（2015）茶法民一初字第421号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-08-20
案件名称
谢建新与茶陵县紫微房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
茶陵县人民法院
所属地区
茶陵县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢建新,茶陵县紫微房地产开发有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十五条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2015）茶法民一初字第421号原告谢建新，男，1966年2月24日出生，汉族，茶陵县人，现住茶陵县。被告茶陵县紫微房地产开发有限责任公司住所地茶陵县平水镇人民政府院内。法定代表人刘亦文，该公司经理。委托代理人刘福云，男，1970年12月17日出生，汉族，茶陵县人，住茶陵县，系该公司副经理，代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉，提起上诉。委托代理人付小宁，湖南犀城律师事务所律师，一般代理。原告谢建新诉被告茶陵县紫微房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月21日受理后，依法由审判员贺ＸＸ适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢建新及被告委托代理人刘福云、付小宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢建新诉称，被告于2013年8月8日发布的《株洲市茶陵家居广场招商政策》第一条租赁政策规定：“负一层商品为睡眠中心；一层商品为客厅系列、布、皮沙发；二层商品为板式、板木套房家具；三层商品为青少年、板木结合、实木、中式、韩式、欧式、新古典家具”。在各楼层陈列商品规定十分明确的情况下，原告选择了三层商场经营，并于2013年9月28日与被告签订了租赁合同，是格式合同。《合同》第一条、第二条约定：“租期为三年，从2013年12月1日起至2016年11月30日止。租金每月为993.6元，每月管理费为2318.4元。”《合同》第五条第一项约定“为了保持商场商品的档次和经营定位，乙方在合同经营期内所经营的基础上必须与合同注册的项目一致，不得擅自更改品种，并且乙方经营的商品必须经过甲方同意方可销售。超出以上经营范围，则视为乙方违约，甲方有权单方解除合同。乙方经营的品牌为颐园典木，属实木坂木类型。”《合同》第六条第七项约定：“商场的空调设备和空调管道由甲方负责，商户和乙方负责电费按平方数分摊。”作为《租赁合同》组成部分的附件《综合管理规定》第三条第一项规定：“所经营商品品牌必须与合同注册商品一致，不得增改品牌，超出合同之品牌商品，必须按商场规定期限内自行处理离场，否则公司将采取措施对商品强制处理。”第二项规定：“所经营商品若与现场其他店面经营商品款式相同，以先进场为准，后进同类同款商品不允许再进入商场。否则公司将采取手段进行处理直至解除租赁合同”。签订合同后，原告即对三楼经营场地进行了装修，装饰费用达二十余万元，按分层经营商品的约定开始进货。然而，从2014年6月开始，负一层和一层、二层商场承租户违规经营三层专营商品，明显扰乱了各楼层专营商品的规定秩序，致使处在顶层三楼的同类商品无人问津，正常经营受到了严重影响，月月亏损，毫无利润，还要贴本上交房租费和管理费。原告与三楼承租户曾多次向商场管理人员、公司领导口头和书面反映负一层和一层、二层商场承租户违规经营三层专营商品的行为，要求严肃处理，没有任何效果，一、二层的违规承租户照样我行我素。其次，被告没有按照合同约定，至今商场的空调设备长达一年多时间仍未运转使用，显然构成违约。再次，原告经营场所从开业时起，就发现房屋有漏水，经多次向被告反映，长达一年多时间至今未予修复，仍存在漏雨现象。为此，三楼全体承租户于2014年11月16日联名向被告送交了《请求按租赁招商要诺和租赁合同约定，严格规范市场各楼层专营商品管理的报告》，再次要求被告严格依合同约定从快处理违规经营行为，并请求被告可采用适当减免租金和管理费的方法来补偿三楼承租者由此遭受的经济损失。被告接到报告后，于2014年12月29日在商场张贴了《通知》，内容为“致家具广场各商户老板：经2014年11月8日会议决定，为规范紫微家具广场经营行为，次日起，非家具广场品牌货品不能上样，非签约商场品牌货品只出不进，现有的非签约品牌货品在15日内做好退出退场处理。请大家严格遵守合同履行条款，以免造成不必要的经济损失和承担相应的法律责任。”由此证实，被告也自行承认了商场各层专营商品管理的混乱。可是自《通知》张贴之日起至起诉时止长达四个月之久，商场商品管理混乱仍然照旧，没有丝毫改善，被告也未按照合同约定采取任何有效措施进行处理，致使原告的损失进一步扩大，已到了难以为继的困境。综上，原告认为，被告没有按照《租赁合同》的约定对商场各层专营商品尽到管理义务，致使原告不能正常经营，由此而遭受了严重的经济损失。按照权利义务相一致的原则，被告既然收取了高额的商场管理费，就应该履行管理义务。没有履行该义务，就应该退还管理费。故原告诉至法院，请求判令被告严格依约履行对家居广场各商户分层分类商品的管理；返还因未履行管理职责期间（共计三个月）而收取的管理费6955.2元，以后被告若未能尽责，则应当免收管理费。原告谢建新为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1.《通知》照片一张、商场现场照片五张，证明被告承认商品混乱的事实。被告质证对该证据的真实性无异议，但该证据不能证明被告没有规范管理。2.《请求按照租赁招商要诺和租赁合同约定严格规范商场各楼层专营商品管理的报告》一份，该证据正好能证明被告在得知商场混乱后，为规范商场经营粘贴了通知。被告质证对该证据的真实性无异议，对原告的证明目的有异议。3.《株洲市茶陵家居广场招商政策》一份，证明家居广场各楼层的经营范围。被告质证对真实性无异议，招商政策不是被告制定的，招商政策的来源不清楚，这个也不是合同的附件，不能达到原告的证明目的。4.《茶陵家居广场租赁合同书》，证明被告与原告存在租赁关系。被告质证对该证据的真实性无异议。被告茶陵县紫微房地产开发有限公司答辩称，一、原告自身违约，却要被告为其违约行为所产生的后果来承担责任，法律依据何在？公平何在？诚信何在？原、被告合同明确约定原告不得擅自更改品种，超出经营范围，而实际约定原告经营的是颐园典木，但被告现在经营的确实其他品牌家具，显然其已经违约。二、被告与原告为平等合同主体，不存在真正意义上的管理与被告管理关系，双方之间的权利义务都是通过合同来进行约定，被告积极履行了合同义务没有违约行为。1、合同中约定的被告的义务是维护正常的经营秩序，促使商户规范经营。被告在发现商户没有按照合同约定的品牌经营之后不是不管不问听之任之，而是积极履行义务，采取了多种方式以规范市场。2、被告不是行政事业单位，不具备执法资格。没有权利对任何人进行罚款，更不能违法对原告及其他商户采取任何强制手段。三、事实上，被告并没有收取原告的管理费，而只是收取原告的租金，原告对此也心知肚明。当初之所以在合同中列出管理费只是为了避税，所以在合同中将部分租金列为管理费，但最终税务部门还是将所谓的管理费都归为租金，并按照房屋租赁税缴税。而且虽然约定的管理费是2318.4元每月，租金是003.6元每月，但事实上管理费（服务费）只有3元每平方即1242.48元每月。四、原告陈述的经营已经到了难以为继的地步，这不是事实。五、被告一再退步、忍让无非是想看到市场兴旺和谐，实现共赢的目的，但偏偏包括原告在内的一些商户将这种好心当做懦弱，得寸进尺，不但不交房租，反而以意图以被告没有履行合同义务为由来达到其不可告人的目的。从原告和其他商户不交租金、管理费（服务费）的角度来说，水电、保安、保洁、维修等费用从何而来？被告有何义务管理服务？被告在多次劝告、通告、警告无效后，不排除最后一个不得已的方式，将一些欠租典型诉至法院，解除合同，被告保留这个权利。综合上述情形，请法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。被告茶陵县紫微房地产开发有限公司为支持其主张，向本院提交了以下证据材料：1.原告书写的字条一张、原告经营场地的照片二张，证明原告不是在经营颐园典木，而是在经营其他品牌的家具。原告质证对对真实性无异议。2.在家居广场大厅玻璃及公示牌上张贴的关于召开市场整顿会议的照片4张、会议记录及签到表各1张、品牌问卷调查表13张、消防演习照片5张、被告工作人员邓奇平的群发短信清单3张及短信内容1张、回执25张、通知4张、在家居广场大厅玻璃及公示牌上张贴的关于要求各商户规范经营的照片3张、建材家具城商场新增监控设备预算表2张、家具建材城大门口LED显示屏设计方案书2份，证明（1）被告为促使市场安全、规范的经营，让市场繁荣兴旺，采取了各种方式、方法，积极履行了义务；（2）原告参与了被告召开的会议，收到了规范市场、进行整改的通知，但仍故意经营其他品牌的家具。原告质证认为会议记录是事实，原告也参加了；品牌问卷调查表原告没有见过，原告也没有填过；消防演习不清楚；短信是发了，整改通知原告应该签了，商场活动参加了；LED显示屏设计方案不清楚。3.茶陵县地方税务局稽查局税务事项通知书一份及税收缴款书2张，证明原告收取的所谓管理费，其实均为租金，全部缴纳了房屋租赁税。原告质证认为原告不清楚。4.原告的订货单一张，证明原告经营状况尚可，于2015年4月21日成交了一个42900元的订单。原告质证无异议。5.收据7张，证明包括原告在内的所有商户所谓的管理费（服务费）也只是按3元每平方米收取的。一个月的租金和管理费一起是3986元。原告质证认为合同上不是这样写的。6.2014年8月份至11月份会议记录一份，证明被告方每周一都召集各商户开会。原告质证开会是事实，开始原告是去了，但后面就没有去。对双方提交的证据，结合庭审查明的事实及双方的质证意见，本院经审查分析，作如下认证：对原告提交的证据1、2、3、4，被告质证对真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对被告提交的证据1，虽然原告质证对该证据不予认可，但原告同时承认自己店内有杂货（即非签约商品），故本院对该证据予以认定；对被告提交的证据2，虽然原告提出了异议，但是对真实性未予以否认，故本院对该证据的真实性予以认定；对被告提交的证据3，原告质证认为这是税务局的事，跟原告没有关系，本院对原告的质证意见予以采信，该证据与本案无关；对被告提交的证据4，原告质证无异议，本院予以认定；对被告提交的证据5，虽然原告质证认为其实际上是按9元每平方米收取的管理费，但是从交费金额可以知，原告是按照租赁合同书的约定交纳租金及管理费的，故本院对原告的质证意见不予采信。证据6真实性原告无异议，本院对其真实性予以认定。根据原、被告提交的证据及本院对证据的采信情况，结合庭审调查，本院认定本案如下基本事实：2013年8月8日，茶陵县紫微房地产开发有限责任公司就茶陵家居广场招商一事委托他人发布《株洲市茶陵家居广场招商政策》，在第一条租赁政策中说明-1F（即负一楼）为睡眠中心，1F（即一楼）为客厅系列，布、皮沙发；2F（即二楼）为板式、板木套房家具；3F（即三楼）为青少年、板木结合、实木、中式、韩式、欧式、新古典家具。原告谢建新选择了到商场三楼经营，并于2013年9月28日与被告签订了《茶陵家居广场租赁合同书》。合同约定：甲方将商场内三层F005号店面出租给乙方使用，其实用面积为289.91平方米，计租面积为414.16平方米。租期为三年，即从2013年12月1日起至2016年11月30日止。租金为每月993.6元，管理费为每月2318.4元。该合同同时约定：“为了保持商场商品的档次和经营定位，乙方在合同经营期内所经营的基础上必须与合同注册的项目一致，不得擅自更改品种，并且乙方经营的商品必须经过甲方同意可销售。超出以上经营范围，则视为乙方违约，甲方有权单方解除合同。乙方经营的品牌为颐园典木，属实木、板木类型。”作为《茶陵家居广场租赁合同书》组成部分的附件《综合管理规定》第三条第一项规定：“所经营商品品牌必须与合同注册商品一致，不得增改品牌，超出合同之品牌商品，必须按商场规定期限内自行处理离场，否则公司将采取措施对商品强制处理。”第二项规定：“所经营商品若与现场其他店面经营商品款式相同，以先进场为准，后进同类同款商品不允许再进入商场。否则公司将采取手段进行处理直至解除租赁合同”。签订合同后，原告即对三楼经营场地进行了装修并进货。据原告陈述，从2014年6月开始，负一层和一层、二层商场承租户违规经营三层专营商品，明显扰乱了各楼层专营商品的规定秩序，致使处在顶层三楼的同类商品无人问津，正常经营受到了严重影响，月月亏损，毫无利润。后原告与三楼其他承租户曾多次向商场管理人员、公司领导口头反映负一层和一层、二层商场承租户违规经营三层专营商品的行为。同时，三楼全体承租户还于2014年11月16日联名向被告送交了《请求按租赁招商要诺和租赁合同约定，严格规范市场各楼层专营商品管理的报告》，再次要求被告严格依合同约定从快处理违规经营行为，并请求被告可采用适当减免租金和管理费的方法来补偿三楼承租者由此遭受的经济损失。被告接到报告后，于2014年12月29日在商场张贴了《通知》，内容为“致家具广场各商户老板：经2014年11月8日会议决定，为规范紫微家具广场经营行为，次日起，非家具广场品牌货品不能上样，非签约商场品牌货品只出不进，现有的非签约品牌货品在15日内做好退出退场处理。请大家严格遵守合同履行条款，以免造成不必要的经济损失和承担相应的法律责任。”同时为维持经营，原告进了一些非签约品牌商品摆放在其店内出售，被告发现该情况后，对原告采取了限制出货的相应措施。在原告起诉至法院后，被告对原告经营场所采取了间歇性停电措施。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案原、被告经协商签订的《茶陵家居广场租赁合同书》是双方的真实意思表示，且不违背法律、法规强制性规定，原、被告应依约履行合同义务。本案原、被告争议的主要焦点是：被告是否按照《租赁合同书》的约定履行了管理义务。原告认为，被告既然收取了高额的商场管理费，就应该履行管理义务，被告没有按照《茶陵家居广场租赁合同书》的约定对商场各层专营商品尽到管理义务，致使原告不能正常经营，按照权利义务相一致的原则，被告没有履行该义务，就应该向原告退还管理费。而被告则认为：在合同中及附件中均没有约定被告应依约对家居广场各商户商品进行分层分类管理，且招商政策中所列的分类经营的各种分类没有具体的标准。经本院审查，原告与被告签订的《茶陵家居广场租赁合同书》及附件中仅仅约定了承租户所经营商品品牌必须与合同注册商品一致，不得增改品牌，超出合同之品牌商品，必须按商场规定期限内自行处理离场，否则公司将采取措施对商品强制处理，而并未约定被告应依约对家居广场各商户商品进行分层分类管理。虽然在合同中约定：“所经营商品若与现场其他店面经营商品款式相同，以先进场为准，后进同类同款商品不允许再进入商场。否则公司将采取手段进行处理直至解除租赁合同”。但是该处约定的是后进同类同款商品不允许再进入商场，而对于何为同类同款商品，因缺乏明确的分类标准导致难以界定。虽然《株洲市茶陵家居广场招商政策》中明确：“负一层商品为睡眠中心；一层商品为客厅系列、布、皮沙发；二层商品为板式、板木套房家具；三层商品为青少年、板木结合、实木、中式、韩式、欧式、新古典家具”，但是根据合同法的规定，该招商政策应当视为要约邀请，并非要约，要约邀请的目的是让对方对自己发出要约，是订立合同的一种预备行为，在性质上是一种事实行为，并不产生任何法律效果。故对于原、被告双方的权利义务，应当以双方订立的合同为准，不能以该《株洲市茶陵家居广场招商政策》为准。故本院对原告要求被告严格依约履行对家居广场各商户分层分类商品的管理，同时返还因未履行管理职责期间而收取的管理费的诉讼请求不予支持，而对于原告主张的以后被告若未能尽责，则应当免收管理费的请求，因该情况未实际发生，故本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告谢建新的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告谢建新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 贺ＸＸ二〇一五年七月八日书记员 王昭君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：百度“”