（2015）东民一初字第00973号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-09-01
案件名称
东至县安居物业服务有限责任公司与章献斌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
东至县人民法院
所属地区
东至县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东至县安居物业服务有限责任公司,章献斌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
安徽省东至县人民法院民 事 判 决 书(2015)东民一初字第00973号原告：东至县安居物业服务有限责任公司，住所地安徽省东至县。法定代表人：仰宗权，该公司经理。委托代理人：方金平，安徽安东律师事务所律师。委托代理人：黄斌，安徽安东律师事务所律师。被告：章献斌，男，1969年12月9日出生，汉族，东至二中教师，住安徽省东至县。原告东至县安居物业服务有限责任公司（以下简称安居物业）与被告章献斌物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理。依法由审判员苏香红适用简易程序于2015年6月16日公开开庭进行了审理。原告安居物业委托代理人黄斌、被告章献斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居物业诉称：原告系具备合法资质的物业服务企业。2004年1月6日，原告与东至县昌盛房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，为东至县尧渡镇食品小区提供物业服务。2005年6月6日，被告入住东至县尧渡镇食品小区，并签订《房屋入住协议》，约定物业服务费为251元/户/年，如被告无故不交规定应交费用的，物业管理企业可要求其限期缴纳并收取应缴费用3%的滞纳金。原告依约提供了物业服务，但自2006年6月6日起至今被告无故拒不缴纳物业服务费，截止2015年6月5日已欠费2259元。为维护自身合法权益，原告具状法院，请求判决被告立即给付原告自2006年6月6日起至2015年6月5日止的物业服务费2259元及违约金67.77元。被告章献斌辩称:被告拒交物业费是原告严重的不作为所逼。原告的不作为，主要表现在，一、安全方面，小区内消防通道内除了卖早点、还摆满了电动车和摩托车，给广大业主带来重大的安全隐患。由于原告的不作为，进出小区人员杂乱，偷盗现象常有发生。二、小区内的共用设施设备的管理和维护。6号楼和7号楼的前面和后面的路灯全坏，8号楼南侧的两个路灯在被告入住几个月后就只剩下路灯下的两个水泥底座，这么多年，被告多次打电话反映，就是无人维修。小区内乱搭乱建现象相当的严重，无人管理。三、公共绿化的维护。原规划的绿化面积是1984平方米，绿化率很低，就这么一点点绿化还是处于无人管理状态。小区内绿化带，杂草丛生，无人修理，且有的绿化带现在都成了停车位或小菜园，原告从来都是不闻不问。四、由于原告不管理、维护，车辆乱停乱放，小区里收废品、叫卖的小贩吆喝声、汽车的喇叭声，此起彼伏，整个小区比菜市场还要吵。五、小区的保洁。每天上午就是一位60多岁的老奶奶来打扫一次，一些大的废弃物长久堆放在那，如丢弃的破沙发，7、8号楼共用一个不大的垃圾桶，还是地税局搞文明创建赠送的，容量不大，垃圾堆满后垃圾桶附近都是垃圾。另外还有大量学生来搞家教，随手乱丢垃圾，小区环境之邋遢触目惊心。恳请法院判决原告打通消防、逃生通道，配好消防器材，保证消防车能进入小区展开救援。督促原告管理好绿化、修好路灯，拆除各种乱搭乱建的小房子，搞好小区内的保洁工作，安排安保人员进小区。驳回原告所有不合理的请求。经审理查明：2004年1月6日，安居物业与东至县昌盛房地产开发有限责任公司签订前期物业管理服务合同，合同约定由安居物业对东至县昌盛房地产开发有限责任公司开发的食品小区提供物业服务，服务期限为该小区业主大会成立时止，该合同对委托管理事项、双方的权利义务、物业管理服务要求标准、物业管理服务费用、违约责任等进行了具体的约定。2005年6月6日，章献斌入住该小区8号楼三单元401室，并与安居物业签订了房屋入住协议，约定物业管理费为251元/年，并明确若章献斌无故不交规定应交费用的，安居物业可要求其限期缴纳并收取应缴费用3%的滞纳金。章献斌自2006年6月6日以来未交纳物业服务费，2013年12月，安居物业向章献斌下达催交物业服务费通知书。现安居物业以章献斌自2006年6月6日起至2015年6月5日止的物业服务费2259元及违约金67.77元未交为由诉至本院，章献斌则以安居物业不作为为由拒不缴纳，为此成讼。另查明，本案所涉食品小区目前未选举业主委员会。以上事实有当事人陈述、前期物业管理服务合同、房屋入住协议等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：东至县昌盛房地产开发有限责任公司作为食品小区的开发企业，其与原告签订的前期物业服务合同，不违反法律规定，应当认定为合法、有效。被告作为业主之一，该物业服务合同对其具有约束力，负有向原告安居物业交纳物业管理服务费的义务。根据原、被告签订房屋入住协议约定，该物业管理服务费按年度交纳，被告章献斌未按合同约定交纳自2006年6月6日以来年度物业费，经原告催交后仍未交纳，显属违反了合同约定，应承担违约责任，故本院对原告要求被告给付物业服务费2259元（2006年6月6日至2015年6月5日期间共计9个年度）及违约金67.77元的诉求予以支持。根据合同约定，物业费在形式上体现为物业服务企业提供服务所收取的对价，但从本质上讲，物业费也是全体业主享受物业服务的物质基础，因此业主拒交物业费须基于正当理由。关于被告章献斌以原告没有尽到管理职能为由拒交物业费的辩解意见以及要求本院判决原告打通消防、逃生通道，配好消防器材，保证消防车能进入小区展开救援，督促原告管理好绿化、修好绿灯，拆除各种乱搭乱建的小房子，搞好小区内的保洁工作，安排安保人员进小区的意见。本院认为，被告认为原告不作为，并未提供证据证明原告不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。即使原告存在有些管理未到位的地方，但未根本性的违反物业管理合同约定，被告因此拒付物业管理费的行为是不恰当的。业主对物业服务公司的服务不满时或存在瑕疵，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可联合组织所有业主召开业主大会，成立业主委员会，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，法律也规定了业主通过业主大会或业主委员会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒交物业费为对抗手段。物业服务是一个公共的服务，不能以单个业主认为服务不到位就可以拒交物业管理费，单个业主不交物业管理费其实是在侵犯整个小区全体业主的公共权益。物业管理费是维持小区正常运转的费用，不缴费造成小区管理费缩减，其他缴费业主的权益就得不到保障。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告章献斌于本判决生效后三日内给付原告东至县安居物业服务有限责任公司物业服务费2259元及违约金67.77元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取，由被告章献斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审判员 苏香红二〇一五年七月八日书记员 段海燕