（2015）麒民初字第1445号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2016-03-24
案件名称
曲靖祥泽物业服务公司诉单祖华物业服务合同案一审民事判决书
法院
曲靖市麒麟区人民法院
所属地区
曲靖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曲靖市祥泽物业管理服务有限公司,单祖华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2015）麒民初字第1445号原告曲靖市祥泽物业管理服务有限公司。（以下简称祥泽物业）法定代表人段洪岗，总经理。组织机构代码：56009998-5。地址：曲靖市麒麟区建保路金穂花园101号。委托代理人罗志明、胡志华，云南文策律师事务所律师，特别授权。被告单祖华，男，汉族。委托代理人樊心旭，云南天志律师事务所律师，特别授权代理。原告曲靖市祥泽物业管理服务有限公司诉被告单祖华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月22日受理后，依法由审判员温玉琼适用简易程序，于2015年5月22日公开开庭审理了本案。原告祥泽物业的委托代理人罗志明、胡志华、被告单祖华及其委托代理人樊心旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告依据曲发改价格（2011）12号文件，2011年12月1日与曲靖金厦房地产公司签订了幸福小区等住宅的物业管理委托合同，约定由原告对幸福小区等住宅实施物业管理，期限至2031年11月30日。物管费经曲发改价格备案（2011）2058号文件备案明确了各项收费标准。原告自2012年1月起对幸福小区等住宅管理至今，大部分业主都按发改委文件标准缴纳了物业管理费，而被告在原告多次催要后拖延至今拒不支付物业管理费。因此请求判令被告支付2012年1月至2015年3月拖欠的物业管理费14965.8元。被告单祖华辩称，与原告没有签订物业服务合同，也未与曲靖金厦房地产公司签订过物业服务合同，所以原、被告之间不存在物业服务关系。我于2001年与金厦房地产公司达成口头协议，以每平米600元将地块卖给我，2003年7月30日结算付清款项，同年11月25日收到发票，后金厦房地产更换法人、改制，无人继续办理相应手续。请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼请求提举如下证据：1、商品房购销合同（复印件），用以证明物业管理的约定；2、关于解决幸福小区物业管理问题的意见（原件），用以证明主管部门的处理意见；3、幸福小区物业管理委托合同（复印件），用以证明物业管理权的来源；4、幸福小区物业移交协议（复印件），用以证明物业管理权的移交事实；5、曲发改价格（2011）12号物管费标准批复（复印件），用以证明收费标准的合法性；6、曲发改价格备案（2011）158号物管费标准备案（原件），用以证明收费标准的合法性。经质证，被告对证据1不予认可，证据2的真实性无异议，但不认可合法性、关联性，证据3、4、5为复印件均不予认可，证据6无异议。被告为证明其辩称意见向本院提举以下证据：1、购销合同一份，用以证明被告现住房是从曲靖房地产开发总公司购土地自建的房屋；2、2003年11月25日发票一份、完税证收据一份，用以证明被告购土地所支付的费用。经质证，原告无异议。本院认为，原告所举证据1、3、4、5，虽为复印件，但原告对其来源进行了说明，与证据2、6及被告所举证据共同证明了被告所有的房屋取得的过程及相应的物业管理发生更替的事实，本院予以确认，但证据不能证明原告合法取得向被告收取物业管理费的事实，此证明内容不能成立，不予确认。根据法庭审理，本院确认如下法律事实：2003年7月30日被告单祖华与曲靖市房地产开发总公司签订《幸福小区购销合同》，合同约定曲靖市房地产开发总公司向被告单祖华出售土地。曲靖市房地产开发总公司负责住宅的征地、规划报批、申报商品房建设计划、办理开工审批手续，所产生的费用由单祖华承担。被告单祖华选择施工单位，负责施工质量及安全及本住宅区内的绿化等配套设施的完善。曲靖市房地产开发总公司负责协调生活区外的供水、供电等配套设施建设。被告在今后的房屋使用中，必须服从小区统一管理。之后，房屋建成。该小区的前期物业由曲靖市金厦房地产有限责任公司管理服务。2011年11月24日曲靖市金厦房地产有限责任公司向其行政主管部门曲靖市住房和城乡建设局递交撤出幸福小区物业管理的申请。同月29日曲靖市住房和城乡建设局下发《关于解决幸福小区物业管理问题的意见》，其内容为：“曲靖市金厦物业公司于2011年11月30日撤出后，由曲靖市祥泽物业12月1日接管服务实行前期物业管理，待幸福小区成立业主委员会后再正式选聘物业公司。”2011年12月1日曲靖市金厦房地产有限责任公司与曲靖市祥泽物业管理服务有限公司签订《幸福小区物业管理委托合同》，同日按合同约定进行了幸福小区物业移交。曲靖市祥泽物业管理服务有限公司接管幸福小区物业管理。之后曲靖市祥泽物业管理服务有限公司向曲靖市发展和改革委员会申请物业服务价格、车辆停放服务费，2011年12月19日曲靖市发展和改革委员会作出曲发改价格备案（2011）2058号文件，文件确认了幸福小区物业的收费标准。曲靖市祥泽物业管理服务有限公司接管幸福小区后代为被告单祖华交纳水电费。被告单祖华不予认可原告作为其物业管理服务公司一直未向原告交纳过物业管理费。2015年4月22日原告曲靖市祥泽物业管理服务有限公司向本院提起诉讼，要求判令被告支付自2012年12月1日至2015年3月拖欠的物业管理费。本院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。被告单祖华作为业主，根据我国物权法的规定其可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。原告作为物业服务企业，其在既未与被告协商，也未取得业主委员会的授权，而是依据被告的前期物业管理服务的公司即曲靖市金厦房地产有限责任公司的委托及行政主管机关的文件，认为与被告之间建立了服务合同关系，首先被告的前期物业管理服务的公司即曲靖市金厦房地产有限责任公司将与被告之间的物业管理服务的权利、义务委托给原告，并与原告签订委托合同，被告作为该物业管理服务所指向的主体，却不是该合同的主体，因此曲靖市金厦房地产有限责任公司与原告所签订的委托合同不能约束被告，更不能成为原、被告之间物业管理服务合同成立的理由，其次行政机关的文件不能成为原、被告物业管理服务合同成立的条件，因此原告认为证据证明与被告建立合同关系，显然没有事实及法律依据，在此情况下诉请要求判令被告支付物业管理服务费用也就没有事实及法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告曲靖市祥泽物业管理服务有限公司的诉讼请求。案件受理费82元免交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员 温玉琼二〇一五年七月八日书记员 李桃仙 来自：