（2015）庐民一初字第01587号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-12-15
案件名称
安徽省医药（集团）股份有限公司与杨付凯房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽省医药（集团）股份有限公司,杨付凯
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十二条，第二百二十六条
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）庐民一初字第01587号原告：安徽省医药（集团）股份有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：张本山，经理。委托代理人：张国兴，安徽怀仁律师事务所律师。被告：杨付凯，男，1962年11月4日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。原告安徽省医药（集团）股份有限公司（以下简称省医药公司）与被告杨付凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理，依法由审判员蒋子钰适用简易程序分别于2015年5月20日、2015年6月24���两次公开开庭进行了审理。原告省医药公司的委托代理人张国兴，被告杨付凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。省医药公司诉称：2013年4月24日杨付凯以合肥市神采飞扬电玩俱乐部（该俱乐部于2011年1月4日注销）的名义与省医药公司签订房屋租赁合同，合同约定省医药公司将位于合肥市人民路57号的房屋947平方米租赁给杨付凯从事电玩经营，租赁期限从2013年5月1日起至2018年4月30日止，租金第一年为36万元，第二年为38万元，第三年至第五年均为40万元，采取先交付租金的形式，且每季度交付一次，不得拖欠，否则承担当季租金5%的滞纳金。合同签订后，省医药公司按合同约定将租赁物交付杨付凯，杨付凯从事经营。但从2013年11月1日开始杨付凯拖欠租金，经双方多次协商，杨付凯于2014年8月14日将租赁房屋交付给省医药公司，但尚欠租金一直未支付，省��药公司多次催要无果。省医药公司认为：杨付凯的行为违反了双方的约定，侵犯了省医药公司的合法权益，应承担给付之责，同时杨付凯以注册的个体工商户的名义与省医药公司签订租赁合同，该工商户于2011年1月4日注销，存在欺诈行为，且杨付凯系该工商户的负责人，依据法律规定，杨付凯应承担相应的给付之责。故省医药公司诉至法院，请求判令：1、杨付凯立即支付租金29万元，并自2014年8月10日至给付之日承担同期银行贷款利率4倍的滞纳金，至起诉之日为42000元，合计本息332000元；2、案件受理费由杨付凯承担。杨付凯在庭审中辩称：1、省医药公司的诉请不成立，该租赁合同应为无效合同。杨付凯与省医药公司于2014年4月24日签订了房屋租赁合同，省医药公司将位于合肥市人民路57号门面947平方米租赁给杨付凯经营电玩使用。签订合同后，杨付凯根据合同的约定支付了3万元租房押金及一个季度的房租，开始对该房屋进行设计、装修，装修工程于5个月后结束（在此期间杨付凯又按合同约定交了一个季度的房租）。但装修工程结束后，省医药公司一直提供不了该房产的房屋竣工消防验收合格意见书，致使杨付凯无法获取二次消防验收合格证，从而也办不了文化证、工商营业执照等相关一系列开业所必须的证照，导致一直无法开业经营。根据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定：关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一、出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。根据《建设工程消��监督管理规定》（公安部第106号令）第十三条第六项所述“建筑面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅”为必须经过消防验收的房屋。所以，从事娱乐行业使用房屋面积大于500平方米以上的房屋租赁都必须具有建设工程竣工的消防验收意见书。而省医药公司出租给杨付凯的房屋面积是947平米，而且租赁合同中明确约定使用用途为电玩。省医药公司在明知或应知杨付凯经营电玩必须取得消防验收合格的相关手续后方可经营的情况下，仍与杨付凯签订租赁合同，违反了法律的强制性规定，故该房屋租赁合同应为无效合同；2、省医药公司起诉状中租金及利息计算错误而且其主张已过诉讼时效。省医药公司诉请为30多万元，其计算方法可能是从2013��11月1日计算至2014年8月15日止，共计3个季度15天的房租及滞纳金。根据双方签订的租赁合同约定：房租按季度支付（在每一季度第一个月开始前15日提前交纳）。也就是2013年10月15日前缴纳2013年11月1日-2014年1月31日的租金9万元；2014年1月15日前缴纳2014年2月1日-2014年4月30日的租金9万元；2014年4月15日前缴纳2014年5月1日-2014年7月31日租金95000元；2014年7月15日前缴纳2014年8月1日至15日终止合同时的房租，共计4笔。根据《民法通则》第一百三十六条第三项的规定：延付或拒付租金的出租人提出诉讼的诉讼时效为一年，故上述按合同约定分段按季支付租金的前三笔租金诉讼时效已超过国家法律规定的期间，所以省医药公司对其所主张的权利未在法定诉讼时效期间行使，故该主张现已超过法定的诉讼时效。综上所述，本案所涉房屋未经消防验收合格即对外出租，违反法律的强制性��定，且不能实现合同目的，该房屋租赁合同应为无效合同。也正因为该无效的租赁合同，导致杨付凯投入了大量的人力、物力及时间所装修的电玩城无法办理相关证照，导致不能正常开业经营，给杨付凯造成了极大的损失，省医药公司对此应承担相应的赔偿责任，并无条件退还杨付凯所缴纳的保证金及已交房租等费用。请求法院依法判决驳回省医药公司的诉讼请求，并赔偿该无效合同给杨付凯造成的损失，以维护杨付凯的合法权益。经审理查明：2013年4月24日，省医药公司（甲方）与合肥市神采飞扬电玩俱乐部（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将合肥市人民路57号门面房租赁给乙方经营电玩使用，租赁期五年，自2013年5月1日起至2018年4月30日止。其中，第一年（2013年5月-2014年5月）年租金36万元，每季度支付租金9万元。第二年（2014年4月-2015年4月）租金38万元，每季度支付租金9.5万元。乙方按季度支付租金，每季度第一个月15日前须向甲方汇交每季度的租金，不得拖欠。乙方须向甲方交纳3万元作为押金，租赁合同终止时甲方悉数退还乙方。乙方每延误一日交付租金，应按当季租金的5%付给甲方滞纳金。合同签订后，省医药公司依约将房屋交付杨付凯使用。杨付凯向省医药公司支付了2013年5月1日至2013年10月31日的房屋租金18万元以及押金3万元，其后未再支付房屋租金。2014年8月14日，杨付凯将房屋交还省医药公司。省医药公司向杨付凯催要欠付的房屋租金未果，故诉至本院，请求判如所请。另查明：合肥市神采飞扬电玩俱乐部在工商部门注册的类型为个体工商户，负责人为杨付凯，已于2011年1月4日注销登记。原安徽省医药公司于1990年12月购买位于合肥市人民路57号一层的房屋，该房屋竣工日期��1995年1月1日，原安徽省医药公司于1996年1月领取了《房屋产权证明书》。原安徽省医药公司于2002年整体改制更名为安徽省医药（集团）股份有限公司（即本案原告），并重新办理了《房地产权证》。以上事实，有省医药公司提供的房屋租赁合同、工商注册信息、房地产权证、房屋所有权登记转让审核表、房屋产权证明书、更名批复、说明，以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为：本案争议焦点有以下三个方面：1、关于本案所涉房屋租赁合同的效力问题。杨付凯辩称房屋租赁合同无效所依据的是1998年9月1日起施行的《中国人民共和国消防法》以及最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》。根据省医药公司提供的涉案房屋所有权登记转让审核表，本案所涉房屋竣工日期为1995年1月1日，根据“法不溯及既往”的原则，本案所涉房屋并不适用《中国人民共和国消防法》的规定。2013年5月16日，最高人民法院发布《关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》，其中第63项已经将最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》废止。故杨付凯关于涉案房屋未经消防验收合格导致房屋租赁合同无效的抗辩理由，本院不予采信。2、关于省医药公司的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。根据合同约定，杨付凯应按季度向省医药公司支付房屋租金，每季度第一个月15日前缴纳。杨付凯于2014年8月14日将房屋交还省医药公司，按照上述约定，最后一期即2014年8月1日至2014年8月14日期间的房屋租金至迟应当于2014年8月15日缴纳。根据《中国人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为一年。故省医药公司于2015年4月14日起诉，并未超过最后一期债务履行期限届满之日起一年。杨付凯关于省医药公司部分诉请超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信。3、关于本案责任承担问题。杨付凯以合肥市神采飞扬电玩俱乐部名义与省医药公司签订房屋租赁合同，但在签订合同之前，合肥市神采飞扬电玩俱乐部已在工商部门注销登记，杨付凯作为该个体工商户的登记业主，应当承担相应的法律责任，履行房屋租赁合同约定的付款义务。根据合同约定，2013年11月1日至2014年4月30日的房屋租金为18万元，2014年5月1日至2014年7月31日的房屋租金为95000元，2014年8月1日至2014年8月14日的房屋租金为14778元（95000元÷90天×14天）。杨付凯应当向省医药公司支付上述期间的房屋租金合计289778元。根据合同约定，每延误一日支付房屋租金，应按当季租金的5%支付滞纳金。因双方约定的滞纳金即违约金标准过高，省医药公司将标准降低为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，本院予以准许。最后一期房屋租金的应缴时间为2014年8月15日，故利息自2014年8月16日起暂计算至2015年4月14日为44361.79元，省医药公司主张42000元，本院予以准许。扣除杨付凯已向省医药公司支付的押金3万元，还应支付利息12000元。此后的利息按上述标准顺延计算至杨付凯实际履行之日止。据此，依照《中国人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十��条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：一、被告杨付凯于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省医药（集团）股份有限公司房屋租金289778元及滞纳金12000元（自2015年4月15日起的滞纳金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际履行之日止）；二、驳回原告安徽省医药（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3140元，由安徽省医药（集团）股份有限公司负担286元、杨付凯负担2854元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 蒋子钰二〇一五年七月八日书记员 吴芳芳附本案适用的法律条文：1、《中国人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约��的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。3、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。 来源：百度搜索“”