（2015）穗中法民五终字第3245号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-07-22
案件名称
赵小娴与广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市富基房地产开发有限公司,赵小娴
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百二十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3245号上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：关宝伟，该司总经理。委托代理人：王旭阳，广东法圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵小娴，住广州市海珠区。委托代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）因与被上诉人赵小娴商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第166号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年4月2日，赵小娴与富某公司签订《商品房预售合同》，订明赵小娴以2971865元向富基公司购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢24层2404号房；富某公司应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付赵小娴使用；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，富某公司应当及时书面告知赵小娴；富某公司交付的房屋应当符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件；富某公司如未能按本合同规定的期限交房，每逾期交付房屋一日的，富某公司向赵小娴支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，富某公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：富某公司取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；富某公司的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期。除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其他原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过该180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，富某公司向赵小娴支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果赵小娴未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，富某公司有权要求赵小娴每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；等。附件七为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，其中第六条：双方同意该商品房的交房条件为：该商品房经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮；等。合同签订后，赵小娴依约付清全部购房款给富某公司，赵小娴至今未收楼。在本案诉讼期间，赵小娴表示富某公司制定的《商品房买卖合同》格式条款不对等，合同约定赵小娴违约时按每日万分之五计付违约金，但富某公司违约时却按每日万分之零点五计付违约金，该约定不对等，而且对赵小娴不公平，远远不足以弥补因富某公司违约给赵小娴造成的损失，也远远低于房地产交易习惯及银行贷款逾期罚息标准的每日万分之五，低于同期贷款利率每日万分之二（同期贷款利率是6.15%／年），甚至低于同期银行存款利率每日万分之一。据此，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，要求法院酌情增加迟延交楼违约金的标准为每日万分之二。对此，富某公司表示不同意赵小娴的意见。富某公司为证明其抗辩意见，提交如下证据：1、广州市海珠区建设和市政局于2009年9月16日核发的《建筑工程施工许可证》，载明富基公司开发建设的海珠区江南大道北以东地段商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），合同开工日期为2009年9月16日，合同竣工日期为2012年9月16日；等。赵小娴对该证据的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关。2、广东省气象台（广州中心气象台、广州海洋气象台）于2014年6月11日向广东省建筑工程集团有限公司出具的气象资料，载明：2009年9月至2014年5月期间其中24个月的逐日最高气温和降雨量实测资料统计，测得日最高气温≥35.0℃的天数为82天，测得日降雨量≥25.0毫米的天数为93天，两者合共175天，其中有2天同时出现日最高气温≥35℃和日降雨量≥25.0毫米。广东省气象台（广州中心气象台、广州海洋气象台）于2014年12月12日向广东省建筑工程集团有限公司出具的气象资料，载明：2014年6-9月共4个月的逐日最高气温和降雨量实测资料统计，测得日最高气温≥35.0℃的天数为24天，测得日降雨量≥25.0毫米的天数为16天，两者合共40天，其中有2天同时出现日最高气温≥35℃和日降雨量≥25.0毫米。附件：从合同签订之日起至2014年6月30日，有2013年5月9、17、19、20日、6月4、5、10、11、19、20、21日、7月1、12、13、15、20、21、26、27日、8月9、12、15、16、18、23、24、28、29日、9月2、3、4、23日、2014年3月30、31日、5月5、7、8、9、16、17、21、22日、6月5、6、8、11、14、16、21、24、27、28日。赵小娴对上述期间出现异常天气的事实予以确认，但认为富某公司在另案中已明确顺延天数是175天，不包括2014年6月至9月的天气异常数40天；异常天气按约定应计至交付房屋之日即2014年6月30日止。3、广州市地下铁道总公司于2008年3月17日发给富基公司的《关于富基广场项目基坑支护设计请审的复函》、于2008年4月9日发给富基公司的《关于富基广场项目调整建筑设计施工图请审的复函》、日期为2013年7月18日的《关于地铁二号线市二宫站北端风亭冷水机组迁移的环评问题以及富某广场项目迁改地铁风亭、增加连接口等合建问题协调会议的纪要》。赵小娴认为涉案工程是富某公司可以预期的工程，不属于不可抗力的因素，且无法证明富某公司因地铁施工而影响施工工期及房屋交付验收。4、《广州市城乡建设委员会文件》（穗建质（2010）1188号）关于印发《关于2010年广州亚运会残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知》的通知，广东建设工程监理有限公司于2010年9月15日向广东省建筑工程集团有限公司发出的《停工通知》，内容：接广州市城乡建设委员会穗建质（2010）1188号文件通知，贵司在建富某广场项目商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋）的建设工程，属该文件规定必须停工的一类控制区；现按市建委的要求，该项目在2010年9月30日至2010年12月22日期间停止施工；停工期间，工期顺延。赵小娴认为亚运停工发生在签订合同之前，富某公司在签订合同时有把握按合同约定时间交楼，即使要顺延，签合同时也应当明确告知赵小娴，且亚运期间室内装饰装修工程可以申请开工。5、富某公司于2014年6月16日向赵小娴发出的《顺延交楼通知书》及韵达快递单、快件跟踪记录。赵小娴对其真实性不予确认，赵小娴没有收到该通知。6、情况说明及现时实景地铁风亭和地铁接驳口照片。赵小娴认为情况说明只是富某公司的单方陈述，不属于证据；照片的真实性无法确认，无法反映是涉案现场的照片，且与本案无关。庭审中，赵小娴、富某公司均确认涉案房屋尚未符合合同约定的交楼条件。因本案纠纷，赵小娴于2014年12月31日向原审法院起诉请求：1、富某公司向赵小娴支付延期交房的违约金（从2014年7月1日起计至商品房交付使用之日止，每日按总房款2971865元的万分之二的标准计算）；2、诉讼费由富某公司承担。富某公司原审辩称该司不同意赵小娴的诉讼请求。原审法院认为：赵小娴、富某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具约束力。根据合同约定，富某公司应当在2014年6月30日前将符合“经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮”条件的商品房交付给赵小娴使用。但富某公司至今未将符合合同约定交楼条件的房屋交付给赵小娴，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定“如果遇有以下特殊原因，富某公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：富某公司取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；……”以及富某公司提供的气象资料证据显示，在本案合同履行期限内，即自2013年4月2日起至2014年6月30日止，共有52天合同约定的异常天气，依约该期间应予顺延，富某公司无须承担违约责任。至于签订合同前的异常天气问题，富某公司在签订合同时明知已经发生异常天气的事实，不但没有告知赵小娴，还承诺在2014年6月30日前交楼，表明富某公司对此是有把握的。故富某公司据此要求对合同签订前异常天气的时间在交楼时间予以顺延的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。同理，地铁施工和亚运均发生在合同签订前，且富某公司提交的证据不能证明地铁施工与涉案房屋迟延交付之间有因果关系，富某公司据此要求顺延交楼时间的抗辩意见，依据不足，原审法院亦不予采纳。因此，本案赵小娴主张的迟延交楼违约金应从2014年8月22日起，并计至本判决生效之日止为宜，且违约金总额以本金为限。关于迟延交房违约金标准的问题。合同约定，赵小娴延期支付房款，每日须按未支付房价款0.05%的标准支付违约金给富某公司，而富某公司延期交房，每日只需支付房价款万分之零点五的违约金，双方的违约责任明显不对等，不符合权利义务相一致的原则，故赵小娴请求将迟延交房违约金调整为每日按房价款的万分之二计算，合法合理，原审法院予以支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，于2015年3月18日判决：一、广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，支付迟延交楼的违约金（从2014年8月22日起至本判决生效之日止，每日按2971865元的万分之二的标准计算，违约金总额以本金为限）给赵小娴；二、驳回赵小娴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1220元，由赵小娴负担352元，富某公司负担868元。判后，富某公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体事实和理由如下：一、原审法院认定异常天气的起算时间是错误的。1、鉴于赵小娴在房屋买卖合同中已经明确约定作为延期交楼事由的异常天气时间的计算始于取得施工许可证之日，而非合同签订之日。要求富某公司向赵小娴告知合同签订之前已经发生异常天气事实具体天数根本无现实可操作性，且一审法院附加给富某公司的告知义务既没有法律依据，也没有合同依据。2、富某公司虽然知道其在与赵小娴签订房屋买卖合同前已存在着异常天气的事实，但由于当时工程尚未竣工，还未与施工单位核对异常天气的具体天数，所以富某公司知道发生异常天气的事实不等于已经清楚异常天气的具体天数。因此，富某公司与赵小娴签订房屋买卖合同时也不可能向赵小娴告知之前发生异常天气的具体天数。3、富某公司在合同中承诺在2014年6月30日前交楼，即便可以籍此推定为富某公司对交楼时间具有一定程度的把握，但这既不意味着双方当事人不可以将签订合同之前发生异常天气的事实作为延期交楼的事由。4、一审判决是按照合同签订之日起计算异常天气的天数的，富某公司认为这是不合理的，因为从客户与富某公司签订《定购书》开始，双方就已达成建立房屋买卖合同的意向。一审判决简单的以富某公司“在合同中承诺了在2014年6月30日前交楼”为由，对合同中关于异常天气起算时间约定加以否定是完全错误的。二、由于政府行为、地铁施工等非富某公司可控原因造成争议房产延迟交楼的情况富某公司可予以免责。赵小娴向某公司购买房屋的交付时间尚未超出《商品房买卖合同（预售）》所约定的顺延交房期限，并且由于地铁施工等非富某公司可控制原因直接影响楼宇的工期和规划验收，因此富某公司没有违反合同的约定。原审法院认为地铁施工与本案交楼没有因果关系，但根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第14条的规定，逾期交楼有特殊约定，因地铁施工，通道、风亭的原因，不承担违约责任。根据规划局的函件，涉案楼房不能验收的原因，从证据9显示为地铁风亭没有迁移导致不能通过规划验收。三、讼争房产所属工程在亚运期间停工三个月也是富某公司延期交楼的约定事由之一。因亚运期间停工确为现实存在的实际情况，对工期的顺延也是实际发生的，不予认定亚运停工对工期的影响是不合理的。四、一审判决调高违约金是错误的。合同约定的延期交楼的违约金虽然不高，但并没有违反法律的规定，且是双方当事人真实意思的表示，不存在有失公平的问题。赵小娴主张约定过低，导致其损失不足以弥补的话，应提交证据证实。违约金的约定是对损失利益的补偿，而不是对违约一方的惩罚。双方在合同中的约定仅为补偿性质，原审法院对违约金的标准进行调整使违约金含有惩罚性质。而且，一审法院调整违约金不统一，有的是按万分之二，有的是按万分之五。富某公司上诉请求撤销一审判决第一项，改判驳回赵小娴的全部诉讼请求。赵小娴二审答辩称：赵小娴认为合同第14条的特别约定是无效的，请求法院确定其无效。因为规划局发放规划许可证有对地铁风亭和通道有特别的要求，地铁的合建工程是开发商应尽的义务。富某公司只有履行了义务才能通过工程的规划验收，才能交付房屋。合同14条约定延期交楼免责，是富某公司试图将责任推脱给地铁公司，排除和限制了赵小娴要求交房的权利，免除了富某公司交房的义务，而该义务是作为购房合同的相对方，是富某公司最基本的合同义务。如适用该约定，导致富某公司可以无期限的拖延交房义务。请求法庭不以该条作为定案的依据。通过双方提交的证据材料都可以证明地铁合建工程的施工主体是富某公司而不是地铁公司，该工程未完工不属于合同14条约定的免责范围，就是可以地铁公司的风亭和通道施工导致延期交房而免责。从富某公司提交证据只能证明涉案房屋存在地铁合建工程这一事实，不能证明该工程没有按时完工是由于地铁公司或者政府行为所导致的。富某公司提交的证据，地铁公司与富某公司是有签订合建合同的，应受合同约束。退一步讲，即便地铁公司没有尽义务，富某公司应该依据合同追究地铁公司的违约责任。即使没有合同，富某公司也可以根据民法通则相邻权的规定，追究地铁公司的责任。因此即便合建工程没有及时完工，导致房屋没有按时验收，所有的责任应由富某公司承担，与赵小娴无关。就地铁合建工程，赵小娴有向地铁公司和规划局了解过相关情况，两个单位的答复都是涉案房屋没有通过规划验收，与地铁公司和政府行为无关。关于调整违约金的问题，赵小娴认为违约金既有惩罚性质也有补偿性质，两种性质是同时存在的，法律并没有规定只能选择一种性质，本案中合同约定的违约金标准过低，不能敦促对方积极履行义务。按照合同约定每日万分之零点五的标准，只与活期存款利率相当，赵小娴在签订合同前已经付清了全部房款，富某公司的合同利益和开发楼盘的利润，已经提前兑现，预售房款存在监控账户中，该房款属于富某公司，富某公司的最低收益都不会低于活期利息，所以违约金的标准对富某公司没有任何惩罚作用。延期交楼违约金标准过低，不足弥补赵小娴的损失，如赵小娴没有按期收楼，除了要承担租金损失外，还要承担按揭利息的损失。所以本案赵小娴主张相当于银行贷款的利息是合理的。以往类似案件中也有调整违约金标准的，赵小娴一审已经提交生效的判决证明法院按照万分之二的标准调整了违约金的标准。本案的合同是格式合同，依据合同法格式合同的原则，法院对合同约定的违反公平合理的原则是有权变更和撤销的，因此，原审法院依法变更标准是合法的。对一审法院查明的事实，本院予以确认。二审期间，富某公司向本院提交如下证据：证据1、《房地产订购书及发票》；证明2、穗铁地保函（2007）62号；证据3、穗铁地保函（2008）54；证据4、穗地铁保护字（2010）302号；证据5、穗地铁保护字（2011）第35号；证据6、穗地铁保护字（2013）第271号；证据7、2014年10月28日的施工合同及付款凭证；证据8、工商银行业务回单；证据9、规划局复函；证据10、建筑工程竣工验收报告；证据11、建设工程施工安全评价书；证据12、穗铁运（2015）99号复函；证据13、广东省商品房预售管理条例等证明其主张。赵小娴向本院提交：证据1、诉争房屋规划许可；证据2、穗规海珠（2015）267号复函；证据3、穗规（海珠）咨询（2015）29号意见反馈表等证明其主张。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对富某公司的上诉，评析如下：根据合同约定，富某公司应当在2014年6月30日前将符合“经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮”条件的商品房交付给赵小娴使用。富某公司只要未具备其中一项条件导致延期交楼，即构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。供水、供电、供煤气及通邮并不以建设工程规划验收合格为前提，富某公司均可向相关部门同时申请办理，该司以涉案建设工程未取得规划验收合格为由，主张其可延迟向相关部门申请办理其他使涉案房屋具备交付的条件，本院不予采纳。本案无证据显示富某公司交付的房屋已取得建设工程规划验收合格，已具备供水、供电、供煤气及通邮等条件，故原审法院认为富某公司构成违约，应承担逾期交楼的违约责任并无不妥。富某公司承诺于2014年6月30日前交楼，该交楼时间为购买方正常期望。买卖双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》中虽约定如遇有特殊原因，富某公司交房时间可以相应延期的情况，但对于合同签订之前的异常天气，本案现无证据显示，富某公司明确告知过赵小娴，而相对于开发房产方来说，对该方于取得施工许可证之日以后遭遇的异常天气不能强求购买方有审慎审查之义务。况且，对签约之前出现的异常天气，富某公司作为提供签约合同的一方仍然可在合同中相应的调整交楼时间。为此，对富某公司承诺于2014年6月30日前交楼行为，原审法院认为富某公司对此是有把握的，该司依据约定要求对合同签订前异常天气的时间在交楼时间予以顺延的抗辩意见依据不足并无不妥。依据富某公司提交的气象资料，原审法院认定在本案合同履行期限内共有52天合同约定的异常天气，依约扣除该52天作为富某公司交楼时间，起计某公司应承担逾期交楼的违约责任亦无不妥。对富某公司上诉请求以双方签订《定购书》或支付第一笔款项时间作为计算异常天气期间，本院不予采纳。如上所述，本案无证据显示富某公司交付的房屋已取得建设工程规划验收合格，已具备供水、供电、供煤气及通邮等条件，而富某公司只要未具备其中一项已构成违约。与异常天气同理，富某公司提出的地铁施工和亚运亦均发生在合同签订之前，且富某公司提交的证据并不足以证明地铁施工与涉案房屋尚不具备全部交楼条件之间存在因果关系，故对富某公司据此要求顺延交楼时间的抗辩意见，原审法院不予采纳并无不当。根据富某公司与赵小娴所签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定，赵小娴延期支付房款则每日按未支付房价款的万分之五的标准支付违约金，此与富某公司延期交房则每日按已付房价款万分之零点五的标准支付违约金不对等，且富某公司提供的签约合同中多处以补充约定变更房管部门提供的商品房买卖合同版本，亦有违诚信。原审法院对赵小娴提出请求将迟延交房违约金调整为每日按房价款的万分之二计算予以支持于法无悖，本院予以维持。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。富某公司上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2440元，由广州市富基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群审 判 员 郑怀勇代理审判员 柳玮玮二〇一五年七月八日书 记 员 璩方慧 关注微信公众号“”