（2015）瑞民一初字第320号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-08-15
案件名称
刘春梅与熊丽平刘丹房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
瑞金市人民法院
所属地区
瑞金市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘春梅,熊丽平,刘丹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第六十条第一款，第二百二十六条
全文
江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2015）瑞民一初字第320号原告刘春梅。委托代理人朱军，江西洪都律师事务所律师。特别授权代理。被告熊丽平。被告刘丹。委托代理人钟子健、刘华平，江西赣瑞律师事务所律师。一般授权代理。原告刘春梅为与被告熊丽平、刘丹房屋租赁合同纠纷一案，向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘春梅及其委托代理人朱军、被告熊丽平、刘丹及其委托代理人钟子健、刘华平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年8月15日，原告与二被告签订了一份《店面租赁合同》，该合同约定，原告将位于瑞金市时代广场Ｃ栋22号店面租赁给被告经营美容美体，租期自2014年8月15日至2024年8月15日，合同同时约定，每月租金1300元，每月5号前支付当月租金，第二年开始在前一年的基础上增加100元租金，根据《店面租赁合同》第2条：“支付方式为每月5号前转账支付当月租金”的约定，二被告应在每月5号前支付当月租金，但二被告从2014年10月开始未按合同约定时间支付租金，并编造各种理由自行扣减原告租金或拒绝支付租金，至起诉之日被告已拖欠原告租金6292元，原告多次向被告催收，被告均拒不支付租金，致使原告无法实现合同目的。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原告与二被告于2014年8月15日签订的《店面租赁合同》，二被告应恢复店面原状；2、由被告支付原告房屋租金6292元（暂计算至起诉之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：2014年8月15日，原、被告双方签订《店面租赁合同》，原告将位于时代广场C栋22号店面出租给答辩人经营美容美体专营店。合同约定，该店面租期为拾年，自2014年9月15日始至2024年9月15日止，第一年租金为1300元，第二年开始每年的租金在前一年的基础上增加100元，支付方式为每月5号前转账支付当月租金。合同签订当日，答辩人按合同约定支付了3900元押金给原告，因原告长期在福建，2014年9月15日至10月30日的租金共1950元也提前支付给了原告。因原告交付给答辩人的店面还是毛坯房，合同签订后，答辩人开始对店面进行装修。2014年10月份，答辩人发现门口的排污管破损漏水，答辩人电话通知了原告，原告叫答辩人安排人修好，费用可以在租金中扣除。2014年10月16日，门口的排污管修好，共花费材料、工资费用901元，答辩人及时告知了原告。2014年11月6日，答辩人打款400元给原告，2014年11月份租金支付完毕。2014年12月，原告回瑞金谈婚，到店面收取了答辩人1300元12月份租金。2014年12月底，答辩人又发现卫生间堵塞，查明是公共排污管道、化粪池问题。答辩人通知原告尽早安排人来维修公共排污管道及清理化粪池，原告说元旦节回来安排，可是原告在元旦节没有回来，也没有安排人来维修公共排污管道和清理化粪池。因卫生间堵塞已严重影响了店里的生意，答辩人只好在2015年1月3日开始安排人来清理化粪池，至2015年2月3日完工，共花费材料、工资费用4294.5元。2015年3月，答辩人打款508元给原告作为2015年1月至3月份的租金（租金共3900元，化粪池的材料、工资费用4294.5元，答辩人承担了902.5元，原告承担3392元。）2015年4月3日，答辩人打款给原告4月份租金1300元。2015年4月13日，答辩人收到原告的起诉状，表示很不理解，答辩人已按合同约定履行义务，支付了房屋租金，不存在拖欠原告6292元租金的情况，也无及其他违约行为。即使双方对公共排污管道维修和清理化粪池的费用承担存在争议，也是双方对合同义务履行的争议，况且租赁物的维修法律规定是出租人的义务。双方签订的租赁合同也没有约定解除的条件，本案也不存在法定解除的条件。因此，请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、两被告身份证复印件各一份，证明被告主体资格；3、《店面租赁合同》及房产证复印件，证明原、被告于2014年8月15日签订了《店面租赁合同》，约定了“支付方式为每月5号前转账支付当月租金”；4、原告与被告微信聊天内容，证明原告向被告催收租金，被告均以种种理由自行扣减租金；5、照片两张，证明被告未经原告同意，擅自增设他物。被告对原告所举证据质证认为：对原告证据1、2、3无异议；对证据4真实性无异议，对证明对象有异议，被告对排污管进行了维修，扣除了维修费用；对证据5有异议，是因为卫生间的排污管阻塞，被告进行了清理维修，并非原告所说擅自增设他物。本院对原告提交的5组证据审查认为：原告证据1、2、3被告无异议，本院予以认定；对原告证据4、5，与本案查明事实相符，对其真实性予以认定。被告熊丽平、刘丹为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1、被告身份证复印件，证明被告身份情况；2、《店面租赁合同》一份，证明原、被告双方合同签订的时间、租赁店面的地点，合同约定的租期、租金、租金的支付方式、押金的数额，双方的权利和义务，没有约定违约责任以及合同解除的条件；3、2014年8月15日原告出具给被告的《收条》两份，证明被告按合同约定支付了原告的租房押金3900元和提前支付2014年9月15日至10月30日的租金共1950元；4、2014年10月16日曾治中、刘江瑞出具给被告的《收条》一份、2014年10月16日德力西国际电工、水暖店发货清单一份，证明2014年10月16日，被告维修租赁原告店门口的排污管，共花费材料、工资费用901元；5、2014年11月6日中国农业银行转账单一份，证明2014年11月6日，被告支付原告的租金400元，加上第四组证据的901元共1301元，被告按合同约定支付了原告2014年11月份租金；6、2015年元月3日刘志彬出具给被告的《收条》一份、2015年元月5日朱东海出具给被告的《收条》一份、2015年元月25日德力西国际电工、水暖店发货清单二份、瑞金市象湖镇海燕陶瓷店售货清单一份、2015年2月3日刘江瑞出具给被告的《收条》一份，证明2015年元月3日至2015年2月3日被告维修租赁原告店面的卫生间、清理化粪池所支出的材料、工资费用共4294.5元；7、德力西国际电工、水暖店发票一张；刘志彬身份证复印件、名片一张、调查笔录一份；瑞金市象湖镇海燕陶瓷店营业执照相片一张、黄海燕身份证，证明证据6所支出的费用的真实性；8、原、被告来往微信记录截屏，证明：（1）、2014年12月份被告已支付清原告的店面租金；（2）、被告已支付原告2015年1月至3月的租金508元；（3）、被告将原告店面的卫生间需要维修、化粪池需要清理的情况告知原告，双方对维修、清理费用的承担没有协商一致；9、2015年4月3日中国农业银行转账单一份，证明被告支付原告2015年4月份租金1300元。原告对被告所举证据质证认为：对被告证据1、2、3无异议；对被告证据4有异议，无正规劳务发票及购物发票；对被告证据5真实性无异议，也恰恰证明被告擅自扣租金；对被告证据6有异议，理由是应提供正规劳务发票及购物发票；对被告证据7有异议，证人应到庭作证并接受质询；对被告证据8真实性无异议，也证明原告对被告欠租进行了催收；对被告证据9无异议，需要说明的是原告缴纳的不是租金，而是房屋占用费。本院对被告提交的9组证据审查认为：对被告证据1、2、3原告无异议，本院予以认定；对被告证据4、6、7，因未提供正规劳务发票及购物发票，又未对工程量进行合理评估鉴定，而且原告又不认可，本院对此不予认定；对被告证据5、8真实性予以认定；对被告证据9原告无异议，本院予以认定。综上，本院认定事实如下：2014年8月15日，原告刘春梅与被告熊丽平、刘丹签订《店面租赁合同》一份，合同约定：甲方（原告）将位于瑞金市时代广场Ｃ栋22号店面租赁给乙方（被告）经营美容美体，租赁期为十年，自2014年9月15日至2024年9月15日（后双方同意变更租期为2014年8月15日至2024年8月15日），第一年租金为1300元，第二年开始每年的租金在前一年的基础上增加100元，支付方式为每月5号前转账支付当月租金，并约定乙方如需装修，不得破坏房屋结构，装修费用由乙方自行承担。合同签订后，被告按合同约定支付了原告的租房押金3900元，并支付2014年9月15日至10月30日的租金共1950元，实际收取1900元。因原告交付的店面是毛坯房，随后被告对店面进行了装修并增设了卫生间。2014年10月，被告发现店面排污管损坏冒水，遂对管道进行更换维修，被告自称花费901元，被告要求从原告租金中抵扣，遂于2014年11月6日在支付原告11月份租金时，将900元维修费扣除，余款400元转账给原告，算支付了原告11月份租金，原告在双方微信聊天中回复被告：“没关系，算了……”。2014年12月，原告到被告店内收取12月份租金1300元，同时，被告发现新装修的卫生间下水管又阻塞冒水，遂请人挖开卫生间管道及通往化粪池的排污管并更换维修，还对公共化粪池进行了清理，被告自称花去维修、材料费用4294.5元，被告从店面楼上八家住户中每户收取了100元，连同自己作为一户合计900元，剩余3394.5元，被告要求一并从原告租金中抵扣，原告拒绝，被告于2015年3月19日将1至3月份租金3900元扣除维修费3392元后，余款508元转账给原告，算支付了原告1-3月份租金，原告在双方微信聊天中回复被告：“呵呵，三个月的租金才508元，熊姐，你这样处理的话，我正式告诉你，我们走法院吧”，双方为此产生争执。2015年4月3日，被告将4月份租金1300元转账给原告。2015年4月8日，原告以被告拖欠租金为由，向本院起诉，要求解除原告与被告于2014年8月15日签订的《店面租赁合同》，并请求判令被告向原告支付租金6292元（暂计算至起诉之日）。另查明，原、被告双方认可合同约定的“第一年租金为1300元”即为第一年月租金1300元。本院认为：2014年8月15日，原、被告签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。对于合法有效的合同，签订合同的双方应按约定全面履行自己的义务。对于原告要求解除与二被告于2014年8月15日签订的《店面租赁合同》的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一，当事人可以解除合同：（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和第九十六条：“当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，如果原告认为被告在租赁期间无故拖欠租金，经催收后仍未支付租金，原告首先应当向被告提出提前解除合同的通知，如果被告无异议，合同自然解除，如果被告有异议，可以依法诉讼或仲裁确认效力。由于原告在本案诉讼前未明确向被告提出提前解除合同的请求，且事实上合同签订后，双方除对卫生间维修费用如何负担存在争议外，其余部分都在履行，因此原告无权主张解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。对原告要求被告支付租金6292元（计算至起诉之日）的主张，本院认为，争议焦点就是对两次卫生间管道维修费用900元和3392元的承担问题，被告第一次对店面排污管损坏进行更换维修，花费了900元，原告当时已经认可被告从租金中抵扣，本院予以准许。2014年12月，被告对卫生间管道及通往化粪池的排污管更换维修，还对公共化粪池进行了清理，因本案的租赁物店面原为毛坯房，卫生间是被告装修时自己增设，并非原告出租店面的原有设施，而且化粪池也非原告独有，同时，被告在增设卫生间时应该预计到可能存在的问题，不可能在自己新增设的设施上，短时期内出现问题，又自己在使用的情况下，要他人来承担修缮义务，因此，在原告明确拒绝承担修缮费用的情况下，被告不得擅自扣除原告租金，已经扣除的2015年1-3月份租金3392元被告应当支付给原告，故对原告要求被告支付尚欠租金的诉讼请求，其中的3392元可予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告熊丽平、刘丹应支付原告刘春梅2015年1月至3月份店面租金3392元，此款限被告于本判决生效后10日内付清；二、驳回原告刘春梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告刘春梅承担20元，被告熊丽平、刘丹共同承担30元。该款原告已预交，被告熊丽平、刘丹应于本判决生效后10日内返还30元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 刘国平代理审判员 邹 洁人民陪审员 钟胜频二〇一五年七月八日书 记 员 陈小青 微信公众号“”