（2015）长民一终字第7号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2016-03-16
案件名称
高萍与马顺山等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高萍,马顺山,长春万通市场建设开发置业有限公司,长春建设集团股份有限公司,刘志超
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长民一终字第7号上诉人（一审被告）：高萍，女，1964年6月21日出生，汉族，住长春市，住长春市万通小区。委托代理人：王玉辉，吉林尚信律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：马顺山，男，1952年3月1日出生，住长春市二道区，住长春市二道区，现住长春市二道区万通花园小区**幢***室，现住长春市二道区。委托代理人：卢秀芳，女，1950年2月17日出生，汉族，无职业，现住长春市二道区，现住长春市二道区，系马顺山之妻。委托代理人：张方勇，长春市二道区法律援助中心律师。一审被告：长春万通市场建设开发置业有限公司。住所：长春市二道区东盛大街***号。法定代表人：栾丽华，该公司董事长。委托代理人：张军勇，吉林大华铭仁律师事务所律师。一审被告：长春建设集团股份有限公司。住所：长春市朝阳区安达街***号。法定代表人：刘策，该公司董事长。委托代理人：南文和，该公司职员。一审被告：刘志超，男，1947年2月18日出生，汉族，住长春市二道区，住长春市二道区，现住长春市二道区，现住长春市二道区。马顺山与高萍、长春万通市场建设开发置业有限公司（以下简称万通公司）、长春建设集团股份有限公司（以下简称长建股份）、刘志超房屋买卖合同纠纷一案，长春市二道区人民法院于2011年10月13日作出（2011）二民二初字第125号民事判决，驳回马顺山的诉讼请求。马顺山不服，向本院提起上诉，本院于2011年12月26日作出（2011）长民一终字第324号民事判决，驳回上诉，维持原判。马顺山仍不服，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2013年9月27日作出（2013）吉民申字第1332号民事裁定，指令本院再审本案。2014年1月8日，本院作出（2013）长民再字第143号民事裁定，裁定撤销（2011）长民一终字第324号民事判决和（2011）二民二初字第125号民事判决，发回长春市二道区人民法院重审。长春市二道区人民法院重审后，于2014年11月12日作出（2014）二民重字第11号民事判决。高萍不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高萍及其委托代理人王玉辉、被上诉人马顺山及其委托代理人卢秀芬、张方勇、一审被告万通公司的委托代理人张军勇、一审被告长建股份的委托代理人南文和、一审被告刘志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院重审查明：2005年8月27日，万通公司与长建股份签订《工程款抵房款协议》，约定万通公司同意长建股份以万通花园小区部分房源抵工程款，因该方式属转账方式，要求具体户主由长建股份确定，万通公司开具购房发票时，户主可写长建股份确定的人名，今后在办理房屋产权和进户时一切事宜均由长建股份负责处理，万通公司不负责处理产权归属问题，长建股份在协议签订后，于七日内必须到销售部办理购房手续，对逾期者将不予办理，万通公司有权把本协议所规定的房源另行出售。刘志超作为长建股份代表在协议上签字，协议签订后，2005年9月至11月间，刘志超分三次收取马顺山房款共计75000元，并给马顺山出具收条一枚。2006年10月马顺山入住案涉房屋并居住至今，在此期间，马顺山多次找到万通公司要求办理房屋产权证。2005年9月29日，刘志超带领高萍到万通公司办理了案涉房屋购房手续，万通公司为高萍出具了购房收据一张，“人民币96285元，上款系房抵工程款长春建设股份有限公司B8刘志超”。当日签订《房屋买卖合同》一份，约定高萍购买万通公司坐落在万通花园富B8号楼7单元216室房屋一套，单价为每平方米1750元，总金额为96285元，抵长建股份工程款。2011年3月3日，万通公司与高萍签订了关于万通花园B区B8幢2单元203室《商品房买卖合同》。因测绘部门测绘需要，原万通花园B8号幢7单元216室测绘后的门牌号变更为B8幢2单元203室。2011年3月17日，高萍取得案涉房屋所有权证，房屋所有权证号为长房权字第40600976**号，房屋坐落为长春市二道区民丰大街东、公平路北万通花园B区B8幢203号。另查：刘志超靠挂长建股份，系万通花园小区C20栋、B8号楼的实际施工人。一审庭审中，长建股份和万通公司均认可包括高萍在内的所有以房抵工程款行为已履行完毕，双方工程款已结清。2011年4月19日，马顺山起诉至一审法院称：2005年8月27日，万通公司与刘志超及挂靠单位长建股份签订《工程款抵房款协议》约定万通公司将包括万通花园B8幢216室（后重新编号为203室）在内的部分房屋抵工程款给刘志超。2005年9月1日刘志超将B8幢203室以75000元的价格出卖给马顺山，马顺山在该房屋居住至今。2011年3月3日，万通公司与高萍签订《商品房买卖合同》，将万通花园B8幢203室又卖给高萍，高萍于2011年3月17日办理了房屋所有权证，并于2011年3月29日向二道法院起诉要求判令马顺山迁出房屋。万通公司和高萍明知该房屋已由刘志超卖给马顺山，也明知马顺山在该房屋居住多年，还处分该房屋产权，属恶意串通侵害马顺山的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.确认万通公司与高萍于2011年3月3日签订的《商品房买卖合同》无效；2.确认位于万通花园B8幢203室房屋实际购房人是马顺山；3.万通公司将该房屋更名过户登记在马顺山名下。本案诉讼费由被告承担。万通公司一审重审辩称：1.我公司与马顺山没有法律关系，不知道马顺山与刘志超及长建股份签订买卖合同一事，而我公司与高萍签订的房屋买卖合同是有事实和法律依据的；2.一案不能重审，高萍就案涉房屋已经取得房屋所有权证，并已向法院主张物权；3.万通公司没有权利和义务将房屋变更登记在马顺山名下。高萍一审重审辩称：马顺山与刘志超之间的房屋买卖合同未成立，马顺山作为本案原告的主体资格不适格；万通公司和高萍之间签订的《商品房买卖合同》的行为符合法律的约定，应为有效合同。长建股份一审重审辩称：刘志超靠挂我公司是实际施工人，其作为实际施工人，没有经过我公司授权的行为均是他个人的行为，对案涉房屋我公司没有过错，与我公司无关，不应承担责任。刘志超一审重审辩称：我代表长建股份签订了抵房协议，我将诉争房屋卖给了马顺山，我有权出售，房子就应给马顺山，且实际上是马顺山交的物业费、水暖费。因我盖房子缺钱，我把马顺山的房款留下后又从高萍处借钱，并向高萍承诺把房子写到她名下，我向高萍出具借条，领高萍去万通公司签订了合同。我很多房子都写在高萍名下，我与高萍是借贷关系，不是买卖关系。另外办理产权必须本人到场，我有处分权，当时我没有到场就办了产权手续，是万通公司与高萍恶意串通，我与马顺山的房屋买卖合同是有效的。一审法院重审后认为：由长建股份与万通公司签订的《工程款抵房协议》以及长建股份向刘志超出具的授权委托书可见，刘志超有确定案涉房屋买受人、收取房款、处分房屋的权利，万通公司负有在刘志超确定买受人后为买受人出具以房抵款收据，并配合签订房屋买卖合同的义务。刘志超于2005年收取马顺山房款后，却要求万通公司为高萍出具售房合同及收据，从表面上看，刘志超目的为获取两份房款，万通公司为出售房屋，高萍为获得房屋，但实际上万通公司仅是按照刘志超指示出具房屋买卖合同，完成以房抵长建股份工程款的过程，其对与谁签订买卖房屋合同没有决定权，故其不存在向高萍出售房屋的真实意思表示，而高萍则在与万通公司2005年9月29日签订《房屋买卖合同》后，既未向万通公司主张交付房屋也未对马顺山装修房屋提出异议，与常理相悖，且高萍并不能提供向刘志超支付房款证据，故高萍与万通公司2005年9月29日签订的《房屋买卖合同》的意思表示不真实。2.刘志超向马顺山交付房屋后，马顺山曾多次向万通公司要求办理权属证书，高萍也知晓马顺山实际入住诉争房屋的事实。高萍与万通公司在均知晓案涉房屋已由刘志超卖与马顺山，且其双方之间没有房屋买卖真实意思表示的情况下，仍于2011年3月3日径行签订了《商品房买卖合同》，此故意向马顺山隐瞒诉争房屋瑕疵权属状态而签订《商品房买卖合同》的行为，恶意串通意图明显，损害了案涉房屋实际占有人马顺山的利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该《商品房买卖合同》应认定无效，案涉房屋实际购房人及所有权人应为马顺山。3.关于案涉房屋所有权证问题，马顺山可依据本案生效判决提起行政诉讼撤销高萍名下长房权字第40600976**号房屋所有权证，该房屋所有权证撤销后，由万通公司协助马顺山重新办理房屋所有权证。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，经一审法院2014年第十八次审判委员会讨论决定，判决：一、高萍与万通公司于2011年3月3日签订的《商品房买卖合同》无效；二、马顺山系万通花园B区B8幢203号房实际购房人及所有权人；三、万通公司协助马顺山办理上述房屋所有权证。案件受理费4575元、保全费1895元，由高萍、万通公司承担。宣判后，高萍不服，向本院上诉称：1.一审认定高萍与万通公司2005年9月29日签订的《房屋买卖合同》意思表示不真实无事实依据。首先，高萍从未表示自己没有购买该房屋的意思表示，万通公司也明确是根据长建股份确定的购房者与高萍签订的买卖合同，双方都没有做出任何不真实的意思表示；其次，刘志超承认其就是想用该房屋从高萍那里拿到一笔钱，从马顺山那里再拿到一笔钱，因此刘志超是将一套房屋出卖给两个人。至于刘志超后来在法庭上强调其与高萍是借款关系并没有任何证据证明，相反高萍与万通公司却有充分证据，另外刘志超作为案件利害关系人，其陈述不能作为认定案件事实的依据。最后，刘志超明确承认其为套取更多的现金，领着高萍到万通公司签订的《房屋买卖合同》。2.一审认定高萍与万通公司2011年3月3日签订的《商品房买卖合同》属恶意串通无事实依据。首先，万通公司与长建股份之间的工程款抵房协议约定，万通公司同意用包括本案争议房屋在内的B8栋部分房屋及车库抵给长建股份，户主由长建股份确定，可写长建股份确定的人名。依此约定，万通公司并不是以此房抵顶工程款，而是以销售房屋的价款偿还工程款，长建股份对案涉房屋只有确定购房人的权利而无所有权，万通公司作为房屋所有权人有权直接与购房者签订买卖合同；其次，高萍与万通公司于2005年9月29日签订《房屋买卖合同》时，所购买的房屋是期房，对此事实，一审中马顺山和刘志超均承认。所以高萍在签约时并不知道刘志超已经将此房出售给马顺山并收取了马顺山的购房款，尚未建成的房屋马顺山也不可能居住，因此不存在上诉人明知马顺山已经购买房屋还恶意与万通公司串通的事实；最后，高萍与万通公司2011年3月3日签订《商品房买卖合同》是2005年9月29日签订的《房屋买卖合同》的基础上签订的，目的是为了办理房屋所有权证，所以2011年签约行为只是2005年签约行为的继续，而不是一个新的购房关系，当然也不存在恶意。以上三点说明万通公司对案涉房屋有所有权、出售签约权和决定权，高萍在刘志超和长建股份工作人员带领下到万通公司办理购房手续，支付了对价，签订《房屋买卖合同》和《商品房买卖合同》，是高萍、长建股份、万通公司的真实意思表示，合法有效，高萍依法取得了房屋所有权。3.马顺山对案涉房屋不享有任何权益，一审所谓损害马顺山权益的说法不能成立。（1）马顺山据以证明其从刘志超手中购买房屋的唯一书证就是一张收条，根据收条记载：刘志超在2005年9月1日收马顺山5万元购房款，2005年9月8日收马顺山2万元购房款，2005年11月15日收马顺山5千元购房款。首先，这张收条中对于所购买房屋的房间号进行了涂改（共两处），根本无法证明马顺山购买的就是案涉房屋；其次，收条中记载三次共收取购房款75000元，但没有明确记载所购房屋的总价款是多少，是否付清了全部购房款，而且关于房屋买卖的其他重要条款均没有约定，那么如何确定75000元就是马顺山与刘志超之间约定的全部购房款呢？当然一审中刘志超承认其以75000元的价格将该房屋卖给马顺山，但按照刘志超的说法，其就是想用该房屋从高萍那里拿到一笔钱，再从马顺山那里拿到一笔钱。且不论刘志超是以何种方式从高萍那里拿钱，就是刘志超当年的这种不诚信行为才导致今天的房屋之争，现在刘志超出庭，对于高萍和马顺山，其必然选择站在一边，刘志超很有可能在考虑如果不站在马顺山一边，对自己更为不利，从而当庭表示其已经以75000元的价格将房屋卖给了马顺山。因此刘志超与双方当事人都存在利害关系，其陈述在与书证不能相互印证的情况下不能作为定案依据；再者，根据长建股份与万通公司签订的抵房协议后附的抵工程款的房款明细，案涉房屋售价是96285元。刘志超对这一售价是明知的，因此其不可能以低于售价21000元将房屋出售给马顺山。由此可以判断，马顺山交纳的75000元并不是刘志超出售房屋的全部价款，否则收条上就会注明“全部房款已付清”；（2）马顺山与刘志超之间的买卖合同不但缺乏法定形式（书面合同），而且由于未约定购房款金额，无法证明马顺山已经支付了全部购房款，他们之间又没有就房屋买卖的其他重要事项作出约定，因此双方之间的房屋买卖合同并未成立；（3）退一步讲，即使马顺山与刘志超之间关于买卖房屋的约定已经成立，此约定亦应无效。首先，根据长建股份与万通公司之间的抵房协议约定，长建股份虽然有权出售房屋并收取购房款，但最终签约权和确认房屋买卖合同关系成立并有效的权利属于万通公司，马顺山与刘志超之间的所谓房屋买卖没有到万通公司办理购房手续，因刘志超不享有签约权，不是所有权人而无效；其次，马顺山明确表示其是看到《工程款抵房款协议》后相信刘志超有权卖房，才向刘支付购房款的。那马顺山就应当明知买房必须到万通公司办理购房手续。在明知自己的购房手续不完善的情况下，其没有催促刘志超带其到万通公司签订合同，只能说明要么马顺山没有交清全部购房款，要么其与刘志超之间不是真正的购房关系。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回马顺山的诉讼请求，诉讼费由马顺山承担。马顺山二审答辩称：1.马顺山是案涉房屋的实际购房人，高萍并未实际购买案涉房屋。根据各方的陈述、《工程款抵房款协议》、（2014）长民四终字第304号民事判决、收条等证据证明，长建股份承建万通花园小区C20#楼，刘志超挂靠长建股份实际建设上述房屋。万通公司将包括案涉房屋在内的多套房屋及车库处分权抵长建股份承建万通花园小区C20#楼的部分工程款交给长建股份。长建股份又将抵工程款的房屋处分权交给实际施工人刘志超。因此，刘志超有权处分案涉房屋，万通公司在《工程款抵房款协议》签订后已无处分案涉房屋的权利。2005年，刘志超收取马顺山房款将案涉房屋出售给马顺山，并在2006年将案涉房屋交付给马顺山。高萍与无处分权的万通公司签订的房屋买卖合同，并不是万通公司将案涉房屋出售给高萍，只是万通公司根据与长建股份签订的《工程款抵房款协议》并按刘志超的指示履行上述协议的行为，因此万通公司与高萍未达成出售案涉房屋的合意。通过刘志超向马顺山交付案涉房屋，万通公司及高萍在明知房屋已由马顺山占有使用而未向马顺山主张权利的事实也说明，万通公司与高萍并未达成案涉房屋买卖合同。2.万通公司与高萍恶意串通签订的《商品房买卖合同》损害了马顺山的权益，应认定为无效。马顺山购买案涉房屋后，曾多次向万通公司提出办理案涉房屋产权证，万通公司都予以拖延。万通公司反而又与高萍签订商品房买卖合同，并协助高萍办理了案涉房屋的产权证。万通公司与高萍明知马顺山为该房的实际购买者，双方签订商品房买卖合同的行为严重侵害了马顺山的权益，该合同应认定无效。综上，请求二审法院依法驳回高萍的上诉请求，维持原判。万通公司二审述称：我方没有与任何一方当事人恶意串通，仅是履行合同义务，请求二审法院依法裁判。长建股份二审述称：我们都是按照与万通公司约定的程序办理，我方没有任何责任。刘志超二审述称：我跟高萍是借贷关系，跟马顺山是买卖关系，请求维持原判。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：1.关于高萍与万通公司于2011年3月3日签订的《商品房买卖合同》效力确认问题。本案中无论是高萍与万通公司于2005年9月29日签订的《房屋买卖合同》还是马顺山向刘志超购买案涉房屋的行为均发生在案涉房屋建成交付前，在无证据证明高萍与刘志超之间的《房屋买卖合同》及马顺山与刘志超之间购房行为存在无效情况下，高萍与万通公司之间的《房屋买卖合同》及马顺山的购房行为均应认定有效。2011年3月3日万通公司与高萍签订的《商品房买卖合同》系在案涉《房屋买卖合同》的基础上签订的制式合同，两份合同的标的物具有同一性，房屋面积与单价亦无实质变更。高萍与万通公司签订的《商品房买卖合同》与《房屋买卖合同》并非两个独立的法律行为，《商品房买卖合同》仅系双方对案涉房屋进行转让意思表示的再次确认。一审判决确认万通公司与高萍签订的《商品房买卖合同》无效不当，本院予以纠正。2.在案涉房屋建成后，刘志超通过万通公司委托的物业公司将案涉房屋钥匙交付给马顺山，马顺山实际占有使用案涉房屋。万通公司在为高萍办理房屋更名前已知晓案涉房屋存在争议，而高萍陈述从房屋建成至其2011年更名从未到案涉房屋查看过，不知道马顺山在案涉房屋居住的事实，而高萍在案涉房屋所在同一小区尚有其他房屋，基于生活经验及作为理性人，高萍应会关注案涉房屋建设、交付及使用情况，故其有关办证前不知马顺山在案涉房屋居住的陈述与生活常理相悖，本院不予采信。在万通公司将案涉房屋实际交付给马顺山，并由马顺山合法占有居住多年情况下，万通公司与高萍既未征求实际权利人刘志超的意见，亦未通知实际居住人马顺山，双方即以签订制式商品房买卖合同的形式办理产权变更登记，其行为有违诚信，并损害马顺山的合法权益，故高萍通过与万通公司恶意登记取得的权利不能优先于马顺山。3.关于马顺山是否实际享有所有权的问题。本案系买卖合同纠纷，而非确权纠纷。案涉房屋初始登记所有权人为万通公司，无论高萍还是马顺山均系期望通过买卖这一民事法律行为获得房屋所有权。依照《中华人民共和国物权法》第九条关于不动产物权变动的规定，马顺山如要取得案涉房屋所有权亦应履行不动产变更登记的程序，一审判决直接确认马顺山享有案涉房屋所有权不当，本院予以纠正。4.因案涉房屋产权现登记在高萍名下，目前万通公司尚不具备直接协助变更登记的条件，马顺山可在案涉房屋产权登记撤销后另行主张。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。经本院2015年第二十四次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销长春市二道区人民法院（2014）二民重字第11号民事判决第一项即被告高萍与被告长春万通市场建设开发置业有限公司于2011年3月3日签订的《商品房买卖合同》无效及第三项即被告长春万通市场建设开发置业有限公司协助原告马顺山办理上述房屋所有权证；二、变更长春市二道区人民法院（2014）二民重字第11号民事判决第二项“原告马顺山系万通花园B区B8（幢）203号房实际购房人及所有权人”为被上诉人马顺山系万通花园B区B8（幢）203号房屋实际购房人；三、驳回被上诉人马顺山的其他诉讼请求及上诉人高萍的其他上诉请求。一审案件受理费4575元及保全费1895元共计6470元由高萍负担2472.5元，由长春万通市场建设开发置业有限公司负担2472.5元，由马顺山负担1525元；二审案件受理费2210元由高萍负担1525元，由马顺山负担685元。本判决为终审判决。审 判 长 陈海彪代理审判员 白雪成代理审判员 吴东旭二〇一五年七月八日书 记 员 徐 锐 微信公众号“”