（2015）金民二初字第38号

裁判日期: 2015-07-08

公开日期: 2015-08-19

案件名称

中国联合网络通信股份有限公司抚州分公司诉黄玉珍房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

金溪县人民法院

所属地区

金溪县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中国联合网络通信股份有限公司抚州市分公司,黄玉珍,黄海辉

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百三十五条，第二百三十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款

全文

江西省金溪县人民法院民事判决书（2015）金民二初字第38号原告（反诉被告）中国联合网络通信股份有限公司抚州市分公司代表人辛剑，总经理。委托代理人邓文波，江西抚仁律师事务所律师。委托代理人曾慧珍，系该公司职员。被告（反诉原告）黄玉珍被告黄海辉（反诉原告）以上两被告（反诉原告）委托代理人黄澄清，男，1968年10月12日出生，汉族，住金溪县秀谷镇秀谷中大道***号。原告（反诉被告）中国联合网络通信股份有限公司抚州分公司（以下简称联通抚州分公司）与被告（反诉原告）黄玉珍、黄海辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，于2015年3月24日依法由审判员王欢适用简易程序公开开庭进行了审理。由于原告（反诉被告）联通抚州分公司在庭审中申请变更被告（反诉原告），两被告（反诉原告）提起反诉，本院于2015年5月21日依法组成合议庭进行了第二次公开开庭审理。原告（反诉被告）联通抚州分公司委托代理人邓文波，被告（反诉原告）黄玉珍、黄海辉及其委托代理人黄澄清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告联通抚州分公司诉称，原、被告于2011年5月18日签订了一份关于座落在金溪县金碧商城1号楼5间店面的《租赁合同》。因履行期满，双方于2014年3月1日签订解除合同协议书，约定被告应于2014年3月10日前退回原告房屋租赁押金5万元。经原告多次催讨，被告以各种理由拒绝支付。故原告起诉至法院请求判决被告退回押金5万元及利息，并承担本案诉讼费用。被告黄玉珍、黄海辉辩称，一、原告没有按照解除合同约定返还承租的5间店面，而且继续使用至2014年3月17日，理应支付17天的租金；二、原告从2011年5月18日起至2014年3月17日共计33个月没有交付水费；三、5万元押金未返还属实，但应与尚欠我的租金和水费折抵。反诉原告黄玉珍、黄海辉诉称，2011年5月18日，反诉被告联通抚州分公司向反诉原告承租金碧商城1号楼5间店面，并签订了一份《房屋租赁合同》。2012年12月20日，反诉原告黄玉珍与反诉被告联通抚州分公司签订补充条款明确自2013年1月1日至2013年12月31日每间店面租金9500元／月，以后租金每年按10%递增，合同期从2013年1月1日至2015年12月31日）共计三年。2014年2月10日左右，反诉原告黄玉珍与反诉被告联通抚州分公司签订了一份《解除合同协议书》，明确双方于2011年5月8日签订的房屋租赁合同于2013年3月1日解除；反诉被告向反诉原告支付2013年12月1日至2014年2月28日的租金共计136330元；反诉原告在2014年3月10日返还押金5万元。该解除合同协议真实、合法、有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。但是，在双方解除合同协议书确定的2014年2月28日租赁期间届满时，反诉被告继续使用租赁物至2014年3月17日才向反诉原告交付5间承租店面。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，作为出租人的反诉人在没有提出异议的情况下，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，反诉被告应按照原租赁合同及补充条款约定的租金标准向反诉原告支付自2014年3月1日至3月17日的5间店面租金29608元（每间店面10450元／月，按实际使用店面17天计算）。另外，反诉被告应向反诉原告支付自2011年5月18日至2014年3月17日共计33个月的水费3300元。故原告提起反诉请求法院判决反诉被告向两反诉原告支付2014年3月1日至3月17日的5间店面租金29608元及自2011年5月18日至2014年3月17日共计33个月的水费3300元，并承担反诉费用。反诉被告联通抚州分公司辩称，租赁合同早已解除，对反诉请求逾期房屋租金和水费没有证据予以证实，应驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2006年1月1日，被告（反诉原告）黄海辉在金溪县工商行政管理局注册并成立了日新百货购物广场，该购物广场座落于金溪县秀谷镇金碧商城。被告（反诉原告）黄玉珍是日新百货购物广场的实际经营者。被告（反诉原告）黄玉珍经营日新百货购物广场需要营业场所，自己向案外人胡建富、胡财富、穆诗坤、穆诗平、穆跃坤承租了金碧商城1号楼5间店面，双方于2011年1月1日签订了一份《租赁协议》。该《租赁协议》约定租赁期限从2011年1月1日起至2015年12月31日止；店面租金为每间店面1万元／月；附加条件为前两年租金不变，后三年租金随行就市，每年按10%递增。协议签订后，被告（反诉原告）黄玉珍按照协议约定支付了租金。原告（反诉被告）联通抚州分公司在金溪县设立支公司开展业务，需要租赁经营场所。2011年5月18日，被告（反诉原告）黄玉珍将日新百货购物广场所承租的金碧商城1号楼5间店面又出租给了原告（反诉被告）联通抚州分公司，双方于当日签订了一份《房屋租赁合同》。2012年12月20日，被告（反诉原告）黄玉珍与原告（反诉被告）联通抚州分公司代表人丁志胜签订了补充条款明确约定自2013年1月1日至2013年12月31日每间店面租金9500元／月，以后租金每年按10%递增，合同期从2013年1月1日至2015年12月31日止共计三年。协议签订后，双方按照约定履行了义务。2014年2月10日左右，被告（反诉原告）黄玉珍与原告（反诉被告）联通抚州分公司签订了一份《解除合同协议书》，明确约定双方于2011年5月18日签订的房屋租赁合同于2013年3月1日解除；原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付2013年12月1日至2014年2月28日的租金共计136330元；被告（反诉原告）在2014年3月10日前退还押金5万元。签订《解除合同协议书》后，原告（反诉被告）联通抚州分公司支付了136330元租金，但并没有向被告（反诉原告）黄玉珍交付所承租的5间店面钥匙，直至2014年3月17日搬离所承租的店面。至今，被告（反诉原告）未返还房屋租赁押金5万元给原告（反诉被告）。另查明，日新百货购物广场于2013年12月4日被注销。原告（反诉被告）联通抚州分公司将所承租的5间店面是在被告（反诉原告）黄海辉经营日新百货购物广场时承租的。上述事实，有原告（反诉被告）提供的营业执照1份、组织机构代码证1份，《房屋租赁合同》1份、《解除合同协议书》1份、押金收据1份、，被告（反诉原告）提供的《营业执照》1份、《房屋租赁合同》1份、《解除合同协议书》1份及庭审笔录内容等证据证实，足以确认。本院认为，被告（反诉原告）黄玉珍与原告（反诉被告）联通抚州分公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议、《解除合同协议书》真实合法，本院予以确认。双方应按照协议书的约定履行各自的义务。由于被告（反诉原告）黄玉珍没有按照《解除合同协议书》约定的时间退还5万元房屋租赁押金，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付5万元房屋租赁押金的诉讼请求，本院予以支持。在庭审中，被告（反诉原告）主张自己没有返还5万元押金是因为原告（反诉被告）抚州联通分公司下设的金溪支公司没有向其交付承租的5间店面，一直使用至2014年3月17日，故要求原告（反诉被告）按照补充条款“自2013年1月1日至2013年12月31日每间店面租金9500元／月，以后租金每年按10%递增”的约定支付从2014年3月1日至2014年3月17日合计17天的租金29608元（9500元／间×（1＋10%）×5间店面÷30日×17日］。原告（反诉被告）联通抚州分公司主张黄玉珍应退还5万元押金，自己与房屋所有权人另行签定了《房屋租赁合同》，自己按照新的《房屋租赁合同》只使用了所承租的2间店面，不是被告（反诉原告）所出租的5间店面，更不应支付17天的租金。在本案中，虽然双方签订了《解除合同协议书》，但在协议中只约定了双方于2014年3月1日解除《房屋租赁合同》而没有约定何时交付承租的店面。按照常理，合同解除后承租人交还店面是要将钥匙交付给出租人。而被告（反诉原告）黄玉珍是5间店面的出租人和合法占有人，原告（反诉被告）联通抚州分公司金溪支公司应在合同解除后交钥匙交还给黄玉珍。然而，原告（反诉被告）联通抚州分公司下设的金溪支公司在解除合同后并没有向被告（反诉原告）黄玉珍交付5间店面的钥匙，而是继续使用店面。虽然原告（反诉被告）联通抚州分公司主张自己是合法占有使用2间店面而另外3间店面没有使用，但其既没有提供相关证据证实自己是合法占用2间店面，也没有提供证据证实自己已经将另外3间店面交还给被告（反诉原告）黄玉珍。故对被告（反诉原告）黄玉珍主张原告（反诉被告）联通抚州分公司根据《房屋租赁合同》补充条款约定支付从2014年3月1日至2014年3月17日合计17天的租金29608元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告（反诉原告）黄玉珍主张的33个月水费的问题，由于其没有提供证据予以证实且原告（反诉被告）予以否认，故对被告（反诉原告）的该项主张本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：被告（反诉原告）黄玉珍、黄海辉应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）联通抚州分公司押金5万元。原告（反诉被告）联通抚州分公司应于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）黄玉珍、黄海辉房屋租金29608元。以上两项折抵，被告（反诉原告）黄玉珍、黄海辉应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）联通抚州分公司押金20392元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由原告（反诉被告）联通抚州分公司负担620元，被告（反诉原告）黄玉珍、黄海辉共同负担430元；反诉案件受理费622元，由被告（反诉原告）黄玉珍、黄海辉共同负担62元，原告（反诉被告）联通抚州分公司负担560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审　判　长　　王　欢人民陪审员　　杨小琴人民陪审员　　李　昕二〇一五年七月八日书　记　员　　邱昭祖关注微信公众号“”