（2015）济民终字第1000号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2016-01-05
案件名称
山东省嘉祥购物中心与曹某甲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹某甲,山东省嘉祥购物中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民终字第1000号上诉人（原审被告）曹某甲。委托代理人王某甲。被上诉人（原审原告）山东省嘉祥购物中心，住所地嘉祥县县城建设南路**号。法定代表人张某。委托代理人白某。委托代理人闫某。上诉人曹某甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉祥县人民法院（2014）嘉民初字第1495号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2000年8月26日，在王某乙担任原告山东省嘉祥购物中心法定代表人期间，原告购物中心同被告曹某乙（购物中心职工）签订了《投资建房返租合同》，合同约定：由被告曹某乙出资对原告原商场东侧闲置机房和空闲地进行部分拆除改建，改建后形成北部沿中心街东西宽17米，南北长33.4米，高9.9米两层主体框架结构且内外装修豪华型商场，建筑面积约950平方米，营业面积900平方米。计划2000年12月30日前完工，被告自2001年1月1日起向原告缴纳租金，租期18年，到2018年12月31日止。租金每年2.4万元，采用分期交纳的方式交纳租赁费，被告必须于每月26日一次性交清当月租赁费，逾期按年度租金日万分之五缴纳滞纳金。逾期达6个月时，原告有权终止合同，无偿收回被告租赁房产。2001年6月26日，因对工程难度考虑不足、气候变化等原因，双方又签订一份《租赁时间顺延协议》，将被告承租期顺延自2002年1月1日起向原告缴纳租赁费，租期仍为18年，到2019年12月31日止，其他事宜均按原合同执行。被告按照合同约定将涉案房屋建设完毕后，起初向原告交纳了租金。但自2006年起，被告一直未向原告交纳租金。后原告向被告催交租金未果，原告对被告断电，被告从百货大厦接电继续经营使用该房屋。另查明，2009年5月4日，王某乙不再担任山东省嘉祥购物中心经理职务，张某担任该购物中心经理职务。又查明，诉讼期间，被告提交《债权转移支付通知书》，内容为：曹某乙：根据双方2000年8月26日签订的《投资建房返租合同》，因我单位欠嘉祥联华超市的款项，经购物中心经理会议研究决定，自2006年始你向购物中心交纳的租金向嘉祥联华超市财务部门交纳。直至双方合同到期。特此通知。嘉祥县购物中心。2005.12.10。山东省嘉祥购物中心盖章。原告认为该通知书不实，申请鉴定。经本院委托，北京长城司法鉴定所于2014年11月24日作出鉴定意见：落款为2005年12月10日的该通知书上的书写字迹形成时间是在样本1标注日期2009年8月28日“报告”之后书写形成。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”。因此，原告要求被告支付拖欠的租金，本院应予支持。自2006年至2014年8月13日的租金为8年零7个月零13天的租金：103.43月×2000元=206860元。原告起诉时要求204000元，对开庭时增加的诉讼请求（含滞纳金）在本院限期内未补交诉讼费用，故对增加的部分不予审理。关于合同是否应当解除的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。而双方签订的《投资建房返租合同》约定：“逾期达6个月时，原告有权终止合同，无偿收回租赁房产”。本案中，被告拖欠租金达8年之久，远远超过合同约定的6个月，应视为被告在合理期限内未支付租金。原告现依法申请法院解除其与被告的租赁协议，理由正当，应予支持。被告辩称，原告要求解除合同，责令腾出房屋及交付租金，没有任何的事实依据。本案被告是根据原告的要求将租金交付至联华超市，交付联华超市视为支付原告，期间不存在拖欠租金的任何现象。诉讼期间，被告提交债权转移支付通知书进行抗辩，原告认为不实，申请鉴定。经鉴定认为，该通知书落款载明的以及被告抗辩的2005年12月10日订立转让协议的时间不真实，该时间应为2009年8月28日（检材标注的时间）之后形成，而此时原告法定代表人已经调整，原告对该协议并不知情，同时被告对该鉴定虽提出异议，但并不要求重新鉴定。经审查，对该鉴定结论，应予采信。因该鉴定结论与被告原先陈述不符，被告于是又抗辩称，转让协议也可能是当时口头订立、事后补写，该辩称理由更缺乏相关事实依据，与鉴定之前诉讼期间的观点明显不一致，故对被告的该观点不予采纳。并且，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。因被告提供的《债权转移支付通知书》经鉴定存在瑕疵，不予采信，故该通知书不能证明债权转让已通知了债务人即原告；被告提供的嘉祥联华超市出具的证明和嘉祥联华超市出具的收款收据4份，也不能充分证明债权转让已通知了债务人即原告。因此，即使存在债权转让的事实，对债务人原告也不发生效力。亦鉴于此原因，对被告在诉讼期间要求追加嘉祥华联超市作为第三人参加诉讼的申请，本院不予支持。故对被告的上述辩解，不予采纳。经调解，双方未达成协议。本案经本院审判委员会研究，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告山东省嘉祥购物中心与被告曹中华于2000年8月26日签订的《投资建房返租合同》及2011年6月26日签订的《租赁时间顺延协议》。二、被告曹中华于判决生效之日起十日内将租赁的原告山东省嘉祥购物中心的房屋交还原告，并将存放在其中的物品搬出。三、被告曹某乙于判决生效之日起七日内给付原告山东省嘉祥购物中心租金204000元。上诉人曹某甲不服一审民事判决，向本院提起上诉称，请求撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、原判决认定上诉人违反投资建房返租合同的约定，逾期超过6个月未缴纳租金，判决解除投资建房返租合同和租赁时间顺延协议是错误的。双方签订的合同虽然约定逾期6个月缴纳租金，被上诉人有权解除合同，但是，上诉人并不存在超过6个月未缴纳租金的情形。上诉人是经被上诉人与嘉祥联华超市的通知而将租金交付给了嘉祥联华超市，从2006年1月起至2014年12月，共支付了216000元的租金。一审法院依据司法鉴定意见而认定债权转让行为无效，是重形式而不尊重事实。虽然，该通知是后来补写的，但并不能据此排除转让事实的存在，形式的瑕疵不能推翻上诉人缴纳9年租金的基本事实。更何况被上诉人与嘉祥华联超市债权债务关系真实存在，被上诉人欠嘉祥华联超市40余万元，上诉人将租金交给嘉祥华联超市系替被上诉人清偿债务。二、一审判决没有审查上诉人与被上诉人之间签订的投资建房返租合同的性质，而直接解除了该合同，严重损害了上诉人的合法权益。投资建房返租合同是在被上诉人没有资金对原购物中心闲置机房和空闲地进行改建的情况下，让上诉人出资建设的，上诉人投了巨额资金建成了豪华型商场，也正是由于被上诉人无力给付建设安装及装修费用，才让上诉人承租该商场。一审法院直接解除合同，严重侵犯了上诉人的合法权益。三、原判决适用法律错误，导致认定事实错误，判决结果错误。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定错误，属于没有弄清各方当事人之间的法律关系，也曲解了该条文的意思。债权转移通知书实质是一种债务履行的转让，而非债权转让。上诉人向嘉祥联华超市交付租金是替被上诉人还债，没有给被上诉人增加设定义务。综上，请求二审查明事实，依据撤销原判。被上诉人山东省嘉祥购物中心辩称，原审法院判决认定事实清楚，证据充分，且适用法律正确，应依法予以维持；被答辩人曹某甲的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。1、答辩人山东省嘉祥购物中心与被答辩人曹某甲之间是明确的房屋租赁关系；被答辩人曹某甲自2006年起就未向答辩人山东省嘉祥购物中心支付过涉案租赁房屋的租金，答辩人山东省嘉祥购物中心有权按照合同约定要求解除合同，原审法院判决具有充分的事实和法律依据。本案中，被答辩人曹某甲自2006年起就未向答辩人支付租金，其拖欠租金已经长达8年之久，远远超过双方合同约定的6个月，应视为被答辩人曹某甲在合理期限内仍未支付租金，答辩人山东省嘉祥购物中心依据双方的合同约定及我国相关法律规定要求解除租赁合同，具有充分的事实和法律依据，原审法院判决认定事实清楚，且证据充分。2、答辩人山东省嘉祥购物中心并不欠案外人嘉祥联华超市有限责任公司任何款项，本案中也根本不存在债务转让，被答辩人曹某甲的该上诉主张不能成立。首先，答辩人山东省嘉祥购物中心并不欠嘉祥联华超市有限责任公司任何款项，当然也不可能存在被答辩人曹某甲所诉称的“债务转让（答辩人山东省嘉祥购物中心并没有将其对嘉祥华联超市的债务转让给被答辩人曹某甲）”；另外，嘉祥联华超市有限责任公司成立于2009年7月23日，上诉人诉称“2005年12月购物中心原法定代表人王某乙通知上诉人将租赁费交付给联华超市”，该诉称很明显与客观事实不相符。同样，被答辩人曹某甲所提交的落款时间为2005年12月的《债权转移支付通知书》也是不真实的，并且经鉴定，“落款为2005年12月10日的该通知书上的书写字迹形成时间是在2009年8月28日之后”，而2009年5月4日之后是由张某担任购物中心的总经理，张某也证实，购物中心并不存在债务转让的情形。因此，被答辩人曹某甲所提交的债权转移支付通知书不能作为本案的证据使用。因此，被答辩人曹某甲上诉状中诉称的“债务转让”系其单方伪造虚构的，该上诉观点不能成立。综上所述，原审法院认定事实清楚，证据充分，且适用法律正确，应依法予以维持；被答辩人曹某甲的上诉请求缺乏实施和法律依据，应依法予以驳回。二审查明的事实与一审法院认定的一致。本院认为，二审期间争议的焦点问题：一、关于涉案债权转移支付通知书是否应作为认定本案事实依据的问题；二、关于当事人双方签订的投资建房返租合同及租赁时间顺延协议是否应予解除的问题。关于焦点一，1、涉案债权转让支付通知书载明的出具日期为2005年12月10日，但依据北京长城司法鉴定所出具的鉴定意见，该通知书形成时间应在2009年8月28日以后书写形成，该通知书载明的出具日期与实际形成日期不符，存在虚假。2、该通知书指定上诉人向嘉祥华联超市交纳租金，而非被上诉人主张的嘉祥联华超市有限责任公司，且嘉祥联华超市有限责任公司成立于2009年7月，而通知书指定上诉人于2006年起即向嘉祥联华超市有限责任公司交纳租金，其意思表示不符合逻辑，且上诉人提交的交付租金的收据，均是嘉祥联华超市有限责任公司于2011年后出具，亦与常理不符。3、上诉人主张经被上诉人及嘉祥联华超市有限责任公司通知将租金交付嘉祥县联华超市有限责任公司。涉案债权转让交付通知书载明的出具日期为2005年12月10日，时任被上诉人法定代表人为王某乙，其亦是租金接受人嘉祥联华超市有限公司法定代表人，其于2009年5月4日不再担任被上诉人经理职务。债权转移支付通知书实际形成日期系2009年8月以后，在此期间被上诉人的法定代表人为张某，其庭审中否认在其任职期间被上诉人曾向上诉人出具过债权转移支付通知书。鉴于债权转让支付通知书载明的出具日期与实际形成的日期不一致，涉及被上诉人两法定代表人任职期间，经询问，上诉人曹某甲又不能说明债权转让支付通知书的来源，该证据合法性不能确认。综合以上因素，一审法院未采信该证据作为认定本案事实的依据，并无不妥。关于焦点二，2000年8月26日，上诉人与被上诉人签订的投资建房返租合同及租赁时间顺延协议，系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。该合同约定，承租人逾期交付租金达6个月时，出租人有权终止合同，无偿收回租赁房产。依据查明的事实，上诉人自2006年至2014年期间，未向被上诉人交付租金，且经审查亦无正当理由，上诉人逾期不支付租金，属违约行为，其应承担相应的违责任。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条规定，双方签订的投资建房返租合同及租赁时间顺延协议应予解除。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4560元，由上诉人曹某甲负担。本判决为终审判决。审 判 长 周英杰审 判 员 扈 琳代理审判员 吕玉宝二〇一五年七月八日书 记 员 刘 丹 关注微信公众号“”