（2015）嘉民小字第58号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-09-02
案件名称
四川省南充市茂林物业管理有限公司与唐应展物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南充市嘉陵区人民法院
所属地区
南充市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川省南充市茂林物业管理有限公司,唐应展
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条，第一百二十条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百六十二条
全文
四川省南充市嘉陵区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民小字第58号原告四川省南充市茂林物业管理有限公司，住所地四川省南充市顺庆区。法定代表人贾开军，董事长。委托代理人丁体强、李春太，公司职员。被告唐应展。委托代理人帅石海。原告四川省南充市茂林物业管理有限公司（简称茂林公司）诉被告唐应展物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员马明适用小额诉讼程序独任审判并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁体强、李春太，被告唐应展及其委托代理人帅石海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告茂林公司诉称，被告唐应展系某某小区业主。根据原、被告签订的物业管理服务协议之规定，原告为被告居住的小区提供物业服务，但被告自2014年3月31日起便无故拖欠物业服务费、生活垃圾处置费，至2015年3月31日共计人民币1441元及滞纳金1578元。原告多次催缴未果，诉请法院判令：1、被告向原告支付拖欠的物业服务费、生活垃圾处置费1441元及相应滞纳金1578元；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告唐应展辩称，原告与房地产开发公司签订的《前期物业管理服务合同》已到期。被告所属的小区业主大会、镇庆寺社区和火花街道办均支持更换物业公司，但原告拒绝退出本小区物业管理。原告在为小区提供物业服务时，不顾业主利益，将房产开发公司没有完善的小区建设委托完善费用73000元据为己有。同时，原告收取了四年广告费和场地租用费，既没有向业主报账，也没有维修和添置设备，还没有提取一定比例给小区业主委员会作办公经费。目前，原告将电梯维修保养都取消，每年节约15部电梯的维修保养费75000元，致使小区高层电梯经常不能正常运行。原告没有按合同约定编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告和房屋及附属建筑物、设备、设施、绿化等的年度维修养护计划，没有按合同第十九条做过一次。原告对小区清洁卫生、车辆管理不到位，还撤除了监控摄像机和几万元的音响，不启用可视电话、门铃对讲系统，原告没有全面履行合同义务。生活垃圾处置费包含在物业服务费中，原告不应重复收取。业主委员会多次向原告及当地管理部门反映要求原告提升服务质量，但原告置之不理。经业主委员会调查原告的满意度为19％，当地管理部门抽查100户的满意度为3％，原告提供的服务质量与收取的物业服务费质价不相符，被告应按满意度交纳物业服务费345元（19％÷75％×1363元）。合同约定物业服务费每半年交纳一次，每次为到期交纳，但原告没有履行合同，要么提前收取，要么延后收取，原告于2013年3月6日收取被告的物业服务费1441元，同年10月15日又收取物业服务费1441元，原告提前收费时间是被告延后交费的好几倍。且原告计算滞纳金错误，利率远高于国家规定，并且延迟交纳行政事业性收费才产生滞纳金。被告延期交费是因为原告服务差、管理差、违约收费造成的，被告没有责任，被告不应承担滞纳金。原告违规收取了装修管理费和装修建渣费549元，应退还给被告。综上，请求法院判决被告向原告交纳物业服务费345元，退还违规收费549元，驳回要求被告交纳滞纳金和垃圾清运费的请求。经审理查明，2010年8月18日，原告茂林公司与四川兴源环亚房地产开发公司南充分公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定原告茂林公司为某某小区提供前期物业管理服务，期限至2013年8月17日24时止，业主和物业使用人对服务的满意率为75％，物业费高层住宅按建筑面积1元／㎡／月，交费时间：每半年交纳一次，每次到期交纳，逾期交纳从逾期之日起按每天应交费用的万分之三交纳滞纳金。2013年3月6日，原告茂林公司（乙方）与被告唐应展（甲方）签订了一份《“嘉州玫瑰花园”前期物业服务协议》，约定由乙方负责嘉州玫瑰花园小区的物业管理，乙方所购房屋建筑面积113.59平方米，物业管理服务费及相关费用收取标准：高层住宅按建筑面积1元／㎡／月，交费时间：到期交纳。违约责任：乙方未按本协议规定管理物业或管理不善，甲方有权要求乙方限期整改；甲方须按本协议规定缴纳有关费用，乙方有权要求补交并从欠交之日起按0.3％按日交纳违约金。协议签订后，原告按约定为被告进行物业服务。《前期物业管理服务合同》到期后，被告所在小区尚未成立业主委员会，原告继续按原合同履行义务。2015年1月1日，原告与嘉州玫瑰花园小区业主委员会签订了《嘉州玫瑰花园物业服务协议》，协议约定：原告在业主委员会没有和任何物业管理公司签订物业服务合同前继续为嘉州玫瑰花园提供物业服务，物业服务费按前期物业收费标准执行，物业服务标准按住宅小区三级服务标准执行，并对小区车辆管理等进行了约定。在服务过程中，被告及小区业主委员会多次要求原告提升服务质量，并向当地管理部门进行了反映，管理部门也曾进行调处。被告认为原告多次违反约定，不重视业主感受，不重视业主利益，不善于处理小区矛盾，服务满意率远远低于合同约定的75％，从2014年3月31日起至2015年3月31日就未交纳物业服务费，故原告起诉来院提出上述诉讼请求。本院认为，原告茂林公司与被告唐应展签订的《前期物业管理服务协议》及原告茂林公司与嘉州玫瑰花园小区业主委员会签订的《嘉州玫瑰花园物业服务协议》系双方真实意思表示，其内容除滞纳金不能超过人民银行同期同类贷款利率4倍外，其他约定均不违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认，对原、被告双方均具有法律约束力。原告按约对被告所在的小区履行了物业管理服务义务，被告作为业主，理应向原告支付相应的物业服务费。被告辩称原告的物业服务中存在的种种问题，确属原告没有全面履行物业服务义务，而被告没有按约定支付物业服务费也属于没有全面履行合同义务，双方都有违约行为，故对原告要求给付滞纳金的诉讼请求和被告辩称减少物业服务费的要求本院不予支持。原告所拖欠的物业服务费应为113.59㎡×1／㎡·月×12月＝1363.08元，所拖欠的生活垃圾处理费属物管公司代收费用，其主张的78元每年没有超过物价局核定的收费标准。故原告请求被告给付物业服务费、生活垃圾处理费共计1441元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告唐应展于本判决生效后三日内向原告四川省南充市茂林物业管理有限公司支付下欠的物业服务费及生活垃圾处理费共计1441元；二、驳回原告四川省南充市茂林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告唐应展承担。本判决为终审判决。代理审判员 马 明二〇一五年七月八日书 记 员 张新宇 关注公众号“”