（2015）穗中法民五终字第3338号

裁判日期: 2015-07-08

公开日期: 2015-07-22

案件名称

邝宇青与广州市越秀区城市管理局租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

邝宇青,广州市越秀区城市管理局

案由

租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百二十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3338号上诉人（原审原告、反诉被告）：邝宇青，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：向华友，广东木棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市越秀区城市管理局，住所地广州市越秀区。法定代表人：朱锦新，局长。委托代理人：覃刚，广东比拓律师事务所律师。委托代理人：陈婕，广东比拓律师事务所律师。上诉人邝宇青因与被上诉人广州市越秀区城市管理局（以下简称越秀区城市管理局）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1813号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终��。原审法院经审理查明，据广州产权交易所存档的《越秀区行政事业单位物业出租申报审批表》记载，越秀区城市管理局于2012年12月20日向广州市越秀区财政局申报表示，广州市越秀区建设六马路青菜岗47-1号首层及地下室为越秀区城市管理局出租商铺，每月租金27247.50元，租期五年，原承租人广州市越诚贸易发展有限公司（郭某），现即将到期；根据2012年该地段市指导价（商铺256元／平方米.月），同时考虑近一半面积为地下室，首层店铺亦不在中心商业街，参照市场行情，拟按市指导价下浮40%进行公开招标；物业出租情况，建筑面积259.50平方米，物业原用途办公室，拟出租用途商铺等。2013年7月1日，邝宇青在广州产权交易所提供的涉讼房屋广州市越秀区建设六马路青菜岗47-1号首层及地下室的《房屋所有权证》复印件上签注“我方知悉广州市越秀区建设六马路青菜岗47-1号首层及地下室（GZIE0113GD1001916）的具体情况、现有结构、现状、位置”。2013年7月10日，广州产权交易所发布挂牌项目公告，内容为：出租方广州市越秀区城市管理局，出租标的广州市越秀区建设六马路青菜岗47-1号首层及地下室，出租面积约259.50平方米，出租用途商业（商铺），出租期限3年，租金挂牌价格首年每月租金为39860元、并从第二年开始每年租金在上一年度基础上递增5%，交易方式为竞价；其他披露事项：出租方对出租标的按照现有质量、现有的房屋结构、交付使用时依附于房屋的装修装饰状况和指定用途出租，出租标的的《房屋所有权证》上的所有权人为广州市容环卫局，按照属地管理原则，现由广州市越秀区城市管理局管理使用；特别事项说明：《广州市房屋租赁合同》于《成交确认书》签订之日起3个工作日内签订，租期起算日为交易双方签订的《补充协议》中约定之日，《补充协议》签订时间为《广州市房屋租赁合同》签订且生效之日起30日内；若交易双方未能按照上述时间签订租赁合同或租赁合同签订后解除的，交易双方已向广州产权交易所支付的交易服务费不予退还等。2013年8月9日，邝宇青签收了广州产权交易所发出的交易编号GZIE0113GD1001916《广州市越秀区建设六马路青菜岗47-1号首层及地下室出租项目交易规则》，其中内容为：出租标的，广州市越秀区城市管理局位于广州市越秀区建设六马路青菜岗47-1首层及地下室，出租面积（建筑面积）约259.50平方米，出租用途商业（商铺），出租期限3年；本次交易活动，对出租标的实行按照现有质量、现有的房屋结构、交付使用时的依附于房屋的装修装饰状况和指定用途进行出租，不包括出租标的内可移动的设施、设备和物品，出租方承诺出租标的不存���共有、抵押、查封情况，本所及出租方声明对出租标的不承担瑕疵担保责任，意向承租方在交易前应对出租标的进行尽职调查，自我评估交易风险，所需费用自行承担，并须仔细阅读本《交易规则》中的规定及要求，意向承租方一旦参与交易，即被视为其已充分了解并认可该出租标的的历史情况及现状，了解并遵守项目公告、《交易规则》的有关内容和规定，愿意按照《交易规则》及所附项目的相关资料承担责任和享有相应权利等。2013年8月12日，邝宇青向广州产权交易所签署《承诺书》，表示其已认真阅读《广州市越秀区建设六马路青菜岗47-1号首层及地下室出租项目交易规则》及该项目所涉文件资料；已自行对出租标的进行必要和适当的独立调查和分析，不依赖于广州产权交易所和出租方提供的信息和解释，对出租标的的现状作了充分的了解，对承租出租标的���可能发生费用和存在的风险进行了充分的评估，是在上述调查了解基础上独立、自愿作出参与报价的决定，愿意自行承担所有风险；已仔细阅读出租标的的相关资料，并已充分了解本出租标的的历史情况、认同出租标的的现状并愿意遵守《交易规则》的有关内容和规定，愿意按照《交易规则》承担责任，出租方及广州产权交易所无需对出租标的承担瑕疵担保责任等。2013年8月13日，邝宇青为承租方与越秀区城市管理局为出租方、广州产权交易所为交易机构三方就通过公开市场方式出租涉讼房屋签署了《成交确认书》。2013年8月15日，邝宇青（为乙方、承租人）与越秀区城市管理局（为甲方、出租人）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：第二条、甲方将坐落在广州市越秀区建设六马路青菜岗47-1号首层及地下室出租给乙方作商铺用途使用，出租面积（建筑面积���约259.50平方米；第三条、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况以补充协议为准；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按转账付款方式交付租金给甲方；第四条、乙方向甲方缴纳332280元履约保证金，履约保证金的退还方式以本协议第八条第六点执行；第六条、甲方发现乙方擅自改变出租标的结构、用途致使出租标的受到损失的，或者乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回出租标的，并要求赔偿损失；第七条、乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；第八条、1、出租标的出租期限为3年，租期起算日为甲乙双方签订的补充合同中约定之日，补充协议签订时间为本合同签订且生效之日起30日内；3、出租标的首年每月租金为110760元，并从第二年开始，每年租金在上一年度基础上递增5%；4、租金支付方式为按月结算，乙���应将首月租金于本合同签订之日起5个工作日内向甲方一次性支付，此后，每月租金于当月的15日前向甲方一次性支付，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金，如超过2个月欠租，甲方有权终止租赁合同，除依法追回欠租外，全部保证金不予退回；6、乙方必须在房屋租赁合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳首年3个月租金332280元作为履约保证金和5000元水电押金，合同期满后履约保证金和水电押金按如下方式处理：乙方按期办理清退场手续将房屋交回甲方，并及时交纳租金、交清水电费、管理费、卫生费等各项费用后10个工作日内，甲方将履约保证金和水电押金不计息如数退回乙方；因乙方原因提前解除合同的，履约保证金及水电押金不予退回；7、出租标的的交付使用，甲方于出租标的的租期起算日前（含起算日）收到乙方支付的首月租金、履约保证金及水电押金的，出租标的的交付使用时间为租期起算日，否则，出租标的的交付使用时间为甲方收到乙方支付的首月租金、履约保证金及水电押金之日；若乙方于租期起算之日起超过30日仍未按照本合同约定支付首月租金、履约保证金及水电押金的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，因此给甲方造成的损失，由乙方承担赔偿责任；9、租赁期满，双方应提前30天办理终租手续，合同到期即自行终止，乙方必须以合同到期时的房屋现状，保持结构完整交回甲方；第九条、甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；第十三条、本合同自双方签字盖章之日起第5个工作日生效等。2013年9月9日，广州产权交易所出具《行政事业单位国有资产交易证明》，内容为：经过广��的市场发动，公告期间有4家意向承租方提出承租申请，且其完全响应并满足转让方提出的交易条件和交易要求，本所于2013年8月13日组织了公开竞价，由邝宇青竞得出租标的并被确认为承租方；交易双方于2013年8月15日签订了《广州市房屋租赁合同》；现将交易结果证明如下：出租方广州市越秀区城市管理局，承租方邝宇青，出租标的广州市越秀区建设六马路青菜岗47-1号首层及地下室，出租面积约259.50平方米，出租用途商业，租赁期限3年等。邝宇青于2013年9月10日向广州产权交易所缴纳了服务费53164.80元，于2013年8月27日向越秀区城市管理局支付了履约保证金332280元和水电押金5000元。2013年11月7日，越秀区城市管理局（为乙方、接收方）与叶某、袁某（为甲方、移交方）签署《租赁（商铺）现场移交单》，内容为：甲方现将坐落在广州市越秀区建设六马路青菜岗47-1��首层原承租房屋，现状交还给乙方（业主），合同期至2013年10月15日，租金已结清，现场屋内物品已清空，电表64216度，水表05898吨，水电费、物管费等已结清等。同日，邝宇青（为乙方、接收方）与越秀区城市管理局（为甲方、移交方）签署《租赁（商铺）现场移交单》，内容为：甲方现将坐落在广州市越秀区建设六马路青菜岗47-1号首层及地下室物业，面积约259.50平方米，现状移交给乙方作为商铺使用，租赁期限按合同，现场屋内物品已清空，房屋结构完好，屋内水电设施正常（电表64216度、水表05898吨），水电费、物管费等已结清等。2014年1月5日，邝宇青向越秀区城市管理局发出《关于请求协助办理建设六马路青菜岗街47-1号首层及地下室物业商业用途合法要件的申请》，其中内容为：目前碰到以下几个问题，具体如下，1、产权性质不符，招标文件显示该商铺物业为商业用途，但实际性质为办公用途；2、一次消防设计审核和消防验收报告缺失，该商铺物业没有一次消防设计审核和消防验收报告；3、未能如期交付标的，由于越秀区城市管理局与该商铺物业首层原租户的纠纷导致未能如期交付该商铺物业。由于以上问题导致至今未能办理相关营业证照，恳请解决以上问题，同时将起租期延期至解决以上问题为止。另邝宇青已先行垫付因越秀区城市管理局与该商铺物业首层原租户的纠纷导致原租户未缴纳的电费4000元，请越秀区城市管理局解决等。越秀区城市管理局于次日收到该函。2014年3月13日，越秀区城市管理局向邝宇青发出《律师函》，回复称：关于产权性质不符的问题，邝宇青于参加广州产权交易所举办的招标活动以及与委托人签署《成交确认书》、《广州房屋租赁合同》前通过阅读相关文件已知悉该物业的性质，且���宇青在此处经营商铺已达十几年，对于该物业用途十分了解，现提出物业用途与招标文件不符，实属混淆概念；关于一次消防设计审核和消防验收报告缺失的问题，根据产权文件显示，该物业系1988年建成，根据当时的法律法规政策，对一次消防设计审核和消防验收报告没有相应的要求，时至1998年9月1日施行的《中华人民共和国消防法》，方要求消防部门出具一次消防设计审核和消防验收报告，同时，该物业已取得房产权属证书并投入使用多年，不存在消防隐患问题，邝宇青提出该问题，没有任何事实基础与法律依据；关于未能如期交付标的的问题，根据邝宇青与越秀区城市管理局于2013年8月15日签订的《广州市房屋租赁合同》的约定，及根据邝宇青与越秀区城市管理局于2013年11月7日签订的《租赁（商铺）现场移交单》，越秀区城市管理局当日将出租标的交付邝宇��使用，当日视为租期起算日，迄今为止，越秀区城市管理局根据合同约定，已履行物业交付义务，但邝宇青仍未依约向越秀区城市管理局支付首月租金，至此，邝宇青的行为已构成违约；邝宇青须于收到本律师函之日起七日内向越秀区城市管理局支付拖欠的租金，并与越秀区城市管理局协商解决此事等。2014年3月13日，邝宇青向越秀区城市管理局函复，称：关于产权性质不符的问题，房产证显示出租物业用途为办公，确实存在物业用途与招标文件不符的问题；关于一次消防设计审核和消防验收报告缺失的问题，根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，申请消防安全检查，依据规定必须提供依法取得的建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件复印件，由于无法从越秀区城市管理局取得上述文件，越秀区城市管理局出租物业邝宇青无法投入使用和营业，邝宇青致函越秀区城市管理局实因该客观困难无法正常使用出租物业，并无他意；邝宇青无意拖欠越秀区城市管理局租金，邝宇青承诺在协商达成一致意见后，一次性付清应付的相关款项等。越秀区城市管理局于2014年3月24日收到该函。2014年3月28日，邝宇青向越秀区城市管理局支付首月租金110700元。首月租金尚欠60元未付。2014年5月14日，邝宇青再次向越秀区城市管理局发出《业务函》，称：1、该物业的性质与越秀区城市管理局所称不符，违背了合同诚实信用原则，客观上对合同的履行造成了障碍，不利于承租人。越秀区城市管理局在产权交易所招标时公布的招标信息以及双方签署的《成交确认书》、《广州房屋租赁合同》等文件均表示该物业作商业用途，但该物业的产权证却显示该物业的用途是办公室。越秀区城市管理局之前曾发律师函致邝宇青，称邝宇青在此处经营商铺多年，十分了解该物业用途，这是完全错误的。邝宇青确实在此处经营商铺多年，但在承租前从未查询过该物业的权属性质，在承租前也没有理由和资格查询。邝宇青相信越秀区城市管理局的信用，相信越秀区城市管理局所称该物业为商业用途并与越秀区城市管理局签订合同，但该物业的实际权属是办公室，且越秀区城市管理局暂时尚未向相关政府部门申请办理将该物业转变为临时商业用途的手续，致该物业无法正常办理营业执照开展合法经营。另外，房屋租赁市场中商业物业和办公室用途物业的性质直接决定了二者价格的显著差异，邝宇青以商业物业的价格承租办公室用途物业，显然处于经济上的不利地位。2、该物业的一次消防设计审核和消防报告验收缺失，邝宇青就该物业无法正常使用和营业，对合同目的构成影响。邝宇青承租该物业原本是建作咖啡厅使用，属公众聚集场所，依据规定必须申请消防安全检查并提供依法取得的建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件复印件。由于无法从越秀区城市管理局取得上述文件，该物业无法投入使用和营业，故该物业的一次消防设计审核和消防报告验收是邝宇青完成合同目的的重要条件，不是越秀区城市管理局此前所致律师函所称的消防隐患的问题。3、该物业未依据合同签订补充协议，租期起算日未定，该物业未完成交付，邝宇青有权要求在该物业未承租期间不支付租金及相关费用或者减少租金。至于越秀区城市管理局所发律师函称该物业已于2013年11月7日签订《租赁（商铺）现场移交单》当日完成标的交付并把该日视为租期起算日，不符合合同规定和法律事实。依据《广州市房屋租赁合同》第八条第7款的规定，该物业既未按合同约定签订补���协议确定租期起算日，邝宇青也未承认交付了该物业的首月租金，该物业并未完成标的交付。真实情况是：由于越秀区城市管理局与该物业首层原承租人纠纷致使未能如期交付该物业。越秀区城市管理局于合同签订三个月后才交付该物业，显然是与合同的及时履行原则不符，有违约之嫌。另外，2013年11月7日越秀区城市管理局移交该物业后，由于该物业的权属性质和消防验收的问题，邝宇青无法正常使用该物业，依据合同规定、合同订立的目的及情势变更原则，邝宇青有权要求越秀区城市管理局承担违约责任，解除合同并赔偿损失。但是邝宇青是抱着最大诚意与越秀区城市管理局签订合同，也充分理解越秀区城市管理局所面临的困难，迫切希望双方继续完成合同，故邝宇青已冒着法律风险借用营业执照该该物业的负一层（地下室）违规开展经营活动，该物业的首层���未投入使用，处于空置状态。越秀区城市管理局要求邝宇青支付该物业的全部租金及相关费用显然是不合理的等。2014年6月17日，越秀区城市管理局再次向邝宇青发出《律师函》，称：截止2014年6月17日，除却曾于2013年8月缴纳保证金及水电押金337280元、于2014年3月27日补缴首月租金110700元之外（尚欠60元），邝宇青仍欠越秀区城市管理局五个月租金553800元。虽经越秀区城市管理局多方催促，邝宇青却未能按约定如期缴纳租金。邝宇青的行为已构成严重违约，越秀区城市管理局解除合同的条件已具备。鉴此，邝宇青必须于收到本律师函之日起七日内到越秀区城市管理局处办理解除合同的相关手续，并支付拖欠的租金及违约金等。2014年7月1日，邝宇青向越秀区城市管理局发出《关于解除租赁合同的复函》，称：关于合同的解除，越秀区城市管理局指责邝宇青不交纳租金，邝宇青不予认可，事实上越秀区城市管理局很清楚，纠纷之所以产生的主要原因是越秀区城市管理局声称房屋为商业（商铺）用途，但实际上房屋为办公用途且没有消防验收手续，由此导致邝宇青开办咖啡店的目的落空。基于避免资源浪费，防止损失扩大，邝宇青原则上同意越秀区城市管理局解除合同。具体处理方案：一、地上地下区别处理。地上物业即刻移交越秀区城市管理局；由于地下物业功能独立，可以分割使用，且邝宇青已花费300000元装修、使用，为减少损失，建议地下物业部分邝宇青继续承租，每月租金16000元，每年递增5%，截止于2016年8月13日（双方可另行签订补充协议约定权利义务）；越秀区城市管理局再次竞拍时也可以附上述地下物业租约与地上物业整体拍卖。二、地上地下整体移交，如越秀区城市管理局不同意地下物业由邝宇青承租，邝宇青可��一并移交。至于地下室300000元装修款（可以评估）的处理，1、由越秀区城市管理局承担，因为装修费已转化为房屋新增价值，账务处理上可考虑将装修款列为房屋新增价值的添附，2、如果越秀区城市管理局不同意承担装修费，则双方可以书面约定将300000元装修款计入本案损失范围。三、损失与责任的处理，1、鉴于本案纠纷产生的具体原因，希望越秀区城市管理局免除或减少部分到目前为止的房屋租金；2、关于本案的损失以及责任承担，由双方另行协商，或诉讼解决，由最终确定的责任方承担该部分装修损失；（附地上层钥匙）等。另查明，据广州市房地产档案馆于2014年8月8日出具的《房地产登记簿查册表》记载，广州市越秀区建设六马路青菜岗47号之一首层，套内建筑面积191.7292平方米，规划用途为办公，登记附注另有11.31平方米未申请产权登记；广州市越秀区建设六马路青菜岗47号之一负一层102房，套内建筑面积78.94平方米，规划用途为环卫工具用房。2001年2月22日，原广州市东山区市容环境卫生局确认同意广州华乐城区管理服务公司将广州市越秀区建设六马路青菜岗47号之一首层物业进行分租。2002年3月28日，广州华乐城区管理服务公司与文某签订《租用商铺合同》，将广州市越秀区建设六马路青菜岗47号之一首层出租给文某，租金4000元／月，租期2002年3月28日至2004年3月28日。2002年4月8日，文某向工商部门提交《个体工商户开业登记申请书》，申请开业经营晶之彩天然水晶店，经营范围美术工艺品、文具精品、花卉、服装百货，其中将承租的上述房屋作为经营场所。据广州市工商局提供的《商事登记信息》记载，广州市越秀区晶之彩天然水晶店地址为上述房屋，成立日期2002年4月23日，经营者文某，主营项目零售业。据文某向工商部门提交的《个体工商户变更登记申请表》记载，晶之彩天然水晶店从业人员有邝宇青（即本案邝宇青）。2009年9月1日，广州市越诚贸易发展有限公司与文爱玲签订《广州市房屋租赁合同》，将广州市越秀区建设六马路青菜岗47号之一地下室A2出租给文爱玲作办公室使用，建筑面积35平方米，租金1500元／月，租期2009年9月1日至2013年2月15日。2013年4月15日，邝宇青（为乙方）与越秀区城市管理局（为甲方）签订《物业临时使用协议》，其中内容为：鉴于乙方目前正在实际使用属于甲方的物业建设六马路青菜岗47-1地下室水晶店，按上级通知要求，在完成新一轮物业招标程序之前，经甲乙双方商议，同意就该物业的使用签订本协议，以资信守；使用期限不定期（2013年4月16日起算，甲方可根据政府需要有权随时收回），缴费标准6946元／月；当完成该物业招租程序乙���没有被确定为承租人时，乙方应在接到通知30天内，将该物业腾空交回甲方等。诉讼中，邝宇青就其主张的代垫电费4000元，提交了广州供电局有限公司于2013年12月31日开具的用电地址为建设六马路青菜岗47-1号，计费时段2013年10月5日至2013年12月5日，上期读数为63961、本期读数为64229、有功倍率15，有功电量合计4020，电价1.0178，电度电费4091.56，电费违约金8.18元，电费合计4099.74元的发票一张予以证明。邝宇青并称实际只支付了电费4000元。越秀区城市管理局质证称与其无关。越秀区城市管理局称：广州市越秀区建设六马路青菜岗47号之一负一层102房就是租赁合同所指的地下室。地下室的使用费标准为110760元／月÷（首层＋地下室面积）×地下室面积=32300元／月。邝宇青称：已于2014年7月1日通过邮政快递将涉讼首层房屋的钥匙邮寄给越秀区城市管理局，越秀区城市管理局收到钥匙后可处理、接收首层房屋。越秀区城市管理局确认于2014年7月2日收到一封由邝宇青寄来的内附首层房屋钥匙的快递信件。另越秀区城市管理局提供的证人叶某称：从1999年开始，我和我的搭档在广州市越秀区建设六马路青菜岗47号之一首层经营发廊店。我们的发廊店自工商登记、消防检查、业务经营均没有受到有关部门的阻挠或不良影响。该房屋负一层的晶之彩水晶店大概是2002年开始营业的，经营者是邝宇青。2013年7月份，我和邝宇青等4家参与了位于广州市越秀区建设六马路青菜岗47-1号首层及地下室的公开竞价活动，最后由邝宇青竞得该物业，成为新的租客。邝宇青20**年8月15日和广州市越秀区城市管理局签订房屋租赁合同至今，均没有投入开设咖啡店或进行任何的经营活动，而是跟我商讨合租的事宜，要求我继续承租首层，每月承担租金为100000元，由��租金太高，我没有答应邝宇青的要求（我当时出价80000元／月，未达成共识），后来邝宇青又叫我帮她找投资人。这期间大概有两个月，从未听到她说要开咖啡厅或者有进行任何的其他经营活动。因本案纠纷，邝宇青于2014年7月24日向原审法院起诉请求：一、解除邝宇青、越秀区城市管理局于2013年8月15日签订的《广州市房屋租赁合同》；二、越秀区城市管理局返还邝宇青已支付的费用452040元（其中履约保证金332280元、水电押金5000元、交付房屋后的一个月租金110760元、代垫的电费4000元）；三、越秀区城市管理局向邝宇青支付违约金221520元；四、越秀区城市管理局赔偿邝宇青支付的交易服务费53164.80元。越秀区城市管理局原审答辩并反诉称：同意解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》，但鉴于邝宇青的其他诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回邝宇青的其他诉讼请求。越秀区城市管理局反诉请求：一、解除邝宇青、越秀区城市管理局双方于2013年8月15日签订的《广州市房屋租赁合同》；二、邝宇青将广州市越秀区建设六马路青菜岗47-1号首层及地下室腾空交回给越秀区城市管理局；三、邝宇青向越秀区城市管理局支付从2013年12月7日起计至邝宇青实际交还上述房屋之日止的租金（按每月110760元计算）、2013年11月首月尚欠租金60元及支付从2013年12月16日起计至邝宇青实际支付上述款项之日止的逾期支付租金的违约金（每月以当月拖欠租金为基数，按照日3%的标准计算，以此类推）；四、邝宇青向越秀区城市管理局支付从2013年8月16日起计至2013年11月6日止广州市越秀区建设六马路青菜岗47-1号地下室的使用费（按每月32300元计算）及支付从2013年8月16日起计至实际支付上述款项之日止的逾期支付使用费的违约金（每月以当月拖欠使用���为基数，按照日3%的标准计算，以此类推）；五、邝宇青的履约保证金332280元及水电押金5000元归越秀区城市管理局所有。邝宇青就反诉原审答辩称：同意越秀区城市管理局的第一项反诉请求，同意解除合同。同意越秀区城市管理局的第二项反诉请求，2014年7月1日邝宇青已将首层房屋的钥匙交还给越秀区城市管理局，故2014年7月1日后不存在房屋租金，即使邝宇青构成违约的，在此后造成的扩大的损失不应由邝宇青承担。涉讼地下室同意交还给越秀区城市管理局。不同意越秀区城市管理局的第三、四项反诉请求。关于违约金的约定过高，应按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算。原审法院认为：邝宇青与越秀区城市管理局于2013年8月15日签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然租赁的房屋���州市越秀区建设六马路青菜岗47-1号首层及地下室规划用途为办公和工具用房，但上述房屋一直被作商铺使用至今，并非邝宇青所谓不能作商铺使用。而且，邝宇青对于上述房屋的历史情况和现状也是清楚的，并据此参与了广州产权交易所组织的公开竞价，竞得上述租赁标的。因邝宇青、越秀区城市管理局双方签订的上述租赁合同中并无约定越秀区城市管理局出租给邝宇青的房屋是用于经营咖啡店，且越秀区城市管理局亦无表示租赁房屋可用于经营咖啡店，故邝宇青现以越秀区城市管理局不能提供办理咖啡店营业证照的相关消防验收等材料，房屋未经消防验收合格，不能满足商业（商铺）用途为由主张越秀区城市管理局构成根本性违约，理据不足，原审法院不予支持。邝宇青以越秀区城市管理局违约为据所提出的相关诉讼请求，原审法院不予支持。至于邝宇青代付���电费，据邝宇青提交的广州供电局开具的电费发票显示计费时段为2013年10月5日至2013年12月5日、上期读数为63961、本期读数为64229，而根据双方于2013年11月7日签署的《租赁（商铺）现场移交单》记载，越秀区城市管理局移交房屋时电表读数为64216度，据此读数64217之前的电量非邝宇青所用而产生，不应由邝宇青承担相应的电费。鉴于越秀区城市管理局是用电房屋的出租人，依公平原则，应由其先行承担。结合上述发票反映的电费计算方法，可计得该部分电费为3893.09元。邝宇青要求越秀区城市管理局返还代付的电费3893.09元，合法合理，原审法院予以支持。根据租赁合同的约定，租期起算日为双方签订的补充合同中约定之日，但双方并无签订补充合同，依公平、等价有偿原则和交易习惯，结合合同的有关条款，租期起算日应以租赁房屋实际交付使用之日为准。越秀区��市管理局已于2013年11月7日将租赁房屋交付给邝宇青使用，租期自当日起算。邝宇青仅于2014年3月28日向越秀区城市管理局支付了首月租金110700元外，其余租金至今未付，其行为已构成违约，应承当相应的违约责任。按照租赁合同第八条第4点的约定，超过2个月欠租的，越秀区城市管理局有权终止租赁合同，除依法追回欠租外，全部保证金不予退回。现越秀区城市管理局反诉要求解除租赁合同，收回出租的房屋，履约保证金332280元归其所有、不予退回，并要求邝宇青支付拖欠的租金，符合合同的约定，原审法院予以支持。鉴于越秀区城市管理局于2014年6月17日向邝宇青发出《律师函》，表达了解除租赁合同之意思，而邝宇青后于同月30日函复越秀区城市管理局并已先行将首层房屋的钥匙交回了越秀区城市管理局，故上述首层房屋的租金应计至越秀区城市管理局收到首层��屋钥匙之日即2014年7月2日止。连同地下室部分的租金，邝宇青应按110760元／月的标准计付租金给越秀区城市管理局至2014年7月2日止。因邝宇青没有一并将承租的地下室交回越秀区城市管理局，故从2014年7月3日起，邝宇青仍应向越秀区城市管理局支付地下室部分的租金。就地下室部分的租金标准，双方对此并无约定。邝宇青主张按14000元／月计算，于法无据，原审法院不予采纳。越秀区城市管理局主张按合同约定的110760元／月÷（首层＋地下室面积）×地下室面积来计算，公平合理，原审法院予以支持。据此，地下室部分的租金标准为110760元／月÷（191.7292平方米＋78.94平方米）×78.94平方米=32302.88元／月，越秀区城市管理局取整要求按32300元／月计算，原审法院予以照准。租赁合同解除后，如邝宇青仍未交回承租的地下室的，则应按照上述标准逐月计付相应的房屋使用费给越秀区城市管理局。关于逾期支付租金的违约责任问题。租赁合同第八条第4点约定，“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金，如超过2个月欠租的，甲方有权终止租赁合同，除依法追回欠租外，全部保证金不予退回。”据此，在出现逾期支付租金超过2个月的情况下，甲方只能择其一来追究乙方的违约责任。越秀区城市管理局现再要求邝宇青每日按当月租金额的3%支付逾期交付租金的违约金，于法无据，原审法院不予支持。关于水电押金5000元的问题。租赁合同并无约定邝宇青逾期支付租金时，越秀区城市管理局可不予退回水电押金，故越秀区城市管理局要求水电押金5000元归其所有，亦于法无据，原审法院不予支持。关于越秀区城市管理局主张的2013年8月16日至12月6日期间的地下室使用费问题。根据双方于2013年11月7日签署的��租赁（商铺）现场移交单》记载，越秀区城市管理局于该日将地下室交付给邝宇青使用。现越秀区城市管理局主张其在签订涉讼租赁合同后于2013年8月16日将地下室交付给邝宇青使用，而邝宇青对此否认，越秀区城市管理局又无提供证据予以证明，故原审法院对此不予采信。越秀区城市管理局据此提出的相关反诉请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，于2015年1月12日判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除邝宇青与广州市越秀区城市管理局于2013年8月15日签订的关于租赁广州市越秀区建设六马路青菜岗47-1号首层及地下室的《广州市房屋租赁合同》。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，邝宇青将广州市越秀区建设六马路青菜岗47-1号地下室交回给广州市越秀区城市管理局。三、自本判决发生法律效力之日起三日内，广州市越秀区城市管理局向邝宇青返还其代付的电费3893.09元。四、自本判决发生法律效力之日起三日内，广州市越秀区城市管理局向邝宇青退回水电押金5000元。五、自本判决发生法律效力之日起三日内，邝宇青向广州市越秀区城市管理局支付2013年12月7日至2014年7月2日期间广州市越秀区建设六马路青菜岗47-1号首层及地下室的租金（按110760元／月计）和首月尚欠的部分租金60元。六、自本判决发生法律效力之日起三日内，邝宇青向广州市越秀区城市管理局支付广州市越秀区建设六马路青菜岗47-1号地下室从2014年7月3日至本判决发生法律效力之日止的租金（按32300元／月计）；自本判决发生法律效力之次日起，邝宇青按上述标准逐月向广州市越秀区城市管理局支付房屋使用费至交回上述房屋之日止。七、邝宇青交纳的履约保证金332280元，归广州市越秀区城市管理局所有，不予退回。八、驳回邝宇青的其他诉讼请求。九、驳回广州市越秀区城市管理局的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11067元、反诉费11393元，由邝宇青负担17044元，广州市越秀区城市管理局负担5416元。判后，邝宇青不服原审判决，向本院提起上诉，具体事实和理由如下：一、涉案房屋没有消防验收，且邝宇青事先并不知情。2、涉案房屋规划用途为办公室，工具用房，且邝宇青并不知情。3、涉案房屋无消防验收，规划用途为办公，无法通过商业用途室内装修的消防审核。4、邝宇青拟将房屋用于开咖啡店。二���在本院认为部分，原审法院论述错误。一、将事实存在等同于法律上的合法评价。二、以房屋曾经实际用于开理发店为由，推导出房屋满足商业（商铺）用途，这就像是说白马等于马。二、原审判决没有证据证明邝宇青知假买假，便试图以一句含混不清，似是而非的清楚房屋的历史与现状一笔带过，但邝宇青必须声明，邝宇青的确不知涉案房屋未经消防验收与规划用途为办公，甚至也不知道会因此导致内部装修不能。三、合同的确并无约定房屋用于开咖啡店，但合同既然约定了商业（商铺）用途，当然应是可以开咖啡店的，因为均在商业（商铺）范围之内。邝宇青认为越秀区城市管理局的房屋用途是办公室，房屋未经消防验收，因此不能满足合同约定的商业（商铺）用途。越秀区城市管理局不仅拒绝采取措施消除房屋功能瑕疵，反而要求解除合同，构成根本违约��应承担违约责任。邝宇青二审庭询中表示可以即刻交出地下室钥匙给越秀区城市管理局。邝宇青上诉请求撤销原审判决第第二、五、六、七、八项，改判越秀区城市管理局返还邝宇青：1、履约保证金332280元；2、租金110760元；3、违约金221520元；4、交易服务费53164.80元。越秀区城市管理局二审答辩称其意见与一审答辩意见一致。邝宇青的上诉请求没有法律依据，同意一审判决，请求二审法院驳回邝宇青的上诉请求。对一审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，2015年6月24日，邝宇青将案涉地下室钥匙交还给越秀区城市管理局，双方办理交接手续。二审期间，本案邝宇青向本院提交广州市公安局越秀区分局信访事项告知单两份及申请证人莫某出庭作证以证明其主张。本院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对邝宇青的上诉，评析如下：从本案证据及当事人的陈述可知，越秀区城市管理局租赁的房屋广州市越秀区建设六马路青菜岗47-1号首层及地下室规划用途为办公和工具用房，现该局将上述物业招标作为商业（商铺）进行出租虽不符合原规划用途，但从邝宇青所签署的《承诺书》来看，其在投标过程已详细考察上述首层及地下室，对上述物业的历史情况和现状是清楚的，况且邝宇青将上述地下室合作经营水晶店亦有一定的时间，并非不能使用，故邝宇青与越秀区城市管理局所签订的《广州市房屋租赁合同》为双方当事人真实的意思表示，合同应为有效。邝宇青上述主张其承租涉案房屋用于经营咖啡店用途，但本案并无证据显示其签订上述租赁合同时告知过越秀区城市管理局，对承租物业用作经营咖啡���使用或越秀区城市管理局曾表示租赁房屋可用于经营咖啡店，故邝宇青以越秀区城市管理局不能提供办理咖啡店营业执照的相关消防验收等材料，房屋未经消防验收合格，不能满足商业（商铺）用途为由主张越秀区城市管理局构成违约缺乏依据，原审法院不予支持并无不妥。另，如前所述，邝宇青将上述规划为工具用房的地下室合作经营水晶店亦有一定的时间，其在本案诉讼中又主张越秀区城市管理局交付租赁物实际用途与约定不符，其选择进行主张亦有违诚信。为此，邝宇青以越秀区城市管理局违约为据所提出的违约金，返还已付租金，交易服务费、履约保证金等上诉请求，本院不予支持。二审期间，本案双方于2015年6月24日办理交接地下室手续，故原审判决第二项可不再执行。邝宇青向越秀区城市管理局支付地下室的租金应计算至2015年6月24日，租金标准按原判决执行。综上所述，邝宇青上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17044元，由邝宇青负担。本判决为终审判决。审　判　长　　岳为群审　判　员　　郑怀勇代理审判员　　柳玮玮二〇一五年七月八日书　记　员　　璩方慧 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