（2015）合民一终字第02450号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-07-30
案件名称
合肥市龙飞房地产开发有限公司与张克林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张克林,合肥市龙飞房地产开发有限公司,张正平,方孝强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第02450号上诉人（原审被告）：张克林。委托代理人：梅丽，安徽皖国泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥市龙飞房地产开发有限公司，住所地肥西县上派镇龙飞明珠花园，组织机构代码74676096-2。法定代表人：黄泽飞，总经理。委托代理人：王道广，安徽天瑞律师事务所律师。委托代理人：汪超，安徽天瑞律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张正平。被上诉人（原审第三人）：方孝强。上诉人张克林因与被上诉人合肥市龙飞房地产开发有限公司（以下简称龙飞公司）、被上诉人张正平、被上诉人方孝强房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2014）肥西民一初字第01704号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。龙飞公司在原审中诉称，2008年4月份，张克林与龙飞公司就该公司所有的龙飞明珠花园区9间门面房签订了租赁合同，约定租期为六年，至2014年4月30日到期，合同签订后，张克林在合同履行期间违反合同第九约定，未经龙飞公司同意擅自将部分房屋转租给张正平、方孝强，合同到期后，张克林及张正平、方孝强均未将房屋交还给龙飞公司，同时还欠付租金，上述行为损害了龙飞公司的合法权益，请求依法判令：1、张克林立即搬离并交还所租赁的门面房；2、张克林立即支付欠付的租赁费82000元并支付租赁物占用费15390元（80元／㎡／月，自2014年5月1日起暂计至2014年6月7日，至实际搬离租赁房屋止）；3、张克林赔偿龙飞公司损失76000元，并承担违约金两万元；4、张克林承担本案全部诉讼费用。张正平、方孝强对上述第1项诉请及第2项诉请中的租赁物占用费与张克林承担连带责任。诉讼过程中，龙飞公司将第二项诉请中的欠付租赁费变更为81280元。张克林在原审中辩称：龙飞公司诉称基本属实，其从龙飞公司承租了9间门面房，合同到期后其余承租房屋均已返还，对于案涉的门面房系因张正平、方孝强超期占用导致不能如期返还租赁房屋，故因此产生损失，亦应由张正平、方孝强承担。张正平在原审中述称：龙飞公司诉称及张克林辩称的均是事实，张正平从张克林处承租了案涉81、82号门面从事经营，目前因经营所需又无其他合适的地方可搬，故一直占用房屋。方孝强在原审中述称：方孝强从张克林处承租了案涉83、84号门面房，现因经营所需，不愿退出房屋，如果要退房，张克林作为出租方应赔偿损失。原审法院查明：2008年4月17日，龙飞公司作为“甲方”与作为“乙方”的程政、张克林签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将其所有的龙飞明珠花园A区门面房9间共计870.41㎡（房号76#-84#，其中一楼342.38㎡，二楼528.03㎡）出租给乙方使用，租期六年，自2008年5月1日至2014年4月30日，租金前三年为30元／㎡／月，每年人民币313347.60元，前三年共计人民币940042元，后三年为30元／㎡／月，每年人民币334237.44元，三年共计人民币1002712.30元，六年租金共计人民币1942754.30元。付款方式约定为2008年5月1日至12月31日的房租费在签订合同时一次性付清。2009年至2012年的房租费按年支付，必须在上年的12月10日前一次性付清。2013年至2014年的房租费，必须在2012年的12月10前一次性付清。该合同第四条约定：乙方必须先支付房租旨押金贰万元，租房到期后，押金甲方如数退还乙方，如乙方违约，甲方有权没收此押金。合同第九条约定：乙方所租的房屋，未经甲方书面同意，不得擅自转让或给他用，否则甲方有权收回。2008年7月1日，双方签订《补充租赁合同》一份，在2008年4月17日签订的合同的基础上，增加租赁A区16号楼二楼2间房屋，面积80㎡，租金26元／㎡／月，每年24960元，六年共计人民币149760元，另外，增加租赁二楼卫生间一间，租金每年4800元。上述两份合同签订后，龙飞公司即将案涉房屋交付给张克林用于经营肥西县丽景大酒店，租赁初期，张克林亦按约履行支付租金的义务，自2014年1月1日起，张克林开始拖延支付租金，2014年4月30日，上述两份合同均到期，经龙飞公司催要，张克林于2014年1月24日支付租金40000元，尚欠租金81280元，一直未支付。合同履行期间，2013年2月22日，张克林以其所经营的肥西县丽景大酒店的名义与方孝强签订《房屋租赁合同》一份，将其从龙飞公司承租的83、84号门面转租给方孝强，租期自2013年2月22日起至2014年4月30日止，租期共14个月零7天，租金每年叁万伍仟元整。2013年3月24日，张克林又以其所经营的肥西县丽景大酒店的名义与张正平签订《房屋租赁合同》一份，将其从龙飞公司承租的81、82号门面转租给张正平，租期自2013年3月16日起至2014年4月30日止，租金每年贰万捌仟元整。现因上述四份房屋租赁合同均已到期，张克林不再续租，并将案涉房屋出卖给案外人，龙飞公司多次主张返还房屋，起诉之前，除张正平所占用的81、82号门面房及方孝强所占用的83、84号门面房尚未返还外，其他由张克林所承租的案涉房屋均已返还。另查明，2008年4月17日，龙飞公司与张克林及其合伙人程政签订的《房屋租赁合同》，诉讼过程中，龙飞公司原以张克林、程政为共同被告起诉，后因张克林主张对于案涉租赁合同中的权利义务及由此所产生的法律责任均由��一人概括承受，龙飞公司自愿撤回对程政的起诉，原审法院依法予以准许。原审法院认为：龙飞公司与张克林所签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，双方当事人均应全面适当履行合同义务，现合同已于2014年4月30日到期且不再续租，作为承租人的张克林负有按约支付全部租金并返还房屋的义务，现其未能如期返还房屋及支付所欠租金的行为已构成违约，故对龙飞公司主张由被告张克林支付欠付租金81280元及违约金20000元的诉请，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。又因作为承租人的张克林在租赁期限内将其中的81-84号门面分别转租给了张正平、方孝强，对于该转租行为，龙飞公司应当知道但未在六个月内提出异议，该两份转租合同亦应依法成立并生效，且该两份转租合同也已到期，作为次承租人负有向出租人龙飞公司腾房并支付逾期腾房占有使用费的义务，故对龙飞公司主张由张正平、方孝强搬离并返还各自所承租的案涉门面房的诉请，依法予以支持，对龙飞公司主张由张克林与张正平、方孝强就返还门面房承担连带责任的诉请，无法律依据，依法不予支持。关于龙飞公司主张租赁物占用费问题，根据庭审查明的事实，案涉四份房屋租赁（包含转租）合同均于2014年4月30日到期，经龙飞公司多次催要，张正平、方孝强确实存在拒不腾房而占用房屋至今的行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，结合张克林与分别与张正平、方孝强所签订的租赁合同中约定的租金标准，原审法院确定张正平应自2014年5月1日起就其所占用的81、82号门面房按2333元／月（28000元／年÷12个月／年）的标准支付占有使用费至实际腾房之日止，方孝强应自2014年5月1日起就其所占用的83、84号门面房按2916元／月（35000元／年÷12个月／年）的标准支付占有使用费至实际腾房之日止。对于龙飞公司提出按80元／㎡／月的标准计算房屋占有使用费的主张，无有效证据证明，不予支持。对于龙飞公司主张由张克林赔偿其76000元损失的诉请，龙飞公司并未能举证证明该项损失的存在及计算依据，依法亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、张克林于判决生效后十日内一次性支付合肥市龙飞房地产开发有限公司房屋租金81280元。二、张克林于判决生效后十日内一次性支付合肥市龙飞房地产开发有限公司违约金20000元。三、张正平于判决生效后十日内搬离并返还合肥市龙飞房地产开发有限公司位于肥西县上派镇龙飞明珠花园A区81、82号门面房，并自2014年5月1日起按2333元／月的标准支付合肥市龙飞房地产开发有限公司逾期腾房占有使用费至实际腾房之日止。四、方孝强于判决生效后十日内搬离并返还合肥市龙飞房地产开发有限公司位于肥西县上派镇龙飞明珠花园A区83、84号门面房，并自2014年5月1日起按2916元／月的标准支付合肥市龙飞房地产开发有限公司逾期腾房占有使用费至实际腾房之日止。五、驳回合肥市龙飞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上诉人张克林上诉称：张克林为避免扩大损失，将闲置的A区域6号楼门面房81-81号和83-84号转租给张正平、方孝强，龙飞公司并���提出异议，张克林已将除被张正平、方孝强占用的门面房外全部交还龙飞公司，龙飞公司也已给张克林出具结算收据，所以张克林并未拖欠租金。张克林一直按期按时缴纳租金，并没有违约的事实存在，即使违约也是张正平、方孝强违约。请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人龙飞公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人张正平答辩称：其认为龙飞公司同意张克林将房屋转租，而且房租一直是缴纳给张克林的。对于原判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：根据龙飞公司与张克林所签订的《房屋租赁合同》的约定，双方的租期至2014年4月30日到期，作为房屋租赁合同的承租方，张克林负有在合同期内按约支付租金并在合同到期后返还房屋的义务。现张克林自2014���1月1日起欠付租金且在租赁合同到期后未将所有房屋全部返还，故已构成违约，根据合同的约定，应支付违约金。张克林虽未经龙飞公司的同意擅自将房屋转租，但龙飞公司在知道或应当知道后并未提出异议，转租合同也已到期，故张正平、方孝强应在合同到期后搬离并返还房屋，但张正平、方孝强经龙飞公司多次催要仍占用房屋至今，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应支付逾期腾房占有使用费，原审法院按照张正平、方孝强与张克林所签订的租赁合同中约定的租金计算房屋占有使用费并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1300元，由上诉人张克林负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶玉军审 判 员 张 怡代理审判员 董江宁二〇一五年七月八日书 记 员 于成冲附：相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定 关注公众号“”