（2015）穗中法民五终字第3254号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-07-22
案件名称
冯辉明、赵丽珍与广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市富基房地产开发有限公司,冯辉明,赵丽珍
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百二十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3254号上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：关宝伟，该司总经理。委托代理人：王旭阳，广东法圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯辉明，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：赵丽珍，住广州市海珠区。两被上诉人共同委托代理人：霍晓敏、董倩，分别为广东穗南律师事务所律师及实习律师。上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）因与被上诉人冯辉明、赵丽珍商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第588号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年8月27日冯辉明、赵丽珍与富基公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明冯辉明、赵丽珍以4744891元向富基公司购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢12层1210号房；自本预售合同网上签订之日起3日内支付2854891元，剩余房款1890000元须于2013年8月27日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。富某公司应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付冯辉明、赵丽珍使用；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，富某公司应当及时书面告知冯辉明、赵丽珍；富某公司交付的房屋应当符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件；富某公司如未能按本合同规定的期限交房，每逾期交付房屋一日的，富某公司向冯辉明、赵丽珍支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，富某公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：富某公司取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；富某公司的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期。除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其他原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过该180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，富某公司向冯辉明、赵丽珍支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果冯辉明、赵丽珍未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，富某公司有权要求冯辉明、赵丽珍每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；附件七为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，其中第四条：冯辉明、赵丽珍须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因冯辉明、赵丽珍未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，冯辉明、赵丽珍应在《合同》签订之日起3日内书面告知富某公司，并在15日内一次性向富某公司付清全部房款，否则视为冯辉明、赵丽珍逾期付款，冯辉明、赵丽珍应每日按累计应付款万分之五的标准向富某公司支付违约金；如冯辉明、赵丽珍逾期付款超过15日的，富某公司有权单方解除合同，冯辉明、赵丽珍应按累计应付款的30%的标准向富某公司支付违约金并承担解除合同的所有费用；第六条：双方同意该商品房的交房条件为：该商品房经建设工程规划验收合格；供水，供电、供煤气及通邮。等。合同签订后，冯辉明、赵丽珍于合同约定的交楼日期前付清全部购房款给富某公司，冯辉明、赵丽珍至今未收楼。在本案诉讼期间，冯辉明、赵丽珍表示富某公司制定的《商品房买卖合同》格式条款不对等，合同约定冯辉明、赵丽珍违约时按每日万分之五计付违约金，但富某公司违约时却按每日万分之零点五计付违约金，该约定不对等，而且对冯辉明、赵丽珍不公平，远远不足以弥补因富某公司违约给冯辉明、赵丽珍造成的损失，要求法院酌情增加迟延交楼违约金的标准为每日万分之五。对此，富某公司表示不同意冯辉明、赵丽珍的意见。富某公司为证明其抗辩意见，提交如下证据：1、广州市海珠区建设和市政局于2009年9月16日核发的《建筑工程施工许可证》，载明富基公司开发建设的海珠区江南大道北以东地段商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），合同开工日期为2009年9月16日，合同竣工日期为2012年9月16日；等。冯辉明、赵丽珍对该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。2、广东省气象台（广州中心气象台、广州海洋气象台）于2014年6月11日向广东省建筑工程集团有限公司出具的气象资料，载明：2009年9月至2014年5月期间其中24个月的逐日最高气温和降雨量实测资料统计，测得日最高气温≥35.0℃的天数为82天，测得日降雨量≥25.0毫米的天数为93天，两者合共175天，其中有2天同时出现日最高气温≥35℃和日降雨量≥25.0毫米。广东省气象台（广州中心气象台、广州海洋气象台）于2014年12月12日向广东省建筑工程集团有限公司出具的气象资料，载明：2014年6-9月共4个月的逐日最高气温和降雨量实测资料统计，测得日最高气温≥35.0℃的天数为24天，测得日降雨量≥25.0毫米的天数为16天，两者合共40天，其中有2天同时出现日最高气温≥35℃和日降雨量≥25.0毫米。附件：从合同签订之日起至2014年6月30日，有2013年8月28日、29日、9月2日、3日、4日、23日、2014年3月30日、31日、5月5日、7日、8日、9日、16日、17日、21日、22日、6月5日、6日、8日、11日、14日、16日、21日、24日、27日、28日。冯辉明、赵丽珍对上述证据的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，认为在合同签订之前已经发生的异常天气富某公司是知悉的，富某公司对交楼时间有把握才定出交楼时间。合同签订之后至交楼之日止发生的异常天气亦不能作为顺延交楼的时间，因为2013年涉案房屋已完成主体结构的施工，异常天气不影响富某公司的施工。3、广州市地下铁道总公司于于2008年3月17日发给富基公司的《关于富基广场项目基坑支护设计请审的复函》、于2008年4月9日发给富基公司的《关于富基广场项目调整建筑设计施工图请审的复函》、日期为2013年7月18日的《关于地铁二号线市二宫站北端风亭冷水机组迁移的环评问题以及富某广场项目迁改地铁风亭、增加连接口等合建问题协调会议的纪要》。冯辉明、赵丽珍认为上述证据不能说明地铁工程导致验收的拖延。4、《广州市城乡建设委员会文件》（穗建质（2010）1188号）关于印发《关于2010年广州亚运会残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知》的通知，广东建设工程监理有限公司于2010年9月15日向广东省建筑工程集团有限公司发出的《停工通知》。冯辉明、赵丽珍认为亚运停工发生在签订合同之前，富某公司在签订合同时有把握按合同约定时间交楼，亚运停工不能成为富某公司顺延交楼的理由。5、富某公司于2014年6月14日向冯辉明、赵丽珍发出的《顺延交楼通知书》及韵达快递单、快件跟踪记录。冯辉明、赵丽珍对其真实性确认，但关联性有异议，对于某公司迟延交楼的理由不认可。庭审中，冯辉明、赵丽珍和富某公司均确认涉案房屋尚未符合合同约定的交楼条件。但冯辉明、赵丽珍表示坚持其诉讼请求。因本案纠纷，冯辉明、赵丽珍于2015年3月5日向原审法院起诉请求：1、富某公司按合同约定向冯辉明、赵丽珍交付房屋；2、富某公司向其支付延期交房的违约金（从2014年7月1日起计至商品房交付使用之日止，按总房款4744891元的每日万分之五的标准计算）；3、诉讼费由富某公司承担。富某公司原审辩称该司不同意冯辉明、赵丽珍的诉讼请求。原审法院认为：冯辉明、赵丽珍和富某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具约束力。根据合同约定，富某公司应当在2014年6月30日前将符合“经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮”条件的商品房交付给冯辉明、赵丽珍使用。但富某公司至今未将符合合同约定交楼条件的房屋交付给冯辉明、赵丽珍，其行为已构成违约，应承担违约责任。基于涉案房屋未符合交楼的条件，故冯辉明、赵丽珍要求富某公司向其交付涉案房屋的诉请，原审法院依法予以驳回。根据合同约定“如果遇有以下特殊原因，富某公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：富某公司取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；……”以及富某公司提供的气象资料证据显示，在本案合同履行期限内，即自2013年8月27日起至2014年6月30日止，共有26天合同约定的异常天气，依约该期间应予顺延，富某公司无须承担违约责任。至于签订合同前的异常天气问题，富某公司在签订合同时明知已经发生异常天气的事实，不但没有告知冯辉明、赵丽珍，还承诺在2014年6月30日前交楼，表明富某公司对此是有把握的。故富某公司据此要求对合同签订前异常天气的时间在交楼时间予以顺延的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。同理，地铁施工和因亚运会的原因需要停工的事实均发生在合同签订前，且富某公司提交的证据不能证明地铁施工与涉案房屋迟延交付之间有因果关系，富某公司据此要求顺延交楼时间的抗辩意见，依据不足，原审法院亦不予采纳。根据合同约定，存在合同约定的异常天气时富某公司交房的时间可以相应延期，富某公司无须承担违约责任，故冯辉明、赵丽珍要求的2014年7月1日至2014年7月26日期间的迟延交房违约金，原审法院不予支持。迟延交房违约金应从2014年7月27日开始计算。由于涉案房屋尚未交付，房屋何时交付无法确定，故本案迟延交房违约金以计算至本判决生效之日止为宜，且违约金总额以冯辉明、赵丽珍已付房款为限。对冯辉明、赵丽珍主张的本判决生效之后的迟延交房违约金请求，本案暂不予处理。关于迟延交房违约金标准的问题。合同约定，冯辉明、赵丽珍延期支付房款，每日须按未支付房价款0.05%的标准支付违约金给富某公司，而富某公司延期交房，每日只需支付房价款万分之零点五的违约金，双方的违约责任明显不对等，不符合权利义务相一致的原则，故冯辉明、赵丽珍请求将迟延交房违约金调整为每日按房价款的万分之五计算，合法合理，原审法院予以支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，于2015年4月22日判决：一、广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付从2014年7月27日起至本判决生效之日止的迟延交楼违约金（每日按冯辉明、赵丽珍已付房款4744891元的万分之五的标准计算，违约金总额以冯辉明、赵丽珍已付房款为限）给冯辉明、赵丽珍；二、驳回冯辉明、赵丽珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4259元，由冯辉明、赵丽珍负担597元，富某公司负担3662元。判后，富某公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体事实和理由如下：一、原审法院不是以合同的明确约定为依据，而是依冯辉明、赵丽珍的理解为依据，认定异常天气的起算时间没有法律依据，是错误的。富某公司约定2014年6月30日前验收合格，交付使用，是基于富某公司按照正常情况下做出的一般判断，至于开工后多少异常天气，富某公司是无法预计的。因此在签订合同时，把次异常天气的时间约定为免责事由，完全是合情、合理、合法的。二、除了异常天气之外，富某公司与冯辉明、赵丽珍还约定了市二宫地铁通道和风亭等原因延期，也是约定的免责事由。该事由既没有发生在合同签订之前，也是至今不能交付的主要原因。富某公司的诉争工程是和地铁市二宫站出口和风亭的迁移同时规划的，因此在规划验收工程中必须有出口和风亭的迁移。正是由于市二宫地铁站风亭的原因，至今没有通过规划验收。三、讼争房产所属工程在亚运期间停工三个月也是富某公司延期交楼的约定事由之一。因亚运期间停工确为现实存在的实际情况，对工期的顺延也是实际发生的，不予认定亚运停工对工期的影响是不合理的。四、一审判决调高违约金是错误的。合同约定的延期交楼的违约金虽然不高，但并没有违反法律的规定，且是双方当事人真实意思的表示，不存在有失公平的问题。冯辉明、赵丽珍主张约定过低，导致其损失不足以弥补的话，应提交证据证实。违约金的约定是对损失利益的补偿，而不是对违约一方的惩罚。双方在合同中的约定仅为补偿性质，原审法院对违约金的标准进行调整使违约金含有惩罚性质。而且，一审法院调整违约金不统一，有的是按万分之二，有的是按万分之五。富某公司上诉请求撤销一审判决第一项，改判驳回冯辉明、赵丽珍的全部诉讼请求。冯辉明、赵丽珍二审答辩称：一、原审法院认为双方签订房屋买卖合同前所发生的事由不能作为富某公司顺延交楼时间是合理合法的。二、富基公司所称的市二宫地铁通道和风亭工程根本不能成为延迟交付房屋的理由。三、原审法院调高违约金符合法律规定，并无不当。关于富某公司认为地铁风亭和通道应作为延期交楼的原因问题。地铁风亭和通道的施工主体本身就为富某公司，富某公司所述为地铁公司的原因并不符合合同的约定，地铁工程在规划设计时就确定是由富某公司完成的工程，并不属于不可预见的工程。现富某公司所称工程已经竣工但是没有通过规划验收不符合收楼条件，但根据海珠规划局的复函涉案工程没有通过规划验收的原因是对地铁风亭，富某公司没有按照规划的要求施工，没有完成拆改工程，所以责任仍旧为富某公司而非地铁公司。逾期缴纳违约金的标准，原审法院按照万分之五进行调整是合理合法的。根据补充协议第4点关于逾期付款的违约责任约定的标准也是每日万分之五，同时，关于没有按照银行时间签订按揭合同的标准则更高。上述协议中的该条约定明显具备惩罚性，与富某公司主张仅具备补偿性不符。对一审法院查明的事实，本院予以确认。二审期间，富某公司向本院提交如下证据：证据1、《房地产订购书及发票》；证明2、穗铁地保函（2007）62号；证据3、穗铁地保函（2008）54号；证据4、穗地铁保护字（2010）302号；证据5、穗地铁保护字（2011）第35号；证据6、穗地铁保护字（2013）第271号；证据7、2014年10月28日的施工合同及付款凭证；证据8、工商银行业务回单；证据9、规划局复函；证据10、建筑工程竣工验收报告；证据11、建设工程施工安全评价书；证据12、穗铁运（2015）99号复函；证据13、广东省商品房预售管理条例等证明其主张。冯辉明、赵丽珍向本院提交穗规函（2015）2194号《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》、《广州市城乡规划程序规定》证明其主张。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对富某公司的上诉，评析如下：根据合同约定，富某公司应当在2014年6月30日前将符合“经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮”条件的商品房交付给冯辉明、赵丽珍使用。富某公司只要未具备其中一项条件导致延期交楼，即构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。供水、供电、供煤气及通邮并不以建设工程规划验收合格为前提，富某公司均可向相关部门同时申请办理，该司以涉案建设工程未取得规划验收合格为由，主张其可延迟向相关部门申请办理其他使涉案房屋具备交付的条件，本院不予采纳。本案无证据显示富某公司交付的房屋已取得建设工程规划验收合格，已具备供水、供电、供煤气及通邮等条件，故原审法院认为富某公司构成违约，应承担逾期交楼的违约责任并无不妥。富某公司承诺于2014年6月30日前交楼，该交楼时间为购买方正常期望。买卖双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》中虽约定如遇有特殊原因，富某公司交房时间可以相应延期的情况，但对于合同签订之前的异常天气，本案现无证据显示，富某公司明确告知过冯辉明、赵丽珍，而相对于开发房产方来说，对该方于取得施工许可证之日以后遭遇的异常天气不能强求购买方有审慎审查之义务。况且，对签约之前出现的异常天气，富某公司作为提供签约合同的一方仍然可在合同中相应的调整交楼时间。为此，对富某公司承诺于2014年6月30日前交楼行为，原审法院认为富某公司对此是有把握的，该司依据约定要求对合同签订前异常天气的时间在交楼时间予以顺延的抗辩意见依据不足并无不妥。依据富某公司提交的气象资料，原审法院认定在本案合同履行期限内共有26天合同约定的异常天气，依约扣除该26天作为富某公司交楼时间，起计某公司应承担逾期交楼的违约责任亦无不妥。对富某公司上诉请求以双方签订《定购书》或支付第一笔款项时间作为计算异常天气期间，本院不予采纳。如上所述，本案无证据显示富某公司交付的房屋已取得建设工程规划验收合格，已具备供水、供电、供煤气及通邮等条件，而富某公司只要未具备其中一项已构成违约。与异常天气同理，富某公司提出的地铁施工和亚运亦均发生在合同签订之前，且富某公司提交的证据并不足以证明地铁施工与涉案房屋尚不具备全部交楼条件之间存在因果关系，故对富某公司据此要求顺延交楼时间的抗辩意见，原审法院不予采纳并无不当。根据富某公司与冯辉明、赵丽珍所签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定，冯辉明、赵丽珍延期支付房款则每日按未支付房价款的万分之五的标准支付违约金给富某公司，此与富某公司延期交房则每日按已付房价款万分之零点五的标准支付违约金不对等，且富某公司提供的签约合同中多处以补充约定变更房管部门提供的商品房买卖合同版本，亦有违诚信。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”的规定以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，并综合本案案情，本院认为冯辉明、赵丽珍要求调整合同约定的延期交楼违约金标准合理，以每日按冯辉明、赵丽珍已付房款4744891元的万分之二的标准计付为宜。综上所述，审查原审判决查明事实清楚，唯部分适用法律不当，应予以相应变更。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第588号民事判决第二项；二、变更广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第588号民事判决第一项为：广州市富基房地产开发有限公司在本判决送达之日起10日内支付从2014年7月27日起至本判决送达之日止的迟延交楼违约金（每日按冯辉明、赵丽珍已付房款4744891元的万分之二的标准计算，且以冯辉明、赵丽珍已付房款为限）给冯辉明、赵丽珍。一审案件受理费4259元，由冯辉明、赵丽珍负担1489元，由广州市富基房地产开发有限公司负担2770元；二审案件受理费8514元，由冯辉明、赵丽珍负担2980元，由广州市富基房地产开发有限公司负担5534元。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群审 判 员 郑怀勇代理审判员 柳玮玮二〇一五年七月八日书 记 员 璩方慧 关注微信公众号“”