（2015）红民初字第940号

裁判日期: 2015-07-08

公开日期: 2016-09-30

案件名称

原告张文霞与被告赵韧租赁及买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

赤峰市红山区人民法院

所属地区

赤峰市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张文霞,赵韧

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百一十二条

全文

内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2015）红民初字第940号原告（反诉被告）张文霞，女，1960年2月22日出生，汉族，无职业，住赤峰市红山区。委托代理人于彬彬，内蒙古大川律师事务所律师。委托代理人田冰，内蒙古大川律师事务所律师。被告（反诉原告）赵韧，男，1981年4月4日出生，汉族，无职业，住赤峰市红山区。委托代理人王绩浩，内蒙古奥星律师事务所律师。原告张文霞与被告赵韧租赁及买卖合同纠纷一案,本院于2015年3月5日受理，被告于2015年3月31日提起反诉。2015年4月8日本案由简易程序转为普通程序，并于2015年5月11日由审判员史立军、审判员于立忠、审判员刘艳杰组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张文霞及其委托代理人田冰，被告的委托代理人王绩浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文霞诉称，2014年1月15日，原、被告双方签订租赁合同一份，约定被告租赁原告所有的位于赤峰市红山区园林路南口东北角的天嘉宾馆，租赁期限为6年，即2014年1月15日至2020年1月15日止。同时约定如被告逾期半月不能缴齐租金，原告有权终止合同，收回出租房屋的使用权。被告第一年租金18万元整，月缴费上交租，在每月15日前缴齐1.5万元，第二年起租金为25万元。现被告违反合同约定，拒不向原告缴纳租赁费用，至今已拖欠原告六个多月的房屋租赁费用未付。请求法院判令解除租赁合同，给付原告2014年8月15日至2015年1月15日房屋租赁费9万元，支付房屋使用费（自2015年1月15日起至被告搬出之日止按日租金684.9元/天计算）。被告赵韧辩称，被告不同意解除租赁合同，同时该案也不应适用解除合同的规定。被告拒绝向原告缴付租金是有原因的，双方签订合同的目的是为了继续经营租赁原告的天嘉宾馆及洗浴，根据租赁期限6年，转兑费用40万元，显然被告要继续开办洗浴及宾馆业务，被告在缴付了几个月的租金后，一直要求原告协助被告办理个体工商户的登记执照，原告没有协助办理，因此，被告拒绝向原告缴付租金费用，是履行抗辩权的现实体现。被告未缴纳租金费用并不构成违约，请求人民法院查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。被告赵韧反诉称，2014年1月15日，双方签订租赁合同，合同约定将天嘉宾馆男女洗浴及客房租赁给反诉人使用，租期为六年，合同签订后，反诉人缴纳了转兑费40万元，但是，反诉人在办理相关营业证件时被工商机关告知，必须持原来的营业执照注销后才能办理新的证件，反诉人要求被反诉人注销在该场所经营者为张文霞的营业执照，被反诉人迟迟不予注销。在反诉人营业期间，多次被卫生、消防等部门罚款，连续缴纳7个多月的房租后，反诉人才以不给房屋租金的方式要求被反诉人协助办理营业所需证件，现因被反诉人以反诉人不给租金违约的情况下，要求解除合同给付租金。反诉人请求法院判令继续履行合同，被反诉人注销原天嘉宾馆洗浴的营业执照登记。针对被告赵韧的反诉请求原告张文霞辩称，双方签订的合同中并没有任何一条明确表明答辩人有意图将宾馆转兑给被答辩人，相反，从该合同约定来看，仅是答辩人同意将洗浴及客房承包给被答辩人经营，此事实在双方签订的合同第一条明确约定，甲方同意将位于园林路南口东北角天嘉宾馆男女洗浴及客房的使用权租赁给乙方使用。同时第三条又约定，在租赁期内，水费、电费、暖气费第一年由答辩人承担，如果答辩人想将宾馆转兑给被答辩人，为何还要承担第一年的上述费用，另外合同中也并未约定答辩人有协助被答辩人办理或者变更相关证照的义务。被答辩人反诉状中所说的40万元出兑费，并非是宾馆的出兑费，而是经营宾馆的配套设备、设施的出兑费，比如床、电视等，详见双方签订合同所付的明细清单。综上，被答辩人的反诉请求没有事实及法律依据，请求贵院依法查清事实，支持本诉请求并驳回被答辩人的无理诉求。经审理查明，2014年1月15日，原告张文霞（甲方、天嘉宾馆）与被告赵韧（乙方、承租方）签订租赁合同一份，约定甲方同意将位于园林路南口东北角的天嘉宾馆男女洗浴及客房的使用权租赁给乙方使用。租赁期为六年，即自2014年1月15日至2020年1月15日止。租赁期内租金交纳方式为分期付款，第一年租金为18万元，月交费上交租，在每月15日前交齐1.5万元。第二年起租金为25万元，可在每年的一月十五日交齐，以后以此类推，逾期半月不能交齐租金，甲方有权终止合同，收回出租房屋的使用权。在租赁期内，暖、水、电费等第一年由甲方承担，第二年乙方承担所有水电费用。租赁给乙方的楼房设施、设备维修养护费用由乙方承担。乙方给甲方40万元出兑费，包括的设备、物品详见明细单（与房租费无关）。如在乙方租赁期内楼房拆迁或政府行为变动。甲方须退乙方多余房租，其出兑费甲方不做任何退还，由开发商与乙方协商。甲方一次性兑给乙方的设备、物品明细单包括锅炉房的设备物品、男女浴池设备物品、单间洗浴4间设备物品、宾馆客房内的设备物品、汗蒸房2间的设备物品、值班室设备物品、电脑、监控器6个等电子设备及日常所需维修清扫设备等。备注部分记载厨房设备：案子（不锈钢）、碗橱、水池（不锈钢）、煤苍子均为租用，此楼房为新装修。合同签订后，被告将案涉房屋及合同后附设备交付被告，被告依约给付原告出兑费40万元及2014年1月15日至2014年7月15日房屋租赁费。2014年10月16日、2014年10月28日，因未办理消防合格证及卫生许可证天嘉宾馆接到赤峰市公安局红山区分局昭乌达派出所的责令改正通知书及赤峰市卫生局的卫生监督意见书。现原告以被告未依约支付房屋租赁费为由诉至本院，诉请同前。被告以行使同时履行抗辩权为由提起反诉，诉请同前。另查明，案涉房屋（原站前服务楼、现天嘉宾馆）系赤峰市红山区站前街道办事处（以下简称站前办事处）产权，2014年1月1日，原告张文霞自站前办事处租赁案涉房屋，租赁期为6年即2014年1月1日至2019年12月31日。上述事实由原、被告提交的租赁合同，甲方一次性兑给乙方的设备、物品明细单，工商档案信息，责令改正通知书，卫生监督意见书、证明、楼房租赁协议予以证明。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依约履行。原告依约将案涉房屋及设备交付被告，被告应依约交纳房屋租赁费，被告辩称因签订租赁合同之目的为经营宾馆及洗浴中心，现因原告未对其为经营者的红山区天嘉宾馆的个体工商户进行注销登记，被告无法完成红山区天嘉宾馆注册登记，进而宾馆及洗浴中心的经营无法正常开展，故被告行使同时履行抗辩权才未如约给付原告房屋租赁费。对此，原告认为租赁合同的性质为承包合同，而非转兑合同，仅是将案涉房屋转租给被告使用，并未约定原告有协助被告办理或者变更相关证照的义务，合同中40万元仅为配套设备、设施的出兑费而非宾馆的出兑费。对于原、被告上述的主张，结合租赁合同及设备、物品明细单的内容，本院认为，被告租赁案涉房屋及购买设备、物品的目的为经营宾馆及洗浴业务，根据《个体工商户条例》第十条：“个体工商户登记事项变更的，应当向登记机关申请办理变更登记。个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。家庭经营的个体工商户在家庭成员间变更经营者的，依照欠款规定办理变更手续”之规定，原告对其为经营者，名称为红山区天嘉宾馆，（经营范围为顾客住宿、顾客洗浴服务）的个体工商户进行注销登记后，被告方可重新申请办理注册登记，进而才能办理卫生许可证、消防许可证等相关证照，被告签订合同的目的方能实现。案涉合同虽名为租赁合同，实为租赁及买卖合同，合同虽未明确约定原告协助被告办理相关证件，但被告购买的配套设备、设施足以证明被告签订合同之目的，原告具有协助办理相关证件的义务，原告未履行上述义务导致被告经营活动无法正常开展，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，被告行使同时履行抗辩权，在给付原告出兑费40万元及2014年1月15日至2014年7月15日房屋租赁费的情况下，原告未对个体工商户营业执照进行注销登记，被告方拒绝支付后续房屋租赁费符合法律规定。原告要求解除双方签订租赁合同的诉讼请求，因被告未如约支付房屋租赁费系行使同时履行抗辩权，并不具备法律规定及合同约定解除合同的条件，对此请求，本院不予支持。对于被告要求原告将其为经营者的红山区天嘉宾馆进行注销登记的请求符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付房屋租赁费及房屋使用费的诉讼请求，因租赁合同并未解除，原告办理注销登记后，被告应依约支付未付的房屋租赁费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条及上述法律之规定，判决如下：一、原告张文霞自本判决生效后五日内向赤峰市工商行政管理局红山区分局办理张文霞为经营者，名称为红山区天嘉宾馆的注销登记。二、原告张文霞办理注销登记后，被告赵韧立即向原告张文霞交纳房屋租赁费34万元。三、驳回原告张文霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元（原告已预交），反诉案件受理费100元（被告已预交），邮寄送达费40元（原告已预交），合计2190元，由原告负担1145元，被告负担1045元，被告负担部分于判决生效后五日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判长　　史立军审判员　　于立忠审判员　　刘艳杰二〇一五年七月八日书记员　　李　莹百度搜索“”