（2015）沈中民二终字第1450号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-12-08
案件名称
上诉人刘军与被上诉人汪清，原审第三人浙ＸＸ夏物业管理有限公司沈阳分公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘军,汪清,浙ＸＸ夏物业管理有限公司沈阳分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1450号上诉人（原审原告）：刘军，男，1965年6月26日出生，汉族，系沈阳市建筑市政第二公司员工，住址：沈阳市皇姑区。委托代理人：巴靖宇，系辽宁申扬律师事务所律师。委托代理人：马宁，系辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪清，女，1961年11月28日出生，汉族，系乔园杂志社财会，住址：沈阳市和平区。委托代理人：李修竹，系辽宁三择律师事务所律师。原审第三人：浙ＸＸ夏物业管理有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市皇姑区苍山路28号。负责人：贝海波，系该公司总经理。委托代理人：马元昌，男，1956年2月23日出生，汉族，系该公司员工。上诉人刘军与被上诉人汪清，原审第三人浙ＸＸ夏物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称“华夏物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第575号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由本院审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。上诉人刘军及其委托代理人巴靖宇、马宁，被上诉人汪清及其委托代理人李修竹，原审第三人华夏物业公司的委托代理人马元昌均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘军原审诉称：2014年2月17日，原告与被告签订房屋买卖合同一份，约定以725，000元价格购买被告坐落于沈阳市皇姑区苍山路30-1号（橙色时光小区3号楼）411室房屋。当日，原告依合同约定向被告交付定金110，000元。2014年3月28日，又向被告交付70，000元购房款。2014年11月23日，原告承租被告房屋，2014年11月29日、2014年11月30日，上述房屋发生两次反污水和粪便情况。事后，经原告向物业公司、业主委员及小区业主了解，该园区管道施工质量存在10余年遗留问题，该房屋所在的3号楼及4号楼所用化粪池没有主管道向外排水，排水问题至今仍无法修复，反水事故频发，无法居住，并给居住带来安全隐患。因被告在签订合同时隐瞒了此事实，原告系在不知情的情况下签订的合同，被告存在违约行为。且房屋根本无法满足正常居住目的，合同目的无法实现。故请求法院判令解除原告与被告签订的二手房买卖合同；判令被告返还购房款7万元；判令被告双倍返还定金22万元；判令本案诉讼费用由被告承担。汪清原审辩称：被告所称该园区化粪池根本没有主管道向外排水及物业找不到图纸等排水问题，不是普通住户居民必知的内容，所以我方不存在隐瞒事实的情况；在2014年11月30日下水道反水当日我方就采取了措施，雇人对下水道做了改道，该房屋的下水道与楼上断开，单独通往户外下水井，反水问题已经彻底解决（有物业监工），所以不存在根本无法居住的情况。综上请求法院驳回原告诉请。华夏物业公司原审陈述：2014年11月30日涉案房屋发生反水当天，是汪清找到我物业公司，我司派保洁人员协助清理现场。我公司与业主协商进行下水道改道，汪清同意由其负责改造，由汪清雇人，我公司负责监督，将涉诉房屋室内下水道改到外排井，屋内不应再出现反水问题，且外排管道与居民居住并无直接因果关系。2014年11月30日后涉案房屋就没有再发生反水问题。关于原告所称的外排管道，我公司现在正在着手解决，大概2015年5月份左右外排管道的问题就可以解决。原审法院经审理查明：第三人系涉诉房屋所在小区的物业公司。2014年2月17日，原、被告通过辽宁蓝泰房地产经纪有限公司中介所居间介绍签订房地产买卖合同一份，约定被告将坐落于沈阳市皇姑区苍山路30-1号411室（即本案涉诉房屋）出售给原告。房屋价款725，000元，定金110，000元，剩余房款原告一次性支付。双方并约定全部房款交齐后，到公证处办理公证手续，公证当日被告将房屋交付原告。对于被告交付原告房屋是否存在反水等问题，双方在合同中并无约定。签订合同当日，原告向被告交付定金110，000元。2014年3月28日，原告向被告给付70，000元购房款。截至2014年11月，被告仍未付清全额购房款，涉诉房屋一直闲置。原、被告协商后，被告将涉诉房屋出租给原告居住。2014年11月29日、11月30日，在原告准备入住过程中，涉诉房屋出现反水问题，原、被告和第三人对房屋进行了清理。2014年11月30日，第三人派保洁人员协助清理现场后，与被告协商对涉诉房屋进行下水管道道改道。被告同意由其负责雇人改造，由第三人负责监督，将涉诉房屋室内下水管道道改建到外排井，当日涉诉房屋室内下水管道道改造完毕。因原告认为涉诉房屋不能满足居住目的，室内反水属于房屋质量的重大瑕疵，要求与被告解除合同未果，遂于2015年1月5日诉至本院。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案原、被告之间的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。关于原告要求解除与被告签订合同的问题。因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。纵观本案，原、被告双方争议焦点在于涉诉房屋反水是否属于房屋质量问题，是否致使不能实现双方合同目的。原告及第三人均自认涉诉房屋下水管道反水与小区的化粪池外排井有关，并非涉诉房屋下水管道导致反水，而化粪池的外排井属于小区公共设施，不属于房屋自身的质量问题。且通过庭审当事人陈述及原告自认，能够证实涉诉房屋出现反水问题后，被告采取了积极的补救措施，对涉诉房屋的下水管道进行了维修。且经第三人物业经理证实，被告在2014年11月30日反水当天，在第三人相关人员的监督下，对涉诉房屋反水的下水管道进行了改造，现涉诉房屋的反水问题已经解决。因截止庭审结束，原告未能提供证据证明被告维修涉诉房屋后，仍存在反水问题，仍无法实现其居住目的，故本院对原告的该项请求不予支持。对于原告称被告故意隐瞒涉诉房屋反水事实的问题，因原告未能提供充分证据证明双方在签订合同时，被告存在故意隐瞒涉诉房屋反水的事实，故本院对原告的该项主张不予采纳。关于原告主张返还购房款、双倍返还定金的问题。因原、被告签订的合同尚不符合解除条件，故关于原告的该项主张本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘军的诉讼请求。案件受理费6，126元，减半收取3，063元，由原告刘军承担。宣判后，上诉人刘军不服一审法院判决，向本院提起上诉，理由：1、被上诉人隐瞒案涉房屋的真实情况，属于欺诈行为，上诉人有权撤销合同；2、案涉房屋的下水外排管道问题至今仍未得到解决，该房屋无法居住。但原审认定涉案房屋反水并不影响居住，属于认定事实错误。请求：1、撤销一审判决，依法改判撤销涉案合同并返还上诉人定金及购房款180，000元或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人汪清辩称：上诉人所述与事实不符。被上诉人出卖房屋时并不存在隐瞒房屋的真实情况。上诉人要求解除合同的真实原因是房屋价格下跌，故原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人华夏物业公司陈述：外排管道并不影响正常居住，且我公司已着手解决此问题。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的房地产买卖合同、收条、照片等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且合同的内容未违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同应为合法、有效，双方均应遵照合同的约定全面履行各自义务。本案双方当事人的诉争焦点为涉案房屋买卖合同应否予以解除。关于上诉人提出案涉房屋的下水外排管道问题至今仍未得到解决，导致该房屋无法居住，因此，涉案合同应予解除的上诉主张，本院认为，一方面，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而本案中，上诉人应就其提出的涉案房屋下水道向室内反水，导致其不能正常居住，从而无法实现合同目的这一主张向法庭提供相应证据加以证明，但上诉人除提供部分现场照片外，并未提供相应证据予以证明。且照片上所反映的反水问题即便属实，亦不能据此证明涉案房屋无法正常居住；另一方面，通过庭审调查中上诉人及原审第三人的自认可知，涉诉房屋下水管道反水与小区的化粪池外排井有关，并非涉案房屋下水管道导致反水，而化粪池的外排井属于小区公共设施，不属于房屋自身的质量问题。且上诉人亦承认出现反水问题后，被上诉人也采取了积极的补救措施，对涉诉房屋的下水管道进行了维修。鉴于此，涉案房屋买卖合同不应予以解除，原审判令驳回上诉人诉请的判决并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人隐瞒案涉房屋的真实情况，属于欺诈行为，上诉人有权撤销合同的上诉主张，本院认为，因上诉人此次诉请是要求解除涉案合同并返还其购房款，并没有提起撤销合同的请求，故本院对此不予直接审理。上诉人可就该项主张另行告诉。本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，126元，由上诉人刘军负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一五年七月八日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注公众号“”