（2015）江中法民一终字第359号

裁判日期: 2015-07-08

公开日期: 2015-11-03

案件名称

张华满、胡锦明与土地租赁合同纠纷��审民事判决书

法院

广东省江门市中级人民法院

所属地区

广东省江门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张华满,胡锦明,刘柏芬,徐振

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百二十三条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）江中法民一终字第359号上诉人（原审原告）：张华满。委托代理人：黄敏彦，广东贯虹律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡锦明。委托代理人：谭文正，广东圭峰律师事务所律师。原审第三人：刘柏芬。原审第三人：徐振。上诉人张华满、胡锦明因与原审第三人刘柏芬、徐振土地租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2014）江新法泽民初字第257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。当事人原审意见2014年5月27日，张华满向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除张华满与胡锦明订立的土地租赁合同；2、胡锦明立即拆除地上建筑物，将土地恢复原状，交还土地给张华满；3、胡锦明向张华满赔偿损失30733元；4、胡锦明交付的按金12748元归张华满所有。主要事实和理由是：2008年4月1日，张华满与胡锦明及刘柏芬签订一份《土地租赁合同》，约定：1、张华满把某农场某的地块（即某食品厂后边的部分地块，共4550平方米）租赁给胡锦明及刘柏芬作为开办家私厂之用。租赁时间为拾伍年，即从2008年4月1日起至2023年3月31日止。纯土地租金第一个五年（2008.4.1-2013.3.31）以每月每平方米为壹元的单价进行计算，即第一个五年每年租金为54600元。第二个五年（2013.4.1-2018.3.31）每月每平方米的土地租金以10%的增幅进行计算，即每月每平方米为1.10元，即第二个五年每年租金为60060元。第三个五年（2018.4.1-2023.3.31）每月每平方米为1.21元，即第三个五年每年租金为66066元。国家征收其土地使用税及房产税，其税款由胡锦明及刘柏芬支付。2、每年的3月15日为下一年度的交租期。即在每年的3月15日胡锦明及刘柏芬要向张华满支付下一年���年的租金。胡锦明及刘柏芬超期一个月仍不如数支付租金，张华满有权单方面终止租赁合约，没收按金，并收回租给胡锦明及刘柏芬的地块。3、为了保护租赁双方的利益，根据租赁行情的惯例，胡锦明及刘柏芬先向张华满交付贰万元的租赁按金后，双方签订的租赁合同即时生效。后三方口头约定：4550平方米土地由胡锦明及刘柏芬分别各自租赁相应面积的土地，胡锦明租赁2900平方米，刘柏芬租赁1650平方米。依合同约定，胡锦明应于2014年3月15日前支付2014年4月1日至2015年3月31日一年的租金共计38280元，但胡锦明至今只支付了19140元，并未依约支付2014年4月1日至2015年3月31日一年的租金。依合同约定，如胡锦明超期一个月仍不如数支付租金，张华满有权终止合同，没收按金，并收回土地，故张华满有权解除合同并没收按金。同时，胡锦明未经张华满同意，擅自将土地转���给徐振，依《合同法》第二百二十四条之规定，张华满有权解除合同。另外，张华满请求解除合同后，土地会空置一段时间，故要求胡锦明支付2014年4月1日至2015年3月31日余下未支付租金19140元及土地使用税11600元，作为赔偿张华满的损失。胡锦明答辩称：一、胡锦明并未拖欠张华满租金，理由如下：1、胡锦明与张华满虽然约定租金应在每年3月15日支付，但在实际履行合同的过程中，张华满同意胡锦明及刘柏芬每半年分别支付一次租金，所以胡锦明才按上述半年支付一次租金的方式向张华满支付租金，且已经履行长达六年，张华满并未就此提出异议。如果张华满想改变上述半年支付一次租金的方式，重新按合同约定一年支付一次租金的方式，也应该通知胡锦明；2、双方签订合同后，胡锦明与刘柏芬用电负荷超过30千瓦，根据《土地租赁合约》第5条约定，胡锦明与��柏芬花费了18万元扩容配电设施，而张华满愿意承担50%的扩容费用，并承诺在租金中扣除。如果张华满认为胡锦明未按约定支付下半年租金19140元，也应在该费用里相应扣除，不存在胡锦明拖欠张华满租金的情况。二、胡锦明未将土地租给徐振，张华满无权要求解除合约。张华满将未开垦的荒地一块出租给胡锦明及刘柏芬，胡锦明及刘柏芬投资了几百万元才在荒地上建成了厂房。建成厂房后，胡锦明及刘柏芬一直都是各自使用厂房，胡锦明在2010年2月26日成立了个人独资的木业公司，为更好地经营管理公司，胡锦明于2013年8月份与徐振合作，由徐振专门为胡锦明加工指定款式家具，为此胡锦明向徐振提供了一个约600平方米面积的厂房使用，由徐振注册成立一间加工家具的个体户厂，购买设备和招收工人，胡锦明自己仍保留约2300平方米的厂房面积给自己开办的公司使用���因此，张华满的诉请无事实与法律依据，请求法院依法驳回。刘柏芬陈述称：刘柏芬已经缴纳了今年一年的租金，但以前张华满是同意刘柏芬及胡锦明租金按每上、下半年各一次的方式进行缴纳。徐振陈述称：张华满提交的徐振与胡锦明签订的《租赁合同》是虚假的，是不存在的。徐振要求对该《租赁合同》涉及徐振的签名及指纹进行鉴定。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：张华满系新会区某农场某（土名）6422平方米土地的使用权人［土地使用权证号：新府国用（出1998）字第2101385号）］。2008年4月1日，张华满作为合同甲方，与作为合同乙方的胡锦明及刘柏芬，签订《土地租赁合约》一份。合同约定：“1、甲方把某农场某的地块（即某食品厂后边的部分地块，共4550平方米）租赁给乙方作为开办家私厂之用。租赁时间为拾伍年，即从2008年4月1日起至2023年3月31日止。纯土地租金第一个五年（2008.4.1-2013.3.31）以每月每平方米为壹元的单价进行计算，即第一个五年每年的租金为54600元。第二个五年（2013.4.1-2018.3.31）每月每平方米的土地租金以10%的增幅进行计算，即每月每平方米为1.10元，即第二个五年每年租金为60060元。第三个五年（2018.4.1-2023.3.31）每月每平方米为1.21元，即第三个五年每年租金为66066元。国家征收其土地使用税及房产税，其税收由乙方负责。2、每年的3月15日为下一年度的交租期。即在每年的3月15日乙方要向甲方支付下一年全年的租金。乙方超期一个月仍不如数支付租金，甲方有权单方面终止租赁合约，没收按金，并收回租给乙方的地块。3、……乙方先向甲方交付贰万元的租赁按金后，双方签订的租赁合同即时生效。合同期满后，乙方在甲方的土地上已建的固定设施归甲方所有。乙方履行完相关的手续后，甲方应如数把该押金退回给乙方。……5、乙方用电负荷如超过30千瓦而需要电力扩容时，甲方同意乙方进行电力扩容改造。并愿意承担其50%的扩容改造费用。扩容改造所需资金由乙方先付，甲方承诺承担的50%费用以后在租金中扣除。改造扩容后的电房设施，在租赁期内，由甲、乙双方共同使用，所有权归甲方所有。……”。张华满在合同甲方处签字，胡锦明及刘柏芬在合同乙方处签名。合同签订后，张华满如约将4550平方米租赁土地交付给胡锦明及刘柏芬使用。张华满并又与胡锦明及刘柏芬口头约定，《土地租赁合约》涉及的4550平方米租赁土地，由胡锦明租赁其中的2900平方米，刘柏芬租赁其中的1650平方米。胡锦明与刘柏芬共同出资在租赁土地上建设了厂房及其他基本配套设施等，但厂房没有办理相应产权证明。胡锦明的厂房约在2010年建好，2010年2月26日，胡锦明作为法定代表人，登记成立了江门市新会区某木业有限公司，公司登记住所为江门市新会区某农场某。胡锦明主张其与徐振自2013年8月起开始合作进行家具的生产制造。具体合作方式为胡锦明接单后，以低于市场的价格交由徐振制造，由徐振雇请工人及购买设备，由此规避给胡锦明带来的相应风险。作为合作条件，胡锦明将约600平方米的厂房交给徐振用做生产场地。2013年9月，徐振登记成立新会区大泽镇某古典家具厂，该厂登记的经营场所亦为江门市新会区大泽镇某农场某。上述情况，胡锦明及徐振并未告知张华满。张华满则主张胡锦明与徐振并不存在合作关系，胡锦明系未经张华满同意，将土地转租给徐振，其行为已经构成法定解除合同事由。对租金缴纳方式，虽然《土地租赁合约》约定为每年3月15日为下一年度交租期，但在实际履行过程中，胡锦明及刘���芬确实存在多次分上、下半年两次缴纳当年租金的情形。张华满对此虽未提出异议，但张华满、胡锦明及刘柏芬对此并未订立书面合同变更租金的缴纳方式。2014年4月1日-2015年3月31日租金，刘柏芬已经一次性缴纳给了张华满，而胡锦明应缴纳的租金38280元，胡锦明则仅缴纳了19140元。张华满起诉后，在诉讼过程中，胡锦明提出向张华满缴纳2014年4月1日-2015年3月31日剩余租金19140元，但张华满拒绝接受该笔租金。张华满主张解除与胡锦明签订的租赁合同，并要求胡锦明拆除地上建筑物，将土地恢复原状，交还土地给张华满。经原审法院释明，胡锦明表示不同意解除合同，如合同需要解除，亦不在本案中主张建筑物的补偿问题，而待合同解除后另行主张权利。原审法院判决理由和结果原审法院认为：本案为土地租赁合同纠纷。张华满与胡锦明及刘柏芬在2008年4月1日签���《土地租赁合约》后，三方又确认《土地租赁合约》涉及的4550平方米租赁土地，由胡锦明租赁其中的2900平方米，刘柏芬租赁其中的1650平方米，胡锦明及刘柏芬并依上述各自租赁的土地面积缴纳租金，《土地租赁合约》其他条款不变。即胡锦明已经就租赁张华满2900平方米土地的租赁事宜，与张华满达成了合意，双方意思表示真实，合同内容没有违反法律法规的规定，胡锦明与张华满签订的租赁面积为2900平方米的《土地租赁合约》，为有效合同。结合张华满、胡锦明的诉辩主张，原审法院归纳本案的争议焦点在于以下三点：一、张华满诉请解除与胡锦明签订的《土地租赁合约》有无事实与法律依据；二、如合同解除，涉案土地及地上建筑物应作何处置；三、张华满要求胡锦明赔偿损失30733元及没收按金12748元，应否予以支持。关于争议焦点一。张华满诉请解除合���的理据有二：第一，胡锦明违反合同约定，迟延缴纳租金，依约应解除合同；第二，胡锦明未经张华满许可，将涉案土地转租给徐振，依据合同法相关规定，依法应解除合同。对于第一点。原审法院认为，依据合同约定，“每年的3月15日为下一年度的交租期。即自每年的3月15日乙方要向甲方支付下一年全年的租金”，虽然在后续履行合同的过程中，存在胡锦明逾期给付租金即分上、下半年缴纳租金的行为，但张华满收取租金属于实现其合同固有权利的范畴，张华满对此虽未提出异议，但并不能据此视为张华满、胡锦明已经就合同的履行方式达成了变更。现胡锦明未能依约缴纳租金，其行为已经构成违约。依据《土地租赁合约》的约定，“乙方超期一个月仍不如数支付租金，甲方有权单方面终止租赁合约，没收按金，并收回租给乙方的地块”，张华满主张自起诉���，胡锦明已经超过一个月未缴纳租金，故张华满因此依约享有合同解除权。原审法院认为，合同能否依约解除，除需考虑解除条件是否成就外，还应考虑违约方的违约程度以及对守约方所造成的损失结果。本案中，张华满、胡锦明及刘柏芬在实际履行合同的过程中，确实存在分上、下半年给付当年租金的习惯。胡锦明亦是遵循这一习惯，在2014年上半年仅支付了当年租金的一半19140元给张华满，而在诉讼过程中，胡锦明亦提出要缴纳剩余租金19140元给张华满。据此，原审法院认为，本案胡锦明虽存在违约行为，但违约程度轻微，未对张华满的合同利益造成重大影响，且基于维护交易稳定的需要，本案张华满依约解除《土地租赁合约》的理据不足，原审法院不予支持。对于第二点。胡锦明辩称不存在转租土地的行为，其仅是提供部分厂房给徐振用于双方合作。原审法���认为，第一，胡锦明主张与徐振系合作关系，但其并未向原审法院提交证据证实其主张，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，胡锦明应承担举证不能的不利后果；第二，原审法院2014年9月16日到涉案土地现场勘查，涉案土地上胡锦明厂房处挂牌为新会区大泽镇某古典家具厂，厂房内虽被隔离为两个厂区，但两厂区均在进行木质家具的生产制作；第三，徐振经营的新会区大泽镇某古典家具厂与胡锦明成立的江门市新会区某木业有限公司，两主体登记所在地均为江门市新会区某农场某。综合上述三点，原审法院认为，基于转租行为的隐蔽性���相对性，在胡锦明未能充分举证证实其与徐振系合伙关系的情况下，徐振在涉案土地上登记设立经济主体，且该经济主体在胡锦明的厂房内进行生产经营的行为，足以认定胡锦明存在未经张华满许可将部分厂房转租给徐振的事实。胡锦明有关其与徐振系合作关系的抗辩，缺乏理据，原审法院不予支持。胡锦明又主张厂房系胡锦明所建，胡锦明依法享有出租的权利。且徐振使用的只是少部分厂房，用途亦用于家具的生产制造，未改变土地使用用途，亦未对张华满的土地造成任何影响。原审法院认为，土地是任何房产的基础，是地上建筑物的本质组成部分。胡锦明将厂房租赁给徐振，与之相对应的土地使用权利，亦不可保留的一并交由了徐振行使。而涉案土地的使用权人为张华满。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，胡锦明未经张华满同意进行转租，张华满有权解除与胡锦明的土地租赁合同。此属法律赋予张华满的合同解除权，不以是否实际造成张华满的损失作为考量依据。胡锦明又未能提供证据证明其转租行为得到张华满的同意，或张华满明知厂房转租的事实而长时间不提出异议。因此，张华满与胡锦明签订的租赁面积为2900平方米的《土地租赁合约》，因胡锦明的擅自转租行为而解除。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，承租人向出租人返还租赁物属租赁合同解除的应有之义，胡锦明应在合同解除后，将生产设备及其他自有物品搬离厂房，向张华满返还涉案2900平方米租赁土地。对地上建筑物及其他附属设施的处理问题，张华满要求胡锦明拆除地上建筑物，将土地恢复原状。原审法院认为，承租期间，胡锦明在其租赁土地上投入资金建设厂房及其他配套设施，如直接拆除地上建筑物，无疑将对胡锦明的权益造成重大损失，且上述厂房及其他配套设施建设年限较短，仍有较大的使用价值。故原审法院对张华满要求拆除地上建筑物、将土地恢复原状的主张，不予支持。经原审法院释明，胡锦明在本案中不具体主张地上建筑物及其他配套设施的处理问题，而主张如合同确实需解除，则待合同解除后另行主张权利，原审法院对此予以确认。原审法院在本案中暂不对地上建筑物及其他固定配套设施的补偿问题作出审查和处理，胡锦明可在合同解除之后另行主张权利。关于争议焦点三。张华满诉请没收胡锦明按金12748元（2900÷4550×20000）。张华满认为，《土地租赁合约》因胡锦明的违法行为而解除，张华满据此主张没收胡锦明交付的按金，合理有据，原审法院予以支持。张华满诉请胡锦明赔偿损失30733元，原审法院认为，张华满对其损失，并不能举证加以证明，故对张华满要求胡锦明赔偿其损失30733元的主张，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……”、第九十三条“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同……”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的���独立请求权的第三人，有权提起上诉”之规定，于2015年1月29日作出（2014）江新法泽民初字第257号民事判决：一、解除张华满与胡锦明于2008年4月1日签订的《土地租赁合约》；二、胡锦明应于判决生效之日起三十日内退出位于江门市新会区大泽镇某农场某（土名）的租赁土地，并向张华满返还涉案的2900平方米租赁土地；三、胡锦明已交付的租赁押金12748元，由张华满没收；四、驳回张华满的其他诉讼请求。本案受理费10193元，由张华满负担568元，由胡锦明负担9625元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人二审的意见张华满不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判第四项，改判胡锦明向张华满赔偿损失30733元和胡锦明立即拆除地��建筑物、将土地恢复原状；2、本案一、二审诉讼费由胡锦明承担。主要事实和理由是：一、一审判决认为张华满对其30733损失不能举证加以证明而不予支持，是认定事实错误。本案合同解除后，张华满要将土地再行出租，必然需要一段时间，这会造成张华满租金的损失，法庭可依常理合理确定再行出租前的这一段时间，事实上一审法院于2015年1月29日作出判决，距张华满起诉之时已有8个月，张华满要求以6个月的租金（每月3190×6个＝19140）计算损失完全是合情合理、依据充分。2、按国家税收政策的规定，土地使用税每年按4元／平方米计算，胡锦明使用土地面积为2900平方米，应交土地使用税11600元，因此，张华满主张土地使用税损失11600元，是依法有据。二、一审法院以地上建筑物仍有使用价值为由，对张华满主张拆除地上建筑物、将土地恢复原状的主张不予支持，��有法律依据，也违反了法律的规定。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案合同解除后，张华满必然要继续使用土地，如果不予拆除地上建筑物，则必然影响张华满继续使用上地，虽然胡锦明可能辩解土地和现有地上建筑物可以同时使用，但如此一来，则限制了张华满使用土地的规模、方式，己实际上剥夺了张华满自主使用土地的权利的完整性，这是依法不合。而且现有地上建筑物并没有合法的建设手续，随时面临被政府责令拆除的情况。因此，为维护张华满自主使用土地的权利，依法依理应判决胡锦明拆除地上建筑物、将土地恢复原状。胡锦明答辩称：答辩意见与胡锦明上诉意见一致（详见下文，略）。刘柏芬陈��称：刘柏芬不认可张华满的意见。徐振经本院传唤，没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面陈述意见。胡锦明不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，发回重审或者查清事实后改判驳回张华满的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由张华满承担。主要事实和理由是：一、一审法院判决认为：“基于转租行为的隐蔽性与相对性，在胡锦明未能充分举证证实其与徐振系合伙关系的情况下，徐振在涉案土地上登记设立经济主体，且该经济主体在胡锦明的厂房内进行生产经营的行为，足以认定胡锦明存在未经张华满许可将部分厂房转租给徐振的事实”并以此为由解除胡锦明与张华满签定的《土地租赁合同》是错误的。胡锦明不存在将部分厂房转租给徐振的行为。1、虽然转租行为存在隐蔽性与相对性，但也不属于法律规定的举证倒置的行为，本案是张华满��胡锦明存在转租厂房给徐振的行为而主张解除合同，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证所加以证明”，应由张华满提供证据加以证明胡锦明存在转租行为。而在本案中，张华满除了提供一份用于证明胡锦明存在转租厂房给徐振的事实的虚假《租赁合同》证据之外，再没有提供其他任何证据证明上述事实，但该虚假《租赁合同》在徐振要求对它的签名及指纹进行鉴定时，张华满怕败露其提交虚假《租赁合同》而撤回，等于张华满没有提供任何证据证明胡锦明存在转租厂房给徐振的事实，在这种情况下，一审法院依法应驳回张华满要求解除《土地租赁合同》的诉请，而不是以胡锦明未能充分举证证实其与徐振系合伙关系，徐振在涉案土地上登记设立经济主体，且该经济主体在胡锦明的厂房内进行生产经营的行为，就主观认为足以认定胡锦明存在未经张华满许可将部分厂房转租给徐振的事实。2、在本案中，虽然徐振在涉案土地上登记设立经济主体，并在胡锦明的厂房内进行生产经营的行为，但都是徐振基于胡锦明与其存在合作加工家具关系而设立和生产，不是基于胡锦明与其存在租赁关系而设立和生产的。上述事实已得到胡锦明的合作当事人徐振的确认。3、至于胡锦明在一审庭审时述称没有与徐振签定书面合同，是基于商业秘密考虑的。后来，胡锦明想清楚，不能只考虑商业秘密，还要尊重客观事实，所以才向一审法院补交了胡锦明与徐振之间签定的《合作加工合同》。现不论一审法院是否采纳胡锦明补交的《合作加工合同》，都无法改变胡锦明只是与徐振存在合作加工家具的关系，因为胡锦明与徐振存在合��加工家具的关系也得到了徐振的确认。4、事实上，胡锦明只是与徐振存在合作加工家具的关系，不存在将部分厂房转租给徐振的行为。张华满出租给胡锦明和刘柏芬的土地是一块还未开恳的荒地，胡锦明和刘柏芬投资了几百万元才在荒地建成了厂房。建成厂房后，胡锦明和刘柏芬一直都是各自使用厂房。胡锦明在2010年2月26日成立了个人独资的木业公司。胡锦明为了更好地经营管理公司的需要，在2013年8月份与徐振合作，由徐振专门为胡锦明加工指定款式家具，为此胡锦明才向徐振提供一个约600平方米面积的厂房使用，由徐振注册成立一间加工家具的体户厂，购买设备和招收工人。胡锦明自己仍保留绝大部份的厂房面积给自己开办的公司使用。二、退一万步讲，即使一审法院不认可胡锦明与徐振存在合作加工家具的关系，但胡锦明只是向徐振提供一个约600平方米面��的厂房使用，充其量也只能认为胡锦明存在提供厂房给徐振使用，不能认为胡锦明存在转租厂房。三、一审法院认为胡锦明及刘柏芬存在上、下半年支付一次租金行为构成违约是错误的。因为：胡锦明及刘柏芬与张华满在履行《土地租赁合约》的开始己改变了《土地租赁合约》约定一年的租金应在每年3月15日支付的方式，张华满同意胡锦明和刘柏芬半年（分别在每年4月份和10月份）支付一次租金给张华满，所以胡锦明也已按上述半年支付一次租金的方式支付租金给张华满长达6年。即胡锦明及刘柏芬与张华满在履行《土地租赁合约》已实质上改变了支付租金的方式期限，现胡锦明继续按实质上改变的方式期限支付租金给张华满不构成违约。四、根据以上二点可知，胡锦明不存在违反《土地租赁合约》的行为，一审法院支持张华满没收押金12748元也是没有依据。五、一审法院按胡锦明及刘柏芬与张华满所签定的《土地租赁合约》总标的收取诉讼费10193元是违法的。六、徐振在2013年9月已经成立了某古典家具厂，占地面积600平方米，徐振当时已经将某古典家具厂牌照悬挂在胡锦明工厂门口，张华满每月都到工厂抄水表，收水费都是找徐振，所以张华满从2013年9月开始就应当知道胡锦明将上述厂房与徐振共同经营。但张华满在2014年5月27日才提起本案起诉，主张解除本案租赁合同，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁问题的解释》第16条规定，本案租赁合同不适宜解除。鉴于上述理由，胡锦明恳请二审法院撤销一审判决，依法发回重审或查清事实直接改判，判决驳回张华满一审的全部诉讼请求。胡锦明在二审期间向本院提交了如下证据：1、民事诉状；2、广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法泽民初字第97号受理案件通知书；3、合作加工合同，共同证明胡锦明与徐振存在合作加工关系，不存在租赁关系。张华满答辩称：一、一审判决认定胡锦明存在转租行为是事实清楚、证据充分。l、胡锦明与徐振生产经营的地点虽同在租赁土地内，但其生产厂区是独立分开，一审法院在土地现场勘查时己查明该事实，而且，两人均有独立的营业执照，可见，其二人（二厂）显然不是合伙经营的关系。2、徐振在申办“新会区大泽镇某古典家具厂”时，向工商行政管理部门提交了《租赁合同》，租赁涉讼土地、厂房作为生产经营场所，足以证明其生产经营的土地、厂房是租赁而来，并不是与胡锦明合伙经营，而胡锦明承认新会区大泽镇某古典家具厂的经营场所是其提供的，则可见徐振是向胡锦明租赁土地、厂房。3、正如一审判决所讲，转租行为具有相对性和一定的隐蔽性，如果由张华满直接提交胡���明与徐振的租赁合同显然有相当大的难度，几乎是不可能，因此，结合本案证据，从证据的高度盖然性来看，足可以认定、证明胡锦明与徐振存在租赁关系，否则，承租者完全可以以各种合伙、合作理由来规避法律的禁止性行为，从而达到转租的目的且又规避了法律，这既有损法律的权威，又损害出租人的合法权益。4、胡锦明口口声声称是与徐振合作，但合作不等于合伙，合伙是合伙人共同经营同一个生产经营主体，而胡锦明在本案所称的合作是两个不同经营主体在生意上的合作伙伴关系，显然不是共同使用土地、厂房来进行共同经营，胡锦明以此来否认转租关系，无论从事实上还是法律上都不能支持。再者，胡锦明并无证据证明其与徐振的合作关系。5、胡锦明认为只是提供厂房给徐振使用，不是转租，这只是胡锦明在偷换概念，强词夺理，不值一驳。二、胡锦明拖欠租金是客观事实，不容抵赖。1、《土地租赁合约》对租金的支付作出了明确约定：每年的3月15日要支付下年全年的租金。胡锦明未依约支付租金，显然已违约。2、胡锦明称双方口头约定每半年交一次，但并无证据加以证明，正如一审所说：原告对此虽未提出异议，但不能据此视为张华满、胡锦明己经就合同的履行方式达成了变更。3、胡锦明以刘柏芬也是每半年交一次租金为由欲以证明双方的履约方式达成了变更，但事实上，刘柏芬是一次性支付了2014年4月l日到2015年3月31日的租金，并不是胡锦明所讲的每半年支付一次。对此，刘柏芬在法庭的询问笔录中予以了确认。显然胡锦明主张变更为每半年支付一次租金没有事实根据，与事实相矛盾。三、胡锦明已构成违约，依合同约定，张华满有权没收押金12748元。四、对于徐振何时租赁使用胡锦明提供的土地厂房，���华满在2013年9月并不知情，张华满是在起诉不到一个月前到厂房催交租金时才了解到徐振在上述土地厂房经营。五、胡锦明提到最高人民法院的司法解释是针对城镇房屋租赁，并不是土地租赁，而且徐振作为次承租人，徐振要提出代胡锦明交租金，才可能成立，但是徐振没有提出。综上，胡锦明拖欠交付租金及存在转租行为，是事实清楚，依据充分，请二审法院依法驳回胡锦明的上诉清求，维护张华满的合法权益。刘柏芬陈述称：刘柏芬同意胡锦明的上诉意见。徐振经本院传唤，没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面陈述意见。二审期间，张华满、刘柏芬、徐振均未向本院提交新的证据。对于胡锦明二审期间提交的证据，张华满发表如下意见：1、对证据1的三性不予确认，是虚假诉讼，是不合法的；2、对证据2的真实性予以确认，因为法院尚未查明案件情况给予立案，是正常的情况；3、对证据3的真实性、合法性不予确认，因为本案庭审中，胡锦明表示与徐振之间没有签订相关合作合同，法庭上的发言应当是真实的，但现在又补充证据3，张华满认为是自相矛盾，为了本案的诉讼而伪造的，这在一审法庭也作了论述。刘柏芬发表如下意见：对上述证据材料的相关情况不清楚。徐振没有到庭发表意见和提交书面意见。经审查，本院对上述证据材料作出如下认证：虽然张华满对上述证据材料的真实性、关联性和合法性均有异议，但由于上述证据材料均有原件核对，且与本案有一定的关联，且张华满并没有提供证据证明上述证据材料存在形式、来源非法的情形，故对上述证据材料的真实性、关联性、合法性予以确认，予以采纳为本案证据使用。经审查，对胡锦明在二审期间提交的上述新的证据材料的真实性、合法性、关联性均予���确认，本院予以采纳。本院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对张华满、胡锦明提出上诉的问题。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、胡锦明是否逾期缴纳租金，张华满以胡锦明逾期缴纳租金为由诉请解除涉案《土地租赁合���》应否得到支持；2、胡锦明是否擅自转租涉案土地，张华满以胡锦明擅自转租为由诉请解除涉案《土地租赁合约》应否得到支持；3、张华满的其他诉讼请求是否应予支持。关于第1个争议焦点。虽然涉案《土地租赁合约》确实约定了“每年的3月15日为下一年度的交租期”，但结合本案当事人陈述及相应书证，应认定胡锦明和张华满通过实际行为变更租金交纳方式为每年租金分上下半年两次交纳完毕，具体分析如下：首先，胡锦明主张张华满同意其和刘柏芬变更租金交纳方式为每年租金分上下半年两次交纳完毕，该主张得到了刘柏芬的认可。其次，胡锦明的上述主张，亦得到了张华满用于收取胡锦明租金的银行账户资金交易流水的部分印证（该银行账户涉及的多笔17400元款项的交易记录，张华满亦明确认可其中2010年5月5日、2012年10月11日金额均为17400元的入账款项系胡锦明交付的租金）。再次，在本案诉讼过程中，胡锦明在一审时曾提出向张华满缴纳2014年4月1日-2015年3月31日剩余租金19140元，但张华满拒绝接受该笔租金。上述情形足以表明胡锦明有积极履行交纳租金的意图和行为。综上，虽然胡锦明和张华满没有通过签订书面合同的方式变更了涉案《土地租赁合约》约定的租金交纳方式、期限，但综合分析本案案情，应认定胡锦明和张华满通过实际交易行为变更了涉案《土地租赁合约》约定的租金交纳方式、期限，胡锦明在本案中是按照变更后的租金交纳方式、期限交纳租金，并不存在逾期交纳租金的违约行为。因此，张华满以胡锦明逾期交纳租金为由诉请解除合同及胡锦明承担相应违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第2个争议焦点。首先，胡锦明在一审期间及在二审期间再次提交的《合作加工合同》的内容与本案有关联，且其内容与胡锦明、徐振在一审庭审时的相关陈述基本一致，故本院予以采信该《合作加工合同》作为证据使用。虽然《合同加工合同》上没有包含明确的胡锦明将涉案租赁土地转租给徐振的内容，但经审查该合同可知，该合同的主要内容是胡锦明通过向徐振提供在涉案租赁土地上的部分厂房（面积约600平方米）作为对价，获取徐振经营的个体户优先加工胡锦明的加工家具订单及相应的加工费优惠的给付；由于提供厂房，必然要提供相应厂房占用的土地，故上述合同内容实际上包含了胡锦明将涉案租赁土地交付给徐振使用、胡锦明获取徐振相应给付的土地租赁关系。因此，应认定胡锦明有将部分涉案土地转租给徐振使用。其次，虽然现有证据无法证明胡锦明就上述转租行为事前取得张华满的同意，但结合如下案情，应认定张华满知道徐振在涉案土���房屋上进行经营且在六个月内未提出异议。1、徐振经营的个体工商户“新会区大泽镇某古典家具厂”于2013年9月22日成立，结合原审法院勘查涉案租赁土地时见到该土地上的厂房内有挂“某古典家具厂”牌子，及胡锦明、徐振在原审庭审时亦陈述某古典家具厂在涉案租赁土地上的厂房实际经营的事实，应认定新会区大泽镇某古典家具厂在2013年9月时就已经在涉案租赁土地上进行经营。2、胡锦明二审上诉明确张华满每月到涉案租赁土地的工厂抄水表和找徐振收水费，该主张得到涉案《土地租赁合约》中约定租赁方实际使用的水电费亦是按月结付给出租方（即张华满）的内容的印证，结合原审庭审时徐振明确陈述其在厂房见过张华满而张华满对此没有否认及二审时张华满对胡锦明的上述主张亦没有明确否认的事实，应认定张华满至迟在2013年10月就知道有新的经营主体某古典家具厂在涉案租赁土地厂房上从事经营活动并有新的人员（徐振）参与上述经营。作为一个有完全民事行为能力的民事主体，根据日常生活经验常识，张华满应该意识到徐振在此经营可能系胡锦明转租涉案部分土地的结果。在此情况下，如果张华满明确反对胡锦明转租，按常理张华满就应积极找胡锦明、徐振或者通过其他渠道核实相关情况并明确向胡锦明提出异议，但从本案证据看，并不能显示张华满有上述行为；综合以上情况，应认定张华满至迟在2013年10月就知道胡锦明有转租行为。3、张华满是于2014年5月27日才通过向法院提起本案诉讼的方式，对胡锦明的上述转租行为提出异议，并主张胡锦明未经其同意擅自转租；此时距张华满知道胡锦明擅自转租的时间已明显超过六个月，故参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题��解释》第十七条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，张华满以胡锦明未经其许可擅自转租为由诉请解除合同及胡锦明承担相应的违约责任，理据不足，本院不予支持。关于第3个争议焦点。如上所述，张华满诉请解除其与胡锦明订立的涉案《土地租赁合约》，没有事实和法律依据，故张华满在解除涉案《土地租赁合约》基础上提出的其他诉讼请求，显然没有事实依据，本院亦不予支持。综上所述，原审判决认定部分事实有误，实体处理不当，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2014）江新法泽民初字第257号民事判决；二、驳回张华满的全部诉讼请求。本案一审案件受理费10193元，由张华满负担。二审案件受理费10193元，由张华满负担（张华满已缴纳二审案件受理费569元，剩余未缴纳的9624元二审案件受理费，张华满应在收到本判决书之日起十日内向本院缴纳）；胡锦明预交的二审案件受理费10193元，本院予以退还。本判决为终审判决。审　判　长　　梅晓凌审　判　员　　陈史豪代理审判员　　潘丽芳二〇一五年七月八日书　记　员　　李慕华 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