（2015）徐民四（民）初字第1598号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-08-24
案件名称
上海凤梧物业管理有限公司与卢龙岳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海凤梧物业管理有限公司,卢龙岳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四（民）初字第1598号原告上海凤梧物业管理有限公司。法定代表人史雅敏。委托代理人任忠华。被告卢龙岳。原告上海凤梧物业管理有限公司与被告卢龙岳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告上海凤梧物业管理有限公司委托代理人任忠华，被告卢龙岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海凤梧物业管理有限公司诉称，被告系上海市天钥桥南路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人。2011年4月1日和2014年4月1日，原告与该系争房屋所在地上海市徐汇区天钥桥南路XXX弄、XXX弄滨江小区业主大会签订了物业管理服务合同；物业管理服务合同第十条规定“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起加收违约金”。被告自2012年1月起即不支付相应的物业管理费用，共拖欠2012年1月至2014年3月共27个月、每月92元的物业管理费共计2，484元，2014年4月至2014年12月共9个月、每月98.70元的物业管理费共计888.30元，合计欠费3，372.30元。原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判令被告支付原告2012年1月至2014年12月的物业管理费3，372.30元及加收应交费用日万分之二点一的滞纳金549.90元。被告卢龙岳辩称，对物业欠费的期间无异议，但对调价后的标准有异议，调价不合理且程序违法。原告对小区多项管理不符合物业管理条例规定及物业服务合同约定，如原告将绿化带随意改成机动车停车位，保安保洁工作不到位，对小区内私自开饭店的违章行为不进行管理等，故在原告未履行合格管理义务或作出整改的情况下，被告不同意支付物业费。经审理查明，被告卢龙岳于2006年9月成为上海市天钥桥南路XXX弄XXX号XXX室（建筑面积83.62平方米，房屋类型公寓，总层数10）房屋公示的房地产权利人。2011年4月16日，上海市徐汇区滨江小区业主大会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方将上海市徐汇区滨江小区（坐落位置：上海市徐汇区天钥桥南路XXX-XXX弄）委托乙方实行物业管理，管理期限自2011年4月1日起至2014年3月31日止。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费用，其中高层住宅为1.10元／月.平方米。物业服务费按季交纳，业主应在每季第二个月履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日起按应缴费用的日千分之三加收违约金。2014年6月26日，上海市徐汇区滨江小区业主大会（甲方）与原告（乙方）续订《物业服务合同》，约定甲方将上海市徐汇区滨江小区（坐落位置：上海市徐汇区天钥桥南路XXX号、1199-1249弄）委托乙方实行物业管理，管理期限自2014年4月1日起至2017年3月31日止。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费用，其中高层住宅为1.18元／月.平方米。物业服务费按季交纳，业主应在每季第二个月履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日起按应缴费用的日千分之三加收违约金。因被告未支付2012年1月至2014年12月的物业管理费，原告催讨未果，故诉至法院，请求判如诉请。以上事实，除双方当事人一致陈述外，另有房地产登记簿、物业服务合同等证据证实，并经当庭质证，本院依法予以认定。本院认为，原告与上海市徐汇区滨江小区业主大会签订的物业服务合同，对小区内的全体业主均具有约束力。在物业服务合同签订后，有关物业管理服务应由该合同进行调整。原告在履行了物业管理服务后，有权向业主收取物业管理费；被告作为小区业主，理应按物业服务合同的约定向原告缴纳物业管理费。关于被告提出的因原告管理不到位，导致小区私开饭店，绿化带随意破坏，垃圾成堆等情况严重的辩称，本院认为，物业服务是一种较长时间内、较广的空间区域内动态交互的行为，被告虽然提供若干照片欲证明原告的管理存在诸多问题，但由于该些照片的拍摄时点、地点等无法全面、系统地反映原告提供的物业服务存在问题的深度、广度和时间跨度，尚不足以减免被告按约应支付物业服务费的义务，故对被告据此拒付物业费的抗辩，本院不予支持。鉴于原告对物业费计算有误差，本院予以调整。考虑到被告不支付物业管理费事出有因，故原告要求被告支付逾期违约金之诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告卢龙岳于本判决生效之日起十日内给付原告上海凤梧物业管理有限公司2012年1月至2014年12月的物业管理费3，371.49元；二、驳回原告上海凤梧物业管理有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 黄晨辰二〇一五年七月八日书 记 员 符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。