（2015）鼓执异字第38号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-12-19
案件名称
异议人柳骏、严奎德与申请执行人蔡茹、被执行人施开华、孙学琴民间借贷纠纷的执行裁定书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
严奎德,柳骏,蔡茹,施开华,孙学琴
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百九十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
南京市鼓楼区人民法院执 行 裁 定 书（2015）鼓执异字第38号异议人（案外人）严奎德，男，汉族，1979年11月25日生。异议人（案外人）柳骏，男，汉族，1978年7月23日生。两异议人共同委托代理人陈育峰，江苏佳民律师事务所律师。申请执行人蔡茹，女，汉族，1975年12月15日生。委托代理人杨歌，江苏法德永衡律师事务所律师。被执行人施开华，男，汉族，1956年3月5日生。被执行人孙学琴，女，汉族，1959年8月25日生。本院在执行申请执行人蔡茹与被执行人施开华、孙学琴民间借贷纠纷一案，案外人严奎德、柳骏向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月24日进行公开听证审查。异议人严奎德及其与柳骏的共同委托代理人陈育峰，申请执行人蔡茹及其委托代理人杨歌到庭参加听证。现已审查终结。异议人严奎德、柳骏异议称，两异议人（乙方）与被执行人施开华（甲方）于2012年5月8日签订了房租合同，约定将本市下关区（现鼓楼区）新河一村12号2幢3单元601室房屋出租给两异议人。租赁期限自2012年5月8日至2032年5月8日，租金每月为贰仟伍佰元整。乙方一次性支付拾年租期的租金人民币叁拾万元正，出租方同意将拾年的租金打九折，按贰拾柒万元支付。故请求法院在拍卖涉案房产时，依法保护异议人的租赁权，在拍卖涉案房产时标识异议人的租赁权。申请执行人蔡茹答辩称，申请执行人系抵押权人，是否标识租赁权对申请执行人的影响不大，故请求法院依法裁定。经审查，申请执行人蔡茹与被执行人施开华、孙学琴民间借贷纠纷一案，本院于2014年5月7日作出（2014）鼓民初字第1675号民事调解书，确认，一、施开华、孙学琴欠蔡茹借款本金70万元，截止2014年4月20日未付利息29400元。施开华、孙学琴于2015年5月20日前一次性支付蔡茹本金70万元，并自2014年5月至2015年5月每月20日前支付蔡茹利息9800元。施开华、孙学琴所欠利息29400元分摊在2014年5月、6月、7月与同期利息一并支付，即在上述三个月每月20日前分别支付蔡茹利息19600元；律师费10000元、诉讼费5776元、保全费1520元，施开华、孙学琴于2014年8月20日前与同期利息共计27096元一并支付蔡茹。双方确认还款账户为：开户行招商银行汉中门支行，户名为蔡茹，账号为46×××15。二、如被告未履行上述付款义务，蔡茹有权对施开华名下位于南京市鼓楼区新河一村12号2幢3单元601室房屋在700000元范围内进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。三、如施开华、孙学琴任一期逾期10日未支付，蔡茹有权申请强制执行，强制执行本金及逾期日前所欠利息，按照中国人民银行同期贷款基准利率的4倍标准支付利息。四、双方纠纷一次性解决，再无其它纠葛。五、案件受理费11552元减半收取5776元由施开华、孙学琴负担（原告已预交，被告按上述约定时间直接支付给原告）。后被执行人施开华、孙学琴未按规定期限履行给付义务，蔡茹向本院申请强制执行。执行中查明，新河一村12号2幢3单元601室房屋建筑面积61.43平方米，现被本市玄武区人民法院（2013）玄商初字第1294号案件查封，查封登记日期为2013年8月22日，查封到期日为2015年8月21日。（2013）玄商初字第1294号案件进入执行程序后，案号为（2014）玄执字第1207号。2014年11月6日，南京市玄武区人民法院函告本院，同意我院评估拍卖该房产。为证实租赁关系，异议人严奎德、柳骏提供租赁合同、收条及（2015）宁秦证经内字第5274号公证书一份。租赁合同载明，甲方（出租方）施开华，乙方（承租方）严奎德、柳骏。甲方同意将坐落于南京市鼓楼区新河一村12号2幢3单元601室房屋出租给乙方，租赁期限自2012年5月8日至2032年5月8日。每月租金2500元。按／个月支付一次，先付后住，以后每次须提前一个月支付。乙方一次性支付拾年租期的租金人民币叁拾万元正。乙方一次性支付甲方拾年的租金，出租方同意将拾年的租金打九折，按贰拾柒万支付，并保证租期内不涨房租。甲方同意，乙方可自行转租此房，无须征得房主同意。签订日期为2012年5月8日。收条载明，今收到严奎德租金贰拾柒万元整，落款日期为2012年5月8日。（2015）宁秦证经内字第5274号公证书载明，施开华在2015年4月1日的《声明》签名，《声明书》内容为，“本人与严奎德、柳骏于2012年5月8日签订了房屋租赁合同，将南京市鼓楼区新河一村12号2幢601室房屋租赁给严奎德、柳骏，租赁期限为2012年5月8日至2032年5月8日，双方约定租金为每月人民币贰仟伍佰元整若一次性现金支付房租则房租打九折。故当天严奎德支付给我十年房租共计人民币贰拾柒万元整（其中部分冲抵我与严奎德之间的借款本金；部分冲抵2012年1月至2012年5月的借款利息；剩余的我收取了现金，具体数字我记不清了），当时我打了总计贰拾柒万元的收条给严奎德并将房屋钥匙交付给他。此情况如有虚假，我愿承担由此引起的一切法律责任。特此声明。”申请执行人质证认为，对上述三份证据的真实性不做判断，对关联性不予认可。为证实房屋实际占有情况，两异议人提供租赁合同、银行查询记录、手机短信息、燃气发票、水费发票、电费发票等证据。租赁合同记载，甲方（出租方）严奎德，乙方（承租方）百业飞、宋朝悦，甲方同意将坐落于南京市鼓楼区新河一村12号2幢3单元601室房屋出租给乙方，租赁期限为2014年4月12日至2015年2月12日止，租金每月为2000元，签订日期为2014年4月16日，乙方由朱永磊签名。银行查询记录及手机短信息反映了严奎德与朱永磊、宋朝悦、百业飞的合同履行情况。燃气发票开票日期为2014年4月15日。水费发票开票日期为2015年1月25日及2014年4月15日。电费发票显示开票日期为2015年1月25日。申请执行人质证称，上述证据真实性不做判断，对关联性不予认可。申请执行人陈述2013年5月20日办理抵押时，已经对涉案房屋进行了调查，并于同日到涉案房屋调查。并提供了一份落款日期为2013年5月21日的房屋租赁合同及施开华、孙学琴承诺搬出涉案房屋的强制执行承诺书。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。租赁权作为物权化的债权，应以对租赁物的实际占有作为权利的起始时间。本案中，申请执行人蔡茹对涉案房屋享有抵押权的起始时间为2013年5月24日。两异议人主张对涉案房屋房屋享有租赁权，提供了签署日期为2012年5月8日的房屋租赁合同。但并未提供证据证实其在2013年5月24日前即占有了涉案房屋。现有证据不能证实两异议人主张的租赁权早于在抵押权的设立时间，两异议人主张的租赁权不能对抗申请执行人的抵押权。故两异议人要求在拍卖过程中标识其对涉案房屋享有租赁权的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人严奎德、柳骏的异议请求。本裁定送达后立即生效。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原民事判决书无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 贾亚东人民审判员 杨 旭人民陪审员 殷 蓉二〇一五年七月八日见习书记员 李昱慧 关注公众号“”