（2015）杭上民初字第849号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-09-08
案件名称
张瞻与李浩正房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市上城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张瞻,李浩正
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭上民初字第849号原告：张瞻。委托代理人：钱成春，浙江海浩律师事务所律师。被告：李浩正。委托代理人：冯济桅，浙江金道律师事务所律师。原告张瞻诉被告李浩正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法由审判员苏仲文适用简易程序独任审判，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告张瞻及其委托代理人钱成春，被告李浩正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2010年8月，原告租赁杭州南宋御街商业管理有限公司的位于上城区打铜巷15号的一层商铺一间。2010年11月左右，原告将该房屋转租给被告使用，约定房屋租金依照杭州南宋御街商业管理有限公司与原告签订的《商铺租赁合同书》约定计算，房屋租金等一切费用由被告与杭州南宋御街商业管理有限公司结算并直接支付，该房屋一切事宜于原告无涉。被告承租后，使用该房屋经营多年。2013年，被告将房屋转租给他人并收取租金。但被告却从未向杭州南宋御街商业管理有限公司缴纳租金，也未向原告缴纳租金，致使原告被杭州南宋御街商业管理有限公司起诉判赔巨额租金及违约金。同时，被告仍欠缴物业费、电费等费用。为此，原告曾多次与被告交涉，催促支付房屋租金等费用，但均无结果，故原告向法院起诉，诉讼请求为：1、被告支付自2010年12月1日至2014年4月30日的房屋租金650000元；2、被告支付物业费33049.3元、电费5863.31元、水费612元；3、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：2010年前后，原、被告通过他人介绍认识，并逐步成为朋友。2010年8月，原告告知被告其得到位于打铜巷15号一层商铺，因政府近年内想提升人气，所以不收取租金，询问被告是否愿意进行承包。双方达成口头协议，由被告承包该房屋，承包期暂到2015年7月底，总承包费用约为250000元左右，具体费用记不清楚。店铺注册、设备的购买、水电费用由被告负责，包括物业管理费在内的其他费用均由原告负责，被告不得与业主方联系。2011年11月初，被告注册杭州市上城区坊角食府并于同期开业。开业后因为人气不旺，店铺一直处于亏损状态。被告多次与原告商量要求终止承包关系，退回部分承包费，但原告一直以各种理由搪塞。2013年年初，被告决定不再继续从事餐饮行业。征求原告同意后，被告将讼争房屋转承包给了卢迪，并按约定收取押金50000元。卢迪的母亲王兆萍一直在经营打理讼争房屋直至2014年8月份被查封。被告通过口头承包协议向原告承包讼争房屋，与原告并不存在转让关系，请法院驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：1、商铺租赁合同，拟证明原告租赁讼争房屋的事实；2、民事判决书，拟证明被告未支付讼争房屋租金，致使原告涉诉并判决支付租金；3、餐饮服务许可证，拟证明被告租赁使用讼争房屋并登记进行餐饮服务；4、个体工商户登记情况；5、税务登记证；证据3至5拟证明被告租赁使用讼争房屋并登记进行餐饮服务；6、转角小食府营业场所租赁合同；7、银行汇款证明；证据6、7拟证明被告将讼争房屋转租他人并收取转租租金；8、律师函；9、邮寄收件证明；证据8、9拟证明原告向被告发出律师函催收讼争房屋租金等费用，该函件已送达被告；10、证明，拟证明被告于2010年11月开始租赁讼争房屋用于经营；11、欠费说明，拟证明讼争房屋欠付物业费、水电费；12、证人证言，拟证明被告将讼争房屋再转租给他人。被告未向本院提交任何证据材料。被告在庭审中对上述证据进行了质证，质证意见如下：对证据1的真实性无法确认，根据该证据第7页第6条关于转租的约定可见讼争房屋不可以由原告转租给被告；对证据2的真实性无异议，认可原告实际租赁讼争房屋的事实；对证据3至5的真实性无异议，对证明对象有异议，认为被告从原告处承包讼争房屋而非转租；对证据6的真实性无异议，对证明对象有异议，认为能证明原、被告之间系承包关系；对证据7的形式真实性无异议，对内容真实性有异议；对证据8、9的三性均无异议；对证据10的真实性有异议，认为应由证人出庭作证予以证明；对证据11的真实性无法确认；对证据12的三性有异议，认为证人并不清楚原、被告之间的关系。本院结合被告的质证意见，对证据认证如下：证据1、2能证明原告向杭州南宋御街商业管理有限公司承租讼争房屋，因欠付租金被法院判决支付的事实，予以认定；证据3至5能证明被告使用讼争房屋并登记进行餐饮服务的事实，予以认定；证据6、7、12相互印证，能证明被告将讼争房屋转租给卢迪并收取租金的事实，予以认定；证据8、9能证明原告发出催讨讼争房屋租金等费用的函件且该函件已送达被告的事实，予以认定；证据10将综合全案予以认定；证据11能证明讼争房屋欠付物业费、水费、电费的事实，予以认定。综上，根据各方当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定案件事实如下：2010年8月6日，张瞻与杭州南宋御街商业管理有限公司签订《商铺租赁合同》一份，载明：南宋御街商业管理有限公司受业主方杭州市清河坊历史街区管理委员会委托，将位于杭州市上城区打铜巷15号一层商铺（建筑面积约为229.51平方米）出租给张瞻用于经营餐饮。租赁期限共5年，自2010年8月1日起至2015年7月31日止。免租期为2010年8月1日至2010年11月31日止，实际租金从2010年12月1日起计收。第一至五年的租金分别为334626元、502627元、527758元、527758元、527758元。租金均按季支付，先付后租。全年的首季租金，在计租日前十日起支付，并支付95个日租金，其余三季在上季末月的20日前支付下季租金，每季按90天支付。如逾期支付租金的，按照逾期付款额每天0.4%的标准支付违约金。如连续3个月未足额或及时支付租金，则视为实质性地违反合同，南宋御街商业管理有限公司有权在书面通知后提前终止合同。同时对物业用途、交付与验收等相关事项进行了约定。合同签订后，南宋御街商业管理有限公司将讼争房屋交付张瞻使用。后因张瞻欠付租金等费用，双方产生争议，诉至杭州市上城区人民法院。在审理过程中，张瞻辩称其并没有实际经营，而是在2010年11月将讼争房屋转给了李浩正，之后一直由李浩正与管委会沟通交接。法院认为，张瞻对此抗辩未提供相应的证据予以证明，且其与李浩正之间的合同关系不能成为不履行其与南宋御街商业管理有限公司之间合同义务的理由，故对此抗辩不予采信。（2014）杭上民初字第880号民事判决书判决：一、张瞻支付杭州南宋御街商业管理有限公司房屋租金1762636.81元（自2010年12月1日起暂计至2014年4月30日）；二、张瞻支付杭州南宋御街商业管理有限公司违约金256422.32元（暂计至2014年3月31日），并以未付房屋租金为基数，自2014年4月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍支付违约金至付清租金之日止；三、驳回杭州南宋御街商业管理有限公司的其他诉讼请求。2015年1月，原告发函向被告催讨讼争房屋租金，被告未予回复。2015年2月9日，杭州南宋御街商业管理有限公司出具《欠费说明》，载明：“打铜巷15号上城区坊角食府租户欠电费5863.31元，欠水费612元，物业管理费33049.3元（2011.1.1—2014.4.30），合计欠费39524.61元。”另查明，张瞻于2010年11月左右将讼争商铺交付给李浩正。李浩正接受该商铺后，进行店铺注册、设备购买，于2011年11月注册杭州市上城区坊角食府并开业经营。2013年1月6日，李浩正（作为甲方）与卢迪（作为乙方）签订《转角小食府营业场所租赁合同》，约定乙方向甲方租赁讼争房屋用于餐饮经营，建筑面积为300平方米，期限为2013年1月20日至2015年1月20日。约定乙方于协议签订之日起一次性支付50000元押金，并按照每月10000元的标准一次性支付前六个月的房租、营业场所设备设施使用费计60000元。于2013年7月21日支付后一年半的房租180000元。乙方自行负责讼争房屋的水电费、电话费、卫生费、物业费。目前与物业公司达成共识，暂且不收取任何房租费用。如今后物业公司要收取房租费用，由甲乙双方另行协商签订合同。该合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，李浩正收取相关费用并于同月将讼争房屋交付卢迪使用。该讼争房屋由卢迪的母亲王兆萍实际管理经营，因一直欠付房屋租金，于2014年8、9月左右被停止经营。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，原告主张原、被告之间签订过书面合同，被告虽对此予以否认，但陈述达成过口头协议，原、被告双方对被告支付原告费用、原告将讼争房屋交付给被告使用的事实均无异议，故本院认定双方具有合同关系。本案的争议焦点为：一、原、被告之间系何种合同关系。二、原告诉请2010年12月1日至2014年4月30日的房屋租金650000元是否合理。三、被告承担物业费、水电费有无法律和合同依据。关于争议焦点一，原告主张原、被告间系转租关系，并提供与杭州南宋御街商业管理有限公司签订《商铺租赁合同》、（2014）杭上民初字第880号民事判决书证明原告与杭州南宋御街商业管理有限公司之间系租赁关系，因欠付房租成讼，被判令支付房屋租金1762636.81元。在（2014）杭上民初字第880号案件中，被告的抗辩理由就是“张瞻在2010年11月将讼房屋转给了李浩正，之后一直由李浩正与管委会沟通交接。现讼争房屋由王兆萍在经营，张瞻没有收取讼争房屋的租金”，而从未抗辩过讼争房屋不需要收取租金。被告认为原、被告双方及被告与卢迪之间均系承包关系，原、被告达成口头协议时原告称讼争房屋不收取租金，由原告负责讼争房屋的物业管理费等，该抗辩与被告、卢迪签订的《转角小食府营业场所租赁合同》中关于“乙方自本协议签订之日起，自行负责出租房的水电费、电话费、卫生费、物业费。……甲方目前房租费用与物业公司达成共识，物业公司暂且不收取任何房租费用。如今后物业公司要收取房租费用，届时将由甲乙双方另行协商签订合同。……”的约定明显不符。该租赁合同中有物业费、房租租金的约定，还提及被告目前房租费用与物业公司达成共识，因此暂且不收取，如今后要收取将另行协商。综合讼争房屋的地段、面积来看，被告主张支付了原告五年时间的承包费仅250000元左右，显然有悖于正常的市场价格，且原、被告均认可原告向被告交付讼争房屋时未附带装修和设备，故本院认定本案原、被告之间系转租关系。关于争议焦点二，原告诉请2010年12月1日至2014年4月30的房屋租金650000元，明显低于法院判令原告向杭州南宋御街商业管理有限公司支付的同期房屋租金1762636.81元，经询问，原告对此解释为经与杭州南宋御街商业管理有限公司协商，同意将讼争房屋的租金减少为650000元；且原告基于减少诉讼支出的考虑，只要求被告支付该650000元。对此，本院认为，原告的诉请金额系行使自身的民事权利，不损害被告的利益，予以准许。原告自认被告已于2010年支付129000元，该费用应在租金的诉请中予以抵扣，故被告还需向原告支付租金521000元。关于争议焦点三，杭州南宋御街商业管理有限公司已出具盖章确认的《欠费说明》，载明：“打铜巷15号上城区坊角食府租户欠电费5863.31元，欠水费612元，物业管理费33049.3元（2011.1.1—2014.4.30），合计欠费39524.61元。”本院已认定原、被告之间系转租关系，根据合同相对性原理，被告应予支付上述费用。据此，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李浩正于本判决生效之日起10日内支付原告张瞻房屋租金521000元（自2010年12月1日起计至2014年4月30日）；二、被告李浩正于本判决生效之日起10日内支付原告张瞻物业管理费33049.3元、电费5863.31元、水费612元；三、驳回原告张瞻的其他诉讼请求。案件受理费10695元，减半收取5347.5元，由原告张瞻负担644.88元，由被告李浩正负担4702.62元，退还原告张瞻5347.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审判员 苏仲文二〇一五年七月八日书记员 仲 翀 来自