（2014）深中法房终字第1518号

裁判日期: 2015-07-08

公开日期: 2015-09-10

案件名称

深圳市中建大康物业管理有限公司与深圳市鼎丰泰投资有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

深圳市中建大康物业管理有限公司,深圳市鼎丰泰投资有限公司,深圳市中建实业股份有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2014）深中法房终字第1518号上诉人（原审原告）深圳市中建大康物业管理有限公司（以下简称中建物业公司）。委托代理人王瑞、陈鹏，均为广东鼎义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）深圳市鼎丰泰投资有限公司（以下简称鼎丰泰公司）。委托代理人陈庆新、陈雏婉，均为广东新东方律师事务所律师。原审第三人深圳市中建实业股份有限公司（以下简称中建实业公司）。法定代表人王清波，董事长。委托代理人梁喜梅，广东五维律师事务所律师。上诉人中建物业公司因与被上诉人鼎丰泰公司、原审第三人中建实业公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第357号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。中建物业公司原审诉讼请求：1、依法确认鼎丰泰公司出具的《解除房屋租赁合同通知书》和《关于要求返还某大厦第11层房屋的通知书》无效；2、诉讼费用由鼎丰泰公司负担。原审法院审理查明，一、涉案房产位于某大厦第11层，房产用途为商业、办公，房屋建筑面积1021.3平方米，原产权人为中建实业公司。1992年12月7日，中建实业公司与中建物业公司签订《租赁合同》；1992年12月11日，中建实业公司与中建物业公司签订《租赁补充合同》。上述租赁合同及补充合同约定：中建实业公司将本身拥有的涉案房产出租与中建物业公司；租赁期限为大厦满限使用期全期租赁，即中建实业公司从大厦最后竣工之日起将出租楼层交付给中建物业公司使用至按照政府有关规定大厦所占用的土地使用期满由公家收回大厦房地产权之日止；《租赁合同》第三条约定，中建物业公司承租大厦楼层只能作为本单位相关内部企业使用，不得转租，不得擅自改变房屋的使用功能。二、2007年1月26日，鼎丰泰公司通过拍卖方式取得涉案房产的产权。2007年8月21日，鼎丰泰公司取得涉案房产的《房地产证》，房产建筑面积1021.3平方米。三、2008年，中建物业公司起诉鼎丰泰公司，要求确认中建物业公司与中建实业公司在1992年12月7日签订的《租赁合同》以及1992年12月11日签订的《租赁补充合同》有效。该案经原审法院及深圳市中级人民法院一审、二审，最终深圳市中级人民法院于2009年12月8日作出（2008）深中法民五终字第2710号民事判决，判决确认涉案房产自1992年12月7日至2019年10月1日的租赁合同有效，自2019年10月2日至2043年1月7日无效。四、因中建物业公司称已将涉案房产的租金一次性全部支付给了中建实业公司，鼎丰泰公司作为涉案房产现产权人曾以中建实业公司作为被告向原审法院提起不当得利诉讼并获原审法院判决支持，但因中建实业公司无可执行财产目前该案尚未执行终结。五、中建物业公司承租涉案房产之后，存在一系列转租行为。2006年4月1日，中建物业公司分别与深圳市某房地产股份有限公司、深圳市某物业管理有限公司、某集团有限公司签订租赁合同，租赁面积分别为500平方米、425.5平方米、168平方米，租赁期限均为自2006年4月1日至2011年3月31日。在前述中建物业公司起诉鼎丰泰公司要求确认中建物业公司与中建实业公司签订的《租赁合同》及《租赁补充合同》有效的诉讼中，原产权人中建实业公司认可中建物业公司转租于深圳市某房地产股份有限公司、深圳市某物业管理有限公司、某集团有限公司之行为。但鼎丰泰公司取得涉案房产产权之后，中建物业公司未经鼎丰泰公司同意继续将部分涉案房产转租：1、2012年7月12日，中建物业公司与深圳某消防器材工程有限公司签订租赁合同，转租面积为240平方米，转租期限自2012年6月1日至2013年5月31日；2、2012年9月17日，中建物业公司与深圳市某投资发展有限公司签订转租合同，转租面积60平方米，转租期限自2012年8月1日至2013年7月31日；3、2012年9月17日，中建物业公司与深圳市某国际货运代理有限公司签订转租合同，转租面积60平方米，转租期限自2012年8月1日至2013年7月31日；4、2012年8月28日，中建物业公司与秦某签订转租合同，转租面积110平方米，转租期限自2012年8月10日至2013年7月9日；5、2012年8月9日，中建物业公司与深圳市某科技有限公司签订转租合同，转租面积56平方米，转租期限自2012年8月1日至2013年7月31日；6、2012年7月12日，中建物业公司与深圳市某贸易有限公司签订转租合同，转租面积228平方米，转租期限自2012年7月10日至2014年7月9日；7、2012年7月12日，中建物业公司与深圳某国际旅行社有限公司签订转租合同，转租面积200平方米，转租期限自2012年7月10日至2014年7月9日；8、2013年8月1日，中建物业公司与深圳市某投资发展有限公司签订转租合同，转租面积60平方米，转租期限自2013年8月1日至2014年7月31日；9、2013年8月1日，中建物业公司与深圳市某国际货运代理有限公司签订转租合同，转租面积60平方米，转租期限自2013年8月1日至2014年7月31日；10、2013年7月10日，中建物业公司与深圳市某国际旅行社有限公司签订转租合同，转租面积110平方米，转租期限自2013年7月10日至2014年7月9日；11、2013年8月1日，中建物业公司与深圳市某科技有限公司签订转租合同，转租面积56平方米，转租期限自2013年8月1日至2014年7月31日；12、2013年11月5日，中建物业公司与深圳某国际旅行社有限公司签订转租合同，转租面积228平方米，转租期限自2013年11月10日至2014年7月9日。上述4-12项的租赁合同经房屋租赁管理部门备案登记。鼎丰泰公司在原审庭审中表示，其于2014年1月2日到租赁备案登记部门查询才发现中建物业公司在2012年之后存在新的转租之事实。六、2014年1月20日，鼎丰泰公司以中建物业公司非法转租为由，向中建物业公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除《租赁合同》及相关补充协议，并要求中建物业公司收到通知书5日内将涉案房产交还鼎丰泰公司。中建物业公司于2014年1月21日收到该通知。2014年1月23日，中建物业公司向鼎丰泰公司发出《关于对〈解除房屋租赁合同通知书〉的回复函》，表示鼎丰泰公司无权单方面解除《租赁合同》，鼎丰泰公司发来的通知书是无效的。2014年1月24日，鼎丰泰公司收到中建物业公司的复函。2014年1月27日，鼎丰泰公司向中建物业公司发出《关于要求返还某大厦第11层房屋的通知书》，要求中建物业公司于2014年1月31日前搬离涉案房产并将房产交还鼎丰泰公司，逾期，中建物业公司应从2014年1月27日起按市场租金价格的双倍支付房屋使用费至实际搬离房产之日止。中建物业公司于2014年1月28日收到该搬离通知书。原审法院审理认为，生效的深圳市中级人民法院（2008）深中法民五终字第2710号民事判决，已认定中建物业公司与中建实业公司的租赁合同在1992年12月7日至2019年10月1日期间有效，该判决具有确定力和既判力，原审法院予以确认。鼎丰泰公司作为涉案房产现产权人，继受了租赁合同项下中建实业公司的权利与义务，取得租赁合同出租人的地位。租赁合同明确约定，中建物业公司承租大厦楼层只能作为本单位相关内部企业使用，不得转租，不得擅自改变房屋的使用功能。中建物业公司在涉案房产的产权人于2007年变更为鼎丰泰公司之后，未经鼎丰泰公司同意将涉案房产转租，该行为构成违约。我国《合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；《合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此，鼎丰泰公司于2014年1月20日向中建物业公司发出《解除房屋租赁合同通知书》要求解除《租赁合同》及相关补充协议，具有事实依据和法律依据，《租赁合同》及相关补充协议自通知到达中建物业公司之日即2014年1月21日时解除。租赁合同解除后，中建物业公司应将涉案房产及时退还鼎丰泰公司，因此，鼎丰泰公司向中建物业公司发出《关于要求返还某大厦第11层房屋的通知》要求中建物业公司返还涉案房产依据充分；至于中建物业公司未按通知要求的期限搬离涉案房产之后的房屋使用费问题，应由当事人另循法律途径解决。虽然中建物业公司于2006年4月1日将涉案房产转租于深圳市某房地产股份有限公司、深圳市某物业管理有限公司、某集团有限公司三公司，且该转租行为得到涉案房产当时的产权人中建实业公司的同意，但在租赁合同明确约定中建物业公司不得转租的情况下，在鼎丰泰公司取得涉案房产的产权之后，中建物业公司如需转租应首先经得鼎丰泰公司同意，中建物业公司在2012年之后的系列转租行为未经得鼎丰泰公司同意，构成违约，中建物业公司关于其转租无需经得鼎丰泰公司同意的诉讼主张，原审法院不予采纳。租赁合同虽曾经生效的深圳市中级人民法院（2008）深中法民五终字第2710号民事判决确认有效，但在中建物业公司2012年之后存在新的违约转租事实的情况下，鼎丰泰公司仍可依法行使法定解除权解除租赁合同，中建物业公司关于租赁合同已经生效判决确认有效、鼎丰泰公司无权单方解除租赁合同的诉讼主张，原审法院不予采纳。鼎丰泰公司并非是转租合同的当事人，其在原审庭审中称其于2014年1月2日到租赁备案登记部门查询才发现中建物业公司在2012年之后存在转租事实，中建物业公司对此亦未提交其他相反证据予以反驳，中建物业公司关于鼎丰泰公司知道2012年之后的转租事实超出六个月未提出异议的诉讼主张，原审法院不予采纳。综上，中建物业公司的诉讼请求无事实依据和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十六条第一款、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回深圳市中建大康物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，由深圳市中建大康物业管理有限公司承担。上诉人中建物业公司不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令确认鼎丰泰公司出具的《解除房屋租赁合同通知书》和《关于要求返还某大厦第11层房屋的通知书》无效；3、本案的诉讼费用由鼎丰泰公司承担。事实和理由：原审法院没有以案件事实为审理依据、无视中建实业公司的真实意思表示，认为中建物业公司在鼎丰泰公司取得涉案房产的产权后，未经其同意的转租行为构成违约，进而认定鼎丰泰公司解除租赁合同的行为有效，是错误的。中建物业公司与中建实业公司之间实际履行的《租赁合同》是可以转租的，双方实际已达成一致变更第三条约定为“可以转租”。(2007)深罗法民三初字第2210号民事判决明确记载，法院依鼎丰泰公司申请，调取了中建物业公司与三家次承租人的《房地产租赁合同》，合同显示租金、管理费等内容，租赁期限为2006年4月1日至2011年3月31日；中建物业公司在一审诉讼中提交的《罗湖区人民法院开庭笔录（第二次）》证实了中建物业公司的转租行为是经过中建实业公司（原出租人）同意的。因此，原审法院无视案件事实、机械的套用租赁合同不得转租的条文，不符合《合同法》第七十七条规定，是错误的。中建实业公司是概括同意中建物业公司进行转租，即在合同有效期内转租给任何人（单位）均可以，而非单次同意，即在合同有效期内非每一次转租均要征得出租人的同意。中建物业公司自1994年7月25日至今一直在深圳市罗湖区深南东路118号某大厦23楼办公。在签订《租赁合同》后，从未自己使用过涉案房产，而是在征得原出租人（中建实业公司）同意后，一直进行转租。在一审诉讼中，中建实业公司向法院提交了《关于某大厦第十一层租赁使用情况的说明》证实了其同意中建物业公司转租的意思表示是指在合同有效期内转租给任何人（单位）均可以，而不是每一次转租均要征得出租人的同意。根据买卖不破租赁原则，鼎丰泰公司应当承受实际履行的《租赁合同》约束，其无权单方解除合同。因此，原审法院违背《租赁合同》原双方当事人真实意思表示而解释合同、确认鼎丰泰公司解除合同的行为有效，不符合《合同法》第一百二十五条规定，是错误的。原审法院认为鼎丰泰公司并非是转租合同的当事人，进而认定其于2014年1月2日才发现中建物业公司在2012年之后存在转租的事实，与案件事实严重不符，是错误的。2012年之后存在转租的事实，鼎丰泰公司2012年之后就应当知道。(2007)深罗法民三初字第2210号民事判决记载了鼎丰泰公司对转租合同不持异议，因此，其在2007年已明确知道中建物业公司存在转租行为。2009年10月27日上午，鼎丰泰公司组织近百人到某大厦门前闹事，相关新闻报道也证实了其知道中建物业公司存在转租行为。中建物业公司在一审诉讼中提交的2006年4月1日前所有的转租合同（已备案）均显示了中建物业公司自签订《租赁合同》及《租赁补充合同》后至今一直在某大厦23楼办公，从未自己使用过涉案房产，且鼎丰泰公司知道中建物业公司没有使用过涉案房产，因为就该租赁合同而言，自2007年发生纠纷以来，先后于2007年在罗湖法院进行一审、2008年在深圳中院进行二审，2011年在广东高院进行再审，2012年在最高人民法院进行申诉，中建物业公司的地址一直是现住址即深圳市罗湖区深南东路2105号某大厦23层2301室，因此，在2011年3月31日转租合同期限届满后，鼎丰泰公司就应当知道中建物业公司或者与次承租人续租，或者将涉案房产转租给原次承租人外的其他单位（个人）。鼎丰泰公司在六个月内没有提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六十六条规定，其解除合同的行为依法不应得到支持。但原审法院却称中建物业公司未提交其他相反证据予以反驳，与事实严重不符。鼎丰泰公司2014年1月2日到租赁备案登记部门查询后才发现的是自2012年起的每一份经备案的转租合同的内容，而不是存在转租的事实。鼎丰泰公司在诉讼中偷换概念，原审法院无视案件事实予以确认，是错误的。中建物业公司转租的行为并未给鼎丰泰公司造成任何损失，其以此为由解除租赁合同是想谋取非法利益。中建物业公司作为承租人将涉案房产自用或者转租对鼎丰泰公司的实际效果是相同的。鼎丰泰公司于2013年向原审法院起诉，要求中建实业公司返还已收中建物业公司的租金，原审法院判决支持鼎丰泰公司的请求，二审维持原判，鼎丰泰公司没有任何损失。鼎丰泰公司以转租为由解除合同，是想提前将中建物业公司赶走，收回涉案房产谋取非法利益。综上所述，原审判决没有以案件事实为审理依据、违背《租赁合同》原双方当事人的真实意思表示而解释合同；采纳证据带有明显的倾向性，请求二审法院依法查明案件事实，支持中建物业公司的上诉请求。被上诉人鼎丰泰公司辩称，原审判决认定事实清楚，中建物业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。中建物业公司关于其与中建实业公司之间实际履行的《租赁合同》是可以转租的，双方实际已达成一致变更第三条约定为“可以转租”的上诉理由不能成立，与事实不符。本案事实是，无论是中建物业公司与中建实业公司签订的《租赁合同》，还是(2008)深中法民五终字第2710号民事判决以及该案的一审判决(2007)深罗法民三初字第2210号民事判决，都未赋予中建物业公司对涉案房产享有转租权。本案一审至今，中建物业公司没有任何证据证明在2007年1月26日鼎丰泰公司成为涉案房产产权人之前，存在其与中建实业公司双方就中建实业公司同意中建物业公司将涉案房产进行转租事宜达成一致的事实。2210号判决虽然调取了中建物业公司与某集团有限公司、深圳市某房地产开发公司及深圳市某酒店与物业管理公司于2006年4月1日签订的三份《房地产租赁合同》并对签署租赁合同的事实予以查明，但该事实仅仅证明了中建物业公司在鼎丰泰公司成为涉案房产产权人之前其存在转租行为，不能作为支持中建物业公司关于中建实业公司与其就转租事宜达成一致的证据。另外，中建物业公司一审诉讼提交的《罗湖法院开庭笔录（第二次）》，只是证明中建实业公司认可中建物业公司将涉案房产转租与深圳市某房地产股份有限公司、深圳市某物业管理有限公司及某集团有限公司的行为，同样不能证明存在双方已经就《租赁合同》第三条约定变更为“无须经产权人同意可以转租”的事实。中建物业公司关于中建实业公司是概括同意其进行转租，即在合同有效期内转租给任何人（单位）均可以，非单次同意，即在合同有效期内非每一次转租均要征得出租人的同意的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立。根据所有权权能的范围和内涵，租赁合同中承租人依法享有的是租赁物的使用权，而转租权属于所有权权能中的收益权范畴。承租人是否在合同期内始终享有转租权，必须由出租人与承租人进行明确约定，在双方未明确约定情况下，承租人每发生一次转租行为之前，均必须征得出租人的同意，否则，承租人的转租行为就构成违约，出租人依法享有租赁合同的解除权。根本不存在所谓的概况同意转租的法律概念和法律规定。具体到本案，在2007年1月26日鼎丰泰公司成为涉案房产产权人之前，虽然中建实业公司认可中建物业公司将涉案房产转租与深圳市某房地产股份有限公司、深圳市某物业管理有限公司及某集团有限公司的行为，但双方并未对租赁合同的第三条进行变更，根据租赁合同约定，中建物业公司仍不享有转租权。因此，中建物业公司每一次将涉案房产进行转租，均应每次征求产权人的意见并获得同意。而中建物业公司2008年提起确认租赁合同效力之诉时，就已经知道鼎丰泰公司自2007年1月26日之后已是涉案房产的产权人的事实，另外，在深圳市中级人民法院于2009年12月8日作出的2710号判决生效之后，中建物业公司就知道鼎丰泰公司在2019年10月1日之前是涉案房产的出租人，中建实业公司已经不再是涉案房产的出租人。在双方无明确约定情况下，任何转租行为都必须经过作为新的业主及出租人的鼎丰泰公司的同意，否则，中建物业公司就构成违约。中建物业公司以其已经取得中建实业公司的同意而将房产转租给某公司来主张其享有转租权，其主张不能成立。鉴于中建物业公司在2012年至2013年期间（尤其是在2013年7月、8月、11月期间），多次存在未经鼎丰泰公司同意情况下，擅自将涉案房产进行转租的违约行为，鼎丰泰公司依法在2014年1月20日向中建物业公司书面提出解除租赁合同通知，鼎丰泰公司依法行使合同解除权的权利发生在知道中建物业公司转租行为的六个月期间，依法有效。如上所述，基于租赁合同明确约定禁止中建物业公司转租，因此，中建物业公司在每次发生转租行为（即与每一租户签订每一次租赁合同）之前，均必须经过鼎丰泰公司的同意。换句话说，对于中建物业公司每一次未经鼎丰泰公司同意进行转租而签订的租赁合同，鼎丰泰公司均可以据此行使合同解除权，由于中建物业公司在2013年7-11月仍存在擅自转租的违约行为，鼎丰泰公司在2014年1月20日发出解除合同通知并未超过6个月的期限。中建物业公司主张鼎丰泰公司在六个月内没有提出异议，该主张错误。中建物业公司关于鼎丰泰公司一审提交的2014年1月2日到租赁所查询的中建物业公司与次承租人订立的每一份租赁合同，是自2012年起的每一份经备案的转租合同的内容，而不是存在转租的事实的主张，显然是错误的。中建物业公司在租赁所备案的每一份租赁合同，均是其实施该次转租行为的证据。中建物业公司关于转租行为未给鼎丰泰公司造成损失，鼎丰泰公司以此为由解除合同是想谋取非法利益的上诉理由不能成立。本案中，鼎丰泰公司是否有权行使合同解除权的唯一要件是中建物业公司是否存在未经作为物业产权人的鼎丰泰公司同意擅自转租的违约行为，而不在于中建物业公司转租的行为是否给鼎丰泰公司造成损失。况且鼎丰泰公司作为房产所有权人，依法行使自身合法权益，不存在谋取非法利益。相反，鼎丰泰公司在与中建物业公司、中建实业公司就涉案房产发生的一系列关联案件中是真正的受害者。2013年6月，鼎丰泰公司曾向原审法院提起返还不当得利之诉，要求判令中建实业公司将中建物业公司已向其支付的自2007年1月26日起至2019年10月1日止的关于涉案房产的租金4159091.04元及利息返还给鼎丰泰公司，该案经原审法院一审和中级法院二审，判决支持鼎丰泰公司的诉讼请求。但案件到了执行阶段，中建实业公司多年未年检，名下无财产可供执行。中建实业公司与中建物业公司本是关联企业，而中建实业公司与中建物业公司在2007年1月鼎丰泰公司竞买涉案房产时向中级法院提交的有诸多疑点的《租赁合同》，让鼎丰泰公司名义上在2007年1月取得房产产权，实际上却是自2007年1月至今得不到任何房产收益，就连《租赁合同》约定的25元／平方米的租金（现市场租金已是90元／平方米）也因无法执行而被搁置，而本来与中建实业公司是一家人的中建物业公司却可以理直气壮地以25元的租金已支付给中建实业公司（中建物业公司并无实际付租行为，而是以物业管理费与租金相抵销的方式）为由无需向鼎丰泰公司支付任何租金，还一直就涉案房产进行转租收益，鼎丰泰公司才是真正的受害者。从该案看，中建实业公司、中建物业公司与鼎丰泰公司之间存在利害关系，因此，即便中建实业公司口头确认其同意中建物业公司的转租行为，但中建实业公司和中建物业公司在一审举证期间未能提交证据证明双方就转租事宜达成变更租赁合同第三条约定的一致条款，因此，在鼎丰泰公司成为房产产权人之后，中建物业公司的每一次转租需经过鼎丰泰公司的同意，而不能以中建实业公司同意为由主张其享有转租权。中建物业公司未经鼎丰泰公司同意，擅自将涉案房产分割并进行多次转租，违反租赁合同约定，鼎丰泰公司解除合同的条件已成就，故鼎丰泰公司依法解除合同的行为合法有效。鼎丰泰公司于2014年1月2日到深圳市罗湖区房屋租赁管理所查询方知道，中建物业公司在鼎丰泰公司成为涉案房产的产权人之后，未事先告知鼎丰泰公司并经过鼎丰泰公司的同意，就将涉案房产分割进行转租。中建物业公司转租的公司包括但不限于：深圳市某投资发展有限公司、深圳市某国际货运代理有限公司、秦某、深圳市某科技有限公司、深圳市某贸易有限公司、深圳某国际旅行社有限公司和深圳市某国际旅行社有限公司等。最后一份转租合同签订于2013年11月15日，承租人为深圳某国际旅行社有限公司，租赁期限为自2013年11月10日至2014年7月9日。除此之外，目前在涉案房产办公的还有“丹麦瑞声达助听器深圳验配中心”。另外，从该些次承租人的工商登记资料或身份看，次承租人与中建物业公司并未存在任何股权关系，并非中建物业公司的内部企业。据鼎丰泰公司实地了解，中建物业公司存在故意向租赁办隐瞒租赁面积及租金数额的行为，中建物业公司实际将承租面积全部转租。中建物业公司的擅自转租行为已严重违反了双方合同约定，鼎丰泰公司解除合同的条件已成就。综上，租赁合同明确约定中建物业公司对涉案房产无转租权，已经生效的民事判决并未确认中建物业公司对涉案房产享有转租权，中建物业公司未提供足够证据证明其无需取得鼎丰泰公司的同意而享有转租权。中建物业公司未经鼎丰泰公司同意，实施了多次的转租行为，属于严重违约，鼎丰泰公司依法解除合同的行为合法有效，涉案租赁合同已经依法解除。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。中建物业公司的全部上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法查明事实，维持原判，驳回中建物业公司的全部上诉请求。原审第三人中建实业公司口头辩称，与一审答辩意见一致。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，关于涉案房产原产权人中建实业公司同意中建物业公司转租的效力能否及于新产权人鼎丰泰公司的问题。涉案《租赁合同》第三条明确约定，中建物业公司承租涉案房产只能作为本单位相关内部企业使用，不得转租，不得擅自改变房屋的使用功能。即合同已明确约定涉案房产只限于中建物业公司自用，在此情形下，依据合同法第二百二十四条第一款之规定，中建物业公司转租必须经出租人同意方能突破合同限制性约定而不构成违约。涉案房产原产权人中建实业公司只在（2008）深中法民五终字第2710号案中认可中建物业公司将涉案房产转租给深圳市某房地产股份有限公司等三家公司的行为，并未明确认可中建物业公司可将涉案房产转租给任何不确定的第三方解除对中建物业公司不得转租的限制。中建实业公司同意转租给深圳市某房地产股份有限公司等三家公司的行为不足以证明中建物业公司已与中建实业公司达成一致变更了涉案《租赁合同》第三条约定。另，中建实业公司在本案所陈述的中建实业公司一直同意中建物业公司转租，亦只是对已发生的转租关系的认可，不能必然得出中建物业公司与中建实业公司已协商一致变更涉案《租赁合同》第三条的约定的结论，更不能以此免除中建物业公司嗣后转租应征得出租人同意的义务。中建物业公司提出实际履行的涉案《租赁合同》是可以转租的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。同理，中建实业公司在（2008）深中法民五终字第2710号案中的认可只能证明中建实业公司同意中建物业公司将涉案房产转租给深圳市某房地产股份有限公司等三家公司，不具有证明中建实业公司对中建物业公司嗣后可能会发生的转租行为予以了概括性的同意的证明力，中建物业公司主张中建实业公司已概括性同意其转租的上诉理由，缺乏事实依据，本院亦不予采纳。据此，本院确认中建实业公司同意中建物业公司将涉案房产转租给深圳市某房地产股份有限公司等三家公司的行为效力只限于该次转租行为，效力不能及于整个涉案《租赁合同》的履行。在中建物业公司与深圳市某房地产股份有限公司等三家公司的转租期限届满后，中建物业公司若将涉案房产再行转租，应重新获得出租人同意，否则将构成违约。关于鼎丰泰公司能否以中建物业公司转租为由解除涉案租赁合同关系的问题。如前所述，中建物业公司若将涉案房产转租应经出租人同意，鼎丰泰公司于2007年8月21日取得涉案房产产权后，已成为涉案租赁合同关系的出租人，中建物业公司转租即应获得鼎丰泰公司的同意。根据本案查明事实，中建物业公司最新成立的转租关系是在2013年11月5日，鼎丰泰公司于2014年1月20日以中建物业公司擅自转租为由通知解除合同，未超出《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定的6个月异议期，符合合同法第二百二十四条第二款的规定，鼎丰泰公司发出的《解除房屋租赁合同通知书》产生解除涉案《租赁合同》及《租赁补充合同》的效力，中建物业公司要求确认上述《解除房屋租赁合同通知书》无效的上诉请求，有悖法律规定，本院不予支持。合同解除权是合同守约方可自由行使的权利，即使中建物业公司在2012年开始即存在转租的违约行为，但鼎丰泰公司是否因中建物业公司该违约行为行使合同解除权，或鼎丰泰公司容忍该违约行为以使合同继续履行，均属作为守约方鼎丰泰公司的自由选择权利，鼎丰泰公司依此只丧失针对2012年所成立转租关系的合同解除权，而该权利的丧失不能及于中建物业公司在2013年7月10日后陆续新成立的转租关系，鼎丰泰公司对中建物业公司于2013年7月10日后新成立的转租关系，仍可在异议期限内行使合同解除权。中建物业公司以其早于2012年即开始存在转租为由主张鼎丰泰公司应当知道其转租而未在6个月内提出异议，鼎丰泰公司丧失合同解除权的上诉理由，与其最新成立的转租关系系在2013年11月5日的事实相悖，本院不予采纳。审查鼎丰泰公司合同解除权是否成立的基础在于中建物业公司是否存在未经作为涉案房产产权人的鼎丰泰公司同意擅自转租的违约行为，而不在于中建物业公司转租的行为是否给鼎丰泰公司造成损失，中建物业公司提出其转租行为未给鼎丰泰公司造成任何损失的上诉理由，与本案的审理无关，本院不予采纳。综上，上诉人中建物业公司的上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人深圳市中建大康物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　刘粤芳代理审判员　庄齐明代理审判员　张　睿二〇一五年七月八日书记员（兼）　刘尹琳更多数据：