（2015）佛南法民三初字第763号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-08-18
案件名称
郑泽铭与石乐华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑泽铭,石乐华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十五条，第一百二十一条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第763号原告：郑泽铭，男，汉族，住广东省汕头市潮南区。委托代理人：黄继彬，系广东明途律师事务所律师。被告：石乐华，男，汉族，住湖南省新邵县。原告郑泽铭诉石乐华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法由审判员招伟妍独任审判，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄继彬、被告石乐华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2015年1月28日签订一份《房屋买卖合约》，约定原告购买被告位于佛山市南海区＊＊号房屋。合同约定：原告向被告支付定金100000元；双方于2015年2月28日前办理交易过户手续。原告按约定支付定金后，经原告再三催促，时至起诉之日被告仍没有配合原告办理过户手续。原告认为，根据双方签订的《房屋买卖合约》第三条的约定，被告逾期办理交易过户手续已构成违约，按约定原告有权要求被告双方返还定金，即200000元，并要求被告支付原告已支付的30000元中介代理费。请求判令：1.被告向原告双倍返还定金200000元；2.被告向原告赔偿支出的房屋中介代理费30000元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称，因合同无法履行的责任不在于被告，在签订合同时，被告已告知原告房屋已抵押、查封，证件押在中介处，因担保公司不配合解押，被告无任何过失，也无能力履行合同。被告出售房屋原因是为了还清担保公司的债务，原告定金是支付给担保公司的，被告没有收到原告的定金。被告已尽自己的义务，可以随时配合原告过户，但现在责任不在于被告。原告应将担保公司、中介公司、范志军、刘干妹列为被告，担保公司、中介公司、范志军、刘干妹均具有连带责任。中介公司必须促成交易才能收取中介费，中介公司没有尽到自己的义务。担保公司也愿意退还定金予原告，但原告没有向担保公司追讨。庭审中，原告举证如下：1.房屋买卖合约原件1份，用以证明2015年1月28日，原告为了购买涉讼房屋与被告签订合同，其中约定被告最晚的交易过户时间是2015年2月28日，及约定了定金罚则及其他违约责任。2.2015年1月28日的收据原件1份，用以证明原告已向被告支付了定金10万元。3.收款收据（N0.0005901）原件1份，用以证明原告与被告签订《房屋买卖合约》而向中介支付了中介费3万元。经质证，被告对原告出示的证据1的真实性无异议，但认为只是有些细节没有认真阅读。对证据2，该收据被告是应原告的要求出具的，但被告没有收到原告支付的定金10万元。该10万元原告已汇给刘干妹的帐户，被告并不认识刘干妹。对证据3不清楚、不认可，没有被告的签名。庭审中，被告举证如下：1.补充协议原件1份，用以证明涉讼房屋当初的状态处于抵押和查封的状态，中介公司是知情的。中介公司和担保公司有义务配合解押和解封手续。2.承诺书原件1份，用以证明原告清楚涉讼房屋在担保公司作了抵押和法院查封，也知道中介公司和担保公司有义务配合解押和解封手续。3.范志军的名片原件1份、范志军驾驶证复印件1份，用以证明范志军是担保公司的老总，也是担保公司配合执行人，承诺书及补充协议中均有范志军的签名。4.代理费支付承诺书原件1份，用以证明被告与中介公司约定，在此交易过程中，被告不需要支付任何费用。经质证，原告对被告出示的证据1有异议，该证据中的房屋与本案无关，该房屋并非涉讼房屋。对证据2有异议，认为承诺书所写的房屋并非涉讼房屋。对证据3中的范志军的名片有异议。对驾驶证的真实性、合法性无异议，认为无法认定范志军是集成担保公司的法定代表人。对证据4无异议，但认为不能以被告与中介公司并没有约定中介费就否定原、被告之间约定的中介费3万元，并且房屋买卖合约中已经约定了中介费3万元。经审查，原告出示的证据1-3及被告出示的证据2、4因对方对其真实性无异议或虽有异议未能举证推翻，其真实性本院予以确认。各证据关联性及证据效力本院综合进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年1月28日，被告石乐华（卖方）、原告郑泽铭（买方）、佛山市盈福居房地产代理有限公司南海桂城保利花园分公司（以下简称盈福分公司）签订《房屋买卖合约》，约定被告向原告出售位于佛山市南海区桂城街道＊＊房；总楼价为1840000元；定金100000元原告在签署本合同当天支付给被告；双方于2015年2月28日前办理交易过户手续；首期房款500000元支付时间为房管部门受理房屋交税、过户当天；尾期房款1340000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；（第三条第2款）因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付或拒收房款等无故不履行本合同项下的义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金；（第三条第3款）若买卖双方共同或任何一方出现本条第2款的违约行为，或其亲属、代理人私下成交该物业，或因其泄露信息而导致未经经纪方的情况下成交该物业时，即均视为违约，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；原告在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费30000元；（第九条、三方约定的其他事项）1、如属买方个人原因导致银行贷不了款，则以现金补齐剩余楼款……5、房屋定金、首期指定账号：刘干妹，80010000878545147，佛山农村商业银行营业部；6、经纪方在此约定中有着连带责任；并对税费负担等进行了约定。同日，被告与经纪方盈福分公司签订《代理费支付承诺书》，约定被告支付0元中介代理费。原、被告确认签订《房屋买卖合约》时双方知悉涉讼房屋存在抵押情况。同日，原告向合同约定帐户汇款100000元。被告出具收据，确认收取原告涉讼房屋定金100000元。同日，盈福分公司出具收据，确认收取原告涉讼房屋代理费30000元。被告持有一份被告石乐华（甲方）、黎文滔（乙方）、广东集成担保公司（抵押公司）签订的《补充协议》，就位于佛山市南海区桂城街道＊＊号作出约定：甲方承诺以160000元委托乙方出售，期限为三个月即2015年2月1日至2015年5月1日止；如乙方在此期间不能成功出售，即乙方承诺在2015年5月1日当日向甲方一次性支付160000元，同时甲方承诺无条件到公证处办理委托公证或直接到行政服务中心直接抵押给乙方或正常过户；若在约定期间乙方成功出售此车位所得的金额与甲方无关，甲方须无条件配合乙方及第三方办理所有过户流程；现因此物业在广东集成担保公司做了抵押，但承诺收到定金后无条件配合甲乙双方办理解押和向法院申请解封手续，同时配合办理过户的相关手续。2015年1月28日，被告石乐华（卖方）、（买方）郑泽铭、广东集成担保、经纪方签订《承诺书》，约定卖方知悉佛山市南海区＊＊号：1、此物业因在广东集成担保公司做了抵押并在佛山市人民法院查封或冻结。2、卖方及广东集成担保公司承诺配合向佛山市人民法院申请解封手续和物业过户的相关手续。原、被告确认曾就1033号车库买卖事宜进行协商，双方最终未有签订合同进行交易。本院认为：原、被告及经纪方签订的《房屋买卖合约》是各方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告出示的补充协议、承诺书（证据1、2）涉及的是地下车库1033号，与涉讼房屋并不是同一标的物，双方亦确认未就车库最终达成交易，与本案房屋买卖不存在关联性，其证据效力本院不予确认。虽双方签订合同时清楚知道涉讼房屋存在第三方抵押，但被告所述的担保公司并非合同的当事人，原告并无约定依据向担保公司主张权利；无论被告与担保公司之间存在何种关系及约定（借款抵押、委托收款、涂销抵押），均为两者之间的关系，应由被告向担保公司主张权利；被告作为出卖方提供符合交易条件的标的物、按约定履行合同为其应尽的义务，无论被告与担保公司之间存在何种争议致未能办理涂销抵押登记，并不能构成不履行买卖合同的免责事由，被告的辩解本院不予采纳。合同约定定金支付指定的第三人帐户，原告已将100000元汇入该帐户，被告亦已出具收据确认收款，被告以非本人收款而否认已收款的主张缺乏理据，本院不予采纳。被告未能在约定期限内办理房屋交易过户，逾期超出十日，原告请求被告双倍返还定金200000元的主张符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原、被告签订合同买卖涉讼房屋，经纪方已促成双方交易，买卖双方应按约定支付居间费用，至于其后买卖合同实际履行情况不是判断是否支付居间报酬的依据。合同明确约定原告在合同签订当日支付中费30000元，原告亦已提供收据证明已支付该中介费用。被告违约应依约定承担该费用，赔偿予原告，原告该项主张符合约定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十一条的规定，判决如下：一、被告石乐华应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金200000元予原告郑泽铭。二、被告石乐华应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿30000元予原告郑泽铭。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2375元（原告已预交），由被告负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 招伟妍二〇一五年七月八日书记员 刘冬花 来自