（2015）达中民终字第344号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-10-13
案件名称
上诉人李杰与被上诉人邓志平租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省达州市中级人民法院
所属地区
四川省达州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李杰,邓志平
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）达中民终字第344号上诉人（原审被告）李杰，男，住达川区。委托代理人魏乾勇，四川远创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邓志平，男，住达川区。委托代理人周定荣，达川区法通法律服务所法律工作者。上诉人李杰因与被上诉人邓志平租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2014）达达民初字第3796号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李杰及其委托代理人魏乾勇，被上诉人邓志平及其委托代理人周定荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年11月20日原告以木材剥皮厂名义与达县南外镇叶家湾社区第一居民小区签订了《土地承包经营合同》。2011年6月2日，原告邓志平与被告签订了《场地厂房承包经营合同》，约定，原告将叶家湾社区一小区黑林湾倒土场木材加工厂（面积约1.5亩）发包给被告用于生产经营，承包期限伍年，即从2011年6月2日至2016年6月18日。被告在签订合同之日向原告支付第1年承包费50000元，第2年承包费仍为50000元，提前三天交清。第3年在第2年的基础上递增10%，以此类推。合同签订后，被告支付了第1、2年的承包费，2013年9月5日转账支付了30000元，下欠25000元未付，2014年承包费未付，因此发生纠纷，原告诉讼来院，要求解决。上述事实认定的依据有《土地承包经营合同》、《场地厂房承包经营合同》等证据证实。原审法院认为，原、被告签订的名为场地厂房承包经营合同，实为租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，双方应当履行各自的义务。合同签订后原告履行了场地交付义务，被告接受了场地，并在场地上生产经营，且履行了第1、2年及第3年支付金钱的义务。因此原告主张的理由成立，予以支持。主张支付租金的利息时间应从2014年10月13日起计算。被告抗辩面积不够，合同有欺诈的行为，租金递增写在合同上，实际不给付等理由缺乏事实依据和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决：被告李杰支付2013年下欠原告邓志平租金25000元、2014年的租金60500元，合计85500元及利息，利息从2014年13日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至租金款付清之日止。案件受理费1938元，由被告负担。宣判后，李杰不服，向本院提起上诉称，一、被上诉人在未征得叶家湾社区同意的前提下擅自转包租赁物，合同效力未定，本案应将叶家湾社区社区列为当事人，原审判决遗漏当事人，程序违法。二、租赁标的因遭受暴雨致堡坎塌陷裂缝，被上诉人未履行修复义务，导致上诉人遭受严重损失，不能实现合同目的，上诉人不应承担租赁费用。请求：撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人邓志平答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人李杰提交了达州市达川区翠屏街道叶家湾社区一小区出具的《证明》一份及照片四张。《证明》拟证实租赁场地未经叶家湾社区一小区的同意进行了转租，照片拟证实租赁标的因遭受暴雨致墙壁裂缝无法使用。被上诉人邓志平质证认为《证明》系现任组长出具，不能反映当时的情况。照片不能证明是案涉租赁场地。被上诉人邓志平提交了叶家湾社区一小区《情况说明》一份和调查笔录二份及2010年至2014年被上诉人向叶家湾社区一小区缴纳的租赁费收据6份。《情况说明》拟证实租赁标的转租上诉人取得了叶家湾社区一小区的同意，调查笔录和租赁费收据拟证实转租场地叶家湾社区一小区知晓并同意及被上诉人向叶家湾社区一小区缴纳的租赁费的事实。上诉人质证认为《情况说明》未加盖印章，对其真实性合法性不予认可。调查笔录的证人未出庭作证，不能采信。租赁费收据无异议，但不能证明叶家湾社区一小区同意转租。对上诉人与被上诉人在二审中提交的上述证据，因叶家湾社区一小区同时向上诉人与被上诉人出具的《证明》和《情况说明》内容相互矛盾，不予采信。调查笔录因证人无正当理由未出庭作证，不予采信。照片不能证实洗租赁标的墙壁裂缝，不予采信。对租赁费收据的真实性予以采信，但不能达到被上诉人拟证实的叶家湾社区一小区同意转租的目的。二审查明，叶家湾社区一小区黑林湾倒土场木材加工厂土地使用性质为农村集体用地。另查明，李杰《个人独资企业营业执照》载明：企业名称达县弘顺汽车修理厂，投资人姓名李杰，企业住所达县南外镇泰宁路叶家湾社区一小区，经营范围及方式二类机动车维修、销售汽车配件、汽车美容服务。成立日期2011年11月17日。二审查明的其余案件事实与原审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，2011年6月2日，被上诉人邓志平将叶家湾社区一小区黑林湾倒土场木材加工厂场地转租给上诉人李杰并签订《场地厂房承包经营合同》，因案涉场地的土地性质为农村集体用地，上诉人李杰承租该场地后开设达县弘顺汽车修理厂用于汽车修理、销售汽车配件、汽车美容服务，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，案涉《场地厂房承包经营合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，上诉人李杰应将案涉租赁场地返还给被上诉人邓志平。对合同已经履行的部分，上诉人应向被上诉人支付场地实际占用期间的租金。上诉人提出其不应承担租赁费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人名共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项的规定，判决如下：一、维持四川省达州市达川区人民法院（2014）达达民初字第3796号民事判决主文。即“被告李杰支付2013年下欠原告邓志平租金25000元、2014年的租金60500元，合计85500元及利息，利息从2014年13日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至租金款付清之日止”；二、上诉人李杰在本判决生效后15日内将租赁场地返还给被上诉人邓志平。一审审案件受理费1938元，二审案件受理费1938元，共计3876元，由上诉人李杰承担1938元，被上诉人邓志平承担1938元。本判决为终审判决。审判长 杜 谨审判员 郭 力审判员 刘全明二〇一五年七月八日书记员 杜琼瑶 关注公众号“”