（2015）青民一终字第1293号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2016-03-29
案件名称
武某某、王某某与王某甲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王某甲,汲某甲,武某某,王某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第1293号上诉人（原审被告）王某甲。上诉人（原审第三人）汲某甲。二上诉人委托代理人刘振民，山东琴安律师事务所律师。二上诉人委托代理人薛增洁，山东琴安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）武某某。被上诉人（原审原告）王某某。二被上诉人委托代理人宋晓，山东青大泽汇律师事务所律师。上诉人王某甲、汲某甲因与被上诉人武某某、王某某房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2014）崂民一重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日受理后，依法组成由代理审判员谢雄心担任审判长及本案主审，代理审判员齐新、代理审判员马喆参加评议的合议庭，并于2015年6月9日公开开庭进行了审理。上诉人王某甲、汲某甲的共同委托代理人刘振民、薛增洁，被上诉人武某某、王某某的共同委托代理人宋晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武某某、王某某在一审中诉称，其二人原系夫妻关系，于2011年5月离婚，离婚时未处分共同财产。武某某、王某某在婚姻关系存续期间共同出资1，476，420元购买了青岛市崂山区鸿荣家园×号楼×单元×户房屋，登记在武某某名下。2011年9月5日，王某甲要求购买上述房屋。武某某未经王某某同意，以1，476，420元的价格出卖给王某甲。王某甲当日通过其妻弟汲某某以银行转账的方式向武某某支付购房款120万元，直接用于对该房屋进行还贷解押。2011年9月13日，武某某协助王某甲办理了房屋所有权变更登记手续，余款王某甲未再支付。2012年9月6日，王某甲将上述房屋的50%产权登记在其妻子汲某甲名下。2011年12月，王某甲、汲某甲指使汲某某向河北省邯郸市邯山区人民法院起诉，要求武某某归还民间借款120万元。2012年12月14日，该法院判决武某某归还120万元借款及利息。进入执行程序后，武某某付清120万元本金及20万元利息。王某甲串通其妻弟通过诉讼手段收回购房款120万元系毁约行为，导致武某某不能实现合同目的。根据合同法相关规定及《房地产买卖契约》第七条的约定，武某某有权解除合同。请求法院判决：1、依法解除武某某与王某甲签订的《房地产买卖契约》；2、王某甲及汲某甲向武某某返还青岛市崂山区鸿荣家园×号楼×单元×户房屋，并将房屋所有权人变更登记至武某某名下。王某甲在一审中辩称：1、涉案房屋系王某甲出资523，458元所购买，房屋买卖合同由王某甲签字，购房款、税费也均由王某甲交纳，房屋买卖合同、相关单据及房产证均在王某甲处，且该房屋购买后也一直由王某甲居住，武某某称涉案房屋由其购买与事实不符。王某甲按其与武某某签订的《房地产买卖契约》的约定及武某某的要求，于契约签订当日以现金方式一次性付清全部房款，武某某收到房款后将涉案房屋过户登记至王某甲名下。至此，双方的房屋买卖合同已全部履行完毕，履行完毕的合同不存在解除的问题。根据双方签订的《房地产买卖契约》第七条的约定，若武某某认为王某甲未足额支付购房款，可按该约定向王某甲主张逾期付款违约金。因双方在合同中并未约定逾期未履约多少日以上视为毁约，故任何一方无权解除合同。双方之间的房屋买卖合同已经履行完毕，即使武某某不认可王某甲已支付购房款，王某甲也愿意再行向武某某支付购房款。本着维护交易秩序，减轻当事人诉讼成本，在有其他补救措施的情况下不轻易判决解除合同的原则，武某某的诉讼请求亦不应得到支持。2、武某某收到案外人汲某某支付的120万元款项，已被河北省邯郸市邯山区人民法院作出的生效判决认定为借款，该款项与本案房款无关。3、武某某、王某某若认为房屋买卖合同无效，则其主张解除合同的请求应予驳回；若认为有效，则不存在侵犯其合法权益的情形。武某某、王某某以王某甲未支付房款为由请求解除合同，恰恰是对房屋买卖合同效力的确认。综上，武某某、王某某在诉状中的陈述混淆事实且自相矛盾，没有事实和法律依据，请求依法驳回武某某、王某某的诉讼请求。汲某甲在一审中的陈述意见与王某甲一致。原审法院查明，武某某、王某某原系夫妻关系，王某甲系武某某与王某某之子，汲某甲系王某甲之妻。2011年5月31日，武某某、王某某在河北省邯郸县人民法院主持下达成离婚协议，双方未对夫妻共同财产进行分割。2001年5月14日，青岛鸿荣房地产开发公司（以下简称鸿荣公司）将本案争议的青岛市崂山区海口路东海宁路南鸿荣家园×-×-×-×户房屋出售给武某某，建筑面积为134.22平方米，购房总价为523，458元，王某甲代武某某在《青岛市商品房买卖合同》中签字。该房屋的购房发票记载的购房人、完税证明记载的交款人均为武某某。2002年4月4日，青岛市崂山区房产管理局颁发青崂房私有字第00××56号房地产权证，房屋登记在武某某名下。2011年9月10日，武某某以1，476，420元的价格将上述房屋出售给王某甲，双方签订了《房地产买卖契约》。合同约定：王某甲向武某某支付5万元作为购房定金，合同签订当日付清全部购房款；合同签订后，王某甲中途毁约，应书面通知武某某，武某某应在15日内将王某甲已付款（不计利息）返还给王某甲，但购房定金归武某某所有；武某某中途毁约，应书面通知王某甲，并自毁约之日起的15日内将双倍定金及已付款返还给王某甲；王某甲不能按期向武某某付清购房价款或武某某不能按期向王某甲交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房价款万分之一的违约金；任何一方未履约的，视为悔约，违约方应按上述约定承担责任。双方未具体约定逾期多少日以上未履约视为毁约，亦未约定房屋交付的具体时间。王某甲称涉案房屋自购买之日起至今一直由其与汲某甲居住使用，不存在交付问题，并提交物业居住证明、家具购买收据、物业费交纳收据予以证明；武某某则主张其并未向王某甲交付房屋，后自认涉案房屋由王某甲实际使用。在（2013）崂民一初字第368号案件中，王某甲称其于2011年9月9日在青岛市城阳区红岛武某某家中以现金形式向武某某支付购房款147万元，给付时证人汲某在场，但武某某未向王某甲出具收条。该案件中，王某甲提交以下证据予以证明：1、河北惠慈房地产开发有限公司（以下简称惠慈公司）出具的《证明》，证明王某甲于2011年9月9日从该公司借款150万元现金用于购买涉案房屋；2、惠慈公司出具的《委托付款函》，证明该公司让王某甲将上述借款150万元汇入河北盛代贸易有限公司账户作为还款；3、邯郸市学步桥服饰有限公司（以下简称学步桥公司）出具的《证明》及《中国农业银行结算业务申请书》，证明汲某甲通过学步桥公司向河北盛代贸易有限公司转款300万元；4、证人汲某的证言，证明其与王某甲于2011年9月9日从大名房地产公司取款150万元现金到武某某家中，其把钱送到后即在外等候，王某甲与武某某交接钱款时其不在场。本案审理中，王某甲称如武某某对其已经支付房款的事实不予认可，其与汲某甲愿意按照《房屋买卖契约》第七条的约定继续履行合同，向武某某支付购房款1，476，420元及逾期付款违约金；武某某则称王某甲未支付房款已经构成违约，不同意继续履行合同。2011年9月5日，案外人汲某某（王某甲的妻弟，汲某甲的胞弟）通过银行转账形式向武某某支付款项120万元。武某某称该款为王某甲交纳的购房款，其余购房款至今未付。2011年12月1日，汲某某以武某某向其借款120万元未还为由，向河北省邯郸市邯山区人民法院起诉，要求武某某返还借款及利息。2012年12月14日，该法院作出（2012）邯山民初字第2244号民事判决书，判令武某某于判决生效之日起10日内返还给汲某某120万元借款并支付相应利息。该判决已经生效，武某某已经履行完毕判决确定的金钱给付义务。另查明，2007年8月7日，武某某与招商银行青岛分行签订《个人循环授信协议》，取得招商银行青岛分行122万元的循环授信额度。同日，武某某与招行银行青岛分行签订《个人循环授信最高额抵押合同》，约定以涉案房屋作为武某某对招商银行青岛分行122万元循环授信的抵押物，并办理了抵押登记。2008年9月8日，武某某依据授信额度贷款，从招商银行青岛分行贷款104万元。2011年9月6日，武某某以汲某某通过银行转账给付的120万元偿还了招商银行青岛分行的贷款，并办理了涉案房屋的解押手续。2011年9月15日，武某某与王某甲办理了涉案房屋的产权变更登记手续，将房屋登记至王某甲名下。2012年9月6日，王某甲协助汲某甲办理了上述房屋的共有权证，王某甲、汲某甲各享有该房屋50%的产权。武某某称，双方根据涉案房屋作为抵押物在招商银行办理抵押的贷款本息余额，确定购房款数额为1，476，420元。王某甲对此予以否认，称双方为办理涉案房屋的变更登记手续，委托中介以最低价计算得出购房款数额。武某某、王某甲均未提交证据证明各自主张。再查明，王某甲称涉案房屋系其出资以武某某名义购买，其与鸿荣公司签订合同并交纳购房款523，458元，并提交《青岛市商品房买卖合同》、购房款发票、《购房契税》予以证明。武某某则称：涉案房屋系其委托王某甲所购，认可王某甲代武某某签订的《青岛市商品房买卖合同》；购房款由武某某出资交纳；因涉案房屋由王某甲实际控制，因此其留在房屋内的相关材料被王某甲及汲某甲占有。对于购房款由自己出资的主张，除购房款发票外，王某甲未提供其他证据予以证明。开发涉案房屋的鸿荣公司，已于2005年9月29日办理了工商注销登记。原审认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提交证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负责举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王某甲称涉案房屋系其出资以武某某的名义购买，其与鸿荣公司签订合同并交纳购房款523，458元，其从武某某处以中介确定的最低价1，476，420元购买涉案房屋。对上述主张，王某甲均未提交证据予以证明。原审认为，王某甲主张其出资以武某某名义从鸿荣公司购买涉案房屋，而后再次出资从武某某处购买自己已经出资购买的房屋，有悖常理，且未提交证据予以证明，故对其上述主张不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第十七条第一款的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，青岛市崂山区房产管理局对涉案房屋颁发了青崂房私有字第00××56号房地产权证，房屋所有权登记在武某某名下。王某甲亦未提交证据证明青崂房私有字第00××56号房地产权证登记的房屋所有权人存在错误，且《青岛市商品房买卖合同》、购房发票、完税证明等原始购房材料与上述房地产权证互相印证，足以证明武某某为涉案房屋的第一手购买人。因此，对王某甲提出的其为涉案房屋的原始购买人的主张不予采纳。王某甲称其于2011年9月9日从惠慈公司借款150万元现金，并将购房款147万元以现金方式给付武某某，有证人汲某在场；证人汲某则称其与王某甲于该日从大名房地产公司提取现金到武某某家，王某甲给付现金时其并不在场。王某甲的上述主张与证人证言互相矛盾，且无收款收据佐证，不能证明其已将购房款给付武某某，应承担举证不能的法律后果。因此，对王某甲称其已经向武某某给付购房款的主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，王某甲至今未向武某某履行给付购房款的义务构成违约，致使武某某不能实现合同目的，武某某有权解除双方签订的《房地产买卖契约》。虽然王某甲要求继续履行《房地产买卖契约》，提出向武某某支付购房款1，476，420元，但武某某表示不同意继续履行合同。因此，对武某某要求解除双方于2011年9月10日签订的《房地产买卖契约》的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对武某某要求王某甲、汲某甲将涉案房屋产权变更登记至其名下并将房屋向其返还的诉讼请求予以支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经审判委员会研究决定，判决：一、解除武某某与王某甲于2011年9月10日就青岛市崂山区海口路东海宁路南鸿荣家园×-×-×-×户房屋签订的《房地产买卖契约》；二、王某甲、汲某甲于判决生效后十日内协助武某某将青岛市崂山区海安路2号鸿荣家园×号楼×单元×户房屋过户至武某某名下；三、王某甲、汲某甲于判决生效后十日内向武某某、王某某返还青岛市崂山区海安路2号鸿荣家园×号楼×单元×户房屋。案件受理费18，088元，保全费5，000元，共计23，088元，由王某甲负担。宣判后，王某甲、汲某甲不服，上诉至本院。上诉人王某甲、汲某甲上诉称：1、王某甲与武某某于2011年9月10日签订《房地产买卖契约》约定王某甲当日付清房款，随后双方于2011年9月13日办理了产权变更登记手续，且王某甲一直占有使用涉案房屋，可以证明王某甲已经付清房款1，476，420元；2、涉案房屋已经变更登记至王某甲名下，双方之间的房屋买卖合同已经全部履行完毕，不存在解除合同的约定或法定事由；3、即使王某甲没有付清部分或全部房款，双方之间也仅存在债权债务纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。综上，请求撤销原判，依法改判驳回武某某、王某某的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由武某某、王某某承担。被上诉人武某某、王某某辩称：1、王某甲令汲某某向武某某转账支付120万元购房款，武某某用该款付清银行贷款后解除抵押，并将涉案房屋过户登记至王某甲名下。变更登记完成后，王某甲令汲某某起诉收回转账支付的120万元本息，导致武某某不能实现合同目的，武某某依照有关法律规定要求解除合同并返还房屋，并无不当。2、王某甲通过汲某某转账支付购房款120万元后，又通过诉讼收回上述购房款，王某甲的付款义务并未履行完毕。综上，请求撤销原判，驳回王某甲、汲某甲的上诉请求。二审查明的事实与原审查明一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，武某某与王某甲均主张双方之间存在房屋买卖合同关系，故本院认定双方签订的《房地产买卖契约》系各自的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点是：一、王某甲是否向武某某付清购房款147万元；二、武某某要求解除其与王某甲签订的《房地产买卖契约》是否符合法定条件。依据本案查明事实及双方当事人的诉辩主张，本院分别评判如下：一、王某甲是否向武某某付清购房款147万元本院认为，王某甲主张其已经向武某某支付购房款147万元，应当提交有效证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。王某甲提交的惠慈公司出具的《证明》、《委托付款函》，学步桥公司出具的《证明》、《中国农业银行结算业务申请书》，以及证人汲某的证言，均不足以证明王某甲向武某某支付了购房款。武某某主张汲某某向其转账支付的120万元系王某甲支付的购房款，但王某甲、汲某甲、汲某某均不予认可，且该款项已经生效判决认定系汲某某向武某某出借的借款，并在执行程序中由武某某返还，故该款项不能作为王某甲支付的购房款。在此情况下，王某甲以涉案房屋已经变更登记至其名下且房屋由其实际占有使用为由，主张其已经支付了购房款147万元，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因此，王某甲主张其已经向武某某履行完毕支付购房款的义务，证据不足，本院不予采信。二、武某某要求解除其与王某甲签订的《房地产买卖契约》是否符合法定条件本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。本案中，武某某与王某甲在《房地产买卖契约》中明确约定，王某甲应于签订合同当日支付购房款。王某甲至今未履行支付购房款的义务，武某某据此要求解除《房地产买卖契约》，符合上述法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，武某某已经履行完毕协助办理房屋产权变更登记和交付房屋的义务，但王某甲未按约定履行付款义务，合同解除后，武某某依法有权要求王某甲、汲某甲恢复原状，即协助武某某将房屋产权变更登记至武某某名下并返还房屋。王某甲、汲某甲以涉案房屋已经变更登记至其名下为由，主张本案系债权债务纠纷，并非房屋买卖合同纠纷，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人王某甲、汲某甲的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18，088元，由上诉人王某甲、汲某甲负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢雄心代理审判员 齐 新代理审判员 马 喆二〇一五年七月八日书 记 员 赵庆信书 记 员 于国英 关注公众号“”