（2015）苏中民终字第02574号

裁判日期: 2015-07-08

公开日期: 2015-10-08

案件名称

周菊妹与李伟琼、唐伟红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李伟琼,唐伟红,周菊妹

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2015）苏中民终字第02574号上诉人（原审被告、反诉原告）李伟琼。上诉人（原审被告、反诉原告）唐伟红。委托代理人陆敏华。被上诉人（原审原告、反诉被告）周菊妹。委托代理人徐岗（系周菊妹配偶），男，1974年12月17日生，汉族。上诉人李伟琼、唐伟红因与被上诉人周菊妹房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第3158号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，李伟琼与唐伟红于1998年5月11日登记结婚。2013年5月9日，周菊妹与李伟琼签订房屋买卖合同1份，约定，李伟琼将位于昆山市玉山镇城北水秀路350号3幢房屋（房屋所有权人为李伟琼，配偶：唐伟红，登记时间为2008年7月10日）转让给周菊妹，转让款共计4600000元，房屋面积256.43平方米，双方应于2013年5月31日之前办理房屋过户手续，买卖房屋所产生的税费均由买方承担。合同签订当日，周菊妹向李伟琼支付购房款400000元，李伟琼向周菊妹交付房屋钥匙。2013年5月27日，周菊妹向李伟琼转账支付购房款2470000元，2013年7月6日，周菊妹向李伟琼转账支付购房款30000元，至此，周菊妹共计支付购房款2900000元。周菊妹与李伟琼于2013年5月20日达成补充约定，约定房屋过户日期为2013年7月5日。2013年7月5日，周菊妹在昆山市房产交易管理中心交纳了房屋登记费80元，房屋转让手续费1538元，房屋买卖契税92314.8元，代李伟琼交纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税113492.56元，共计207425.36元，2013年7月9日，昆山市玉山镇城北水秀路350号3幢登记至周菊妹的名下。另查明，2013年7月11日，周菊妹在整修房屋时发现房屋内部和庭院存在白蚂蚁，并请昆山市白蚁防治管理所（现称为昆山市白蚁防治和房屋管理所）进行现场勘察，经现场勘查该建筑物室内外均发现大量黄胸散白蚁，危害比较严重，因该建筑产权未明确，待明确后进行白蚁灭治处理。2013年7月11日与2013年8月5日，周菊妹、昆山天信房产经纪有限公司、昆山市白蚁防治和房屋管理所工作人员三方于涉案房屋会面，就房屋白蚁状况及治理进行协商和沟通。2013年7月30日，周菊妹与昆山市白蚁防治管理所（现称为昆山市白蚁防治和房屋管理所）签订白蚁灭治合同，但由于双方对房屋状况发生争议，昆山市白蚁防治管理所（现称为昆山市白蚁防治和房屋管理所）并未进行白蚁灭杀。2013年8月3日，苏州市苏清消杀服务有限公司（甲方）与李伟琼（乙方）签订《白蚁防治合同书》1份，约定，应甲方乙方要求勘察之后发现，昆山水秀艺墅B00栋花园内木栅栏有白蚁虫害。为了将白蚁扼杀于萌芽状态，达到有效控制蔓延扩展之目的。甲方建议乙方做白蚁灭治及预防，并制定方案；白蚁灭之工程防治范围为昆山水秀艺墅B003栋花园，合同期限为3年，防治白蚁服务费2500元。2013年8月6日，苏州市苏清消杀服务有限公司对涉案房屋进行白蚁灭杀，施工检查区域为花园香樟树下的木桩，房屋一楼有一个门框下部有白蚁；2013年8月13日，再次进行灭杀，检查了花园香樟树下的木桩，木栅栏，房屋内所有木器均没有发现白蚁；2013年11月3日、2014年4月22日，再次进行灭杀后，检查了花园香樟树下的木桩，木栅栏，房屋内所有木器、地板、墙面均没有发现白蚁；2014年10月28日，苏州苏清消杀服务有限公司证明涉案房屋经过再次复查未发现房屋内外区域有任何白蚁。又查明，2014年3月24日，原审法院前往昆山市白蚁防治和房屋管理所做调查，昆山市白蚁防治和房屋管理所施工科科长曹祥林出具笔录，笔录载明昆山市白蚁防治和房屋管理所曾两次前往涉案房屋进行勘查，从房屋危害程度看，白蚁形成已经至少有3至5年，庭院木栅栏均有白蚁，从表面观察房屋内部有多处白蚁危害。2014年7月8日，2014年7月22日，李伟琼委托代理人王晓义（原审）两次前往昆山市白蚁防治和房屋管理所做调查，其中2014年7月8日录音摘要中显示，就原审法院所做的笔录曹祥林表示按照经验、教材的规定及日常经验，至少要3-5年的时间，且从录音及笔录看，曹祥林有可能知道，也有可能不知道，无法确认李伟琼是否在卖房前知晓房屋内存有白蚁，也是第一次接到该小区业主的报案。再查明，涉案房屋所在的小区物业管理企业昆山天和物业管理有限公司出具证明证实涉案房屋在该次纠纷前从未发现该小区有白蚁，也从来没有通知过该小区的业主关于白蚁的危害，也从未对该小区进行过白蚁灭治工作，另昆山白蚁防治中心从未对其物业公司提出该小区有白蚁危害的通知和鉴定，两被告于2012年1月8日搬离该小区并不在该栋房屋内居住，周菊妹及其家人2013年5月份在整理该房屋并在花园内种菜。昆山中恒物业管理有限公司中大易墅管理处出具证明证实李伟琼全家已经于2012年1月8日入住中大易墅185栋，原审中组织双方调解，但未达成一致意见，致调解无果后开庭进行审理。还查明，按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税，法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予以退还。以上事实由房屋买卖合同、完税凭证、收据、完税凭证、发票、收条、现场记录、录音材料、白蚁灭治合同、服务签收单、2014年3月24日原审法院调查笔录、2014年7月8日录音摘要、2014年7月22日调查笔录、苏州苏清消杀服务有限公司证明、白蚁防治合同书、施工记录表、物业公司的证明、中介公司的证明、房产证、结婚证、批复、通知以及原被告双方在庭审中的陈述予以证实。原审原告周菊妹的诉讼请求为：1、判令原审原告与原审被告签订的关于坐落在昆山市玉山镇城北水秀路350号3栋房屋买卖合同予以撤销，房屋产权归还原审被告；2、判令原审被告返还原审原告购房款2900000元并支付利息70299元（按照年利率5.6%自2013年5月27日计算至2013年10月31日）；3、判令原审被告赔偿原审原告过户费用207775.36元（税费205807.36元、房屋登记转让费1968元）及再次过户产生的税费和房屋转让费用；4、诉讼费用由原审被告承担。反诉原告李伟琼、唐伟红的诉讼请求为：1、判令反诉被告支付反诉原告购房款1700000元及违约金（以合同约定的4600000元为本金，自2013年7月11日至法院判决还款之日，按每日万分之三计算）2、本案诉讼费用、反诉费用由反诉被告承担。原审法院认为，周菊妹和李伟琼就昆山市玉山镇城北水秀路350号3栋别墅签订买卖合同，且唐伟红对该房屋的买卖未提出异议，故双方均应本着诚实信用的原则，依约履行合同义务。本案争议焦点：一、李伟琼在房屋买卖过程中是否故意隐瞒房屋存有大量白蚁的事实。首先，根据苏州苏清消杀服务有限公司施工记录表及与李伟琼签订的白蚁防治合同书及昆山市白蚁防治管理所（现称昆山市白蚁防治和房屋管理所）出具的现场记录、录音材料均显示涉案房屋存有白蚁的事实。周菊妹认为两被告在出售房屋时故意隐瞒房屋存有白蚁的事实，该隐瞒行为致使其作出错误表示，系欺诈行为。李伟琼、唐伟红提出并不清楚在签订合同时知晓房屋存有白蚁的抗辩，并提供涉案小区物业公司的证明，证明其于2012年1月8日已搬离小区，且物业公司也未接到该涉案小区有白蚁，也未接到昆山白蚁防治中心对其物业公司提出该小区有白蚁危害的通知和鉴定。原审法院认为，从曹祥林的一系列笔录及涉案小区的物业公司证明均无法证实李伟琼、唐伟红在出售房屋时故意隐瞒涉案房屋存有白蚁的事实；另从涉案房屋的交易价格、结构及交纳的税费情况看，也推断不出李伟琼、唐伟红存在低价出售瑕疵房屋的心理。故周菊妹认为李伟琼、唐伟红构成欺诈的理由并不成立。二、双方签订的房屋买卖合同是否可以撤销的问题。李伟琼、唐伟红认为，在周菊妹发现白蚁之前，其并不知晓涉案房屋存在白蚁，并且已和苏州苏清消杀服务有限公司签订了白蚁防治合同书，三年内随时发现随时服务，目前涉案房屋白蚁已全部灭杀，涉案房屋内的白蚁是可防可治的，原房屋买卖合同应继续履行，周菊妹应支付剩余的购房款及支付逾期付款利息。但是从买方即周菊妹方考虑，因其在涉案房屋价格、结构都没有明显优势的情况下支付2900000元的部分购房款及大额税费，如知道房屋内有白蚁，显然会影响其购买的意愿，并且周菊妹已在本诉中请求撤销房屋买卖合同。故原审法院认为基于双方对涉案房屋有白蚁的事实在签订合同的前后均不知晓，均误认为交付的房屋是没有任何瑕疵的，但是从昆山市白蚁防治管理所（现称昆山市白蚁防治和房屋管理所）出具的现场记录来看，涉案房屋的白蚁危害比较严重，已影响到房屋的正常使用，并且周菊妹认为因白蚁的实际存在违背了其购买意愿，作出了错误的意思表示，希望撤销双方签订的房屋买卖合同。故原审法院认为在双方都存在对涉案房屋有重大误解的行为下，可以对双方签订的房屋买卖合同予以撤销。鉴于双方签订的房屋买卖合同经撤销后自始无效，故周菊妹应当将房屋返还给被告李伟琼、唐伟红，被告李伟琼、唐伟红应当将购房款2900000元返还给周菊妹。关于周菊妹主张的利息部分，性质上系要求李伟琼、唐伟红赔偿利息损失，原审法院认为，因李伟琼、唐伟红对于合同的撤销不存在过错，所以原审法院对于该项主张不予支持。关于周菊妹要求支付税费的问题，因房屋买卖合同被法院依法判决撤销后，买卖双方已交纳的税费，税务机关可以予以退还，故关于周菊妹要求支付税费的问题，原审法院不予支持。关于周菊妹要求支付房屋登记费、转让手续费的问题，因房屋产权已登记在周菊妹名下，登记转让行为完成，且双方在该转让行为中并没有过错，故对于周菊妹该项诉讼请求原审法院不予支持。关于周菊妹提出的再次过户产生的税费和房屋转让费用，原审法院认为该笔费用尚未发生，无法具体确定实际发生后产生的金额，并且周菊妹没有提供相应的证据来证明该笔费用的实际金额，故在本案中对于该笔费用不予理涉，周菊妹可在该笔费用实际产生之后，另行主张。关于李伟琼、唐伟红要求周菊妹支付购房款1700000元及违约金的诉讼请求，因双方签订的房屋买卖合同已经原审法院认定予以撤销，故对于该项主张，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十三条之规定，原审法院判决：一、撤销周菊妹与李伟琼签订的关于昆山市玉山镇城北水秀路350号3幢别墅的房屋买卖合同。二、周菊妹返还昆山市玉山镇城北水秀路350号3幢别墅给李伟琼、唐伟红，于判决生效之日起十日内履行完毕。三、李伟琼、唐伟红返还周菊妹购房款2900000元，于判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回周菊妹的其他诉讼请求。五、驳回李伟琼、唐伟红的诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费43600元，由周菊妹和李伟琼、唐伟红各负担21800元。反诉案件受理费20594元由李伟琼、唐伟红承担。上诉人李伟琼、唐伟红不服上述民事判决，向本院提出上诉称，一审法院认定事实有误，故作出的判决是不合法的。1、一审法院仅凭对昆山市白蚁防治管理所工作人员所做的一份简单的调查笔录就认定涉案房屋白蚁危害比较严重，已影响到房屋的正常使用，显然是没有说服力的。2、白蚁事件发生后，上诉人请有资质的白蚁部门进行了消杀，涉案房屋及花园已没有白蚁，由此可见白蚁是可防、可治的。3、涉案房屋及花园存在的白蚁已消杀全无，不影响房屋的使用及安全，且法律并未规定存在白蚁的房屋就不可交易、不可转让，故本案不存在有重大误解或违背购买意思之说，涉案房屋买卖合同应继续履行。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人周菊妹二审答辩称，上诉人没有充足证据证明其对出售的房屋存在白蚁的事实是不知情的，房屋买卖合同中也未告知该房屋有存在白蚁的事实，上诉人隐瞒事实的欺诈行为是成立的，请求二审法院驳回上诉，依法改判或维持原判。本院二审查明事实与原审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为涉案房屋买卖合同是否应予撤销。诉讼中双方对房屋买卖合同签订之后发现涉案房屋及庭院存在白蚁的事实均无异议。昆山市白蚁防治和房屋管理所出具的现场记录显示，现场勘查时涉案房屋室内外均发现大量白蚁，危害比较严重。原审法院向昆山市白蚁防治和房屋管理所工作人员曹祥林调查时，曹祥林陈述，从危害程度看涉案房屋白蚁形成最少也有3至5年。虽然李伟琼、唐伟红对调查笔录不予认可，但本院认为，昆山市白蚁防治和房屋管理所系白蚁防治的专业机构，原审法院向其工作人员所做的调查笔录，证据的形式和来源合法，内容客观真实，且与本案事实有直接关联，故依法可以作为本案认定事实的依据。李伟琼、唐伟红主张目前涉案房屋及庭院的白蚁已经全部灭杀，白蚁是可防可治的，房屋买卖合同应继续履行。对此，本院认为，涉案房屋买卖合同是否具备可撤销情形应审查周菊妹在订立合同时对标的物是否存在错误认知，从而使行为的后果与自己的意思相悖，故涉案房屋目前的状况并不能作为认定周菊妹是否有权行使撤销权的依据。从本案现有证据来看，李伟琼、唐伟红和周菊妹在房屋买卖合同签订之前对涉案房屋及庭院存在白蚁之事均不知晓。从普通人正常的购房角度考量，周菊妹的意愿应是购买不存在白蚁瑕疵的房屋，但周菊妹因对涉案房屋没有白蚁的错误认知，使其订立合同的后果与其购买没有白蚁房屋的意思相悖，该情形构成法律意义上的重大误解。根据法律规定，当事人一方有权请求法院撤销因重大误解订立的合同，故周菊妹要求撤销涉案房屋买卖合同，有事实和法律依据，应予支持。李伟琼、唐伟红要求继续涉案房屋买卖合同，不应支持。综上，李伟琼、唐伟红的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54500元，由上诉人李伟琼、唐伟红负担。本判决为终审判决。审判长　　黄文杰审判员　　周　红审判员　　任小明二〇一五年七月八日书记员　　王文君搜索“”