（2015）永法民初字第01232号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-10-09
案件名称
陈明英与重庆昕晖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市永川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈明英,重庆昕晖房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第六十八条；《中华人民共和国物权法》：第七十七条
全文
重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2015）永法民初字第01232号原告陈明英，女，1973年11月12日生，汉族，住重庆市永川区枣园路1。委托代理人古承文、王兰飞，重庆新源律师事务所律师（特别授权）。被告重庆昕晖房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区学苑路9号6栋附20号，组织机构代码77848869-2。法定代表人喻顺，总经理。委托代理人路梅，重庆康实律师事务所律师（特别授权）。委托代理人王孛，重庆康实律师事务所律师。原告陈明英与被告重庆昕晖房地产开发有限公司（以下简称昕晖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员杨茜独任审判，于2015年3月13日、2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告陈明英及其委托代理人古承文、王兰飞，被告重庆昕晖房地产开发有限公司的委托代理人路梅、王孛到庭参加诉讼。本案曾因被告昕晖公司申请鉴定而扣除审理期限，现已审理终结。原告陈明英诉称，被告在永川区红河大道999号开发建设了“昕晖·香缇漫城”楼盘，并于2013年在社会上广泛宣传该楼盘一层外圈住宅具有商业使用功能，同时也按照商业用房的价格对外销售。其得知该消息后，前去被告销售部进行了解，被告的销售人员对该楼盘一层外圈住宅的商业用途、前景进行了详尽的阐述，并带其参观了被告已按照商业门面改造好并交付业主使用的一层外圈住宅。其基于被告的宣传深信被告出售的一层外圈住宅能够用于商业用途，并于2014年3月16日与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了永川区红河大道999号3幢1-7号房屋，建筑面积单价为9312.75元/平方米。被告于2014年5月向原告交付了房屋。接房后其准备按商业门面的方式改造时，永川区规划局明确发函告知原告不能按照商业门面进行改造，且永川区工商行政管理部门也不予办理工商营业执照，其多次找到被告协商房屋用途问题均被拒绝。被告系房地产开发的专业性公司，被告明知该房屋系住宅不能从事商业活动，却对外虚假宣传房屋具备商业用途的功能，并且以商业用房的价格对外进行销售，导致其在购买该房屋时对房屋的使用功能发生错误认识，被告的行为已构成欺诈。经了解，该楼盘非外圈一层房屋建筑面积单价仅为4650元/平方米，故根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定起诉要求：1、将原、被告于2014年3月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》第四条第（一）项中的建筑面积单价由9312.75元/平方米变更为4650元/平方米，同时将该条中的总成交金额变更为500107.50元；2、判令被告返还购房款差价501478.50元；3、判令被告从2014年3月17日起以501478.50元元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算支付利息至被告付清之日止。被告昕晖公司辩称：原告诉称的事实不实，被告从未将一层外圈住宅作为商铺进行宣传，也从未对外以商铺的价格进行销售，更未向原告作出过关于同意原告将住宅改为商铺的任何承诺；被告交付给原告的住宅符合合同约定的标准，从未进行任何改造，是原告自行改造后用于经营；原告诉称被告对外虚假宣传导致合同目的不能实现是不能成立的，因为被告从未隐瞒销售的房屋系住房而非商铺，原告对该房屋系住宅的事实是清楚的，被告不存在欺诈行为，并且根据相关法律法规规定，住宅经过法定程序可以变更为商铺；原告购买的房屋所处位置在一层外圈靠公路，与临近的商铺在物理形态上无明显区别，原告可通过法定程序将房屋用于商业功能，事实上原告的房屋也正处于正常经营中。因此原告的诉讼请求和理由均不能成立，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告通过广告牌等方式向其公司业主及客户宣传其公司开发的“昕晖·香缇漫城”小区一层内外圈住宅具有麻将馆、小副食店、洗衣房、药房等多种使用功能，且在2014年春节期间向业主和客户宣称如有朋友亲戚需要，可介绍购买，截止2014年3月底，介绍者成交后可获得3500元现金奖励。2014年3月18日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的重庆市永川区红河大道999号“昕晖·香缇漫城”3幢1-7号房屋，建筑面积107.55平方米，户型为一室二厅，用途为住宅，属于成套住宅。房屋总成交金额为1001586元，建筑面积单价为9312.75元/平方米。原告按按揭付款方式支付房款，于签约当日支付房款601586元，余款400000元向银行申请按揭贷款。被告应在2014年5月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告按约支付了房款，被告按时向原告交付了房屋，该房屋位于“昕晖·香缇漫城”3幢一层外圈且临近街道。原告接房后对房屋进行了装修，并用于经营餐馆。2014年12月31日，重庆市永川区规划局向重庆市永川区工商分局发出《关于停止办理相关手续的函》，其中载明“重庆市永川区工商分局：经查，位于重庆市永川区中山路街道红河大道999号昕晖·香缇漫城小区1幢1-1-3号秦琴、1幢1-1-4号喻超、1幢1-1-5号伍双全、1幢1-1-6号易元淑、2幢1-2号熊红、2幢1-3号肖坤敏肖坤密、2幢1-4曾敬、2幢1-5号袁世兵、3幢3-1-6号代林红、3幢3-1-7号陈明英、3幢3-1-8号朱小军、3幢3-1-9号刘江琼、4幢4-1-1号周亚萍、4幢4-1-2号李化英、4幢4-1-3罗成琴、4幢4-1-4刘敦福、5幢5-1-1号张燕、5幢5-1-2号高利将窗改门及破坏外立面，以上房屋的附属房屋属违法建筑，我局已立案处理。依据《重庆市查处违法建筑若干规定》（重庆市人民政府令第282号）第十八条规定，请你单位停止办理以上相关证照，登记许可或备案等手续，已办理的，应当依法撤销。特此函告”。庭审中，原告举示了一份被告方出具给另案当事人肖坤密、肖坤敏的承诺书，其中载明“你户购买香缇漫城2-1-3房，公司承诺如下：1、开发商允许你户在不影响房屋主体，自行开墙将房屋性质变为临街门面（4个门面）。2、开发商负责将改好后的临街门面的门和室外临街的梯步安好交付给业主。3、如业主在开墙施工中有政府部门或业主阻拦，由开发商负责协调解决。特此承诺”。该承诺书尾部加盖了被告的营销部专用章。原告称被告向其作出过类似的口头承诺。被告认为该承诺书中的印章不真实，遂向本院提出对该印章的真实性进行司法鉴定的申请，并应本院要求提交了被告的营销部专用章和加盖有营销部专用章的留房确认书作为鉴定样本。原告认为被告提交的营销部专用章未经公安机关备案，其雕刻具有随意性，因此无法确认被告持有的营销部专用章的数量，也无法确认留房确认书上加盖的营销部专用章的真实性。本院审查后认为未经原告认可的样本无法用于鉴定，因此无法开展鉴定工作，故未予准许被告的鉴定申请。另查明，被告开发的“香缇漫城”1至5栋住宅除一层外圈住宅以外，其他住宅的建筑面积销售单价从4000多元至5000多元不等。上述事实，有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》、照片、承诺、重庆市永川区规划局文件、宣传单等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。而根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，原告认为被告对涉案房屋具备商业价值的宣传行为构成欺诈，导致原告付出了远远超出一般住宅的价格购买该房屋，因此提出变更合同内容等诉讼请求。根据本案查明的事实，被告的宣传广告中明确载明涉案房屋的性质为为住宅，而原告对此是明知的。住宅的首要功能是用于居住，这属于一般生活经验法则，原告应当知晓。但根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。由此可见，房屋性质在一定条件下可以进行改变。原告所购房屋位于所在小区一层外圈且临街，确实具备实现商业价值的可能。因此被告并未告知原告虚假情况，不构成欺诈。原告同时认为被告在宣传涉案房屋具有商业价值的同时没有提示住宅改变为经营性用房的程序和条件属于隐瞒事实。但《中华人民共和国物权法》是任何公民都可以获知的，原告在购买房屋时应当尽到相应的注意义务，即使被告没有提示原告相关法律规定，但《中华人民共和国物权法》的内容不属于被告签署合同时必须披露的信息，故被告的行为亦不属于故意隐瞒真实情况，不构成欺诈行为，也没有使原告在违背真实意思的情况下订立合同。关于原告举示的承诺书，原告认为被告以类似的口头承诺同意原告将住宅改变为非住宅，且物业公司也默认原告将住宅改变为非住宅使用。被告不认可该承诺并申请对承诺上的营销部专用章真实性进行鉴定，但该印章并未经公安机关备案，其雕刻由被告自主决定，故无法确定被告的营销部专用章是否具有唯一性，因此即使原告所举承诺上的印章与被告提供的营销部专用章非同一枚，也不能据此认定原告所举承诺不真实，故本院认为被告的鉴定申请并无必要而未予准许。被告又未能举示出其他反证，应当承担举证不能的不利后果，故本院对该承诺的真实性予以采信。虽然该承诺是被告对另案当事人所做，而非针对原告，但从原告支付了远远超出普通住宅的单价购买涉案房屋的行为能够推定被告确实对原告进行过类似承诺。但从承诺内容看，被告在签订合同时已提示原告将住宅改造为非住宅时可能存在的风险，即政府或其他业主阻拦，故被告并未隐瞒真实情况。按照法律规定，房屋的性质由房屋建设管理相关行政部门确定，房屋所有权人和房地产开发企业均无权决定，因此本案中无论是被告对原告做出的承诺还是物业公司对原告将住宅改变为经营性用房的默认均不能改变涉案房屋目前仍系住宅的性质。至于今后原告能否通过法律、法规规定的程序将该房屋改变为经营性用房以实现其商业价值尚处于未知状态。综上，原告认为被告构成欺诈行为的理由不能成立，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、《中华人民共和国物权法》第七十七条之规定，判决如下：驳回原告陈明英的诉讼请求。案件受理费9080元，减半收取4540元，由原告陈明英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员 杨茜二〇一五年七月八日书 记 员 何珺 来源：