（2015）淮陈民初字第00205号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-08-11
案件名称
杨晓飞与张启祥农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市淮阴区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨晓飞,张启祥
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2015）淮陈民初字第00205号原告杨晓飞。委托代理人袁志梅。被告张启祥。委托代理人谷珍芹，淮安市淮阴区兴淮法律服务所法律工作者。原告杨晓飞与被告张启祥农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理。依法由代理审判员秦凯适用简易程序，于2015年4月30日公开开庭进行了审理。原告杨晓飞及其委托代理人袁志梅，被告张启祥及其委托代理人谷珍芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓飞诉称：原、被告是同村邻居，双方于2015年3月25日签订合同，载明：“定金，收到杨晓飞购房款定金伍万元整，总价为陆拾玖万圆整，于2015年3月27日搬清交给杨晓飞，杨晓飞付尾款陆拾肆万圆给张启祥，双方不得违约，违约方赔偿对方伍万元整（房屋为陈集街马根林南边张启祥家所有房屋）”。交付定金后，原告要求被告搬家交房，以便付清尾款，被告不同意出售，为此双方发生矛盾，原告杨晓飞认为被告张启祥的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告张启祥双倍返还定金100000元，赔偿损失20000元，合计120000元，由被告承担诉讼费。被告张启祥辩称：1、原告未按照合同约定于2015年3月27日交付房款，其违约在先；2、涉案房屋属于家庭共有财产，被告的妻子及儿子作为财产共有人未在协议上签字，也未授权，事后对被告的行为也未予追认；3、不动产应当进行过户，涉案房屋无相关产权证照，无法过户，无法产生公示公信效力。综上，原、被告签订的协议属于无效协议，主合同无效，原告主张的双倍定金和其他损失无事实和法律依据，无法适用定金罚则，故请求判令驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原、被告系同村村民，双方于2015年3月25日签订一份合同，载明：“定金，今收到杨晓飞购房款定金伍万元整，总价为陆拾玖万圆整，于2015年3月27日搬清交房给杨晓飞，杨晓飞付尾款陆拾肆万圆给张启祥，双方不得违约，违约方赔偿对方伍万元整（房屋为陈集街马根林南边张启祥家所有房屋）”。合同签订后原告给付了被告50000元定金。后因履行合同双方发生争议，原告于2015年4月8日诉至本院，请求判令被告双倍返还定金100000元，赔偿损失20000元，并由被告承担诉讼费。另查明，涉案房屋无相关产权证照，房屋占有范围内土地无宅基证。上述事实，有当事人陈述、定金条据予以证明，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、本案房屋买卖合同效力；2、被告是否应当向原告双倍返还定金及赔偿损失。对于争议焦点1，法律规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，涉案房屋位于农村集体土地，且该房屋占有范围内土地无宅基证，故涉案房屋占用范围的土地使用权不可以出让、转让用于非农业建设，原、被告签订的买卖合同无效；对于争议焦点2，原、被告签订的房屋买卖合同中约定了定金条款，被告亦收受了原告支付的定金，定金条款在房屋买卖合同中处于从合同地位，根据主合同无效从合同亦无效的原则，该定金条款亦属无效，因此，被告根据无效合同从原告处取得的财产50000元，应依法返还原告，但因定金条款无效，不能适用定金罚则的法律规定，对于原告要求被告双倍返还定金的请求，本院不予支持；因被告在与原告缔约时存在过错致合同无效，故被告应对原告的损失依法予以赔偿，原告未能提供证据证明其实际损失，本院酌情确定被告按照中国人民银行同期贷款基准利率赔偿原告自2015年3月25日至实际给付之日的利息损失，对于原告主张的其他损失部分，本院不予支持。原告为证明被告违约情况，提供两份手机短信及两名到庭证人证言，本院认为，因原、被告签订的房屋买卖合同自始无效，故该份合同不具有法律约束力，对于该组证据，本院不予采信。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张启祥于判决生效之日起十日内返还原告杨晓飞50000元并赔偿相应损失（以50000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率为标准，自2015年3月25日起计算至实际给付之日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局。开户行：中国农业银行淮安市分行城中支行。账号：34×××54）。代理审判员 秦凯二〇一五年七月八日书 记 员 丁浩附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。3、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。4、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 来自