（2014）石民初字第9810号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-08-27
案件名称
左庆芝与张再祥等确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
左ＸＸ,张ＸＸ
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2014）石民初字第9810号原告左XX，女，1933年11月8日出生。委托代理人刘安艺，北京市易行律师事务所律师。被告张XX，男，1933年10月9日出生。委托代理人张XX，男，1957年3月24日出生。被告张XX（兼被告张XX委托代理人），男，1986年5月28日出生。被告张XX，女，1985年5月13日出生。原告左XX与被告张XX、张XX、张XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员王旸担任审判长，人民陪审员冀凤宝、牛淑珍参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告左XX及委托代理人刘安艺，被告张XX及委托代理人张XX，被告张XX兼被告张XX委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告左XX起诉称：原告与被告张XX于1954年12月21日结婚，在婚姻关系续存期间原告与被告张XX以成本价购买了位于北京市石景山区杨庄小区37栋XX房屋，产权证上登记的所有权人是张XX。原告和被告张XX于2013年5月22日设立遗嘱并经北京市燕京公证处出具两份公证书，分别是2013京燕京内民证字第2183号和2184号。遗嘱内容为原告和被告张XX去世后，将涉诉房屋属于各自的份��遗留给被告张XX继承。2014年10月双方因支付医药费的问题发生纠纷，原告得知房屋已经被过户到被告张XX名下。后被告张XX回忆称，2014年8月1日被告张XX带被告张XX到石景山建委，在一楼大厅内在一张纸上按了三个手印，被告张XX不知道是房产过户，被告张XX说是办理遗嘱的事。原告认为，被告张XX和张XX在原告不知情的情况下，私自过户房屋，属于无权处分行为，损害了原告的合法权益。依据物权法106条规定，张XX明知房屋是张XX与原告的夫妻共同财产，主观是恶意，在购买的时候没有支付房屋对价，不符合善意取得的条件。原告作为房屋所有权人有权追回房屋。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求依法确认张XX和张XX于2014年8月1日签订的存量房屋买卖合同（合同编号：CW277957）无效；2、请求判令被告张XX将涉诉房屋返还给被告张XX，并协助办理该房产��过户手续；3、案件受理费由被告负担。被告张XX答辩称：张XX同意张XX将房屋返还张XX，现要回房子，百年之后再将房屋给张XX。此前的公证遗嘱已经明确房屋是百年之后才给张XX过户，所以与张XX签订的存量房屋买卖合同是无效的。张XX欺骗张XX，因张XX身体有病，建委大厅在三楼，没有电梯不能上楼，第一次是张XX背张XX上楼的，一共去了三次，最后一次张XX按了三个手印。本来公证是百年之后才将房屋过户给张XX的，但糊里糊涂地就过户了。被告张XX答辩称：张XX认为存量房屋买卖合同有效，不同意将涉案房屋返还再过户给张XX。房产过户不是张XX欺骗张XX和左XX，原告所述与事实不符。房屋虽然已经过户给张XX，但张XX并没有独吞，并没有居住，现在住的人是张XX和左XX及张XX的姑姑。希望在张XX和左XX百年之后，由其儿女平分涉案房屋。被告张XX答辩称：同张XX的意见���认为合同有效，不同意将房屋再过户给张XX。经审理查明：张XX与左XX于1954年12月21日登记结婚。张XX系张XX与左XX之孙，张XX与张XX于2010年10月10日登记结婚。石景山区杨庄小区37号楼XX房屋（以下简称涉案房屋）所有权人原登记为张XX，房屋性质为房改房，测绘日期为1999年。2014年8月1日，张XX将张XX带至北京市石景山区城乡建设委员会（以下简称石景山区建委），张XX以按捺手印的方式办理了《存量房屋买卖合同》网签售房所有权转移登记手续，房屋买卖价格为900000元。同日，张XX在存量房交易结算资金自行划转声明捺了手印。该存量房交易结算资金自行划转声明载明：兹有乙方（张XX）购买甲方（张XX）位于北京市石景山区杨庄小区37号楼XX房产，《房屋所有证》证号：x京房权石字第XX号，房价款为900000元。......经双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声��。交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。甲方、乙方均系本人亲自办理转移登记手续。2014年8月5日，张XX缴纳房屋买卖契税9000元。张XX称因张XX在地税局签署了放弃购房款的声明，且开具直系亲属证明，最终办理了退税。张XX于2014年8月5日取得涉案房屋的房屋产权证。上述手续办理过程中，转让人张XX在石景山区建委进行询问时，在北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书的笔录上按捺手印，受让人张XX签字，其中载明：”1、问：申请登记事项是否作为申请人真实意思表示？回答：是。2、问：申请登记的房屋或份额是否为夫妻共有？回答：否”。审理中，张XX承认曾于2014年7月将张XX、左XX等人带至石景山区建委办理核查涉案房屋信息的登记，石景山区建委工作人员表示不需要左XX在相关手续签字。张XX亦承认未给付张XX与左XX房屋价款。张XX与张XX均承认涉案房屋过户行为是基于房屋买卖合同关系。另查：2013年5月22日，张XX带领左XX与张XX到北京市燕京公证处办理遗嘱公证，内容为：位于石景山杨庄小区37号楼XX房屋（房屋所有权证号：x京房权石字第XX号）是左XX与张XX的夫妻共有财产，双方有二个儿子，二个女儿，为了避免因继承上述房屋的问题发生纠纷，自愿立遗嘱如下：去世后，上述房屋属于各自的份额遗留给孙子张XX（身份证号码：×××）继承（个人继承，排除其配偶的共有权）。再查，张XX曾与张XX、左XX到石景山建委，办理涉案房屋过户到张XX名下的相关手续，未给付对价，张XX认为税费过高，提出以公证赠与形式过户给张XX，因张XX之妻张XX未到场，未能办理。此后，张XX反悔。另，涉案房屋一直由张XX与左XX居住使用。上述事实，有存量房屋买卖合同、存量房交易结算资金自行划转声明、房屋所��权转移登记申请书、公证书、房屋所有权证、结婚证、北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书、核验查询结果及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不予支持。涉案房屋系张XX和左XX的共有财产，张XX未征得左XX同意将涉案房屋过户给张XX，属于无权处分行为。左XX以此理由要求确认存量房屋买卖合同无效，不予支持。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，已经过户登记到买受人名下，但不符合善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。具体至本案中，涉案房屋虽已转移登记在张XX名下，而张XX在明知该房屋系张XX和左XX共同所有，且知晓左XX与张XX立有公证遗嘱的情况下，受让涉案房屋时并非善意。张XX与张XX均认可房屋过户行为是基于房屋买卖合同关系，且张XX未给付房屋价款。张XX的行为并不符合善意取得房屋的构成条件，其不能以善意取得为依据取得涉案房屋的所有权。左XX要求张XX将涉案房屋过户回张XX名下的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、张XX于本判决生效后七日内将位于石景山杨庄小区37号楼XX房屋所有权转移登记至张XX名下；二、驳回左XX的其他诉讼请求。案件受理费七十元，由左XX负担三十五元（已交纳），由张XX、张XX共同负担三十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 王 旸人民陪审员 冀凤宝人民陪审员 牛淑珍二〇一五年七月八日书 记 员 孙紫淇 关注公众号“”