（2015）泰民一初字第25号

裁判日期: 2015-07-08

公开日期: 2015-09-14

案件名称

上海天兴市场营销策划有限公司与山东新泰辰晖置业投资有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

法院

山东省泰安市中级人民法院

所属地区

山东省泰安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海天兴市场营销策划有限公司,山东新泰辰晖置业投资有限公司

案由

商品房委托代理销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十七条

全文

山东省泰安市中级人民法院民事判决书（2015）泰民一初字第25号原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司。法定代表人邱振海，总经理。委托代理人马式辉，上海创远律师事务所律师。被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司。法定代表人于忠富，董事长。委托代理人毕俊斌，山东公允律师事务所律师。委托代理人吴自波，山东公允律师事务所律师。原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司与被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司的法定代表人邱振海及委托代理人马式辉，被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司的委托代理人毕俊斌、吴自波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司诉称，被告山东新泰辰晖置业投资有限公司为新泰沁园春二期项目的开发商，原告上海天兴市场营销策划有限公司为该物业的独家销售代理，双方于2014年3月19日达成代理协议一份，约定了双方的权利义务关系，原告完成了合同约定的前期权利义务，并已经开始进驻销售现场开展工作，投入了大量的财力、人力、物力，项目于2014年5月4日开始销售，在原告的工作下，被告销售约500套，销售额4亿元以上，在原告马上要按照合同约定收取佣金时，被告于2014年6月12日发函单方解除合同，并要求清算。原告提出合理的清算要求后，被告拒绝答复，原告诉至法院，请求判令被告支付代理佣金230万元，并按照同年度贷款利率支付迟延付款利息至实际支付，暂计30万元，起算点为2014年6月13日，本案诉讼费用由被告负担。被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司辩称，1、原告起诉标的不符合泰安市中级人民法院管辖的最低条件，新泰市人民法院之所以将本案进行移送泰安市中级人民法院进行审理，原因是在新泰市人民法院审理过程中，原告主张按照销售总额424558143乘以2.5%所得出的数额请求支付，按照原告的计算方法，所主张的佣金数额为一千多万，已远超过新泰市人民法院级别管辖的标准，因此，才将本案移送中级法院审理，现在原告所主张的数额又与在新泰市人民法院审理时所主张的数额差距巨大，也不符合中级法院级别管辖的标准，请求依法将本案移送符合级别管辖的法院进行审理。2、根据原被告双方在合同解除后，对原告工作量的核算，并经原被告确认，原告应得的佣金数额只有166720元，双方合同履行的时间是从2014年的5月4日到2014年的6月12日。在该期间之前和之后的时间段内，被告所有销售行为，均与原告无关。在期间内的销售情况，应按照销售代理合同的约定，仅有部分可计入销售额。原告的主张应以双方最后确定的数额为准。3、在原告代理销售期间，被告垫支了按照合同应由原告支付的广告及宣传费用，该笔费用原告应予承担，因此原告主张滞纳金损失，被告不应承担。被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司反诉称，2014年3月19日，双方签订《新泰沁园春全程销售策划代理合同》，由反诉被告全程代理反诉原告开发楼盘的销售和策划。因反诉被告违约，2014年6月12日，反诉原告给反诉被告发出书面解除合同通知书，解除了双方的代理合同，同年6月18日，双方确认了反诉被告的工作量为16672005元，反诉被告应得佣金为166750元，双方合作期间，反诉原告为反诉被告垫支广告宣传费320161元，根据双方签订的代理合同第三条约定，减去佣金后尚欠反诉原告153441元，请求法院判令反诉被告偿还反诉原告垫支的广告宣传费153441元，本案诉讼费用全部由反诉被告负担。原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司答辩称，被告山东新泰辰晖置业投资有限公司在销售已经完成的情况下解除合同，已经违约，我们不同意被告山东新泰辰晖置业投资有限公司的反诉请求。经审理查明，2014年3月19日，原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司作为乙方，与被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司作为甲方，签订新泰沁园春全程销售策划代理合同，由甲方指定乙方为沁园春住宅部分全程销售、策划代理公司，对沁园春项目的第5、6、7、8、9号楼的相关房源进行销售，销售策划代理期限为自合同签订之日起至2015年10月31日止。合同第三条约定了双方的费用负担，乙方进驻项目现场后，所涉项目的所有广告宣传及市场推广费用由乙方负担，相关方案由乙方提交，经甲方审定后执行，前期宣传费用可由甲方先行垫付；甲方应向乙方提供销售所需的办公场地、设施设备以及承担售楼处办公所需水电费用；乙方承担所有雇佣人员和销售工作人员的薪酬、差旅、劳保福利、工伤保险等日常薪资费用，责任由乙方自行承担。合同第五条约定了销售策划的佣金及支付方式，当销售率＜50%时，佣金点数为1.0%；销售率≥50%且＜80%时，佣金点数为2.0%；销售率≥80%且＜98%时，佣金点数为2.5%；销售率≥98%时，佣金点数为3.0%。合同第七条第三款约定乙方现场应配备项目销售经理一名，为乙方委派至现场协调人，代表乙方负责该项目营销管理工作及与甲方结算代理费工作，同时领导项目管理工作，经理每月驻场时间不少于20天。合同还对双方的责任、合同终止和变更及违约责任进行了约定。合同签订后，原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司根据合同约定开展宣传策划和销售代理工作，涉案项目于2014年5月4日开始销售。2014年6月12日，被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司向原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司发出解除合同通知书，原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司对合同解除未提出异议。2014年6月18日，原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司代表周新刚与被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司代表王金波签字确认了双方工作量明细表，该明细表载明：“……因此双方确认在合作期间的工作量总金额为16672005元，销售面积为6667.8平方米。甲方在合作期间垫付的款项按照甲乙双方签订的《新泰沁园春全程销售策划代理合同》执行。本汇表经甲乙双方代表人签字生效，一式两份”，甲方代表人处签字为王金波，乙方代表人处签字为周新刚。2014年7月3日，原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司代表周新刚与被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司代表王金波签字确认了沁园春老业主介绍客户成交名单，名单下方的文字内容载明：“……自2014年6月12日山东新泰辰晖置业投资有限公司（以下简称辰晖公司）与上海天兴市场营销策划有限公司（以下简称上海公司）于2014年3月19日签订的《新泰沁园春全程销售策划代理合同》解除；上海公司的总工作量为16672005元，按照双方签订的《新泰沁园春全程销售策划代理合同》上海公司的佣金为166720元（佣金点数为1%）；以上沁园春老业主介绍客户成交名单‘序号’中的第1-14项由上海公司负责支付各老业主壹万元奖励费并在2014年7月7日上午12时之前付清；辰晖公司垫支的广告、宣传费用由上海公司负责偿还辰晖公司……以上内容如属实，由辰晖公司和上海公司代表人签字确认……”。被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司反诉主张其为原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司垫付320161元的广告费用，并提交了相关的合同、发票及付款回单予以证实，原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司对广告费用的数额予以认可，但认为上述费用的支出是为整个沁园春项目进行宣传的支出，而其代理的仅是5、6、7、8、9号楼的相关房源，故不应全部由其承担，本院对该质证意见予以采信。在被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司主张的320161元广告费中，支付给新泰市明珠广告公司和高健的25181元及7600元，均有相关发票和广告产品制作合同书证实，在两份广告产品制作合同书中均有上海天兴市场营销策划有限公司和周新刚的签字，本院对此予以确认；支付给泰安市久盛广告传媒有限公司的8700元和支付给新泰电视台的20000元，被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司未提交相关合同，无法证实该费用与本案的关联性，本院对此不予支持；支付给新泰泰报传媒有限公司的10000元和支付给新泰飞翔广告公司的150000元，有相关合同及付款回单证实，在两份合同中也有周新刚的签字，本院对此予以确认；支付给原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司的90000元，有原告的申请和付款回单予以证实，本院予以确认。对于被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司反诉主张的工资和租车费用，因其提交的证据无法证实与本案的关联性及是否实际支出，本院对此不予支持。综上，本院确认被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司为原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司垫支的广告费用为282781元。上述事实有新泰沁园春全程销售策划代理合同、解除合同通知书、工作量明细表、沁园春老业主介绍客户成交名单、广告费合同及相关发票、付款回单、和原、被告陈述等证据在案证实。因双方意见分歧较大，本案调解未果。本院认为，原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司与被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司签订的新泰沁园春全程销售策划代理合同，系商品房委托代理销售合同，该合同内容系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司于2014年6月12日向原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司发出解除合同通知书，原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司认可于当天收到该通知，其主张曾以律师函的方式提出异议，但未提交证据证实，从双方2014年6月18日工作量明细表、2014年7月21日关于友好解决代理合同纠纷的倡议等证据看，原告亦同意解除合同并结算。因此，双方的商品房委托代理销售合同应视为自2014年6月12日解除。现原告的诉讼请求仅限于主张佣金及相应利息。对于合同解除后，原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司应得的佣金数额问题，其主张根据双方合同第五条的约定，销售率≥80%且＜98%时，佣金点数为2.5%，现销售金额为4亿余元，佣金应当为1000多万元，但本次诉讼仅主张230万元及利息30万元；被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司主张应以双方签字确认的工作量明细表和沁园春老业主介绍客户成交名单为准，原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司应得的佣金数额为166720元。对于原告主张的计算方式，因其未提交证据证实解除合同时涉案楼盘的销售率≥80%且＜98%及销售额达到4亿余元，并且其主张的销售率和销售金额均是计算至其起诉时的数额，但其未提交证据证实解除合同后的销售工作与其所做的代理销售工作有关及关联程度如何，故本院对该佣金计算方式不予采信。对于被告主张的计算方式，前提问题是对双方工作量明细表和沁园春老业主介绍客户成交名单如何认定。该两份证据均是由王金波和周新刚签字确认的，对于周新刚的身份及是否具有相应授权的问题，原告认可周新刚是其根据双方合同第七条第三款约定配备的项目销售经理，根据该合同条款的约定，周新刚有权负责项目的管理工作及结算代理费，故其在双方工作量明细表和沁园春老业主介绍客户成交名单中的签字应视为原告对双方合作期间工作量和佣金的认可，对于原告关于周新刚并非其法定代表人、周新刚在未经公司授权的情况下签字是无效的答辩意见，本院不予采信。原告还主张该两份证据仅反映了其部分工作量，不是双方总的佣金结算，但该两份证据中均明确记载了在双方合作期间，原告的工作量总金额就是16672005元，故本院对原告的该项主张亦不予采信。综上，本院认定双方合作期间原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司应得的佣金为166720元，原告还主张被告应按中国人民银行公布的同期贷款利率支付自2014年6月13日至实际付清款项之日的迟延付款利息，符合法律规定，本院予以支持。被告的反诉请求仅限于支付垫付的广告费用。对于被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司反诉主张的其垫付的广告费用，本院依法确认为282781元，该费用根据双方合同第三条第一款的约定，应由原告负担，但双方合同签订后至合同解除，仅不足三个月的时间，而上述广告对涉案项目销售工作的影响是全程的，故该费用不应全部由原告负担，根据双方工作量明细表的记载，原告销售的项目面积共计6667.8平方米，占全部可售面积62153.2平方米的10.73%，故应由原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司按照该比例将广告费用30342元返还给被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司支付给原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司代理销售佣金166720元，并以166720元为基数自2014年6月13日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息至佣金付清之日，限自本判决生效之日起十日内付清；二、原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司支付给被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司垫支的广告费用30342元，限自本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25200元，由原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司负担23373元，由被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司负担1827元；反诉案件受理费1684元，由被告（反诉原告）山东新泰辰晖置业投资有限公司负担1524元，由原告（反诉被告）上海天兴市场营销策划有限公司负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审　判　长　李　健代理审判员　王　玥人民陪审员　苏文静二〇一五年七月八日书　记　员　张泽宇来源：百度搜索“”