（2015）滁民一终字第00806号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-07-24
案件名称
滁州市第二中学与赵家成房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵家成,滁州市第二中学
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滁民一终字第00806号上诉人（原审被告）：赵家成，男，1958年3月8日出生，汉族，农民，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市。被上诉人（原审原告）：滁州市第二中学，住所地安徽省滁州市，组织机构代码48609082-6。法定代表人：张大银，该校校长。委托代理人：胡野，安徽奇胜律师事务所律师。委托代理人：谢伟，安徽奇胜律师事务所律师。上诉人赵家成因与被上诉人滁州市第二中学房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2015年4月8日作出的（2014）琅民一初字第01515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人赵家成，被上诉人滁州市第二中学的委托代理人谢伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年2月19日，滁州市第二中学将位于滁州市明光路421号商住楼一层门面房（自西向东数）第二间，建筑面积共77平方米的房屋出租给赵家成使用，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2011年2月19日起至2012年6月17日止。每月每平米建筑面积的租金是25元，每月租金1925元，一年租金23100元。承租方的一切经营活动必须依法进行，并及时足额缴纳各种税费（如水、电、通讯、税收、工商管理、物业管理等费用），合同对其他事项另有约定。合同签订后，滁州市第二中学将房屋交给赵家成经营使用。2012年3月2日，滁州市人民政府办公室滁政办（2012）18号转发市财政局等部门关于进一步加强市直行政事业单位房产租售管理意见的通知，该通知要求滁州市行政事业单位对租售的房产进行资产评估。2012年7月11日，滁州市第二中学委托安徽建英房地产土地评估经纪有限公司对位于滁州市明光路421号4间门面进行评估，评估结果为该门面房的市场参考价格为月租金单价96元／平方米。2012年8月，滁州市第二中学的承租户刘义俊就门面房租金价格上涨的问题进行信访。2012年9月，滁州市第二中学就门面房出租公开招标和刘义俊反映的情况向市教育局监察室进行回复，学校和原承租户多次沟通和协调达成如下协议：原承租户现有的合同到期后给予一年的过渡期，过渡期内按原承租价续租，一年的合同续租期满后按上级文件公开招标出租。2012年11月16日，滁州市监察局、审计局、招标局、财政局财资（2012）397号关于进一步做好行政事业单位房产公开招租工作的通知要求市直各行政事业单位租售的房屋要公开招租，并规定对2012年3月2日市政府出台18号文件之前已签订的房产出租合同，合同到期后符合公开招租条件的房产，可给予现承租户延续经营原则上不超过6个月，特殊情况不超过12个月的时间作为过渡期（2012年3月2日之前出租合同到期尚未进行公开招租的房产，过渡期起始日为2012年3月2日，其他房产的过渡期起始日为出租合同到期日），但现承租户应承诺或保证过渡期满及时交还承租的房产，过渡期内的房产出租价格参考报财政局备案的评估价格确定。2013年4月10日，滁州市第二中学书面告知各承租户近期将对合同已到期且过渡期即将到期的门面房进行公开招标，过渡期内按评估价每月每平方米96元缴纳房租。2013年5月，赵家成就96元／平方米的价格到信访部门进行信访。赵家成的房屋租赁合同在2012年6月17日到期，其承租的房屋过渡期自2012年6月18日起至2013年6月17日止，过渡期内滁州市第二中学按原出租价每月每平方米25元标准收取租金，赵家成也按此标准缴纳了过渡期内的租金。2013年6月17日过渡期满后，赵家成一直占用滁州市第二中学明光路421-2号两间门面房，直至2013年10月25日才交还门面房。本案审理期间，滁州市第二中学认可赵家成的还房时间为2013年10月17日。原审法院认为：2012年3月2日，滁州市第二中学接到滁州市人民政府办公室滁政办（2012）18号文件，于2012年7月11日委托评估公司对位于滁州市明光路421号的门面房进行评估，评估结果为月租金96元／平方米。2012年11月16日滁州市监察局、审计局、招标局、财政局财资（2012）397号文件要求市直各行政事业单位租售的房屋要公开招租，并规定对2012年3月2日市政府出台18号文件之前已签订的房产出租合同，合同到期后符合公开招租条件的房产，可给予现承租户延续经营原则上不超过6个月，特殊情况不超过12个月的时间作为过渡期，过渡期内的房产出租价格参考报财政局备案的评估价格确定。2012年9月，滁州市第二中学根据就门面房出租公开招标和刘义俊反映情况向市教育局监察室进行回复给予赵家成一年的过渡期且过渡期内的租金按原承租价缴纳，赵家成也按原承租价缴纳了房租。2013年4月10日，滁州市第二中学书面告知赵家成学校近期将对合同已到期且过渡期即将到期的门面房进行公开招标，过渡期内按评估价月租金96元／平方米缴纳房租。2013年5月，赵家成至中共滁州市委群众工作信访联合接待中心进行信访并在信访书中签字，对滁州市第二中学将按照96元／平方米收取房租明确表示不满，赵家成对过渡期按评估价月租金96元／平方米收取房租是知情的，赵家成在一年过渡期满后并未缴纳房租，故理应支付占用房屋4个月的使用费为77平方米×4×96元／平方米=29568元，对滁州市第二中学要求赵家成支付4个月的房屋使用费29568元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：被告赵家成于判决生效后十五日内给付原告滁州市第二中学房屋使用费29568元。案件受理费600元，由原告滁州市第二中学负担60元，被告赵家成负担540元。赵家成上诉称：1、原审未向赵家成送达开庭传票等诉讼材料即开庭判决，程序违法；2、一审认定事实错误，仅凭校方证据导致认定事实错误，双方《房屋租赁合同》于2012年6月19日到期，2013年房租已补齐，赵家成交房是与校方达成一致意见，房内装修与房租互不主张，赵家成是最先交还房屋的，拖欠房租的理由不成立。请求撤销原判，驳回滁州市第二中学的诉讼请求。滁州市第二中学庭审中答辩称：1、开庭前已经按照赵家成身份证载明的地址送达相关法律文书，但无法送达，电话联系也无人接听，后一审按照法定程序对赵家成进行公告送达，公告期满后，一审依法缺席审理，故一审程序并不违法；2、过渡期满后，赵家成一直占用涉案房屋，直至2013年10月25日交房，在此期间赵家成未交纳任何费用，一审认定事实清楚。请求驳回上诉，维持原判。二审中，赵家成为支持其上诉理由所举证据及滁州市第二中学质证意见如下：证据一、2012年租赁合同。证明：滁州市第二中学未按照合同约定履行第七条义务。滁州市第二中学质证认为：真实性无异议，证明目的不予认可，滁州市第二中学已经按照市政府的相关文件对房屋租金进行重新评估，并在合同期满后给予赵家成一年的过渡期，过渡期内的租金按照原合同约定执行。证据二、2013滁州市第二中学开具的房租收据二张。证明：赵家成已经按照合同约定给付了2013年6月底之前的房租，所欠房租仍按此标准收取。滁州市第二中学质证认为：真实性无异议，证明目的有异议，只能证明赵家成交纳了2012年-2013年的房租，对于过渡期满后的房租是否交纳无法证明。证据三、房屋租赁合同一份。证明：涉案房屋交房时，赵家成另行租赁的住房也一并交付，两份合同的租赁期限基本一致。滁州市第二中学质证认为：真实性、证明目的均不予认可，该证据只能证明赵家成与他人存在租赁关系，与本案无关。证据四、过磅单一张。证明：涉案房屋租赁期限到期后，赵家成所经营剩余货物、材料全部出卖，不再经营。滁州市第二中学质证认为：真实性及证明目的均不予认可，该证据只能证明赵家成与他人存在买卖关系，与本案无关。证据五、证人证言4份。证明：过渡期满后，赵家成交付租赁房屋的事实。滁州市第二中学质证认为：真实性、证明目的均不予认可。本院认证意见为：赵家成提供的证据一，滁州市第二中学对其真实性无异议，对真实性予以确认。因涉案合同约定的租赁期限于2012年6月17日到期，租金仅在合同约定的租赁期限内对双方有约束力，故对其证明目的不认可；证据二，滁州市第二中学认可2012年至2013年年度的租金已经交纳，本院予以确认，因双方为不定期租赁关系，滁州市第二中学可以参照市场价格对租金进行调整，对其证明目的不予确认；证据三，系赵家成与案外人之间签订的房屋租赁合同，与本案无直接的关联性，故对其证明目的不予确认；证据四，因赵家成租赁涉案房屋的目的系从事经营活动，其在过渡期满前处理经营所剩余物品，与本案房屋租赁有直接的关联性，故对其证明目予以确认；证据五，涉案房屋在过渡期满前，赵家成处理货物、搬运东西、交付涉案租赁房屋钥匙能够形成完整的证据链，故对该组证据的证明目的予以确认。当事人二审所举其他证据与一审相同；赵家成对一审滁州市第二中学提交证据补充质证：证据一、二、三、四均无异议；证据五，赵家成未看到告知函，滁州市第二中学的收房通知其也未收到；证据六、七，信访材料对滁州市第二中学不利的部分未调取。证据八，证人证言不认可。本院对滁州市第二中学一审提交证据认证意见：证据一、二、三、四，赵家成未提出异议，本院予以确认；证据五告知函、还房通知，滁州市第二中学并未提交证据证明已向赵家成送达，对其证明目的不予确认；证据六、七，赵家成对其真实性无异议，对其真实性予以确认；证据八系证人证言，因证人系滁州市第二中学的工作人员，与滁州市第二中学存在利害关系，且无其他证据相印证，故对其证明目的不予确认。对原审查明赵家成与滁州市第二中学签订合同租赁房屋、滁州市人民政府要求行政事业单位对租售房屋进行评估、赵家成等租户对租金价格上涨信访、滁州市第二中学给予赵家成过渡期到2013年6月17日止等事实，本院予以确认；本院另查明，赵家成于2013年7月1日交付涉案房屋钥匙。综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、滁州市第二中学主张的房屋使用费数额如何确定；2、一审程序是否违法；（一）关于滁州市第二中学主张的房屋使用费数额如何确定问题滁州市第二中学与赵家成于2011年2月19日《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。滁州市第二中学按照涉案《房屋租赁合同》的约定，将涉案房屋交付给赵家成使用。赵家成理应按照合同支付相应的租金。合同到期后，双方虽然未重新签订《房屋租赁合同》，但赵家成继续使用涉案房屋并支付了部分租金，滁州市第二中学亦收取了租金，双方已形成不定期租赁合同关系。因双方对不定期租赁合同终止时间存在争议。滁州市第二中学认为赵家成于2013年10月25日交付涉案房屋，但赵家成认为其是2013年7月1日交付的涉案房屋。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。滁州市第二中学提供了其负责房屋租赁事宜的工作人员濮海的证言证明涉案房屋的交付时间。赵家成为证明其于2013年7月1日交房的事实，提供了其将剩余铝材等货物出卖给第三人的证据，且该证人亦出庭予以证实；赵家成另举证帮其搬运铝材人员的证人证言，亦提供了交还钥匙时在场人员的证人证言。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。依据上述法律规定，赵家成提供的证据相互结合，能够形成完整的证据链，其证明效力明显优于滁州市第二中学提供的证言证明效力。因此，对滁州市第二中学主张租赁期限截止时间为2013年10月17日不予认可，对赵家成提供的证据证明2013年7月1日交付涉案租赁房屋钥匙的事实予以认定。滁州市第二中学认可赵家成已给付了过渡期内的房屋租金，本院予以确认。因涉案房屋的过渡期至2013年6月17日结束，赵家成自2013年6月18日至2013年7月1日仍占有涉案房屋，故赵家成应支付自2013年6月18日至2013年7月1日期间的房屋占用使用费。因赵家成对过渡期满后的租金标准并无异议，故赵家成应支付的房屋占用使用费为3449.6元（77平方米×96元／平方米×14天／30天）。（二）关于一审程序是否违法问题滁州市第二中学于2014年10月16日向一审法院提起诉讼，一审法院于2014年10月30日至赵家成户籍所在地滁州市琅琊区陈桥居委会二村送达开庭传票等诉讼材料，因赵家成已不在此居住，导致未能送达。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定，送达人下落不明，或者用本节规定的其它方式无法送达的，公告送达。因无法向赵家成直接送达开庭传票等诉讼材料，一审法院依据上述法律规定，通过公告的方式向赵家成送达开庭传票等诉讼材料，赵家成在公告送达的开庭时间未出庭应诉，视为对自己的权利放弃，一审法院依法作出判决，程序并无不当。赵家成上诉称一审未向其送达开庭传票即作出判决，程序违法的上诉理由不能成立，对其该上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实部分有误，本院依法予以纠正。赵家成的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省滁州市琅琊区人民法院（2014）琅民一初字第01515号民事判决，即：被告赵家成于判决生效后十五日内给付原告滁州市第二中学房屋使用费29568元；二、上诉人赵家成于判决生效后十五日内给付被上诉人滁州市第二中学房屋使用费3449.6元；三、驳回被上诉人滁州市第二中学的一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费600元，被上诉人滁州市第二中学负担537元，上诉人赵家成负担63元；二审案件受理费539元，滁州市第二中学负担536元，赵家成负担63元。本判决为终审判决。审 判 长 孔德敬代理审判员 付广永代理审判员 马孟祥二〇一五年七月八日书 记 员 郭东武附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 更多数据：搜索“”来源：