（2015）济民终字第376号

裁判日期: 2015-07-08

公开日期: 2016-01-05

案件名称

济宁亚龙泵业有限责任公司与济宁丽晶劳务有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济宁市中级人民法院

所属地区

山东省济宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

济宁丽晶劳务有限公司,济宁亚龙泵业有限责任公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第八条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省济宁市中级人民法院民事判决书（2015）济民终字第376号上诉人（原审被告）济宁丽晶劳务有限公司。法定代表人李某乙。委托代理人李某甲。被上诉人（原审原告）济宁亚龙泵业有限责任公司.法定代表人田某。委托代理人杜某。上诉人济宁丽晶劳务有限公司（以下简称丽晶公司）与被上诉人济宁亚龙泵业有限责任公司（以下简称亚龙公司）租赁合同纠纷一案，前由济宁市任城区人民法院作出作出（2013）任民初字第941号民事判决，济宁丽晶劳务有限公司不服，向本院提出上诉，本院于2014年3月18日作出（2014）济民终字第1866号民事裁定，撤销（2013）任某初字第941号民事判决，发回济宁市任城区人民法院重审。济宁市任城区人民法院重审后作出（2014）任民一重字第44号民事判决，济宁丽晶劳务有限公司对判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2012年7月6日，原告亚龙公司与被告丽晶公司签订租房协议，协议主要约定：被告租用原告厂院，厂区内原水池，北边不影响过车，东至路边，南至水池南墙，西至路边，大门口菜地以北，厂房3间。租赁期限从2012年7月15日至2013年1月14日止，租金为厂院每个月3000元，厂房每个月1000元，共4000元，6个月合计24000元，被告应在2012年7月15日前一次足额付清。被告按表使用水电，原告计价按月收费。协议签订后，原告将厂地及厂房交付给被告使用，被告按照约定交纳了合同期限内的租金24000元。2012年7月30日，双方签订了补充协议，主要内容为一、被告租用原告两个车间，每个车间每月租金3000元，两个车间合计6000元，租期6个月，租金共计36000元，签订协议之日一次付清。二、被告租用原告二层办公楼15间，其中一楼6间，二楼9间。每月租金2000元，租期6个月，租金共计12000元，签订本协议之日一次性付清。三、租用时间从2012年8月1日至2013年1月31日，并注明：原告现在使用的一楼6间办公室，待董庄村委腾出后即交付被告使用。双方并约定了被告的使用范围等情况。签订补充协议后，原告如约交付了两个车间及办公楼二楼办公室9间，被告缴纳了协议期限内的租金48000元。因一楼6间办公室被济宁市任城区金城街道董庄村村民委员会占用，该村委于2012年10月30日搬出，原告清理后于2012年11月15日交付给被告使用。2012年8月2日双方用A3规格的纸张签订补充协议一份约定：因甲方济宁亚龙泵业有限责任公司与乙方济宁丽晶劳务有限公司在2012年7月6日签订的租房协议和2012年7月30日签订的补充协议后，乙方要求补充租用时间为：现有甲方场地到政府开发或开发商建设设备进场动工前三天为止，乙方迁出，使用面积以济宁亚龙泵业有限责任公司与济宁市嘉美包装制品有限公司在2011年8月16日所签订的协议书中归属的场地为准，房租继续半年一缴，开发如不足半年，按实际租用多退少补。2012年9月18日，被告与济宁市嘉美包装制品有限公司发生纠纷，被告所租用厂院以北通道被堵，改走被告租用的厂院。2012年9月26日，双方又签订了第三份补充协议，主要约定为：因甲方济宁亚龙泵业有限责任公司与乙方济宁丽晶劳务有限公司在2012年7月6日签订的租房协议和2012年7月30日签订的补充协议后，乙方要求补充租用时间为：现有甲方场地到政府开发或开发商建设设备进场动工前三天为止，乙方迁出，房租继续半年一缴，开发如不足半年，按实际租用多退少补。2013年2月1日，被告丽晶公司未按照2012年7月30日的补充协议约定交纳车间及办公楼的租金。原告提起诉讼，请求：一、依法终止原、被告之间签订的租房协议，被告退出租用场地；二、被告立即支付拖欠的至租赁物返还之日的租金；三、拆除擅自搭建的建筑物并恢复原状。原审法院认为，关于原、被告是否履行了租房协议及补充协议。原、被告共签有租房协议及补充协议四份。即2012年7月6日签订的租房协议一份，2012年7月30日、8月2日、9月26日分别签订的补充协议各一份。对于2012年8月2日的补充协议，使用的是A3规格的纸张，明显不符合常理，原告认为不是双方的真实意思表示，是张贴给别人看的。并且该协议中未明确租房的具体数量、面积，更未约定租金，不具备合同成立的要件，该补充协议不能作为处理本案的依据。双方应按照2012年7月6日签订的租房协议、2012年7月30日、9月26日签订的补充协议履行。对于2012年7月6日的租房协议，被告于2012年7月16日第一次交纳房租24000元，虽然比协议约定的7月15日晚一天，但原告未提异议，视为认可，原告并交付了房屋及场地，被告也未提出异议，双方均履行了租房协议。对于2012年7月30日的补充协议，被告分别于2012年7月23日缴纳房租10000元、7月30日缴纳房租36000元，履行了缴纳房租的合同义务。原告交付被告二楼办公室九间。一楼六间办公室因当时由董庄村委使用，补充协议第三条约定甲方（原告）待董庄村委腾出后即交乙方（被告）使用。2012年10月30日董庄村委腾出后原告交与被告，并未收取未交付期间的房租，不应视为违约。至2013年1月14日、1月31日被告应交纳第二次房租时，被告未按时交纳，虽然被告提供了2013年10月的电话录音欲证实其积极交纳房租，但不能否定被告违约的事实。关于被告提出的南北使用面积减少11米的问题，原告已履行了交付厂院的合同义务，没有违约，但由于原告与案外人济宁市嘉美包装制品有限公司存在土地纠纷，原告没有尽到协调义务，被告租用的厂院部分用于宿舍通道，致使被告租用厂院面积减少约三分之一，原告应相应减少厂院租金。关于被告进行装修、整治场地投入问题。原、被告双方在租房协议及补充协议中均未对此进行约定，被告也未提供有效证据。对于临时保安休息室，被告提供原告的申请书、委托被告法定代表人李某乙办理许可证的委托书及规划许可证的申报审批表，可以证实原告委托被告申请建造临时工棚、临时围墙，但在未办理合法建设手续的情况下，被告即进行建设，被告存在过错。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律解释》第十一条第二项规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。据此对被告的该项费用的请求不予支持。综上，原、被告于2012年8月2日签订的补充协议不具备合同成立要件，不能证明是双方真实意思表示，不能作为处理本案的依据。原、被告签订的租房合同及2012年7月30日、9月26日的补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告交付租赁物后，被告应按照约定支付租金。被告未按时交纳交纳租金，已构成违约，依照原、被告双方的诉求，合同当事人已无法实现合同目的，原告要求解除合同，依法应予支持。被告丽晶公司应退还租赁场地及租赁物，并按照合同约定支付拖欠的租金，因被告丽晶公司租用厂院面积减少约三分之一，厂院租金应相应减少。2012年7月6日租房协议的租金自2013年1月15日计算至2014年11月15日，厂院减少面积三分之一后的租金为44000元【（3000-1000）元×22个月】、厂房租金为22000元（1000元×22个月）；2012年7月30日补充协议的租金自2013年2月1日计算至2014年11月15日，车间租金为129000元（6000元×21.5个月）、办公楼租金为40000元（2000元×21.5个月-董庄村委使用6间三个月的租金3000元），以上合计为235000元。原告应返还被告2012年9月18日至2013年1月14日因厂院租用面积减少的租金3866.28元（1000÷30元×3个月26天）。被告未经批准加盖的房屋，原告要求被告拆除房屋、恢复原状的诉讼请求，依法应予支持。合同解除后，被告未退还租赁场地及租赁物的期间内，亦给原告造成了租金损失，被告亦应按照合同约定的租金数额赔偿原告的损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告济宁亚龙泵业有限责任公司与被告济宁丽晶劳务有限公司签订的租房协议及补充协议。二、被告济宁丽晶劳务有限公司于判决生效之日起十日内返还原告济宁亚龙泵业有限责任公司租用的厂院、厂房、两个车间及二层办公楼。三、被告济宁丽晶劳务有限公司于判决生效之日起十日内拆除加盖的房屋并恢复原状。四、被告济宁丽晶劳务有限公司于判决生效之日起十日内支付原告济宁亚龙泵业有限责任公司拖欠的租金235000元。五、原告济宁亚龙泵业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还被告济宁丽晶劳务有限公司厂院面积减少的租金3866.28元（2012年9月18日至2013年1月14日）。六、被告济宁丽晶劳务有限公司应按照判决确定的租金标准赔偿原告济宁亚龙泵业有限责任公司从2014年11月15日起至返还租赁物之日止的租金损失。案件受理费4825元，由原告负担825元，被告负担4000元。宣判后，上诉人济宁丽晶劳务有限公司不服，向本院提起上诉称：一、双方于2012年8月2日和2012年9月26日分别签订了补充协议，内容及形式基本一致，双方均签字盖章认可，原审法院没有认定8月2日的补充协议效力没有法律依据。二、上诉人没有违约，被上诉人要求解除租赁合同没有依据。双方在补充协议中约定的租赁期限未到，约定的场地租赁期限是政府开发或者开发商动工设备进场前三天为止，房租半年一交，但没有明确房租缴纳的起止日期。双方由于对缴纳租金支付期限并未明确约定日期，属于约定不明，则上诉人就可以在届满一年时支付。但被上诉人在租赁期限未到期情况下就起诉上诉人了，且起诉之后上诉人缴纳租金也不收了。上诉人积极交纳租金，但被上诉人不收取。被上诉人提交的两份催缴通知上没有上诉人的法定代表人签字或者工作人员的签字，也无上诉人的公章，并且没有提供证据证明上诉人收到该通知。原审法院认定上诉人违约，明显证据不足。三、上诉人不存在拖欠被上诉人水电费的情况，一直按期缴纳电费。上诉人也未擅自建造房屋，而是在被上诉人同意的情况下临时搭建了一保安休息室，不存在任何过错。四、被上诉人存在违约。被上诉人提供的租赁面积少于合同约定的面积，且将南边一楼六间办公室交付时迟延了四个月，擅自更改租赁期限及租金缴纳时间，没有保证上诉人正常有序的经营及使用。五、上诉人在使用租赁物期间，对租赁场地进行了精心的装修和建设，花费约860000元之多，至今未收回投资。原审法院判决解除租赁合同，但未认定和考虑上诉人的投资和损失，显失公平。综上，请求二审法院查明事实，撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人济宁亚龙泵业有限责任公司答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律错误，程序合法，请求依法驳回上诉人的请求，维持原审判决。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另，二审时上诉人济宁丽晶劳务有限公司提交清理垃圾、装修、安装等费用单据共90页，欲证明上诉人的投资损失共计1093069元，本案租赁合同不应解除。被上诉人济宁亚龙泵业有限责任公司的质证意见为：该组证据上诉人在一审、二审及重审期间均未提交，不予质证。本院认为，本案的焦点问题是：上诉人与被上诉人双方签订的租房合同是否应当予以解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案上诉人与被上诉人2012年7月6日签订的租房协议及2012年7月30日、9月26日签订的补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应按约定全面履行自己的义务。被上诉人交付租赁物后，上诉人如约支付了第一次租金，至上诉人应交纳第二次租金时，上诉人未按时交纳。虽然被上诉人提供了2013年1月15日及2013年3月20日的通知两份，但该两份通知系被上诉人单方制作，上诉人否认收到过催交租金的通知，被上诉人没有提供已将该两份通知送达给上诉人的相关证据，因此不能证明被上诉人已尽到了催告义务。上诉人主张自己一直积极交纳租金，但被上诉人不收取，并提供了翟某、陈某的证人证言及翟某与被上诉人公司电工的录音、与法定代表人王某的短信记录各一份予以证明。虽然上诉人提供的向被上诉人要求交纳租金的电话记录是在2013年10月，但以上证据可以反映出上诉人继续租赁涉案厂房的意思表示，上诉人并没有明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务，本案也不符合当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行及迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。因此，本案上诉人未按时交纳租金，即使构成违约，并不必然导致双方租房合同的解除，被上诉人请求终止双方之间签订的租房协议，上诉人退出租用场地，没有法律依据，本院不予支持。原审法院以上诉人未按时交纳租金，认定当事人无法实现合同目的为由，判决解除双方的租房合同不当，本院予以纠正。上诉人与被上诉人应当继续履行双方签订的租房协议及两份补充协议，上诉人自双方发生纠纷后一直未支付租金，应当按照合同约定支付拖欠的租金。被上诉人租用厂院面积减少约三分之一，厂院租金应相应减少。因双方2012年9月26日签订的补充协议中对租赁期限进行了重新约定，且约定房租继续半年一交，本院对拖欠租金计算截止点认定至2015年1月15日及2015年2月1日为宜。2012年7月6日租房协议的租金自2013年1月15日计算至2015年1月15日，厂院减少面积三分之一后的租金为48000元【（3000-1000）元×24个月】、厂房租金为24000元（1000元×24个月）；2012年7月30日补充协议的租金自2013年2月1日计算至2015年2月1日，车间租金为144000元（6000元×24个月）、办公楼租金为45000元（2000元×24个月-董庄村委使用6间三个月的租金3000元），以上合计为261000元。被上诉人应返还上诉人2012年9月18日至2013年1月14日因厂院租用面积减少的租金3866.28元（1000÷30元×3个月26天），该款应从上诉人所欠租金261000元中扣减。关于被上诉人主张的拆除搭建建筑物问题，双方可在继续履行租房合同中协商解决，本院不予处理。综上，上诉人济宁丽晶劳务有限公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销济宁市任城区人民法院（2014）任民一重字第44号民事判决第一、二、三、六项；二、变更济宁市任城区人民法院（2014）任民一重字第44号民事判决第四、五项为：上诉人济宁丽晶劳务有限公司于判决生效之日起十日内支付被上诉人济宁亚龙泵业有限责任公司拖欠的租金257133.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4825元，由上诉人济宁丽晶劳务有限公司负担2412元，被上诉人济宁亚龙泵业有限责任公司负担2413元。二审案件受理费4825元，由上诉人济宁丽晶劳务有限公司负担2413元，被上诉人济宁亚龙泵业有限责任公司负担2412元。本判决为终审判决。审　判　长　　朱壮男审　判　员　　张　杰代理审判员　　马　斌二〇一五年七月八日书　记　员　　楚亭亭搜索“”