（2015）渝二中法民终字第00947号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-10-19
案件名称
卢登明与欧应安房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢登明,欧应安
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝二中法民终字第00947号上诉人（原审被告）：卢登明，男，1979年8月24日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托代理人：林雄，重庆四正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧应安，男，1964年7月14日出生，汉族，住重庆市万州区。委托代理人：何昌毅，重庆市云阳县法律援助中心律师。原审原告欧应安与原审被告卢登明房屋租赁合同纠纷一案，重庆市云阳县人民法院于2015年5月12日作出（2015）云法民初字第01307号民事判决。卢登明不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理查明：欧应安原从事汽车维修业务，开办有“云阳县腾达汽修厂”。2010年3月25日，欧应安（合同甲方）与卢登明（合同乙方）签订《房屋场地出租合同》。合同约定：甲方将双江镇稻场村8组的腾达汽修厂租给乙方使用；在国家政策允许情况下，租期五年；从甲乙双方协议生效之日起，乙方在五年之内每年一次性付甲方租金6000.00元（先付后使用）；乙方使用五年期满，可续签合同，其租金费每年50000.00元（先付后使用），时间为三年不变，三年内因国家政策乙方应无条件自行撤出，甲方不给乙方任何补偿终止合同；在期满后同等条件下乙方可优先租用等。合同签订后，双方按合同约定各自履行了五年的权利义务。2015年3月，合同约定的五年租期届满前，卢登明要求续租房屋，欧应安不同意续租，要求收回自己经营。同年3月20日，卢登明获得欧应安在重庆农村商业银行的账号40223008042557xxxx，向该帐号存入现金50000.00元。欧应安发现账户多出50000.00元后四处打听才知是卢登明存入，欧应安退还无果。欧应安与卢登明为涉案房屋场地是否存在续租发生纠纷，遂向法院提起本案诉讼称，涉案合同已于2015年3月25日到期，欧应安在期满前要求卢登明搬出并交还租赁场地，然后自己经营。卢登明以非法方法获取欧应安的银行账户，往欧应安账户上打款50000.00元，欧应安得知后向银行提出质疑并向派出所报案，控告卢登明的强迫交易行为，经社区调解无果。请求判令：1、卢登明搬出并交还欧应安经营的双江镇稻场村8组云阳县腾达汽修厂；2、卢登明恢复原状；3、卢登明赔偿占用期间的损失，按1000.00元／天算，从2015年3月26日起算至4月7日共计12000.00元；4、卢登明承担诉讼费用。庭审中，欧应安放弃了要求卢登明赔偿损失的请求。卢登明在一审中辩称，根据涉案合同约定，2015年3月25日后只是租金进行了调整，其他内容均与前五年的约定一致；涉案合同依旧在履行期限内，卢登明有权按照合同内容继续履行，欧应安的请求违反了合同的约定，请求法院判决驳回欧应安的诉讼请求。一审法院认为，本案争议的焦点是卢登明按照《房屋场地出租合同》第四条约定是否享有续租权？《房屋场地出租合同》合法有效，租期是五年，即2010年3月25日至2015年3月24日。涉案合同第四条“乙方使用五年期满，可续签合同”应视为可选择性的约定，且这种可选择性是赋予双方当事人，并不是只赋予乙方而甲方无条件接受的单方选择权，且续租仍应签订书面合同。双方当事人在五年期满后没有签订合同，加之卢登明要求续租时，欧应安已告知自己要经营，不再出租。因此，《房屋场地出租合同》第四条约定的条件不成就，欧应安在合同租赁期满后要求收回出租房屋的请求成立，应予支持。卢登明的辩解理由不能成立。欧应安举证在合同到期前给卢登明送达了通知，并请村委会进行协调，所举示的证人证言均无法证明“通知”送达给了卢登明，故应给卢登明合理的搬出期限。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告卢登明于判决生效后30日内将《房屋场地出租合同》约定的云阳县腾达汽修厂房屋场地交还给原告欧应安；二、驳回原告欧应安的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由卢登明负担。卢登明不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回欧应安的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由欧应安负担。主要事实及理由：1、一审判决认定部分不实。一审判决认定欧应安发现帐户多出50000.00元后四处打听才知是卢登明存入，欧应安退还无果。一审判决作出上述认定的根据仅仅是欧应安的陈述，无其他证据印证。事实上，欧应安并无退还款项的意思表示，否则通过银行退款到打款人的帐号即可；2、卢登明对涉案房屋享有续租权。涉案合同第四条的内容明确、具体，是一个续租合同，而非意向性约定。欧应安不给卢登明补偿即终止合同属于单方面解除合同，而欧应安无权单方面解除合同；3、一审判决理由不能成立。按照一审判决理由，涉案合同第四条的约定没有意义，且续租条件并非需要双方达成书面合同。续租权是双方签订续租合同的前提，续租合同并非续租权的成就条件。一审判决认为没有签订续租合同因而续租权不成就，是本末倒置。欧应安在二审中答辩，一审判决认定事实相同，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。卢登明、欧应安在二审中均未提交新的证据。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。另查明，卢登明在二审中认可涉案合同到期后主动通过银行转帐的方式支付给欧应安50000.00元。欧应安在二审中陈述不愿接受该款作为卢登明的租金。以上事实，有双方当事人的陈述在案证实。本院认为，本案的争议焦点是卢登明目前对涉案房屋及场地是否享有租赁使用的权利。卢登明目前对涉案房屋及场地不享有租赁使用的权利。主要理由如下：1、涉案合同已于2015年3月24日到期。根据涉案合同约定，涉案房屋及场地租期五年，即2010年3月25日至2015年3月24日。该期限届满后，双方的权利义务即告终结。卢登明提出租期为八年以及欧应安无权单方面解除涉案合同的上诉理由与合同约定不符，因而不能成立，本院不予采纳；2、涉案合同到期后，卢登明如需要继续使用涉案房屋及场地，必须与欧应安达成书面或者口头租赁协议，仅仅主动支付50000.00元租金尚不符合订立合同的条件。一审判决根据欧应安的陈述，认定欧应安打算退还卢登明转帐的50000.00元，并无不当。卢登明提出一审判决认定部分事实错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳；3、在涉案合同已到期，且双方未订立新的租赁合同下，卢登明对于涉案房屋及场地的占有、使用没有法律根据、合同约定。一审判决判令卢登明在30日内交还涉案房屋，并无不当。如果卢登明认为自己对于租赁物享有续租权，欧应安违反约定拒绝签订续租合同，可另行主张权利，追究欧应安的违约责任，但无权对抗欧应安在本案中的诉讼请求。卢登明提出一审判决理由错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由卢登明负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏 川审 判 员 刘丽苹代理审判员 杨继伟二〇一五年七月八日书 记 员 胡相龙 百度搜索“”