（2014）惠洛民初字第00578号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-12-11
案件名称
无锡亿丰农贸市场有限公司与何雨堂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市惠山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡亿丰农贸市场有限公司,何雨堂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十五条，第九十三条第一款，第九十七条，第二百一十二条，第二百二十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十一条
全文
江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2014）惠洛民初字第00578号原告（反诉被告）无锡亿丰农贸市场有限公司，住所地无锡市惠山区洛社商贸城5号-2113。法定代表人张田风，该公司总经理。委托代理人陆浩星（受该公司的特别授权委托），江苏行德律师事务所律师。委托代理人许婷华（受该公司的特别授权委托），江苏行德律师事务所律师。被告（反诉原告）何雨堂。委托代理人虞文涛（受何雨堂的特别授权委托），江苏柯兰律师事务所律师。原告（反诉被告）无锡亿丰农贸市场有限公司（以下简称亿丰公司）与被告（反诉原告）何雨堂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理后，依法由代理审判员何菲适用简易程序于2014年12月8日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年6月3日公开开庭进行了审理，原告亿丰公司的委托代理人许婷华、被告何雨堂及其委托代理人虞文涛到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告亿丰公司诉称：2012年9月20日其与何雨堂签订商铺租赁合同，约定由何雨堂租赁无锡嘉阳生活广场（以下简称嘉阳广场）南区A栋一层30、31、86、87号4套商铺，租期3年。合同签订后，亿丰公司向何雨堂交付了租赁房屋，何雨堂支付了部分租金。按照合同约定，何雨堂应于2014年7月22日前支付剩余租金及市场管理费，但何雨堂至今未支付，已构成违约，现诉至法院要求判令：1、解除与何雨堂于2012年9月20日签订的商铺租赁合同；2、何雨堂将租赁房屋恢复原状并向亿丰公司交付租赁房屋；3、何雨堂支付第三年实际占用期间的租金及市场管理费（自2014年9月23日起，每月8892元，要求实际计算至何雨堂搬出之日）。被告何雨堂辩称：双方签订合同时亿丰公司虚假宣传，并隐瞒事实，有欺诈情形，要求撤销双方签订的商铺租赁合同，驳回亿丰公司的诉讼请求，并提起反诉，要求：1、撤销双方签订的商铺租赁合同；2、亿丰公司返还其已付租金76214元、保证金2000元；3、亿丰公司赔偿其租赁商铺的装修费用损失共计692795.1元。针对何雨堂反诉：亿丰公司辩称，其不存在欺诈行为，且何雨堂主张撤销合同已超过一年的行使期限，故请求法院依法驳回何雨堂的反诉请求。经审理查明：2012年9月20日，亿丰公司与何雨堂签订商铺租赁合同一份，约定亿丰公司将嘉阳广场南区A栋一层30、31、86、87号4套商铺租赁给何雨堂经营，租赁面积为168.28平方米，租赁期限为3年，自2012年9月23日至2015年9月22日，自起租之日起的12个月为免租期，何雨堂无需支付租金及市场管理费，第二年租金及管理费为76214元，于签订合同当日交纳；第三年租金及管理费为106700元，于2014年7月22日一次性支付；上述费用中市场管理费占70%，租金占30%。合同还约定何雨堂应向亿丰公司交纳2000元履约保证金，以保证何雨堂忠实履行本租赁合同及物业管理合同项下何雨堂的全部义务。就合同解除条件，合同约定，若何雨堂逾期1个月未缴纳市场管理费及租金和其他费用，亿丰公司有权解除合同，已收取的市场管理费、租金及履约保证金不予退还。合同终止之日十日后，亿丰公司有权自行收回租赁商铺，租赁物内仍有余物的，视为何雨堂的抛弃物，由亿丰公司处理，无需补偿何雨堂。合同签订后，何雨堂缴纳租金及市场管理费76214元、履约保证金2000元，亿丰公司向何雨堂交付租赁商铺。2012年9月23日，嘉阳广场正式开业。后何雨堂一直未交纳第三年租金及市场管理费，亿丰公司催讨不着，于2014年11月11日诉至本院。2014年12月8日，何雨堂提出反诉。庭审中，何雨堂主张要求撤销合同的事由为：1、亿丰公司有虚假宣传行为，其提供嘉阳广场的宣传广告单及广告照片，证明签订合同时亿丰公司宣传嘉阳广场“已入驻国际国内知名品牌20家”，但实际至今才入驻11家品牌；2、亿丰公司隐瞒了嘉阳广场门前中兴西路即将修路的事实，其提供2012年1月10日无锡市惠山区发展和改革局关于洛社镇中兴西路扩建工程项目可行性研究报告及初步设计的批复文件及中兴西路封闭隔离修路的照片，称嘉阳广场开业后不久市场之间的中兴西路即开始封闭修路，从2012年11月修到2013年11月，亿丰公司在签订租赁合同时隐瞒了将要修路的事实；3、合同签订之前亿丰公司每次叫其看店铺都是趁着当地集市时，使其误以为洛社当地人流量每天都很大。亿丰公司称其不存在欺诈行为，对中兴西路扩建工程之前也不知情，且施工期间道路并不是全封闭的，车辆人员可以通行，涉及市场门口的工程仅3个月，另外何雨堂主张撤销合同已超过一年的行使期限。就装修费用损失方面，何雨堂举证其饭店装修清单明细一份及饭店装修照片2张，证明其装修费用为692795.1元，亿丰公司对该证据不予认可，何雨堂未提供其他证据证明其装修费用损失，也未就装修费用提出评估申请。以上事实，有商铺租赁合同、惠发改投（2012）13号文件、照片、广告单、装修明细、照片及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：何雨堂与亿丰公司间的商铺租赁合同关系，应属有效。何雨堂以亿丰公司欺诈为由要求撤销合同，其提出的撤销合同的事由为亿丰公司虚假宣传、隐瞒修路事实、故意趁着集市叫其去看商铺，但双方签订的商铺租赁合同中并未对此做出约定，且嘉阳广场市场开业时间为2012年9月23日、中兴西路扩建工程开始时间为2012年11月，即使本案合同存在可撤销事由，何雨堂在市场开业时及中兴西路修路时即知道或者应当知道其所主张的撤销事由，但其在一年内没有行使撤销权，直至本案诉讼过程中于2014年12月8日提出，已超出了法律规定的撤销权的行使期限，撤销权也已消灭，故何雨堂要求撤销合同，本院不予支持。合同约定，何雨堂应于2014年7月22日支付第三年租金及管理费106700元，其未按约支付，已构成双方合同约定的亿丰公司在何雨堂逾期1个月未缴纳市场管理费及租金的情况下有权解除合同的违约条件，故亿丰公司要求解除商铺租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，何雨堂已交纳的租金及市场管理费76214元及履约保证金2000元，按照合同约定亿丰公司可不予退还。租赁合同解除后，何雨堂理应将租赁房屋返还给亿丰公司。合同约定第三年租金及市场管理费为106700元，自2014年9月23日起算，现亿丰公司主张自2014年9月23日起至实际搬出之日止的租金及市场管理费，理由正当，本院予以支持，且标准应按106700／365元／日计算。何雨堂反诉要求亿丰公司赔偿其租赁房屋装修费用损失692795.1元，其证据不足，且双方对此未有约定，亿丰公司也不同意赔偿，且本案中因何雨堂违约而导致合同解除，故对未形成附合的装饰装修物，何雨堂可自行拆除，对已形成附合的装饰装修物，何雨堂无权请求亿丰公司赔偿装饰装修残值损失，故对何雨堂的该项反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、解除亿丰公司与何雨堂于2012年9月20日签订的商铺租赁合同。二、何雨堂于本判决书生效后五日内支付亿丰公司租金及市场管理费（自2014年9月23日起至实际搬出之日止，标准按106700／365元／日计算）。三、何雨堂于本判决书生效后十五日内将所租赁房屋返还给亿丰公司。四、驳回何雨堂的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1578元，由何雨堂负担（该款已由亿丰公司预交，何雨堂于本判决生效后直接支付给亿丰公司），反诉案件受理费10110元，减半收取5055元，由何雨堂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 赵旭东代理审判员 何 菲人民陪审员 吴 星二〇一五年七月八日书 记 员 杨雪霞本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”