及六份合同附件，合同及附件六约定原告向被告购买座落于永泰县塘前乡大樟村唐乾明月·驿都8层838号房，建筑面积35.07平方米。其中，套内建筑面积26.85平方米，公共部位共有分摊建筑面积8.22平方米，每平方米6156元，总价为人民币215891元。签约当日原告支付人民币10000元作为履行合同的定金，定金充抵购房款；买受人应于签订本合同后七日内付清剩余购房款计人民币205891元。合同第八条约定“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、上述第2点中约定的电信、有线电视、邮政信报箱按设计施工到位，实际使用日期以当地相关单位批准使用日期为准，本项目无管道燃气接入；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1或2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）总房款的千分之一元违约金。…”；合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金”；合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人按延期时间向出卖人支付每天五十元整的保管金，自出卖人发出的“交房通知书”上载明的交付日期截止日起，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同出卖人已按本合同约定的条件交付房屋，该房屋的义务、风险随之转移给买受人，给房屋的相关费用，包括各项税费，以及自交付之日起的物业管理费和任何其他杂费应由买受人承担，因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用，由买受人承担。”合同第十三条约定“出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备、节能设施差价。2、出卖人负责经双方确认的合理期限内，按双方确认的合理整改要求完成整改使之符合合同约定的装饰、设备标准，但相关整改不影响本合同的履行和房屋的正常交接。”双方另在附件三就建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准等事项同时做了书面约定；在附件四还就前期物业服务合同进行约定，其中第十条约定“业主应于甲方通知其接楼之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳（首次可预收6个月），业主或物业使用人应在每月的5号之前（如遇节假日顺延）履行交纳义务”；在附件六第七条约定：出卖人对本项目进行宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、模型、广告）仅供参考，不作为该商品房的交付标准及本《商品房买卖合同》的组成部分。本项目的实际情况需报政府相关部门审批的以政府相关部门的审批为准，不需政府相关部门审批的以《商品房买卖合同》的约定和实际施工为准”。合同签订后，原告依约全部交付了购房款。2013年1月29日被告组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，并已通过房屋建筑工程竣工验收，竣工验收结论：本工程施工符合图纸设计和施工规范要求，没有违反强制性要求，各分部施工质量全部合格，建筑工程结构安全，完成合同约定全部内容，满足使用功能要求，工程质量资料齐全，符合标准规定，满足验收条件，同意交付使用。2013年6月21日永泰县公安消防大队对唐乾明月二期（驿都）建设工程进行消防验收，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格。2013年4月15日、19日，被告分别与福州倪世装修工程有限公司、福建省泉州市惠鸿装饰有限公司签订《唐乾明月·驿都室内精装工程施工承包合同》，将1－10层、11－17层商品房进行装修。2013年12月5日，永泰县住房和城乡建设局以樟规竣备字（2013）第06号《永泰县建设项目规划竣工报备审核意见书》对唐乾明月二期（驿都）项目一幢十九层，总建筑面积40408.55平方米，同意通过报备审核。2014年1月23日，永泰县住房和城乡建设局在《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上签署意见：本工程的竣工验收备案文件于2014年1月23日收讫。对竣工验收备案文件中《工程质量监督报告》、《质量合格文件》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等13项内容验证情况均为符合要求。被告于2013年12月30日前向原告发出《交房通知书》，原告以未达交房条件为由向被告发函，要求被告按交房条件及“样板房”进行整改。双方为此至今未能完成交接。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自的权利、义务。双方在合同中已就交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接等进行了约定，房屋交付时间为2013年12月30日前，交付条件是该商品房经验收合格。原告所购买的房屋于2013年1月29日经建设、勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格以及2013年6月21日消防验收合格，故该房屋具备了约定的交付条件。该商品房达到交付使用条件后，被告在约定的交付期限内向原告发出交房通知书，履行了书面通知买受人办理交付手续的义务。在交接过程中，原告则以该房屋在精装修方面存在诸多质量问题为由拒绝接受该房，致使双方未能完成交接。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。“严重影响正常居住使用”是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。由此可见，购房者只有在所购房屋质量存在严重瑕疵，足以影响合同目的时，才可拒收。本案原、被告在签订《商品房买卖合同》时已就室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标进行了违约责任约定，对达不到约定标准的，出卖人负责在合理的期限内，按合同约定的标准完成整改，但相关整改不影响本合同的履行和房屋的正常交接。原告在未经具备资质的相关部门确认的情况下主张房屋在装修方面存在诸多质量问题缺乏证明力，没有证据证明该房屋存在的质量问题是否达到了严重影响房屋正常居住使用的程度，且原告在诉讼中亦未申请鉴定，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应承担举证不能的法律后果，故可认定讼争房屋在2013年12月30日已符合合同约定的交付使用条件，原告不同意收楼缺乏事实和法律依据。另原告提供被告所作的宣传、广告材料证明被告所交付的房屋未达宣传、广告载明的条件，原审法院根据原、被告在附件六第七条的约定，对原告的该项主张不予采信。因此，原告诉请被告支付逾期交房违约金人民币20293.76元及按2000元／㎡标准装修到位，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。至于原告主张交付使用的房屋在精装修方面存在质量瑕疵问题，被告应当根据双方的合同约定及《建设工程质量保证书》、《住宅质量保证书》等内容及相关法律、法规规定，遵循诚实信用原则，在合理期限内完成整改，使之符合合同约定的装饰、设备标准。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决：驳回原告欧淑英的诉讼请求。本案案件受理费307元，由原告负担。一审宣判后，原审原告欧淑英不服，向本院提起上诉。上诉人欧淑英上诉称：1、在未达到温泉入户、邮政信报箱、燃气管道工程完成的交付条件下，被上诉人存在违约，必须承担违约金。2、被上诉人未能按照合同约定交付房屋，应当承担违约责任。上诉人据此请求：一、撤销（2015）××民初字第××号民事判决书；二、被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金人民币20923.76元，或发回重审；三、被上诉人应承担两审诉讼费614元。被上诉人唐乾明月公司未提交书面答辩意见，当庭答辩称：一、关于燃气管道工程的问题。《商品房买卖合同》第八条已明确“本项目无管道燃气接入”，因此，管道燃气不是涉案房屋交房的必要条件。且本案涉案房屋已经验收符合设计图纸，该项目取得《工程竣工验收报告》、《工程竣工验收备案表》，该项目符合双方合同约定的交付条件。二、关于邮政信报箱的问题。《商品房买卖合同》第八条已经明确“邮政信报箱按设计施工到位”，该项目2013年1月29日取得《工程竣工验收报告》、《工程竣工验收备案表》，该项目符合双方合同约定的交付条件。三、关于温泉入户的问题。若开发商在温泉入户问题处理不符合合同约定条件，开发商将依据双方确定的合理整改要求进行整改，但相关整改不影响合同的正常履行与房屋的正常交接。事实上，该项目温泉已经入户。综上，上诉人的上诉理由均不成立，请求二审法院驳回上诉。经审理查明，各方当事人在一审诉讼过程中提供的证据已随一审案件移送本院。根据现有的证据，一审法院已查明的事实基本清楚。本院认为，尽管讼争《商品房买卖合同》第八条第1款约定“…管道燃气…等设施达到设计要求条件”，但第4款约定“……本项目无管道燃气接入”，其中第4款的相关约定内容采取了加黑加粗的方式书写，足以引起合同当事人的关注。现上诉人以燃气管道未完成为由，要求被上诉人承担逾期交房违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。讼争房屋已经建设、勘察、设计、施工、监理、消防等单位验收合格，符合交房条件。原审判决对此认定正确。上诉人欧淑英的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费307元，由上诉人欧淑英负担。本判决为终审判决。审　判　长　　徐敏洲代理审判员　　刘启鸣代理审判员　　符海燕二〇一五年七月八日书　记　员　　吴　超关注公众号“”