（2015）大民初字第01476号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-10-19
案件名称
大丰市润河物业管理有限公司与刘永平物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市大丰区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大丰市润河物业管理有限公司,刘永平
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《江苏省物业管理条例（2003年修正）》：第四十八条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条
全文
江苏省大丰市人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第01476号原告大丰市润河物业管理有限公司（以下简称润河物业公司），住所地大丰市幸福西路98﹟瑞城国际苑8﹟。法定代表人陈余宝，润河物业公司董事长。委托代理人蔡陆波，润河物业公司职员。委托代理人张辉明（特别授权），大丰市白驹法律服务所法律工作者。被告刘永平，男，汉族。原告润河物业公司与被告刘永平物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法由审判员施云飞适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告润河物业公司的委托代理人蔡陆波、张辉明，被告刘永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润河物业公司诉称，金润嘉园小区20号楼801室系被告刘永平所购买房产，面积131.53平方米。依据《前期物业管理服务协议》约定，高层住宅用房的物业服务费为0.8元／月／平方米。原告向被告提供物业服务，然而被告自2013年11月1日起至2015年12月31日止的物业服务费至今未缴纳，原告多次上门或通过公示等多种方式进行催缴，但被告仍拒绝交付所欠物业服务费。现请求判令被告立即支付所欠物业费2735.70元（面积131.53㎡×0.8元／月·平方米×26个月）；判令被告按原《江苏省物业条例》每日万分之五计算滞纳金；本案的诉讼费用由被告承担。被告刘永平辩称，我是金润小区20号楼801室的业主，房屋面积是131.53平方米，截止2013年10月31日前的物业费我已缴纳，自2013年11月1日以后是没有交纳。未交纳的主要原因是原告将我的1500元装潢保证金扣留，我在2013年10月份左右就装潢结束，前后找物业公司四次至今未付到装潢保证金；今年的年初物业公司将我8楼的电梯停运，我只能上电梯到7楼或到9楼，后来没有办法是我找人修复的；还有我们这楼梯口，保洁员一周只打扫一次，上楼梯的共用灯有七层不亮，垃圾桶也是坏的，电梯内张贴的广告太多，监控坏了一年都没有人修，家里的可视电话也一直没能有用等。综上，我现在最多将装潢保证金1500元抵偿原告向我主张的物业费。经审理查明，2011年6月1日，大丰市金润置业发展有限公司与原告润河物业公司签订了一份《金润嘉园前期物业管理服务协议》，内容载明：双方约定了权利与义务；委托管理主要内容；物业服务标准；委托管理期限为5年，自2011年6月1日至2016年5月31日；物业管理服务相关费用，多层住宅为0.50元／月·㎡、高层住宅为0.80元／月·㎡、商业物业为1元／月·㎡等。2013年11月，被告刘永平入住该小区20楼801室，房屋建筑面积为131.53㎡。2012年10月16日，原、被告双方签订一份《前期物业服务合同》，合同内容载明：双方之间的权利和义务；物业管理服务内容；物业管理服务质量；物业管理服务费用标准按建筑面积0.80元／月·㎡，1年一付，并在每年的上半年的1月10日前交纳全年的管理费。被告入住该小区后，交纳了自2012年11月1日起至2013年10月31日止1年的物业管理费，自2013年11月1日起以后的物业管理费未交，原告通过多种方式对被告进行了催缴均未果。2015年6月15日，原告润河物业公司向本院提起诉讼。审理中，原告变更诉讼请求，将原物业费收费期限2013年11月1日至2015年12月31日变更为2013年11月1日至2015年10月31日共24个月；放弃滞纳金的诉讼请求。又查，被告刘永平自2013年11月1日至2015年10月31日止共拖欠物业管理费2525.73元（面积131.53㎡×0.8元／月.平方米×24个月）。上述事实，有金润嘉园前期物业管理服务协议、前期物业服务合同、大价发（2014）12号文件、物业费催交通知书、业主住户资料登记表及当事人陈述等证据在卷证实。本院认为，大丰市金润置业发展有限公司与原告润河物业公司签订的《金润嘉园前期物业管理服务协议》及原、被告之间签的《前期物业服务合同》均不违反我国法律、法规的强制性规定，应为合法有效。被告刘永平在该小区购买了房屋入住，作为该小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，被告刘永平有义务按约定标准向原告缴纳物业服务费。被告刘永平拖欠物业物业费，经原告催要后仍未自觉履行，对形成的纠纷负有责任。原告依合同约定要求被告刘永平缴纳拖欠的物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。鉴于支付物业费不仅为业主的义务，更涉及到全体业主的共同利益，故被告即使对原告润河物业公司提供的物业管理服务等存在不满，亦应通过其他合法途经主张权利，不能通过拒付物业费这一损害全体业主共同利益的行为来实现自身的目的，故被告抗辩因原告扣留其装潢保证金及提供的物业管理服务不满意而延迟或拒付物业费的理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《江苏省物业管理条例》第四十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告刘永平偿付原告润河物业公司自2013年11月1日至2015年10月31日止的物业服务费合计2525.73元。于本判决生效后5日内履行完毕。义务人如果不按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘永平负担（原均告已预交，由被告于本判决生效后5日内直接向原告支付）。本判决为终审判决。审判员 施 云 飞二〇一五年七月八日书记员 杨美华（代）附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《江苏省物业管理条例》第四十八条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。3、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。