（2015）青民一终字第1293号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2016-02-23
案件名称
武兰英、王自修与王洪彬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王洪彬,汲柯艳,武兰英,王自修
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第1293号上诉人（原审被告）王洪彬。上诉人（原审第三人）汲柯艳。二上诉人委托代理人刘振民，山东琴安律师事务所律师。二上诉人委托代理人薛增洁，山东琴安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）武兰英。被上诉人（原审原告）王自修。二被上诉人委托代理人宋晓，山东青大泽汇律师事务所律师。上诉人王洪彬、汲柯艳因与被上诉人武兰英、王自修房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2014）崂民一重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日受理后，依法组成由代理审判员谢雄心担任审判长及本案主审，代理审判员齐新、代理审判员马喆参加评议的合议庭，并于2015年6月9日公开开庭进行了审理。上诉人王洪彬、汲柯艳的共同委托代理人刘振民、薛增洁，被上诉人武兰英、王自修的共同委托代理人宋晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武兰英、王自修在一审中诉称，其二人原系夫妻关系，于2011年5月离婚，离婚时未处分共同财产。武兰英、王自修在婚姻关系存续期间共同出资1，476，420元购买了青岛市崂山区鸿荣家园3号楼2单元201户房屋，登记在武兰英名下。2011年9月5日，王洪彬要求购买上述房屋。武兰英未经王自修同意，以1，476，420元的价格出卖给王洪彬。王洪彬当日通过其妻弟汲东良以银行转账的方式向武兰英支付购房款120万元，直接用于对该房屋进行还贷解押。2011年9月13日，武兰英协助王洪彬办理了房屋所有权变更登记手续，余款王洪彬未再支付。2012年9月6日，王洪彬将上述房屋的50%产权登记在其妻子汲柯艳名下。2011年12月，王洪彬、汲柯艳指使汲东良向河北省邯郸市邯山区人民法院起诉，要求武兰英归还民间借款120万元。2012年12月14日，该法院判决武兰英归还120万元借款及利息。进入执行程序后，武兰英付清120万元本金及20万元利息。王洪彬串通其妻弟通过诉讼手段收回购房款120万元系毁约行为，导致武兰英不能实现合同目的。根据合同法相关规定及《房地产买卖契约》第七条的约定，武兰英有权解除合同。请求法院判决：1、依法解除武兰英与王洪彬签订的《房地产买卖契约》；2、王洪彬及汲柯艳向武兰英返还青岛市崂山区鸿荣家园3号楼2单元201户房屋，并将房屋所有权人变更登记至武兰英名下。王洪彬在一审中辩称：1、涉案房屋系王洪彬出资523，458元所购买，房屋买卖合同由王洪彬签字，购房款、税费也均由王洪彬交纳，房屋买卖合同、相关单据及房产证均在王洪彬处，且该房屋购买后也一直由王洪彬居住，武兰英称涉案房屋由其购买与事实不符。王洪彬按其与武兰英签订的《房地产买卖契约》的约定及武兰英的要求，于契约签订当日以现金方式一次性付清全部房款，武兰英收到房款后将涉案房屋过户登记至王洪彬名下。至此，双方的房屋买卖合同已全部履行完毕，履行完毕的合同不存在解除的问题。根据双方签订的《房地产买卖契约》第七条的约定，若武兰英认为王洪彬未足额支付购房款，可按该约定向王洪彬主张逾期付款违约金。因双方在合同中并未约定逾期未履约多少日以上视为毁约，故任何一方无权解除合同。双方之间的房屋买卖合同已经履行完毕，即使武兰英不认可王洪彬已支付购房款，王洪彬也愿意再行向武兰英支付购房款。本着维护交易秩序，减轻当事人诉讼成本，在有其他补救措施的情况下不轻易判决解除合同的原则，武兰英的诉讼请求亦不应得到支持。2、武兰英收到案外人汲东良支付的120万元款项，已被河北省邯郸市邯山区人民法院作出的生效判决认定为借款，该款项与本案房款无关。3、武兰英、王自修若认为房屋买卖合同无效，则其主张解除合同的请求应予驳回；若认为有效，则不存在侵犯其合法权益的情形。武兰英、王自修以王洪彬未支付房款为由请求解除合同，恰恰是对房屋买卖合同效力的确认。综上，武兰英、王自修在诉状中的陈述混淆事实且自相矛盾，没有事实和法律依据，请求依法驳回武兰英、王自修的诉讼请求。汲柯艳在一审中的陈述意见与王洪彬一致。原审法院查明，武兰英、王自修原系夫妻关系，王洪彬系武兰英与王自修之子，汲柯艳系王洪彬之妻。2011年5月31日，武兰英、王自修在河北省邯郸县人民法院主持下达成离婚协议，双方未对夫妻共同财产进行分割。2001年5月14日，青岛鸿荣房地产开发公司（以下简称鸿荣公司）将本案争议的青岛市崂山区海口路东海宁路南鸿荣家园3-2-2-1户房屋出售给武兰英，建筑面积为134.22平方米，购房总价为523，458元，王洪彬代武兰英在《青岛市商品房买卖合同》中签字。该房屋的购房发票记载的购房人、完税证明记载的交款人均为武兰英。2002年4月4日，青岛市崂山区房产管理局颁发青崂房私有字第00××56号房地产权证，房屋登记在武兰英名下。2011年9月10日，武兰英以1，476，420元的价格将上述房屋出售给王洪彬，双方签订了《房地产买卖契约》。合同约定：王洪彬向武兰英支付5万元作为购房定金，合同签订当日付清全部购房款；合同签订后，王洪彬中途毁约，应书面通知武兰英，武兰英应在15日内将王洪彬已付款（不计利息）返还给王洪彬，但购房定金归武兰英所有；武兰英中途毁约，应书面通知王洪彬，并自毁约之日起的15日内将双倍定金及已付款返还给王洪彬；王洪彬不能按期向武兰英付清购房价款或武兰英不能按期向王洪彬交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房价款万分之一的违约金；任何一方未履约的，视为悔约，违约方应按上述约定承担责任。双方未具体约定逾期多少日以上未履约视为毁约，亦未约定房屋交付的具体时间。王洪彬称涉案房屋自购买之日起至今一直由其与汲柯艳居住使用，不存在交付问题，并提交物业居住证明、家具购买收据、物业费交纳收据予以证明；武兰英则主张其并未向王洪彬交付房屋，后自认涉案房屋由王洪彬实际使用。在（2013）崂民一初字第368号案件中，王洪彬称其于2011年9月9日在青岛市城阳区红岛武兰英家中以现金形式向武兰英支付购房款147万元，给付时证人汲某在场，但武兰英未向王洪彬出具收条。该案件中，王洪彬提交以下证据予以证明：1、河北惠慈房地产开发有限公司（以下简称惠慈公司）出具的《证明》，证明王洪彬于2011年9月9日从该公司借款150万元现金用于购买涉案房屋；2、惠慈公司出具的《委托付款函》，证明该公司让王洪彬将上述借款150万元汇入河北盛代贸易有限公司账户作为还款；3、邯郸市学步桥服饰有限公司（以下简称学步桥公司）出具的《证明》及《中国农业银行结算业务申请书》，证明汲柯艳通过学步桥公司向河北盛代贸易有限公司转款300万元；4、证人汲某的证言，证明其与王洪彬于2011年9月9日从大名房地产公司取款150万元现金到武兰英家中，其把钱送到后即在外等候，王洪彬与武兰英交接钱款时其不在场。本案审理中，王洪彬称如武兰英对其已经支付房款的事实不予认可，其与汲柯艳愿意按照《房屋买卖契约》第七条的约定继续履行合同，向武兰英支付购房款1，476，420元及逾期付款违约金；武兰英则称王洪彬未支付房款已经构成违约，不同意继续履行合同。2011年9月5日，案外人汲东良（王洪彬的妻弟，汲柯艳的胞弟）通过银行转账形式向武兰英支付款项120万元。武兰英称该款为王洪彬交纳的购房款，其余购房款至今未付。2011年12月1日，汲东良以武兰英向其借款120万元未还为由，向河北省邯郸市邯山区人民法院起诉，要求武兰英返还借款及利息。2012年12月14日，该法院作出（2012）邯山民初字第2244号民事判决书，判令武兰英于判决生效之日起10日内返还给汲东良120万元借款并支付相应利息。该判决已经生效，武兰英已经履行完毕判决确定的金钱给付义务。另查明，2007年8月7日，武兰英与招商银行青岛分行签订《个人循环授信协议》，取得招商银行青岛分行122万元的循环授信额度。同日，武兰英与招行银行青岛分行签订《个人循环授信最高额抵押合同》，约定以涉案房屋作为武兰英对招商银行青岛分行122万元循环授信的抵押物，并办理了抵押登记。2008年9月8日，武兰英依据授信额度贷款，从招商银行青岛分行贷款104万元。2011年9月6日，武兰英以汲东良通过银行转账给付的120万元偿还了招商银行青岛分行的贷款，并办理了涉案房屋的解押手续。2011年9月15日，武兰英与王洪彬办理了涉案房屋的产权变更登记手续，将房屋登记至王洪彬名下。2012年9月6日，王洪彬协助汲柯艳办理了上述房屋的共有权证，王洪彬、汲柯艳各享有该房屋50%的产权。武兰英称，双方根据涉案房屋作为抵押物在招商银行办理抵押的贷款本息余额，确定购房款数额为1，476，420元。王洪彬对此予以否认，称双方为办理涉案房屋的变更登记手续，委托中介以最低价计算得出购房款数额。武兰英、王洪彬均未提交证据证明各自主张。再查明，王洪彬称涉案房屋系其出资以武兰英名义购买，其与鸿荣公司签订合同并交纳购房款523，458元，并提交《青岛市商品房买卖合同》、购房款发票、《购房契税》予以证明。武兰英则称：涉案房屋系其委托王洪彬所购，认可王洪彬代武兰英签订的《青岛市商品房买卖合同》；购房款由武兰英出资交纳；因涉案房屋由王洪彬实际控制，因此其留在房屋内的相关材料被王洪彬及汲柯艳占有。对于购房款由自己出资的主张，除购房款发票外，王洪彬未提供其他证据予以证明。开发涉案房屋的鸿荣公司，已于2005年9月29日办理了工商注销登记。原审认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提交证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负责举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王洪彬称涉案房屋系其出资以武兰英的名义购买，其与鸿荣公司签订合同并交纳购房款523，458元，其从武兰英处以中介确定的最低价1，476，420元购买涉案房屋。对上述主张，王洪彬均未提交证据予以证明。原审认为，王洪彬主张其出资以武兰英名义从鸿荣公司购买涉案房屋，而后再次出资从武兰英处购买自己已经出资购买的房屋，有悖常理，且未提交证据予以证明，故对其上述主张不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第十七条第一款的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，青岛市崂山区房产管理局对涉案房屋颁发了青崂房私有字第00××56号房地产权证，房屋所有权登记在武兰英名下。王洪彬亦未提交证据证明青崂房私有字第00××56号房地产权证登记的房屋所有权人存在错误，且《青岛市商品房买卖合同》、购房发票、完税证明等原始购房材料与上述房地产权证互相印证，足以证明武兰英为涉案房屋的第一手购买人。因此，对王洪彬提出的其为涉案房屋的原始购买人的主张不予采纳。王洪彬称其于2011年9月9日从惠慈公司借款150万元现金，并将购房款147万元以现金方式给付武兰英，有证人汲某在场；证人汲某则称其与王洪彬于该日从大名房地产公司提取现金到武兰英家，王洪彬给付现金时其并不在场。王洪彬的上述主张与证人证言互相矛盾，且无收款收据佐证，不能证明其已将购房款给付武兰英，应承担举证不能的法律后果。因此，对王洪彬称其已经向武兰英给付购房款的主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，王洪彬至今未向武兰英履行给付购房款的义务构成违约，致使武兰英不能实现合同目的，武兰英有权解除双方签订的《房地产买卖契约》。虽然王洪彬要求继续履行《房地产买卖契约》，提出向武兰英支付购房款1，476，420元，但武兰英表示不同意继续履行合同。因此，对武兰英要求解除双方于2011年9月10日签订的《房地产买卖契约》的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对武兰英要求王洪彬、汲柯艳将涉案房屋产权变更登记至其名下并将房屋向其返还的诉讼请求予以支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经审判委员会研究决定，判决：一、解除武兰英与王洪彬于2011年9月10日就青岛市崂山区海口路东海宁路南鸿荣家园3-2-2-1户房屋签订的《房地产买卖契约》；二、王洪彬、汲柯艳于判决生效后十日内协助武兰英将青岛市崂山区海安路2号鸿荣家园3号楼2单元201户房屋过户至武兰英名下；三、王洪彬、汲柯艳于判决生效后十日内向武兰英、王自修返还青岛市崂山区海安路2号鸿荣家园3号楼2单元201户房屋。案件受理费18，088元，保全费5，000元，共计23，088元，由王洪彬负担。宣判后，王洪彬、汲柯艳不服，上诉至本院。上诉人王洪彬、汲柯艳上诉称：1、王洪彬与武兰英于2011年9月10日签订《房地产买卖契约》约定王洪彬当日付清房款，随后双方于2011年9月13日办理了产权变更登记手续，且王洪彬一直占有使用涉案房屋，可以证明王洪彬已经付清房款1，476，420元；2、涉案房屋已经变更登记至王洪彬名下，双方之间的房屋买卖合同已经全部履行完毕，不存在解除合同的约定或法定事由；3、即使王洪彬没有付清部分或全部房款，双方之间也仅存在债权债务纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。综上，请求撤销原判，依法改判驳回武兰英、王自修的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由武兰英、王自修承担。被上诉人武兰英、王自修辩称：1、王洪彬令汲东良向武兰英转账支付120万元购房款，武兰英用该款付清银行贷款后解除抵押，并将涉案房屋过户登记至王洪彬名下。变更登记完成后，王洪彬令汲东良起诉收回转账支付的120万元本息，导致武兰英不能实现合同目的，武兰英依照有关法律规定要求解除合同并返还房屋，并无不当。2、王洪彬通过汲东良转账支付购房款120万元后，又通过诉讼收回上述购房款，王洪彬的付款义务并未履行完毕。综上，请求撤销原判，驳回王洪彬、汲柯艳的上诉请求。二审查明的事实与原审查明一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，武兰英与王洪彬均主张双方之间存在房屋买卖合同关系，故本院认定双方签订的《房地产买卖契约》系各自的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点是：一、王洪彬是否向武兰英付清购房款147万元；二、武兰英要求解除其与王洪彬签订的《房地产买卖契约》是否符合法定条件。依据本案查明事实及双方当事人的诉辩主张，本院分别评判如下：一、王洪彬是否向武兰英付清购房款147万元本院认为，王洪彬主张其已经向武兰英支付购房款147万元，应当提交有效证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。王洪彬提交的惠慈公司出具的《证明》、《委托付款函》，学步桥公司出具的《证明》、《中国农业银行结算业务申请书》，以及证人汲某的证言，均不足以证明王洪彬向武兰英支付了购房款。武兰英主张汲东良向其转账支付的120万元系王洪彬支付的购房款，但王洪彬、汲柯艳、汲东良均不予认可，且该款项已经生效判决认定系汲东良向武兰英出借的借款，并在执行程序中由武兰英返还，故该款项不能作为王洪彬支付的购房款。在此情况下，王洪彬以涉案房屋已经变更登记至其名下且房屋由其实际占有使用为由，主张其已经支付了购房款147万元，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因此，王洪彬主张其已经向武兰英履行完毕支付购房款的义务，证据不足，本院不予采信。二、武兰英要求解除其与王洪彬签订的《房地产买卖契约》是否符合法定条件本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。本案中，武兰英与王洪彬在《房地产买卖契约》中明确约定，王洪彬应于签订合同当日支付购房款。王洪彬至今未履行支付购房款的义务，武兰英据此要求解除《房地产买卖契约》，符合上述法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，武兰英已经履行完毕协助办理房屋产权变更登记和交付房屋的义务，但王洪彬未按约定履行付款义务，合同解除后，武兰英依法有权要求王洪彬、汲柯艳恢复原状，即协助武兰英将房屋产权变更登记至武兰英名下并返还房屋。王洪彬、汲柯艳以涉案房屋已经变更登记至其名下为由，主张本案系债权债务纠纷，并非房屋买卖合同纠纷，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人王洪彬、汲柯艳的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18，088元，由上诉人王洪彬、汲柯艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢雄心代理审判员 齐 新代理审判员 马 喆二〇一五年七月八日书 记 员 赵庆信书 记 员 于国英 更多数据：