（2015）郑民三终字第985号

裁判日期: 2015-07-08

公开日期: 2015-07-21

案件名称

上诉人李志强与被上诉人郑州市商鼎工贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十四条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民三终字第985号上诉人（原审被告）李志强，男，1987年6月4日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区黄堽镇沙堽行政村大李庄**号。委托代理人申东莉，河南宇法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郑州市商鼎工贸有限责任公司，住所地：郑州市二七区嵩山南路10号附1号楼1层。法定代表人王晓静，该公司经理。委托代理人张鹏翔，河南九同律师事务所律师。上诉人李志强与被上诉人郑州市商鼎工贸有限责任公司（以下简称商鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，商鼎公司于2014年10月21日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求判令：李志强支付迟延交付租金的违约金共计77万元（按每天租金3178.08元及违约交付租金的天数计算）；由李志强支付本案的诉讼费用。河南省郑州市中原区人民法院于2015年3月10日作出（2014）中民二初字第1858号民事判决。商鼎公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月27日受理后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，对本案不开庭进行了审理。上诉人李志强的委托代理人申东莉，被上诉人商鼎公司的委托代理人张鹏翔于2015年6月16日到庭接受了询问。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年4月12日王晓静与李志强签订《房屋租赁合同》一份，双方主要约定：由王晓静将其承租的位于郑州市中原区陇海路与秦岭路交叉口西北角“中原名邸”住宅楼下的三层和一层、二层部分临街门面房出租给李志强有偿使用，房屋建筑面积约为3680平方米；交房日期为2012年4月12日，起租时间为2012年8月13日，租赁期间自2012年4月13日至2022年4月12日止；免租期间自2012年4月13日至2012年8月12日止；本合同签订当天，李志强向王晓静交付39万元，其中29万元为合同第一年中前三个月的房租，其中的10万元为房屋租赁押金；第1-5年每年租金为116万元；房租每次提前60日支付下一年度租金。第一年租金，前半年按季度支付，后半年一次性支付。从第二年开始按年度支付。第一年剩余租金在2012年9月12日前支付29万元，在2012年12月12日前支付193333.32元，从第二年开始在每年的2月12日前支付当年房租；李志强不得以任何理由拖欠房租、费用，如不按时支付房租，每逾期一天，王晓静有权按日租金向李志强收取违约金；本合同附件包括该房屋的产权证明、消防备案证明复印件；签订合同人双方的合法身份证明复印件；该房屋的平面、供水、供电、消防等设施图复印件。2012年9月12日李志强交付上述房屋租金10万元；2012年9月25日李志强交付租金19万元；2012年12月12日李志强交付房租10万元；2012年12月19日李志强交付房租9.33万元；2013年3月18日李志强交付（2013年4月13日至2013年9月17日期间）房租50万元；2013年5月28日李志强交付房租10万元；2013年8月29日李志强交付房租56万元；2014年3月10日李志强交付（2014年2月12日至2015年2月11日期间）房租116万元。现商鼎公司主张李志强严重违反合同约定，本应于2012年9月12日前支付的29万元租金，直到9月25日才支付完毕，逾期天数为13天；本应于2012年12月12日前支付的19.33万元租金，直到2012年12月19日才支付完毕，逾期天数为7天；本应于2013年2月12日前支付的116万元租金，2013年8月29日才支付完毕，逾期天数为198天；本应于2014年2月12日前支付的116万元，于2014年3月10日才支付完毕，逾期天数为26天。关于逾期支付房租的逾期天数和逾期数额，李志强无异议。原审法院另查明：商鼎公司成立于2005年1月19日，系一人有限责任公司，法定代表人系王晓静。2014年10月20日商鼎公司出具《证明》一份，对王晓静与李志强签订的房屋租赁合同予以追认，认为王晓静上述行为系代表公司的履行职务行为。原审法院再查明：2013年8月份，在李志强第三次逾期支付租金后，王晓静和李志强双方曾经进行过协商，现双方对此次协商的结果各执一词，故引起商鼎公司诉至该院。原审法院认为：本案所涉的租赁房屋来源合法，2012年4月12日王晓静与李志强签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，各方当事人也应按照约定诚实履行各自的合同义务。本案李志强对己方逾期支付租金构成违约的事实、逾期的金额和逾期的天数予以认可。本案诉辩双方争议的焦点问题有三个，其一是商鼎公司的诉讼主体资格问题；其二是商鼎公司主张的前三次逾期违约金是否超过法定诉讼时效的问题；其三是双方约定的违约金标准是否过高，李志强请求适当调整能否得到支持的问题。关于商鼎公司的诉讼主体资格问题，虽然与李志强签订合同的是王晓静，但王晓静是商鼎公司的法定代表人，商鼎公司对王晓静签订合同的行为也予以认可，结合李志强交付租金的方式和商鼎公司收取租金的方式以及李志强陈述“实际控制人”的有关内容，商鼎公司应当被视为合同的当事人，应享有诉讼主体资格。李志强抗辩提出商鼎公司不具有诉讼主体资格的理由不能成立，该院不予采信。关于商鼎公司主张的前三次逾期违约金是否超过法定诉讼时效的问题，庭审中诉辩双方均认可在2013年8月份双方就前三次违约金进行过协商，表明商鼎公司在此期间主张过该项权利，诉讼时效发生中断，因此李志强抗辩提出前三次逾期违约金已过诉讼时效的理由不能成立，该院不予采信。同时李志强抗辩提出，双方在2013年8月进行协商时商鼎公司已经放弃前三次违约金，但其没有提供相应的证据证明，商鼎公司也不予认可，故该院对李志强的该项抗辩理由不予采信。至于李志强提出的违约金约定标准过高的问题，双方在《房屋租赁合同》约定的逾期违约金标准为每天按日租金收取，李志强主张该约定标准过分高于商鼎公司的损失，而商鼎公司也没有提供其具体损失的证据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的有关规定，可以认定双方约定标准过高，因此该院适当调整为按同期银行贷款利率的四倍计算，其余过高部分不予支持。根据该院查明的事实，双方约定的租赁期限自2012年4月13日至2022年4月12日止，前五年的租金为每年116万元。李志强累计逾期违约四次，共计违约天数为244天，按该院调整的违约金标准，李志强应当支付商鼎公司的违约金以116万元为基数，按同期银行贷款利率的四倍计算244天，过高部分的违约金该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条和第一百四十条之规定，原审法院判决：一、李志强自判决生效之日起十日内支付郑州市商鼎工贸有限责任公司逾期交付租金违约金，该违约金以116万元为基数，按照同期银行贷款利率的四倍计算244天；二、驳回郑州市商鼎工贸有限责任公司的其他过高部分的诉讼请求。如果李志强未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11500元，由郑州市商鼎工贸有限责任公司负担8682元，由李志强负担2818元。宣判后，李志强不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，判决错误。一、商鼎公司对李志强2012年9月12日、2012年12月12日、2013年2月12日三次租金逾期交付行为均未提出异议，进行了默认，其收取租金的行为已改变了《房屋租赁合同》中双方关于违约金的约定，且2013年8月份商鼎公司与李志强就前三次违约金协商过程中明确表示放弃违约金。另外，主张租金的诉讼时效为一年，基于租金派生出的逾期违约金诉讼时效也应为一年，商鼎公司起诉时前三次违约金诉讼时效已过。原审判决以2013年8月份双方就前三次违约金进行协商为由认定商鼎公司在此期间主张过该项权利、诉讼时效中断，没有证据支持，是严重错误的。二、虽然李志强逾期支付租金，但除第四次租金外前三次都是分好几笔转款的，每笔款逾期期限也不一致，一审判决一概以116万元为基数，按累计逾期天数统一计算违约金是错误的，且一审判决按同期银行贷款利率的四倍计算违约金过高。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判李志强对前三次租金不承担逾期交付的违约责任，或将本案发回重审，并由商鼎公司承担本案一审和二审的诉讼费用。被上诉人商鼎公司答辩称：一、李志强认为商鼎公司收取租金的行为系对违约金条款变更的观点不能成立，商鼎公司从未放弃主张违约金的权利。二、商鼎公司就前三次违约金的支付问题与李志强进行协商，向李志强主张权利，双方在一审庭审中均表示认可，诉讼时效已经多次中断。其次，商鼎公司在诉讼中主张的是违约金的支付，而非支付租金，应当适用两年的诉讼时效。三，一审法院认定事实清楚，对违约金进行调整的做法并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”。李志强关于商鼎公司对李志强2012年9月12日、2012年12月12日、2013年2月12日三次租金逾期交付的行为未提出异议、应视为双方对违约金的约定作出变更的上诉主张，无相应的法律依据，商鼎公司也不予认可，李志强也未无证据证明2013年8月份其与商鼎公司就前三次违约金协商过程中，商鼎公司明确表示放弃了违约金，故李志强应对其该上诉主张承担举证不能的法律后果。李志强还上诉称逾期违约金的诉讼时效应为一年，商鼎公司起诉时前三次违约金诉讼时效已过，但李志强和商鼎公司在一审庭审中均认可双方在2013年8月份就前三次违约金进行过协商，表明商鼎公司在诉讼时效期间内向李志强主张过该项权利，诉讼时效发生中断，故李志强的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因双方约定李志强如不按时支付房租，每逾期一天，则按日租金缴纳违约金，该约定即是按照年租金116万元为基数，根据违约天数计算违约金。因李志强提出违约金约定标准过高，原审法院根据其申请调整为以年租金116万元为基数，根据李志强累计的逾期天数，按同期银行贷款利率的四倍计算，已经考量了当事人双方的利益，对违约金计算标准予以适当调整。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11500元，由上诉人李志强负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曾小潭审　判　员　　马　莉代理审判员　　刘平安二〇一五年七月八日书　记　员　　黄会苹 来源：百度“”