（2015）深南法民三初字第360号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-11-09
案件名称
黄乃光与王早梅房屋租赁合同纠纷一审民事案件判决书
法院
深圳市南山区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄乃光,王早梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第360号原告黄乃光，户籍地址广东省陆丰市。委托代理人徐峰，广东粤商律师事务所律师。被告王早梅，户籍地址广东省深圳市龙岗区。委托代理人曾常青，广东宝城律师事务所律师。委托代理人罗瑞坤，广东宝城律师事务所律师。原告黄乃光诉被告王早梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐峰，被告委托代理人曾常青、罗瑞坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年11月下旬，原告与被告商谈其承租的深圳市南山区某房屋转租事宜。商谈过程中，原告就被告《租赁协议》到期（租期2011年3月1日至2015年10月1日）后的合同续订、租金、租赁期限及能否办执照等问题提出疑问，被告当即向原告表示房东在国外，委托现出租人吴某管理出租，无需担心续租等问题。被告保证其与吴某的《租赁协议》到期后续订没有问题，预计最多是租金按市场调节，可能调至130元（人民币，下同）／平方米，且可将《租赁协议》的承租人过户到原告名下，待原告与吴某见面确认合同到期后续订事宜。吴某也表示提交续租申请即可。吴某随即与原告办理了《租赁协议》承租人的变更，并将变更后的《租赁协议》交付给被告持有。基于被告和吴某的承诺与行为，原告向被告支付了转让费300万元，并于2014年11月28日签订《补充协议》，约定原告直接向吴某交纳房租。2014年12月6日，一位陈姓小姐找到原告并告知其受房东之托了解房屋使用情况。同年12月30日，黄某等人持业主委托书找到原告并称，未经业主的转租违法，房屋到期后收回（业主与吴某的租赁合同于2015年9月30日届满），如不按其要求做，可随时收回房屋，并在原告经营场所大肆张贴通告，将通告发给分租户，扰乱市场秩序，更不愿配合原告办理证照。原告起诉，请求法院判令：1、撤销原、被告双方的房屋转租协议；2、撤销原、被告转让费口头约定；3、被告返还原告房屋转让费252万元；4、被告承担诉讼费。被告辩称，被告于2011年3月1日承租涉诉物业，并投入大量资金装修。2014年11月下旬，原告看到了该物业的商机，即承租后可高价分租给小商户赚取差价，便要求被告转让承租权。被告同意，并向原告出示了《租赁协议》及先后承租人的情况，原告知晓后自愿承接。原、被告之间的转让行为得到了出租人吴某的同意，吴某将其与被告之间的《租赁协议》中的承租方变更为原告，被告退出承租关系。被告的转让是合同债权债务的一并转让，并非房屋转租。根据原告起诉状的陈述，业主是在合同期满（2015年9月30日）后收回物业，合同期内不干预承租人使用，即业主认可了转租行为，原告的权益未受到损害，且原告高价分租获利百万元。原告承接租赁权是商业行为，商业活动具有风险，至于合同期满后原告能否续租，是原告与出租人之间的事，与被告无关。原告的诉请无法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，深圳市南山区某栋三层于2007年2月12日登记至案外人陈某名下，建筑面积1839.33平方米。双方确认，陈某将上述房屋出租给吴某，吴某将三层西边部分转租给被告。被告提交了其与吴某的合伙人连某2011年1月21日签订的租赁协议，该协议约定连某将南油某西边房屋（涉诉房屋）出租给被告，建筑面积870平方米，租期为2011年3月1日至2015年10月1日，租金标准为33930元／月，其后逐年递增5%。2011年3月17日，吴某与被告签订补充协议，约定：吴某承租陈某的南油工业区某栋三层西边物业，现转租给被告为写字楼办公的形式使用。被告表示，连某已去世，由吴某行使出租人权利。被告提交了深圳市某公司出具的预算书及收款收据，用以证明被告对涉诉房屋进行了装修，花费688764元。被告承租后，将涉诉房屋分租给18名商户。2014年11月28日，原、被告签订《补充协议》，约定：被告将其承租吴某的涉诉房屋使用权转让给原告经营，该场地应在2014年11月28日全部交由原告，原告承租期间按原合同约定的租金等费用直接向房屋业主交纳。双方约定转让费为300万元，2014年11月25日、11月26日，原告向被告转账支付2768240元，双方确认该款系扣除被告应移交原告的小商户押金299620元，再加上吴某收取被告的押金67860元而得。2014年11月27日，原告的女儿书面签收被告移交的资料，包括被告与出租人的协议、与小商户的合同、押金条等。原告与吴某就涉诉房屋另行签订了租赁协议，租赁期限为2011年3月1日至2015年10月1日，租金标准及其他内容与被告与连某签订的协议相同。原告接收涉诉房屋后，与17名小商户重新签订了租赁协议，另一名尚未签订协议的商户的租赁押金已由原告收取。2015年3月28日，案外人黄某持陈某的授权委托书向涉诉房屋的商户发出通告，表示2015年9月30日租赁合同期满后不再续租，陈某将收回房屋。另查明，被告向吴某支付租金至2014年11月，2014年12月开始由原告直接向吴某支付租金，租金标准为2014年12月至2015年2月期间39278元／月，2015年3月之后41242元／月。被告提交的原告与两名小商户签订的租赁协议显示，被告收取该两名小商户的租金标准分别为每月13248元、6072元。原告当庭明确诉请撤销其与被告2014年11月28日签订的《补充协议》及关于转让费的约定，理由系重大误解、显示公平，原告误解2015年10月1日之后还可以续租涉诉房屋。原告表示，300万元转让费系保障其可以承租涉诉房屋三至五年的对价，被告予以否认，称300万元系被告已支出的装修费及合同期限内的预期收益，并不包含原告的优先承租权。原告提交了由两名小商户出具的证人证言，拟证明被告安排小商户与原告重新签订租赁协议时表示原告可继续租用涉诉房屋三至五年。经本院通知，上述证人未到庭作证。被告否认其承诺原告2015年10月1日之后可以续租。以上事实，有租赁合同、补充协议、银行交易凭证等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，根据原、被告2014年11月28日签订的《补充协议》，被告已将涉诉商铺移交给原告，并协助原告与出租人吴某、分租的各个小商户分别签订了租赁协议，原告按约定向被告支付了转让费300万元，双方就押金等费用进行了结算，上述《补充协议》已履行完毕，后原告直接向吴某支付租金，并向小商户收取租金。原告主张被告承诺合同到期后原告可续租，但未进行举证，原告与出租人吴某签订的租赁协议约定的租赁期限亦至2015年10月1日。原告作为一名完全民事行为能力人，在从事民事行为时应具备足够的认知与判断，并尽到审慎义务，本案并无证据证明原告对其行为的性质存在错误认识，或被告利用优势或利用原告没有经验，致使原告作出非真实意思表示，故原告请求撤销《补充协议》及转让费的约定、被告退还转让费252万元，理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄乃光的全部诉讼请求。案件受理费13480元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 蒋雅琴二〇一五年七月八日书记员 沈 蕊 微信公众号“”