（2015）静民一（民）初字第735号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-10-26
案件名称
上海锦通实业有限公司与上海萨瓦迪卡美容有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海锦通实业有限公司,上海萨瓦迪卡美容有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条，第二百三十五条
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一（民）初字第735号原告上海锦通实业有限公司。法定代表人丁国建。委托代理人管辉，北京大成（上海）律师事务所律师。被告上海萨瓦迪卡美容有限公司。法定代表人孙伟。委托代理人曹锋，上海沪法律师事务所律师。原告上海锦通实业有限公司诉被告上海萨瓦迪卡美容有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘志宏独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海锦通实业有限公司的委托代理人管辉，被告上海萨瓦迪卡美容有限公司的委托代理人曹锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海锦通实业有限公司诉称，原、被告于2013年10月30日签订《上海市房屋租赁合同》，被告租赁原告所有的坐落于上海市静安区新丰路XXX号、余姚路130、134号房屋，建筑面积为1540.68平方米，租赁期限自2013年11月1日至2018年12月31日止；月租金为人民币56，832元（以下币种均为人民币）。合同签订后，被告自2014年9月起，未按合同约定支付租金，原告经多次催讨无果，诉至法院，要求判令：1、原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年3月6日解除；2、被告支付原告至2015年3月6日的欠租245，203元；3、被告自2015年3月7日起按每日千分之五支付原告欠租245，203元的逾期付款违约金；4、被告按月租金的三倍支付原告解约违约金170，496元；5、被告未办妥租赁房屋内企业注册登记的迁移手续期间，应按日租金的三倍支付原告房屋使用费；6、被告支付原告拖欠的水电费5，803.30元；7、被告支付原告拖欠的至2015年1月31日的物业管理费34，758.06元。审理中，原告撤回了第六项诉讼请求。被告辩称，欠租属实，但不同意解除合同；原告主张的逾期付款违约金及解约违约金过高，请求法院予以调整。经审理查明，2013年10月30日，原、被告签订了一份《上海市房屋租赁合同》，约定，原告将其所有的坐落于上海市静安区新丰路XXX号、余姚路130、134号房屋（建筑面积为1，540.68平方米，以下简称系争房屋）出租给被告，租赁期限自2013年11月1日起至2018年12月31日止；月租金为56，832元，每两个月为一期，先付后用；租赁保证金154，647元于租赁关系终止时除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；租赁期间，使用房屋所发生的物业管理费由被告承担；被告逾期不支付租金累计超过半个月的，原告可书面通知被告解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同的补充条款还约定，被告应于每两个月1日前向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按应缴而未缴的租金的千分之五支付违约金；因被告违约导致本合同解除的，应按月租金的三倍支付违约金；被告同意由目前该房屋的物业单位对该房屋进行物业管理，并于合同签署同时，与该物业管理公司签订管理协议，物业管理费为5，792.96元（每月每平方米3.76元×1，540.68平方米）；本合同终止，被告应在7日内至工商行政管理部门等有关单位办妥以该房屋为注册地或营业地的变更、注销手续，若被告未履行该义务，则每逾期一日应向原告支付日租金三倍的房屋占用费。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告也支付了租赁保证金154，647元，但被告自2014年9月起未按合同约定支付租金及物业管理费，截止2014年10月31日，被告尚欠原告租金6，664元，至2015年1月31日，被告欠付物业管理费34，758.06元。原告经催讨无果，遂诉至法院，请求法院判如诉请。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、催款通知书、律师函、上海锦顺物业管理有限公司的《情况说明》以及当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，双方均应恪守。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。支付租金是承租人基本的合同义务。被告未按合同约定支付租金、物业管理费，构成违约，应支付原告至2015年3月6日的欠租245，202.70元（6，664元＋56，832元×4＋56，832元×12÷365×6）及物业管理费41，693.74元（34，758.06元＋5，792.96元＋5，792.96元×12÷365×6）。合同约定，被告逾期不支付租金累计超过半个月的，原告可书面通知被告解除合同，但应当通知被告。租赁合同自通知到达对方时解除。本案的诉状副本于2015年3月6日送达被告，租赁合同自2015年3月6日解除。合同解除后，被告应当及时搬离租赁房屋，并按合同约定办妥以该房屋为注册地或营业地的工商变更、注销手续，被告未履行该义务，应按合同约定日租金三倍支付房屋占用费。被告未按约支付租金，应按合同约定欠租的千分之五支付原告逾期付款违约金，原告请求被告自2015年3月7日起计算逾期付款违约金，本院予以支持。因被告违约致合同提前解除，被告应当承担提前解约的违约责任，原告据此要求被告按月租金的三倍支付违约金170，496元，合法有据，本院予以支持。原告收取的租赁保证金154，647元应于合同届满后返还被告，该款与被告应支付原告的费用相抵。被告辩称原告主张的逾期付款违约金及解约违约金过高，请求法院予以调整，缺乏依据，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告上海锦通实业有限公司与被告上海萨瓦迪卡美容有限公司于2013年10月30日签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年3月6日解除；二、被告上海萨瓦迪卡美容有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦通实业有限公司至2015年3月6日的欠租人民币245，202.70元及物业管理费人民币41，693.74元；三、被告上海萨瓦迪卡美容有限公司应于本判决生效之日起十日内按日租金三倍支付原告上海锦通实业有限公司自2015年3月7日至以该房屋为注册地或营业地的变更、注销手续办妥为止的房屋使用费；四、被告上海萨瓦迪卡美容有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每日千分之五的标准支付原告上海锦通实业有限公司逾期付款违约金，自2015年3月7日起以人民币245，202.70元为本金计付违约金；五、被告上海萨瓦迪卡美容有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦通实业有限公司提前解约违约金人民币170，496元（与被告支付的租赁保证金人民币154，647元折抵）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币7，680元，减半后为人民币3，840元，由被告上海萨瓦迪卡美容有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘志宏二〇一五年七月八日书记员 黄青兰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 微信公众号“”