（2015）赣中民一终字第106号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-12-29
案件名称
上诉人曾某某与被上诉人赖某某甲、赖某某乙房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾某某,赖某某甲,赖某某乙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赣中民一终字第106号上诉人（原审被告）曾某某。被上诉人（原审原告）赖某某甲。法定代理人赖春宝，系赖某某甲父亲。被上诉人（原审原告）赖某某乙。两被上诉人共同委托代理人梁秀山，江西明理律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人郭玉惠，江西明理律师事务所律师。上诉人曾某某因与被上诉人赖某某甲、赖某某乙房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第2297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：赣州市章贡区环城路6号温馨家园A栋7号店面为原告赖某某甲所有，由原告赖某某乙实际管理。2011年1月1日，原告赖某某乙与被告曾某某签订《房屋租赁合同》，该合同约定，租期三年（2011年元月1日至2014年元月1日止）。签订本租赁合同时，乙方（即被告）须向甲方（即原告）交纳履约定金9000元，合同到期时，一天内退还押金。租金标准：第一年4500元／月，第二年4500元／月，第三年4500元／月。乙方于2011年元月1日开始缴纳租金，每三个月交一次租金，一次交三个月的租金，且于每三个月的首月1号前将上述租金一次性缴纳给甲方，乙方须每月按时缴纳水电等费用。合同期满前，乙方应提前一个月书面通知甲方是否续租，乙方在同等条件下有优先承租权。乙方应如期缴交上述租金、水电费等费用，否则，逾期七天之后，每逾期一天，应按所欠费用总额的千分之五加收违约金；逾期十五天，甲方有权单方面暂停所租物业的供水供电；逾期四十五天，除缴清所欠费用外，甲方有权单方面解除合同，收回物业，履约定金不予退还，乙方自行承担装修损失并承担全部违约责任。合同签订后，原、被告均依约履行，直至2014年1月1日合同到期。合同到期后，被告继续使用上述店面，并向原告交纳了2014年第一季度的房屋租金。2014年4月，原告以自用为由，向被告提出要求终止租赁关系、收回上述店面，被告不同意，想继续租赁上述店面。原、被告双方经多次协商，均未达成一致，为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即返还章贡区环城路6号A栋7号店面给原告；2、被告向原告支付店面租金36000元；3、被告向原告支付经济损失20000元；4、本案诉讼费由被告承担。在本案诉讼过程中，被告已于庭审前交清所欠原告2014年4月至11月的店面租金36000元。本案在庭审过程中，原告完善其第一项诉请，要求解除原、被告之间《房屋租赁合同》，被告返还赣州市章贡区环城路6号A栋7#店面给原告。原审法院认为：原、被告所签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵照履行。因《房屋租赁合同》约定的租赁期间已届满，原、被告未签订新的租赁合同。按照《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定，在作为出租人的原告没有提出异议的情况下，被告作为承租人继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原、被告均可以随时解除合同，但原告解除合同应当在合理期限之前通知被告。原告在租赁合同到期后的几个月提出解除合同、收回自用，符合法律规定及合同约定。被告在原告明确要求被告腾出店面的情况下，应当将所租赁的原告店面返还给原告。被告在原告一再催促下，拒绝腾出店面，已构成违约，应当承担引起本案纠纷的违约责任，因此，原告要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及由被告返还店面的诉讼请求，予以支持。因被告已在本案庭审前已付清了所欠原告店面租金36000元，同时，原告在未与被告解除租赁合同的情况下，又与他人签订的新租赁合同，由此所造成的经济损失，应由其自行承担。因此，原告要求被告支付店面租金36000元及赔偿经济损失20000元的诉讼请求，不予支持；被告曾某某的抗辩理由部分合理，对合理部分予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告赖某某乙与被告曾某某于2011年1月1日所签订的《房屋租赁合同》。二、限被告曾某某于本判决生效之日起十五日内将赣州市章贡区环城路6号A栋7号店面返还给原告赖某某甲、赖某某乙。三、驳回原告赖某某甲、赖某某乙要求被告曾某某支付店面租金36000元及赔偿经济损失20000元的诉讼请求。案件受理费1200元，由原告赖某某甲、赖某某乙承担1000元，被告曾某某承担200元。上诉人曾某某不服一审判决提出上诉，请求撤销一审判决第一、二项，本案诉讼费用由被上诉人承担。主要理由是：1、上诉人与被上诉人的租赁协议中明确约定承租人在同等条件下有优先承租权，被上诉人违背诚信，擅自与案外人签订房屋租赁合同明显违约。2、被上诉人提出的返还原物请求权应以租赁合同被判决解除为前提，本案租赁合同是否被解除还未知就判决返还原物不符合法律规定。3、被上诉人当庭变更诉讼请求，上诉人要求15天的答辩期被法庭拒绝，程序违法。被上诉人赖某某甲、赖某某乙答辩称：1、双方的租赁合同为不定期租赁，上诉人收到被上诉人的解除合同通知合同即解除，上诉人认为需要经过法院判决的诉由错误。2、双方合同解除的法律后果是上诉人支付房屋租金及其他相关费用，立即向被上诉人交还腾退租赁房屋，恢复原状。上诉人认为被上诉人应另行起诉的上诉理由错误。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：关于双方房屋租赁合同是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案双方当事人租赁期间届满后，原告继续使用租赁物，被告没有提出异议，虽然根据法律规定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，对于双方间的不定期房屋租赁关系，双方当事人均可以随时主张解除。因此，被上诉人可以依法行使解除权，由于双方当事人不能就重新订立租赁合同关系达成一致意见，上诉人主张的优先承租权本院不予支持。关于返还原物的处理问题。因本案为房屋租赁合同纠纷，合同解除后上诉人应当履行返还租赁房屋的义务，因此原审将返还租赁房屋进行一并处理，符合法律规定。关于一审法院是否程序违法的问题。根据一审法院庭审记录，在被上诉人当庭增加解除合同的诉讼请求后，一审法院认为不需要重新给予举证期限，并征求了上诉人的意见，对此上诉人也没有提出异议。因此上诉人认为一审程序违法的理由不能成立。原审判决认定事实基本清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人曾某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑小兵代理审判员 张志平代理审判员 赖国东二〇一五年七月八日书 记 员 王 佳代理书记员 曾 慧 微信公众号“”