（2015）五民初字第133号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-11-05
案件名称
刘X驰诉五指山丰华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书
法院
五指山市人民法院
所属地区
五指山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘Ｘ驰,五指山丰华房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
海南省五指山市人民法院民 事 判 决 书（2015）五民初字第133号原告刘X驰，男，19XX年X月X日出生，汉族，现住三亚市X小区*座*房。委托代理人刘X，男，19XX年X月X日出生，汉族，现住三亚市X街大道*号X大厦*室。被告五指山丰华房地产开发有限公司，住所地五指山市海榆中线2.8公里商贸街。法定代表人李X平，该公司董事长。委托代理人刘X，海南X律师事务所律师。原告刘X驰与被告五指山丰华房地产开发有限公司（以下简称丰华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理后，适用简易程序，于2015年6月16日公开开庭进行了审理。原告刘X驰的委托代理人刘X，被告丰华公司的委托代理人刘X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘X驰诉称，2013年2月6日，原告与被告签订了购买位于五指山市三月三大道366号“天山丽田”度假山庄A2幢1006房的商品房买卖合同（合同号：WZL000002483），并一次缴齐了购房款。根据合同约定被告应于2013年10月30日前交房，但一直到起诉之日，被告也没有交出合同约定的合格建筑物给原告方，被告已明显违约。故原告诉至法院要求1、判令解除原、被告于2013年2月6日签订的商品房买卖合同，被告返还原告全部购房款439668元；2、判令被告支付原告购房款利息损失37944元（依据合同第十九条约定按银行同期贷款利率计算，即439668×6%×525天／365=37944元，上述利息暂记至2015年4月11日，最终数额计算至被告退还完全部房款之日止）；3、判令被告支付合同违约金23082元（439668×1／10000×525天=23082元）；4、判令被告承担本案诉讼费。为证明其主张，原告刘X驰向本院提供以下证据：1、房屋买卖合同；房屋认购书；证据1、2证明原告购房事实以及原、被告间对权利义务约定情况。3、购房缴款收据，证明原告已全额支付了房款。被告丰华公司辩称，原、被告签订的商品房买卖合同是在平等自愿基础上签订的，合同合法有效。在履行合同过程中，被告确实因其他客观原因存在迟延交房的情况，根据合同约定应承担相应的支付房价款日万分之一的违约责任，而不是解除合同，理由如下：一、被告与2013年3月12日将原告购买的位于五指山市三月三大道366号“天山丽田”度假山庄A2栋1006房在五指山市房管局进行了备案登记，只是因为行政手续等方面的原因，虽已具备入住条件，尚未办理房产交付手续，但并不影响原告入住，事实上，在原告已付清了全部的购房款并且办理了备案登记并且能够办理房产登记的情况下，所购房产所有权以明确归原告所有，因此被告同意按照合同约定承担违约责任，但不同意解除合同。二、被告虽存在逾期交付房产的事实，根据合同约定原告虽享有合同解除权，但根据相关法律规定及司法解释，原告未在合同解除权一年除斥期间行使解除权，原告已丧失了合同解除权。合同的法定解除，指当法律上的原因出现的时候，合同给当事人可依法行使解除权。法定解除的情形一般包括：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。商品房买卖合同的解除也应当符合合同解除的以上规定。具体而言，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包括：1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；2、房屋质量问题严重影响正常居住使用；3、出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的；4、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外；5、商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的；6、商品房买卖合同约定，买受人一担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由导致上述情况出现的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。相关规定包括《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十二条、第十三条、第十五条。本案合同约定的交房时间是2013年10月30日，目前解除合同相关的法定事由只有迟延交付房产这一事实。但是，根据法律规定及最高院的司法解释，原告行使合同解除权必须经催告，并在催告后三个月内行使合同解除权，如果未经催告，合同解除权的行使期限为一年，如果一年不行使，解除权即消灭。就本案而言，原告没有催告，合同解除权行使的具体时间也不明确，并且在本次起诉要求解除合同前，从未向被告提出过解除合同的而要求，依照规定，原告行使合同解除权的期限为2013年10月31日至2014年10月30日，原告却在2015年4月11日向法院起诉要求解除合同，显然已丧失了合同解除权，其解除合同的请求也不应得到支持。三、无论是什么原因造成迟延交房，被告从未有逃避承担违约责任的故意，违约金的计算从2013年10月31日至2015年4月11止，按已交房款的日万分之一计算。原告诉状中第二项诉讼请求要求被告承担同期银行贷款利息的适用，应当是依照合同第十九条约定书面通知出卖人解除合同和在法律规定的合理期限内行使权利时方能适用，并且与合同第十一条第3款“上述1、2两款所发生的违约金最高额不得超过已付房款的5%，除该违约金外，出卖人不承担其他责任”的约定相冲突，因此，无论是继续履行合同，还是解除合同，其第二项诉讼请求都不应当得到支持。原告之所以这个时候提出解除合同，无非是受房地产市场价格降温大形势的影响而做出的选择，但迟延交房不等于不交房，更不是合同目的无法实现，迟延行为不是合同法规定的根本违约，解除合同不利于市场经济的健康发展，也显失公平。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，本案的诉讼费由原告承担。为证明其辩称，被告丰华公司向本院提交如下证据：购房合同，证明合同中明确了交房时间、违约责任的承担，被告存在迟延交房的事实，但按照法律规定和合同约定，原告没有在规定的有效期间向被告提出解除合同，因此原告的解除权已丧失；商品房预售许可证，证明被告向原告销售房屋是经过五指山市住房保障和房产管理局授权和允许的，房屋买卖行为是合法有效的。经庭审质证，现对原、被告提交的证据作如下认定：原告提交的证据，经被告质证对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院对其予以认定。被告提交的证据，经原告质证对其真实性均无异议，但对证据1的证明内容有异议。对被告证据真实性本院予以认定。经审理查明，2013年2月6日原、被告签订商品房买卖合同约定原告向被告购买位于五指山市三月三大道366号天山丽田度假山庄A2幢10层1006号房屋，房屋总价款为439668元，并约定于2013年10月30日前向交房，所交房屋需符合下列条件：1、该商品房以完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3、该商品房经验收合格。同时双方对出卖人逾期交房的违约责任作出如下约定：1、逾期在90日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之壹支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之壹的违约金；3、上述1、2两款所发生的违约金最高额不得超过已付房款的5%，除该违约金外，出卖人不承担其他责任。对买受人单方解除权的行使双方约定如下：买受人行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知出卖人。出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之一向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止。合同签订后原告刘X驰依约向被告丰华公司支付了全部购房款439668元，但被告至今未向原告交房。目前涉案房屋已在五指山市住房保障与房产管理局进行了商品房预售备案登记，主体建设基本完成，但楼房外围建设及楼内部分基本设施建设尚未完成，不具备入住条件，并且仍不满足双方合同第八条约定的交房条件中的第1、3两项。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同（编号：WZL000002483）系当事人真实意思表示，其约定不违反法律强制性规定，合法有效，依法受到法律保护。合同签订后原告依约履行了付款义务，但被告未按约定于2013年10月30日前向原告履行交房义务，且涉案房屋至今仍不具备交房条件，被告应承担相应责任。根据双方合同约定，当被告出现逾期交房时，逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之壹的违约金。由此可见，原、被告约定的合同解除条件仅为逾期交房超过90日，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中的解除条件是逾期交房超过90日，原告便享有解除权，现该解除条件已成就，对此被告认为该权利应属形成权，应受除斥期间限制，而原告起诉时除斥期间已届满，原告不再享有解除权。本案中原告要求解除合同系基于双方合同约定，解除条件成就即可要求解除，不应受除斥期间限制，对被告的该项辩称本院不予采纳，另外，涉案房屋约定的交房时间为为2013年10月30日，至今已逾期交房近两年时间，而被告仍无证据证明涉案房屋已满足双方约定的交房条件，并也也无法证明该房屋何时可以满足交房条件，综上，原告请求解除双方签订的商品房买卖合同于法有据，本院予以支持，合同应自原告向本院起诉之日起解除。因合同解除被告应向原告返还购房款439668元及相应利息，关于利息原、被告在合同中约定合同解除后按照同期银行贷款利息计算已付房价款的利息，因此对原告要求被告返还购房款及相应利息的请求，本院予以支持，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告退还全部购房款之日止。根据双方合同约定，在合同未解除时被告每逾期交房一天，应向原告每日按已付房价款的万分之一支付违约金，即从2013年10月31日计算至2015年4月16日，每日43.9668元，共计23390.3元，但根据合同第十一条第3项的约定上述违约金数额不超过已付房款的5%即违约金总额不超过439688×5%=21983.4元，因此本院对原告要求被告支付的违约金中的21983.4元部分予以支持，超出部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：判令被告五指山丰华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘X驰退还购房款439668元及利息，利息从2015年4月17日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部购房款退还完毕之日止；判令被告五指山丰华房地产开发有限公司与本判决生效之日起十日内向原告刘X驰支付违约金21983.4元。如不按判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4404元，由原告刘X驰负担25元，由被告五指山丰华房地产开发有限公司负担4379元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。代理审判员 李 圆二〇一五年七月八日书 记 员 赖思琴附法律条文：《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第3页共10页 更多数据：