（2015）漳民终字第784号

裁判日期: 2015-07-08

公开日期: 2015-09-23

案件名称

庄金章与明发集团（漳州）房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省漳州市中级人民法院

所属地区

福建省漳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省漳州市中级人民法院民事判决书（2015）漳民终字第784号上诉人（原审被告）明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“漳州明发公司”），住所地漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。法定代表人黄焕明，董事长。委托代理人张玮，福建天衡联合律师事务所律师。委托代理人张泽彬，福建天衡联合律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）庄金章，男，汉族，1982年1月22日出生，住南靖县。上诉人漳州明发公司因与被上诉人庄金章商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院（2014）文民初字第573号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人漳州明发公司的委托代理人张玮、张泽彬、被上诉人庄金章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明：2011年1月1日，庄金章与漳州明发公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定：庄金章购买的商品房为龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场14幢××号，建筑面积79.04平方米，每平方米4990元，总金额394410元，买受人于2011年1月1日支付首付款124410元，余款270000元为按揭贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同补充协议第十一条约定：双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。合同补充协议第二十二条约定：双方一致同意将购房合同第十四条第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等内容。”合同签订后，庄金章依约履行了付款义务。2013年3月20日、3月25日、4月12日，漳州明发公司开发的明发商业广场10#-15#楼分别通过工程验收合格、住宅区景观工程验收合格和消防验收合格。2014年5月29日漳州市城乡规划局核实明发商业广场10#-19#楼达到城市规划要求。2013年3月21日，漳州明发公司向庄金章发出《交房通知书》，通知庄金章于2013年3月29日至3月30日办理交房手续。2013年5月16日漳州明发公司向庄金章发出《交房再次通知书》，通知庄金章于2013年5月23日办理交房手续。2014年4月27日庄金章与漳州明发公司办理交房手续。漳州明发公司向庄金章实际交付商品房时间为2014年4月27日。自2012年12月31日起至2014年4月27日止的期间时间为483天。另查明，根据漳州市气象科技服务中心提交气象报告，2011年1月1日至2013年12月31日，漳州市出现中雨以上136天，六级以上风24天，台风43天。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知，漳州电业局发布停电通知，具体时间为2011年11月17日、11月18日、12月6日、12月9日、2012年7月12日、8月12日。上述因素扣除重复天数后漳州明发公司可延期交房天数为179天。原判认为：庄金章与漳州明发公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。关于本案漳州明发公司可据实予以延期交房时间的认定问题。降雨、台风和六级以上风属于双方签订合同时不可预知的事由，符合《商品房买卖合同》第八条关于因遭遇不可抗力可据实予以延期的约定。漳州明发公司提交的漳州市气象科技服务中心提交气象报告，证明2011年1月1日至2013年12月31日，漳州市出现中雨以上136天，六级以上风24天，台风43天。停水、停电属于政府及相关部门原因造成停工，有漳州明发公司提交水务、供电部门的停水、停电通知证实，可以认定，该事由符合《商品房买卖合同》第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工可据实予以延期的约定。而每年高考、节日假期和高温天气属于双方签订合同时便可预知的事由，可认定双方所约定的交房期限已将该因素考虑在内，故本案高考、节日假期和高温天气不能计算可延期交房时间。综上经本院核实确定漳州明发公司依约可据实予以延期交房时间为：漳州市出现中雨以上136天，六级以上风24天，台风43天、停水停电7天，在扣除重复计算的天数后为179天。关于本案逾期交房违约金应当如何计算问题。商品房的交付使用，应当同时具备双方合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件。本案中，漳州明发公司在讼涉商品房仅经竣工验收合格和消防验收合格，但在没有举证证明其他法定、约定交付使用条件是否均已达到的情况下，书面通知庄金章办理交房手续，但因讼涉建设工程直至2014年5月29日才通过竣工规划条件核实，故根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，应认定漳州明发公司上述通知交房行为属于无效行为，但因2014年4月27日庄金章已实际接受讼涉商品房，根据损益相抵的原则，对于该日之后的逾期交房违约金依法不予支持，对于该日之前的违约金应依约支持。自2012年12月31日起至2014年4月27日止的期间时间为483天，扣除漳州明发公司可延期交房天数179天，漳州明发公司应承担逾期交房违约金的天数为304天，故应认定讼涉商品房逾期交付实际超过90日。依据《商品房买卖合同》第九条约定，漳州明发公司应按照庄金章已付款的日万分之一计算，向庄金章支付304天逾期交房违约金计23980.13元（394410元×0.02%×304天）。关于庄金章请求漳州明发公司承担在未通过漳州市建设工程竣工规划条件核实日前所产生的物业费与本案属于不同法律关系，庄金章应另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告庄金章逾期交房违约金23980.13元；二、驳回原告庄金章的其他诉讼请求。本案受理费753元，原告庄金章负担353元，被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担400元。宣判后，原审被告漳州明发公司不服，向本院提起上诉。上诉人漳州明发公司上诉称：（1）原判根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条认定漳州明发公司于2013年3月21日书面通知的交房行为无效，属于适用法律错误，因《城乡规划法》第四十五条不属于效力性强制性规定，系属于管理性规范条款，故漳州明发公司未经规划主管部门核实的交房行为是有效的。（2）原判对漳州明发公司可据实延期交房的天数及逾期交房的总天数认定均存在错误：原判认为高温作业停工属于双方签订合同时可预知的事由，从而认定高温造成的停工不属于合理延期的情形，属于认定事实错误，从生活常识可知，对于高温天气持续多久，具体哪一天是高温天气、每一工作日的实时温度以及是否达到停工的“高温”标准，漳州明发公司均无法提前预见，原判推定明发公司对高温天气现象属于签订合同时双方可预知的事由，忽略了天气现象的不可预知性；原判认定高考因素是合同签订时双方可预知的事由，属于事实认定错误，高考噪声污染控制是根据政府文件固定时段区域对噪音污染进行控制，必须根据政府的文件才可确定。故在原判认定可据实延期的179天的基础上，应加上高考、高温天气的天数作为漳州明发公司可据实延期的天数。（3）漳州明发公司已按合同约定的方式于2013年3月21日向庄金章发出《交房通知书》，通知其于2013年3月29日至3月30日办理交房手续，而庄金章却未在通知的时间内前来接收房屋，故庄金章不得再向漳州明发公司主张2013年3月30日之后逾期交房的违约责任。其逾期交房的总天数仅能从2012年12月31日起计算至2013年3月30日，总天数为90天。据此，请求撤销原判，依法驳回庄金章的诉讼请求。被上诉人庄金章答辩称：（1）漳州明发公司在不具备交房条件的情况下通知庄金章交房，该行为依法无效。（2）原判对于漳州明发公司逾期交房天数的认定是正确的：由于漳州明发公司在不具备交房条件的情况下向买受人发出交房通知的行为无效，对买受人不具有法律约束力，买受人有权拒绝接收涉讼的商品房；本案高温天气及高考因素并非漳州明发公司可据以主张延期的情形，原判认定高温天气和高考期间不作为延期的理由是正确的。（3）原判认定中雨以上、六级以上风、台风天气及停水、停电可作为可延期交房条件，系属错误，应予纠正。（4）没有收到出卖人关于不可抗力导致延期施工的书面通知。经审理查明，除对“2013年3月20日、3月25日、4月12日，漳州明发公司开发的明发商业广场10#-15#楼分别通过工程验收合格、住宅区景观工程验收合格和消防验收合格”的事实外，对原判所认定的事实双方当事人均陈述没有争议。对于没有异议的事实本院予以确认。另查明，2013年3月20日、3月25日、4月12日，漳州明发公司开发的明发商业广场10#-15#楼分别通过工程竣工验收合格、住宅区景观工程验收合格和消防验收合格。上述事实有2013年3月20日《福建省建筑工程竣工验收报告》、2013年3月25日《漳州明发商业广场住宅区景观工程竣工验收表》和2013年4月12日《漳州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，以及双方当事人一、二审庭审一致陈述等为据，可以认定。本院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案的争议焦点为：一、高温天气和高考期间能否作为出卖人可顺延交房的天数；二、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条是否属于效力性强制性规定，出卖人2013年3月21日书面通知买受人交房的行为是否合法有效。一、关于高温天气、高考期间能否作为出卖人可顺延交房的天数。首先，高温天气属于我市季节性的天气现象，具有一定的规律性，虽然难以预先判断具体哪一天气温达到应当停止施工的程度，但因高温天气每年都会在大致时间段出现，故可以作概括性的预测；而高考作为国家教育考试之一，一年一度且时间特定，因此，高温天气、高考期间均属双方签订合同之前已明知履约过程中必然会发生的情形，双方合同所约定的交房时间时已将该两种因素考虑在内。其次，从本案合同的内容看，关于可迟延交房情形，双方约定的不仅是“非出卖人所能控制的客观原因”，而且约定了应同时具备的条件是“造成停工”，本案中，漳州明发公司并未提供证据证明讼涉工程确因高温、高考而“造成停工”，其应承担举证不能的法律后果。漳州明发公司有关高温天气、高考期间应作为出卖人可顺延交房的天数的上诉主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。二、关于《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条是否属于效力性强制性规定，漳州明发公司2013年3月21日书面通知买受人交房的行为是否合法有效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。规划事项与国家利益或公共利益紧密相关，规划部门作为公权力介入，目的在于对国家利益或公共利益的维护，与私人权益无关。从该法条规定直接使用“不得”用以限制“组织竣工验收”行为的内容上看，违反该法条规定组织商品房竣工验收后，如果认定讼争商品房商品房竣工验收合格以及交房行为合法有效，将损害国家利益或社会公共利益，故应认定该第四十五条属于效力性强制性规定。规划条件核实是商品房竣工验收的法定前置强制性条件，而商品房竣工验收合格是商品房可以交房的法定条件，故规划条件核实也是商品房可以交房的法定条件。本案中，漳州明发公司2013年3月21日发出书面交房通知时，讼争商品房尚未经过规划条件核实，即讼争商品房尚未具备法定的交房条件，故其通知买受人交房的行为应为无效。漳州明发公司该部分上诉主张，没有事实和法律依据，不予采纳。此外，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。本案中，尽管庄金章主张原判认定中雨以上、六级以上风、台风天气及停水、停电可作为可延期交房条件，系属错误，但因其并未提出上诉，故对其该主张依法不予审查。综上，漳州明发公司的上诉主张，没有事实和法律依据，不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费753元，由上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长花絮审判员李凌审判员翁艺晖二〇一五年七月八日书记员卢杰附：有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”