（2014）顺庆民初字第4018号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-12-18
案件名称
恒大地产集团南充有限公司与姚超商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南充市顺庆区人民法院
所属地区
南充市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
恒大地产集团南充有限公司,姚超
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第三十九条第一款，第四十条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书（2014）顺庆民初字第4018号原告恒大地产集团南充有限公司。法定代表人熊敏，董事长。委托代理人李建。被告姚超。原告恒大地产集团南充有限公司（简称恒大南充公司）诉被告姚超商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李建到庭参加了诉讼。被告姚超经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告恒大南充公司诉称，被告于2012年10月19日与原告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，购买原告开发的位于南充市顺庆区恒大绿洲6幢1单元17层1-1704号房屋，总价677999元。被告在中国邮政银行嘉陵支行（简称邮政银行）办理房屋按揭贷款，贷款金额40万元。根据合同约定，在房屋产权证完毕前，被告未按银行贷款合同偿还贷款，导致原告承担保证责任的，原告有权单方解除商品房买卖合同，被告应当协助房产管理部门办理解除合同相关手续。因被告连续逾期偿还银行贷款，银行在催告无效的情况下，将原告诉至法院，法院经审理查明，被告向银行借款40万元，原告提供连带责任担保，被告未按约定向银行归还借款。在法院主持调解下，原告与银行达成调解协议，同意按照约定承担担保责任。随后，原告委托律师发函催告被告履约，并告知其违约的法律后果，但被告置之不理。迫于无奈，原告履行了保证责任后，于2014年7月8日向被告发出《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》，解除双方签订的商品房买卖合同，解除通知于2014年7月12日送达被告。由于被告不按期偿还银行按揭贷款的行为已经导致原告承担了保证责任，根据合同约定，解除合同条件成就，诉至法院，依法解除原告与被告签订的恒大绿洲6幢1单元17层1-1704号房《商品房买卖合同》及补充协议，判决被告协助原告到房产管理部门注销商品房买卖合同备案，撤销预告登记，办理解除合同的全部手续，被告承担全部诉讼费用。为了证明上述事实，原告提供了以下证据：1、商品房买卖合同及补充协议，证明原、被告签订的商品房买卖合同的内容及解除合同的条件；2、个人购房借款、担保合同及公证书，证明原告为被告承担阶段性连带担保责任，并进行了公证；3、履行保证责任通知书、贷款逾期催收通知书，证明银行要求原告承担保证责任；4、传票及调解书，证明原告与银行就承担担保责任达成调解协议；5、律师函及投递证明；证明原告提示被告还款，否则导致原告承担保证责任后有权解除合同；6、进账单、还款证明，证明原告已承担保证责任，解除购房合同条件成就；7、解除通知及投递证明，证明原告已向被告发出解除购房合同通知且被告以收到。被告姚超未出庭及答辩。经审理查明，2012年10月19日，原告与被告姚超签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》各一份，《商品房买卖合同》约定“被告姚超购买由原告开发的位于南充市顺庆区恒大绿洲17幢1单元17层1-1704号房屋，建筑面积160.02平方米，总价677999元，付款方式为贷款方式付款，首付277999元，贷款40万元，出卖人应当在2013年6月30日交付房屋”，《商品房买卖合同补充协议》约定“买受人按按揭方式方式向出卖人支付房款，买受人采用银行按揭付款或公积金贷款方式购房，须在合同签订同时付清首付款277999元。首付款付清当日内买受人向中国邮政银行南充嘉陵支行（简称邮政银行）申请按揭贷款40万元，在买受人所购商品房的房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担担保责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除本商品房买卖合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理解除合同的手续，若出卖人采用邮寄方式，则出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出售信件，即视为出卖人已经履行通知义务”。同时2012年11月16日原告与邮政银行南充嘉陵支行、姚超签订《个人购房借款及担保合同》，合同第十条违约及违约责任（二）借款人连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息或发生其它违约情形的，贷款人有权采取下列一种或多种措施：宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其它费用；第二十一条保证范围（二）由保证人恒大地产集团南充有限公司承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。合同签订后，被告支付了首付款277999元。2014年2月19日邮政银行向原告发出履行保证责任通知书和贷逾期催收通知书，通知主要内容为：你单位2012年11月16日为借款人姚超在我行申请个人住房按揭贷款提供阶段性连带责任保证，贷款金额40万元，该笔贷款已经连续违约3期，经我行催收，截止2014年2月19日尚欠贷款本金为389108.16元，利息为4256.39元。由于该笔贷款尚未办妥有效的抵押，请尽快筹措资金，履行保证责任或督促借款人偿还我行全部贷款本息。2014年5月13日邮政银行向法院起诉原告，要求原告履行保证责任，偿还姚超尚欠的贷款及利息，经法院组织调解，邮政银行与原告达成调解协议，2014年6月17日南充市嘉陵区人民法院作出（2014）嘉民初字第943号民事调解书，2014年6月27日原告按调解书向邮政银行偿还全部贷款本金及利息共计404162.93元。2014年6月23日和7月8日原告分别向被告姚超邮寄了律师函及解除商品房买卖合同的通知，2014年7月12日被告姚超签收了上述文书。诉讼中，案外人焦爽申请以第三人参加本案的诉讼，后又撤回参加诉讼申请。另查明：2012年10月19日原、被告签订的《商品房买卖合同》已于2012年10月22日进行了合同备案登记，合同编号为20121019240。本院认为，涉案《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同补充协议》系格式条款合同，原告恒大南充公司未提供在合同订立时已尽提请被告方注意免除、加重其责任或者排除对方主要权利条款的说明义务，因此，除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中排除对方主要权利条款无效外，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的其它条款，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方人应当按商品买卖合同及补充协议有效条款的约定，履行各自的义务。但被告不按商品房买卖合同及补充协议的约定向邮政银行偿还按揭贷款，多次逾期未履行还款义务，致使原告承担保证责任并向邮政银行清偿了被告的全部按揭贷款。双方签订的补充协议约定“在买受人所购商品房的房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担担保责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除本商品房买卖合同，收回该商品房，买受人须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理解除合同的手续”，该约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原告请求解除合同，并要求被告协助办理注销商品房买卖合同备案登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：一、解除原告恒大地产集团南充有限公司与被告姚超于2012年10月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为20121019240）及《商品房买卖合同补充协议》；二、被告姚超于本判决生效后30日内协助原告恒大地产集团南充有限公司办理注销涉案商品房买卖合同备案登记的相关手续。本案案件受理费10580元（已由原告恒大地产集团南充有限公司预交），由被告姚超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长 王伟林人民陪审员 杨建军人民陪审员 王显波二〇一五年七月八日书 记 员 伍春林 来源：百度搜索“”