（2015）深中法房终字第729号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-07-28
案件名称
深圳市鹏辉物业管理有限公司与深圳市源发实业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市鹏辉物业管理有限公司,深圳市源发实业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第729号上诉人（原审原告）深圳市鹏辉物业管理有限公司。法定代表人罗毅，系该公司总经理。委托代理人晏辉，广东国晖律师事务所律师。委托代理人王跃进，广东国晖律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）深圳市源发实业有限公司。法定代表人林庄喜，董事长。委托代理人曾令刚，广东博商律师事务所律师。上诉人深圳市鹏辉物业管理有限公司（以下简称鹏辉物管公司）因与被上诉人深圳市源发实业有限公司（以下简称源发公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第999号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，一、物业管理合同的签订时间：2013年7月8日，深圳市鹏辉物业管理有限公司与深圳市龙华新区龙华x小区业主委员会签订《深圳市x小区物业服务合同》。二、关于物业公司管理的小区位置和名称：位于深圳市龙华××东环××东源阁小区。三、物业管理合同约定的管理期限：2013年8月1日-2016年7月30日，管理期限为三年。四、物业管理合同约定的物业管理费、本体维修基金标准：本体维修基金按0.15元／平方米／月收取；按照《深圳市x小区物业服务合同》的约定，物业服务费的收费标准按类别分为：多层住宅为1元／平方米／月，一楼商铺为3.5元／平方米／月，b区一楼面对松某路单身宿舍为3.5元／平方米／月，b区一楼面对小区内通道单身宿舍为3元／平方米／月。鹏辉物管公司主张x按“x区一楼面对小区内通道单身宿舍”的标准即3元／平方米／月收取物业管理费。源发公司认为x区住宅x号房系位于多层住宅楼的一楼，因房屋性质为住宅，应按照多层住宅的取费标准1元／平方米／月收取物业管理费。但源发公司同时承认上述房产属于“b区一楼面对小区内通道单身宿舍”。五、物业管理合同约定的物业管理费、本体维修基金的缴纳日期：每月15日前缴纳。六、物业管理合同约定的拖欠物业管理费、本体维修基金违约金标准：《深圳市x小区物业服务合同》约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费，参照中国人民银行同期规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。七、物业管理公司的资质：三级物业管理资质。八、业主房产位置：深圳市x）。九、业主取得房产产权日期：2011年8月。十、业主每月应交纳物业管理费、本体维修基金数额：详见附表一、附表二。十一、业主拖欠物业管理费、本体维修基金期间：鹏辉物管公司诉称源发公司拖欠2013年8月至2014年9月的物业管理费和本体维修基金。对此，源发公司认为：（1）其拖欠xa区和b区的物业管理费的原因在于鹏辉物管公司没有履行物业服务合同中对a区和b区进行物业管理的义务（具体包括保安巡查签到不到位、路面清扫不及时、垃圾以及车辆乱停放、小区消防栓一直处于没水的状态、消防设施损坏、鹏辉物管公司擅自在涉案物业在消防通道中设置栏杆圈定停车场所收取停车费，导致消防通道无法正常通行，也影响了住户的通行），以致涉案物业的租户没有缴纳。（2）源发公司主张在2014年7月15日前，x小区c区市场由深圳市乐景物业管理有限公司（以下简称乐景公司）进行物业管理，x小区c区市场包括档口及档口周边的商铺，x市场有独立的营业执照并进行统一的市场管理，涉案的六套c区房产即为x小区c区市场一楼的商铺，故源发公司不应向鹏辉物管公司缴纳2014年7月15日前的c区房产的物业管理费，并提交了《深圳市龙华新区龙华办事处物业管理办公室工作会议纪要》（（2014）11号）（以下简称《会议纪要》）以证明其上述主张。鹏辉物管公司对此不予确认，并主张乐景公司仅系对c区农贸市场的档口进行管理，而涉案的c区房产系档口外围的一楼商铺，不属于c区市场的范围；另一方面，《会议纪要》的主要内容系要求乐景公司移交x市场物业管理的相关资料和费用，实际上涉案小区一直是鹏辉物管公司在管理。十二、业主拖欠物业管理费、本体维修基金数额：（1）x小区x号房2013年8月1日至2014年9月30日的物业管理费人民币16，235.59元（每月应交金额×14个月）及本体维修基金人民币791.70元（每月应交金额×14个月）；（2）x小区x号房产2014年7月16日至2014年9月30日共计两个月又十六天的物业管理费人民币2，759.68元（每月应交金额／31天×16天＋每月应交金额×2个月）及本体维修基金人民币118.27元（每月应交金额／31天×16天＋每月应交金额×2个月）。源发公司总计拖欠涉案14套房产物业管理费人民币18，995.27元（16，235.59元＋2，759.68元）、本体维修基金人民币909.97元（791.70元＋118.27元）。十三、业主拖欠相关费用产生的违约金的计算方法：鹏辉物管公司诉请源发公司按照中国人民银行同期贷款利率标准支付违约金，即通常是在基准利率的基础上上浮30%-50%。鹏辉物管公司原审诉讼请求：1、判令源发公司补交自2013年8月至2014年9月的物业服务费共计30800．14元。2、判令源发公司补交自2013年8月至2014年9月的本体维修金共计1416．24元。3、判令源发公司支付逾期滞纳金合计1051．96元。4、本案诉讼费由源发公司承担。原审法院审理认为，一、《深圳市x小区物业服务合同》已明确约定了涉案小区不同类型房屋的物业管理费收费标准，鹏辉物管公司、源发公司双方对收费标准存在争议的x号共六套房屋，虽位于多层住宅楼一楼，但同时属于x楼面对小区内通道单身宿舍，合同中对于该类房屋已约定了收费标准。源发公司的主张缺乏合同依据，原审法院不予采信。故源发公司应按照合同约定的3元／平方米／月的标准缴纳x号房屋的物业管理费。二、源发公司作为涉案小区的业主，享受了鹏辉物管公司为涉案小区提供的物业管理服务，应当按照《深圳市x小区物业服务合同》的约定向鹏辉物管公司支付物业服务费用，源发公司主张鹏辉物管公司存在物业管理服务质量问题，但未能提供证据证实，源发公司以此为由拒绝缴纳物业管理费，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。三、涉案的六套x区房屋由源发公司出租给租户用作商铺使用，上述房屋与市场档口同样属于c区一楼范围并位于市场档口外围，且与档口统一由x市场管理处进行管理，故原审法院采信源发公司的主张，认定涉案的六套x区房屋属于xx区市场的范围。另，《会议纪要》显示鹏辉物管公司、乐景公司及x小区业委会均参与了由深圳市龙华新区龙华办事处物业管理办公室主持的现场会议，会议除要求乐景公司移交资料和费用说明外，还确定了乐景公司从2014年7月15日晚24：00退出xc区市场的物业管理，并且停止收取市场的物业管理服务费和本体维修基金，今后由鹏辉物管公司提供相应的物业管理服务工作，并收取相应的费用。由此可知，鹏辉物管公司系自2014年7月16日起开始对xc区市场进行物业管理并收取相应费用的。故源发公司应自2014年7月16日起向鹏辉物管公司缴纳涉案的x小区x区房产的物业管理费，亦即源发公司应向鹏辉物管公司缴纳x小区x号房及x区住宅x号房产2013年8月1日至2014年9月30日的物业管理费及本体维修基金，以及缴纳xx号房产2014年7月16日至2014年9月30日的物业管理费及本体维修基金。四、由于鹏辉物管公司未能明确违约金支付标准，综合本案案情考虑，参考鹏辉物管公司主张的违约金标准计算方式，原审法院酌定违约金计算标准为日万分之二点三。对于拖欠涉案16六套房产相关费用的违约金的起算时间及计算基数，应区分a区、b区及c区计算。1、对于拖欠xx共八套房产2013年8月至2014年9月期间相关费用的违约金，应以每月欠缴金额为基数，按日万分至二点三的标准，自每月16日起计至本判决指定支付之日止，即拖欠2013年8月费用的违约金，应以人民币1，216.24元为基数，自2013年8月16日起计至本判决指定支付之日止；拖欠2013年9月费用的违约金，应以人民币1，216.24元为基数，自2013年9月16日起计至本判决指定支付之日止，以此类推。2、对于拖欠xx号房产2014年7月16日至2014年9月30日期间相关费用的违约金，因鹏辉物管公司自2014年7月16日起对上述x区房产进行物业管理服务，故拖欠2014年7月费用的违约金应以人民币590.35元（566.09＋24.26元）为基数，自2014年7月17日起计至本判决指定支付之日止；拖欠2014年8月费用的违约金，应以人民币1，143.81元为基数，自2014年8月16日起计至本判决指定支付之日止；拖欠2014年9月费用的违约金，应以人民币1，143.81元为基数，自2014年9月16日起计至本判决指定支付之日止。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、深圳市源发实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向深圳市鹏辉物业管理有限公司支付xx号房产2013年8月至2014年9月的物业管理费人民币16，235.59元、本体维修基金人民币791.70元及相应违约金（违约金以每月欠缴金额人民币1，216.24元为基数，按日万分至二点三的标准，自每月16日起计至本判决指定支付之日止，即拖欠2013年8月费用的违约金，应以人民币1，216.24元为基数，自2013年8月16日起计至本判决指定支付之日止；拖欠2013年9月费用的违约金，应以人民币1，216.24元为基数，自2013年9月16日起计至本判决指定支付之日止，以此类推）；二、深圳市源发实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向鹏辉物管公司深圳市鹏辉物业管理有限公司支付xx房产2014年7月16日至2014年9月30日的物业管理费人民币2，759.68元、本体维修基金人民币118.27元及相应违约金（拖欠2014年7月费用的违约金应以人民币590.35元为基数，自2014年7月17日起计至本判决指定支付之日止；拖欠2014年8月费用的违约金，应以人民币1，143.81元为基数，自2014年8月16日起计至本判决指定支付之日止；拖欠2014年9月费用的违约金，应以人民币1，143.81元为基数，自2014年9月16日起计至本判决指定支付之日止）；三、驳回深圳市鹏辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币316元，由源发公司承担，受理费鹏辉物管公司已预交。上诉人鹏辉物管公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判决；2、判决源发公司向鹏辉物管公司补交自2013年8月至2014年9月的物业服务费共计30800.14元：3、判决源发公司向鹏辉物管公司补交自2013年8月至2014年9月的本体维修基金1051.96元；4、判决本案一审及二审受理费由源发公司承担。主要事实与理由：一、2013年8月1日起，鹏辉物管公司即向深圳市龙华新区龙华x小区（下称x小区）三个区域提供物业管理服务。深圳市乐景物业服务有限公司（下称乐景物业）没有及时移交x小区的物业管理相关文件，并继续占有c区农贸市场配电房，控制市场内和市场周围商铺的水、电闸门，给鹏辉物管公司的物业服务造成了阻碍。鹏辉物管公司和x小区业委会多次向龙华办事处物业管理部门投诉未果。源发公司与乐景物业串通一气，故意拖欠物业管理费和本体维修资金，意图明显。二、2014年7月15日，根据x小区业主委员会及全体业主要求，并多次反映给当地政府主管部门，要求原乐景物业公司移交业主使用人相关资料及其设备。为此在龙华新区的组织下，于7月15日协调乐景物业与x小区的资料及设备移交工作。由龙华办事处物业管理办公室主持的关于xc区市场物业管理资料及设备移交的会议并形成了《工作会议纪要》，《工作会议纪要》第一条明确了乐景物业应该向x小区业委会全面移交物业管理的相关文件资料。文件第二条中虽提到“乐景物业从2014年7月15日晚24：00正式退出x市场的物业管理，并停止收取市场的物业管理服务费和本体维修资金，今后由鹏辉物业提供相应的物业管理服务工作，并收取相应费用”。但文件第三条同时明确了“由于x市场历史遗留问题复杂，包括市场公共用电、物业管理费用、卫生、安保等问题难以解决，建议双方可以通过协调、调解、仲裁以及诉讼等途径进行解决”（见证据二）。从《工作会议纪要》中可以看出，鹏辉物管公司与乐景物业并没有达成一致意见。一审法院据此认定“鹏辉物管公司系自2014年7月16日起开始对xc区市场进行物业管理并收取相应费用的”认定事实错误。被上诉人源发公司答辩称，请求法院驳回鹏辉物管公司的上诉请求。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，鹏辉物管公司向法院提交以下证据：一、深圳市鹏辉物业管理有限公司x服务中心分别于2014年2月27日、2013年10月20日、2014年1月20日、2013年12月27日向涉案小区业主委员会提交的《关于c取大门维修费用的报告》、《关于清理化粪池、维修路灯费用报告》、《关于清理c区市场卖鸡旁粪池喷粪费用报告》、《关于2013年疏通下水道报告》，上述材料均加盖涉案小区第二届业主委员会公章；二、证人王某的证人证言，王某系涉案小区第二届业主委员会执行秘书。鹏辉物管公司提交上述证据拟证明鹏辉物管公司从2013年8月1日开始在整个小区包括c区在公共秩序、安保、公共设施维修及绿化等方面都进行了服务；从2013年至今涉案小区业委会就投诉乐景公司的问题，主要投诉乐景公司没有移交物业管理资料和公共设施设备，没有投诉过管理权的问题。乐景公司于2012年4月30日已退出涉案小区，其分支机构x市场管理处是对市场专门行使职权的机构，职能是代业主收取租金、协助工商、物价、食品安全等，与物业管理没有关系。针对上述证据，源发公司发表质证意见认为，证人王某作为小区的业主同时也担任第二届执行秘书，从鹏辉物管公司处领取秘书津贴及分成，鹏辉物管公司与证人之间存在利害关系；证人王某在乐景公司退出涉案小区之前从未缴纳过物业管理费，乐景公司是通过诉讼的方式追加相关的物业管理费和本体维修基金；证人王某作为业委会的执行秘书，掌控业委会的公章，其完全可以按照其任何的要求和意愿在任何文件上盖章，对前述证据材料的真实性不予确认。鹏辉物管公司在2014年7月15日之前从未对涉案小区的c区市场进行过物业管理，而是由涉案小区管理处自行管理，证人所提交的证据不符合事实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合涉案双方的诉、辩意见，本案二审的争议焦点为：源发公司是否需就涉案c区房产向鹏辉物管公司支付2013年8月1日至2014年7月15日期间的物业管理费及本体维修基金。关于本案的争议焦点。一、涉案的龙华办事处物业办《工作会议纪要》明确要求乐景公司从2014年7月15日晚24：00退出x市场的物业管理，并且停止收取市场的物业管理服务费和本体维修基金，今后由鹏辉物管公司提供相应的物业管理服务工作，并收取相应的费用。二、该《工作会议纪要》亦显示，会议于2014年7月15日召开，由龙华办事处物业办主持，且x业委会、乐景物业公司和鹏辉物管公司均有参加此会议。基于上述两点，本院认为，鹏辉物管公司虽提交相关材料拟证明其于2014年7月15日前对xc区市场提供了物业管理服务，但依据前述《工作会议纪要》的内容，在2014年7月15日的工作会议中，乐景物业公司、鹏辉物管公司及x业委会在龙华办事处物业办的协调下，已就xc区市场物业管理的移交达成相关意见，各方明确乐景物业退出并由鹏辉物管公司提供x市场物管服务的时间点为2014年7月15日24点，故鹏辉物管公司关于收取该时间点之前的物业管理费及本体维修基金的上诉主张，理据不足，本院不予采纳。综上，上诉人鹏辉物管公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实无误，适用法律正确，处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费99元，由上诉人深圳市鹏辉物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙代理审判员 许 莹 姣代理审判员 周 敏二〇一五年七月八日书 记 员 陈晓莹（兼） 微信公众号“”