（2015）常民终字第1187号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-08-27
案件名称
张晓红与范懿文、薛露茜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张晓红,范懿文,薛露茜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民终字第1187号上诉人（原审原告）张晓红。委托代理人曹卫国，江苏正气浩然律师事务所律师。委托代理人章民，江苏正气浩然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）范懿文。被上诉人（原审被告）薛露茜。以上两被上诉人委托代理人曹波，江苏乐天律师事务所律师。上诉人张晓红因与被上诉人范懿文、薛露茜房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第2180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审情况：张晓红诉称：2010年3月13日，张晓红、范懿文双方签订《租赁合同》一份，约定张晓红将位于常州市兰陵路512号的房屋及饭店设施租给范懿文，范懿文支付房屋及饭店设施的租金，房屋租金每年50万元，饭店设施年租金35万元，租金半年一付，先付后用。2014年9月28日，范懿文单方提出解除该租赁合同，并于2014年10月8日来函称将于2014年10月10日前撤出看护人员。张晓红被迫于2014年10月10日接手该租赁房屋及部分租赁设施。根据租赁合同的约定，任何一方单方面擅自解除合同，应按提前退租天数的租金的0.5倍向另一方支付违约金。现距合同到期共计1125天，每日租金2328.77元，范懿文应承担违约金1309931.51元。薛露茜为租赁合同的担保人，应与范懿文承担连带清偿责任。为维护自身合法权益诉至法院，请求判令范懿文支付违法解除合同违约金1309931.51元，薛露茜对范懿文承担连带清偿责任；本案诉讼费用由范懿文、薛露茜承担。范懿文、薛露茜辩称：1、张晓红与范懿文之间是酒店承包关系而非房屋租赁关系。双方虽然签订的是《租赁合同》，但张晓红并非房屋所有权人，在未经房屋产权人同意的前提下，其没有出租房屋给范懿文的权利。实际上，张晓红作为老板娘海鲜馆的业主，将酒店营业执照、卫生许可证、税务证等酒店经营资质连同其从产权人处承租的房屋一并交付范懿文有偿使用，双方之间的法律关系应当属于承包关系。范懿文经营酒店期间，并未单独办理经营资质，一直以张晓红的经营资质对外开展经营活动，缴纳税赋等。这一切都说明，张晓红、与范懿文之间并非单纯房屋和设备租赁关系，而是酒店承包经营关系。2、提供消防设施是张晓红的义务而非范懿文的义务。根据《消防法》的规定，张晓红作为消防安全责任主体应当提供符合消防法规定的酒店消防设施，包括消防设计备案、固定消防设施安装、日常管理等。本案中，范懿文参与酒店经营时间为2010年4月1日，而2009年5月26日开始老板娘海鲜馆这个商号就已存在并由张晓红经营。酒店消防设施的备案、安装均发生在范懿文进入酒店经营之前，并且是张晓红完成装修并自己经营一段时间后才交付范懿文使用的。在此前提下，酒店有关的消防设施缺失或无法使用，责任不在范懿文。3、张晓红主张的违约金没有事实和法律依据，且存在违约金约定、计算过高的情形。张晓红诉请中主张的违约金虽然是根据合同约定计算的，但该约定不符合省高院有关违约损失不超过6个月租金的规定，明显属于约定过高。4、张晓红作为酒店产权人未按约提供消防设施导致被消防部门查处停业，张晓红构成违约，依法应当承担违约责任。综上，请求法院依法驳回张晓红的全部诉讼请求。原审法院经审理查明：2010年3月13日，出租方张晓红（合同甲方）与承租方范懿文（合同乙方）签订《租赁合同》一份，就乙方承租甲方的房屋及老板娘海鲜广场饭店设施（即天宁区兰陵老板娘海鲜馆）事宜，达成如下协议：甲方将座落在常州市兰陵路xx号的房屋（建筑面积约2000平方米）出租给乙方用于饭店经营；房屋租赁期限自2010年4月1日起至2017年10月30日止，甲方同意在此之前无偿给乙方半个月的装修时间，即乙方可以在2010年3月16日进场经营；租金包括房屋租金和饭店租金两部分，其中房屋现年租金为45万元／年，2011年起50万元／年，饭店设施年租金为35万元／年；租金每半年一付，提前15天支付，先付后用；在租赁前乙方有权要求房屋的基础设施能够保障符合经营要求，该部分的维修保养应该由甲方承担，如因房屋基础设备致乙方无法经营的，由此产生的一切损失由甲方负责；签订本合同后在非本合同规定的情况下甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的0.5倍向乙方支付违约金，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；如若乙方中途擅自解除本合同，乙方应按提前退租天数的租金的0.5倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；薛露茜为担保方，为乙方向甲方提供连带担保，担保范围包括在本合同中相关租金及利息、违约金、损害赔偿金和实现各项债权的费用，担保期至本合同期届满之日起三年；乙方进场经营前，“老板娘海鲜广场”所有债权债务都由甲方承担，乙方使用甲方营业执照期间，甲方以张晓红名义所发生的所有债权债务都与乙方无关；“老板娘海鲜广场”字号为甲方专有，乙方承租期间可以使用，但使用中如有损字号声誉或形象，则甲方可以要求乙方终止使用，予以收回并追究乙方责任；租赁期满后，乙方不得在任何场合以任何理由再行使用。2014年9月16日，常州市公安消防支队天宁区大队消防监督员对天宁区兰陵老板娘海鲜馆（经营场所天宁区兰陵路34号，经营者姓名：张晓红）进行消防监督检查，发现该单位存在如下问题：未设置喷淋和厨房间未设置防火门；室内消防栓无水；未进行消防设计备案等，遂根据《中华人民共和国消防法》的相关规定，于2014年9月17日向天宁区兰陵老板娘海鲜馆下达《临时查封决定书》，对天宁区兰陵老板娘海鲜馆一楼西侧厨房间予以查封，查封期限为2014年9月16日至2014年10月16日，要求该单位立即整改火灾隐患。同时，常州市公安消防支队天宁区大队于2014年9月23日下达三份《行政处罚决定书》，决定给予天宁区兰陵老板娘海鲜馆罚款处罚。2014年9月23日，范懿文向张晓红发送《告知函》一份，主要内容为老板娘海鲜馆分别于2014年9月17日、9月23日收到常州市公安消防支队天宁区大队《临时查封决定书》、《行政处罚决定书》，并限期在2014年9月16日-2014年10月16日立即整改，整改后在领取“消防合格证”后方可开业经营。该《临时查封决定书》张晓红于2014年9月18日领取。由于消防存在严重隐患，致使海鲜馆无法正常经营，范懿文将立即撤场配合消防整改，并请求张晓红在三天之内回复。2014年9月28日，范懿文向张晓红发送《解除合同通知函》一份，主要内容是告知由于交付的租赁房屋未通过消防验收备案，未设置消防喷淋和消防门等，导致房屋无法继续开展经营活动。范懿文将于2014年9月30日撤场，并于当日起终止双方租赁合同，希望在2014年9月30日上午9点来出租房屋办理交接手续。2014年9月30日，张晓红针对上述两份函件向范懿文发送《回函》一份。该函件的主要内容是：1、不同意解除双方之间的合同。主要理由如下：双方签订的是租赁合同，合同标的仅为座落在兰陵路512号的房屋和“天宁区老板娘海鲜馆”清单范围内的设备；合同租期未到；“天宁区老板娘海鲜馆”实际于2007年设立，且符合当时的消防安全要求。该营业执照是无偿提供给范懿文使用，范懿文从事经营活动，应对自己的经营场所的安全承担责任，且在范懿文使用“天宁区老板娘海鲜馆”营业执照期间产生的债权债务是由范懿文承担。2、希望继续履行租赁合同，不同意9月30日办理交接手续。3、要求收回“天宁区老板娘海鲜馆”的营业执照及各种手续，根据合同约定，范懿文的行为已经损害了“天宁区老板娘海鲜馆”的声誉和形象。请范懿文在10月10日前将营业执照、卫生许可证、税务登记证等相关证件予以归还。2014年10月8日，范懿文再给张晓红发送《回函》一份，主要内容为：承租的标的物是“老板娘海鲜馆”饭店整体而非单纯的房屋和酒店设备，否则张晓红不会将全套经营证照交付给范懿文。况且范懿文进入经营时，酒店装潢、设施与现在状况一致，其对此未作任何改变。酒店出现重大消防安全隐患，张晓红作为酒店出租人有义务予以解决而不是将此责任推卸给范懿文。在范懿文已经退场的前提下，为了减少损失，同意10月10日前将营业执照、卫生许可证、税务登记等相关证件进行归还。如果张晓红在10月10日前依然拒不办理交接手续，范懿文将于2014年10月11日起撤出看护人员，由此造成的一切损失和后果将由张晓红自行承担。双方之间已于2014年10月10日办理了房屋和附属设施交接手续。原审庭审中，双方均明确表示涉案合同已经解除。张晓红认为范懿文属于单方擅自解除合同，故向法院提起本案诉讼。原审另查明，天宁区兰陵老板娘海鲜馆变更核准登记的时间为2009年5月26日，该海鲜馆的经营者为张晓红，经营范围为中餐、熟食卤菜、点心制售等。范懿文于2010年4月1日根据《租赁合同》接手涉案经营场所前，该场所已由张晓红用于饭店方面的经营。原审法院确定本案争议的焦点是：范懿文撤出涉案经营场所的行为是否违约？原审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人承担违约责任的条件之一是存在可归咎于自身原因的违约行为。本案中，张晓红和范懿文签订的是《租赁合同》，张晓红将涉案房屋和相关设施出租给范懿文作为饭店经营使用，该租赁合同合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。根据约定，涉案房屋的租赁期限是2011年4月1日至2017年10月30日。但在2014年10月10日，双方就办理了房屋和相关设施交接手续，范懿文提前解除合同撤出经营场所。张晓红认为范懿文系单方擅自解除合同，该行为构成违约，应按合同约定赔偿损失。范懿文则认为，其提前解除合同是因为涉案经营场所的消防设施不符合要求，而提供消防设施是原告张晓红的义务，张晓红作为海鲜馆的产权人未按约提供消防设施导致消防部门查处停业，张晓红的行为构成违约。针对范懿文提前撤出经营场所是否构成违约这一争议焦点，法院认为，首先，范懿文善意认为张晓红提供的涉案房屋和设施具备经营饭店的条件。按照法律规定，出租人除应按照约定将租赁物交付承租人外，还应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，因此涉案房屋在租赁期间应保持、具备经营饭店的用途。饭店作为公共经营场所，其设施配置应当符合消防安全管理的相关规定。范懿文在接手该海鲜馆之前，该场所已经由张晓红用于饭店经营，范懿文据此善意认为该场所的经营符合法律法规规定的条件，包括消防设施符合要求。其次，根据法律规定，范懿文不是提供符合消防安全要求的建筑物的义务主体。2002年5月1日起施行的《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条规定，实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。承包、承租或者受委托经营、管理的单位应当遵守本规定，在其使用、管理范围内履行消防安全职责。第十六条规定，公众聚集场所应当在具备建筑消防设施齐全、完好有效等消防安全条件后，向当地公安消防机构申报进行消防安全检查，经检查合格后方可开业使用。《中华人民共和国消防法》第十六条规定，机关、团体、企业、事业等单位应当按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效。根据上述法律法规的规定，实行承包、租赁时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物。消防监督人员例行检查时，发现该涉案经营场所消防设施、器材的配置不符合要求，存在消防安全隐患，遂决定临时查封该场所并责令整改。从上述规定可以看出，范懿文并非提供符合消防安全要求的涉案经营场所的义务主体，造成涉案经营场所消防设施、器材的配置、设置不符合国家标准、行业标准的责任应该不在范懿文，且双方签订的《租赁合同》也未对此进行约定。由于经营场所被查封，范懿文继续经营饭店的目的不能实现，故其提出要求解除合同。即范懿文不能继续履行合同的原因是涉案经营场所的消防设施不符合要求被查封的客观事实，而非出于范懿文自身的原因中途擅自解除合同。综上，范懿文不存在合同约定的违约行为，张晓红的诉讼请求缺乏法律依据和事实依据，法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国消防法》第十六条的规定，判决驳回张晓红的诉讼请求。上诉人张晓红不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、本案被上诉人范懿文非法解除合同，应当承担约定的违约责任。双方签订的《租赁合同》第五条约定了合同解除条件以及违约责任，原审法院应当认定该约定合法有效。2、根据《租赁合同》2-2“乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为饭店经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。”该约定表明，范懿文有义务遵守国家和常州市有关房屋使用和物业管理的规定，其中理应包括消防安全方面的规定。3、原审法院认定范懿文不是提供符合消防安全要求的建筑物的义务主体，并据此认定范懿文不存在合同约定的违约行为。上诉人认为原审法院对该事实认定有误。首先，根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定效力的复函》司法解释：不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的房屋，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。该解释第三条明确规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报安全检查的义务人为该企业的开办经营者。本案所涉房屋为经营中餐、熟食卤菜、点心制售的普通饭店，不具备娱乐功能，不符合《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定的六种情形之一，上诉人认为该房屋出租时并不属于必须进行建筑消防的房屋，出租人并无提供建筑消防验收报告的法定义务。而原审法院并未按照《建设工程消防监督管理规定》具体区分涉案房屋的类型，直接认定实行承包、租赁时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物。原审法院据此认定的事实是错误的。二、原审法院在认定事实错误的情况下，适用法律错误。原审法院在基于认定范懿文不存在合同约定的违约行为的前提下，适用《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《中华人民共和国消防法》第十六条作为本案的判决依据，上诉人认为该法律适用错误。综上，请求：1、撤销原判；2、判令范懿文支付违法解除合同违约金人民币1309931.51元；3、判令薛露茜对范懿文的上述责任承担连带清偿责任；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人未作书面答辩，庭审中口头答辩称，1、双方主要是承包关系，而非单纯的房屋租赁关系；2、提供消防设施的义务人应当是上诉人，而非被上诉人；3、原审中上诉人诉请涉及的违约金部分明显违反法律规定，属于过高，也没有事实与法律依据。请求驳回上诉，维持原判。鉴于双方当事人对原审经审理所查明的事实均未提出异议，二审中也均未提出新的证据，本院对原审经审理所查明的事实依法予以确认。二审中，上诉人张晓红向本院陈述：诉争租赁房屋系案外企业所有的厂房，该房屋不属于国家法律法规规定必须取得消防手续的范围，故该房屋本身无消防验收合格的手续；上诉人实际在该房屋内经营天宁区兰陵老板娘海鲜馆的过程中未申报消防设计备案。区分义务墙纸等，不需要再报消防设计备案，但如果动到墙体，必须报请本院认为，租赁合同中，出租人交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或者严重影响经营的，承租人请求解除房屋租赁合同，人民法院应予支持。关于范懿文解除合同是否属于非法解除的问题。本案中，双方当事人并未在其所签订的租赁协议中约定设置消防设施、申报消防安全检查等义务由哪一方承担，鉴于诉争租赁房屋系由用以开办饭店，则上诉人张晓红将该房屋出租给被上诉人范懿文，且双方约定由范懿文使用张晓红以该房屋作为营业地点办理的营业执照继续在诉争房屋内经营饭店，则张晓红负有向范懿文提供符合约定使用条件即开设饭店的房屋的义务；同时，张晓红作为该个体工商户的开办经营者，也是向消防部门申报消防安全备案的义务人。张晓红在实际经营该个体工商户期间，未办理消防设计备案；在范懿文实际经营过程中，诉争房屋由于消防设施设置缺失、未办理消防设计备案等原因被消防部门查封而导致严重影响继续经营，其提出解除租赁合同，原审法院予以支持并无不当。上诉人认为范懿文解除租赁合同系非法解除，依据不足。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16590元，由上诉人张晓红负担。本判决为终审判决。审 判 长 段若鹏代理审判员 顾 佳代理审判员 周韵琪二〇一五年七月八日书 记 员 蒋 洁 微信公众号“”