（2015）宁民终字第1538号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-07-28
案件名称
上诉人丁伦友与被上诉人孟凡国房屋买卖合同纠纷一案和民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁伦友,孟凡国
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第1538号上诉人丁伦友，男，1945年7月10日生，汉族，南京农业大学教师。委托代理人李国玉，江苏德序律师事务所律师。被上诉人孟凡国，男，1978年11月27日生，汉族，江苏鼎信信息科技有限公司员工。委托代理人许宏军，史培芳，北京市高朋（南京）律师事务所律师。上诉人丁伦友因与被上诉人孟凡国房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第2729号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丁伦友的委托代理人李国玉，被上诉人孟凡国及其委托代理人史培芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人孟凡国原审诉称，2013年5月20日，其与丁伦友订立房屋买卖合同，约定将丁伦友位于本市秦淮区某地43号201室的房屋转让给孟凡国，并同时转让小区露天停车位一个，价格为15万元。此后，孟凡国支付了房款及车位转让款15万元，双方办理了房屋产权变更登记。孟凡国入住后得知小区停车位没有权证，经查询，该车位不在建筑红线范围内，既非业主专有，也非全体业主共有，丁伦友无权买卖并从中获益。故起诉到法院，请求判令：1、解除丁伦友、孟凡国关于转让车位的约定，丁伦友返还车位转让款15万元及自2013年6月25日起按银行同期贷款利率计算至还款之日止的利息。上诉人丁伦友原审辩称，答辩人于2008年通过南京强龙房地产经纪有限公司中介买下某地43号201室，继而又支付50万元将其所有的两间地下室及停车位买下；2012年经南京顺驰不动产网络有限公司中介，答辩人将上述房产以300万元出售给孟凡国，三方合同明确约定：“甲方于2013年6月30日前将此房屋及车位壹个转让给乙方，转让金为人民币壹拾伍万元，此房屋总价不包含车位壹拾伍万元”。2013年6月，双方在无异议的情况下，付清房款办理了过户。该小区8户业主，车位虽不在建筑红线范围内，但在用地红线范围内，该红线内用地属于全体业主共有，一家一个车位，相互之间没有矛盾，各业主之间是按份共有车位，答辩人有权处置该车位。原审法院经审理查明，2013年1月，孟凡国与丁伦友通过南京顺驰不动产网络有限公司签订一份《房地产买卖中介合同》，合同约定丁伦友将其所有的坐落本市秦淮区某地43号201室房屋转让给孟凡国，房屋建筑面积为129.11平方米，价款为3000000元。合同第八条第六款还约定，丁伦友于2013年6月30日前将此房屋车位壹个转让给孟凡国，转让金为人民币150000元，此房屋总价不包含车位人民币150000元。签订协议时，丁伦友向孟凡国声称车位有证，合同和协议签订后，孟凡国支付了3000000元房款及150000元车位款，并办理了房屋产权过户手续。之后，孟凡国发现该车位没有任何凭证，遂向法院起诉，要求判如所请。另查明，秦淮区某地43号为独栋建筑，建筑南面由围墙围成一院落，空地上有白线划出的8个车位，双方当事人诉争的车位在院落东边，邻建筑物顺数第二个。诉争车位未取得产权证。审理中，经原审法院释明，孟凡国陈述由于丁伦友没有取得车位所有权而转让，使孟凡国不能取得有所有权的车位，导致合同目的不能实现，故要求将确认双方当事人关于转让车位的约定无效的诉请变更为“解除双方当事人关于转让车位的约定”。上述事实，有《房地产买卖中介合同》、《定金协议》、建筑规划设计图、房屋产权证、车位照片、当事人陈述等证据证实。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人订立合同时，丁伦友向孟凡国承诺转让有证的车位，由此双方约定以150000元转让该车位，实际上丁伦友并未取得该车位的产权证或其他相关使用凭证，无论某地43号院围墙内的土地属于什么性质，丁伦友均无权处分该车位，孟凡国向丁伦友支付了150000元转让款，丁伦友却未能将有证的车位转让给孟凡国，丁伦友的行为构成违约，事实上孟凡国也不可能从丁伦友处取得有证的车位。依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》的规定，由于丁伦友未取得车位所有权及处分权，该车位所有权不能转移，孟凡国没有取得有产权证或其他凭证的车位，合同的目的不能实现，孟凡国要求解除此条款的约定、丁伦友返还150000元车位款的主张，符合法律规定，原审法院予以支持。丁伦友提出车位是各业主按份共有的主张，没有提供证据证实，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除孟凡国与丁伦友签订的房屋买卖合同的中第八条第六款第三、第四项关于转让车位的约定。二、丁伦友于判决发生法律效力之日起十日内返还孟凡国车位款150000元。一审案件受理费3465元，由丁伦友负担。上诉人丁伦友不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销（2014）秦民初字第2729号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担全部诉讼费用。其上诉理由为：1、从南京市规划局建筑（2003）字第237号核准图样可以看出规划用地红线内含有独幢建筑物与停车位所在绿地。同时，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、七十四条之规定，建筑区划内的绿地、道路属于业主共有，占有业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。同时，建设单位在出售房屋时将《停车位分配平面图》分发给每个业主，上诉人转让车位时已将该图（即上诉人所称之车位证）交给被上诉人。一审判决加重了上诉人的举证责任。2、小区停车位系按份共有，上诉人有权处分。某地43号小区为四层独幢住宅楼，八户业主平均分配八个车位，每户业主均执有建设单位分发的、与房号对应的《停车位分配平面图》，并按所分配的位置占有、使用与处分停车位，多年来已形成惯例，亦未发生纠纷，具有典型的按份共有特征。根据《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百零一条之规定，按份共有人可以转让共有的不动产或者动产的份额。据此可见，上诉人转让诉争停车位合理合法，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人孟凡国二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人丁伦友对一审判决查明的事实异议之处为：涉争车位位于规划红线之内，但一审判决对该事实未予采纳；被上诉人孟凡国对于一审判决查明的事实无异议。本院对于一审判决查明事实中双方当事人不持异议的部分予以确认。上诉人丁伦友在二审中提交了以下证据：1、照片4张、某地43号301室业主李顺出具的证明，以证明某地43号8户业主按照按份共有的原则使用各自的停车位；2、建设工程规划许可证、国有土地使用权证及测绘图，以证明某地43号的车位用地属于规划红线之内，应属于全体业主所共有。被上诉人对证据1中照片及证据2的真实性不持异议，但认为其不能达到上诉人的证明目的；对证据1中李顺证明的真实性持异议，认为其不符合证人证言的条件。本院对证据1中照片及证据2的真实性予以认定，对关联性结合案件情况综合予以认定；对证据1中李顺证明，因李顺未到庭作证，故对证明真实性、关联性不予认可。被上诉人在二审中提交了某地43号202室车位分布图一份，上诉人对该证据的真实性、关联性、证明力均予以认可，本院对该证据的真实性、关联性予以确认。另查明：被上诉人孟凡国在二审中提交了某地43号202室车位分布图，该图在住宅之外上画有8个方格，分别标明8个房号，其中写有“202”的方格以阴影标出。上诉人丁伦友陈述该图可证明某地43号8户业主对车位已形成固定的分配，属于按份共有。上诉人丁伦友申请南京顺驰房产中介公司瑞金路店店长黄勇出庭作证，黄勇陈述其曾看过丁伦友出示的某地43号201室车位图，并陈述与被上诉人提交的202室车位分布图相比，除阴影部分不同外，其余相同。以上事实，有某地43号202室车位分布图及证人证言、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方当事人签订的《房地产买卖中介合同》约定，上诉人将某地43号201室车位一个转让给被上诉人，并在房屋价款之外另行约定了车位转让的价款，但上诉人并未能证明该车位所占用的场地属于何种性质，也未证明丁伦友取得该车位的产权证或其他相关使用凭证，故其处分车位的行为属于无权处分。因涉争车位的所有权事实上无法转移，故被上诉人要求解除此条款的约定、并由上诉人返还车位款的主张，符合法律规定，应予支持。上诉人主张根据车位分布图，某地43号的8户业主实际上已对车位形成按份共有关系；但该车位分布图仅能证明8户业主对车位形成了较为固定的使用习惯，上诉人主张车位为按份共有且其享有处分权，并无事实与法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3465元，由上诉人丁伦友负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一五年七月八日书 记 员 罗程允 微信公众号“”