（2015）惠中法民一终字第384号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-11-10
案件名称
施大迎与惠州市华辉置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
施大迎,惠州市华辉置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第384号上诉人（原审原告）：施大迎。委托代理人：阎文亮，广东南日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市华辉置业有限公司，住所地：惠州市江北江畔花园D1、D2栋103房。法定代表人：陈荣辉。委托代理人：杜夏，广东伟伦律师事务所律师。上诉人施大迎与被上诉人惠州市华辉置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第2393号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审的意见2014年9月9日，原告向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1，请求判处被告赔偿迟延履行违约金15282元整；2，由被告支付诉讼费。庭审时，由于业主向代理人提交的收楼信息不是很准确，现在被告提交了准确的收楼信息，原告愿意以此为准作出调整。诉讼请求中的迟延履行金是指迟延交楼的履行金。没有收楼的计至2014年8月1日，收楼的计至收楼之日，在计算违约金时每一户都已经减去因不可抗力影响的20天。主要事实和理由是：原告和被告签订惠州（2012）10029806号房屋买卖合同，第八条明确约定交付期限为2013年9月30日，截止到2014年7月2日，按照已经逾期255天计算。根据被告提供的格式合同第七条和第九条，显然是没有遵循公平原则确定双方的权利和义务，加重了原告的责任，减轻了被告的责任，且没有向原告作出特别提示，因此，原告要求按照每天万分之五主张违约金，合同总金额305645元，因此，要求被告支付违约金15282元整。惠州市华辉置业有限公司答辩称：一、关于对38户被答辩人统一进行答辩的说明本案被告仅为答辩人一人，且原告王远强、施大迎、周琼芳等38户／人提出的逾期履行违约金数额不同外，其诉讼请求及依据的事实及理由均为相同，故本答辩状不再具体针对每个被答辩人单独、重复制作，本答辩状适用于全部被答辩人。二、华辉铭铸商品房已于2013年10月27日达到交付条件，并于2013年11月30日前通知了被答辩人前来收楼，不应承担逾期交房违约金1、答辩人销售的华辉铭铸商品房于2013年10月27日达到了约定交付条件。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“第八条：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……4、建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工报告。”而答辩人建设的商品房根据上述5个单位于2013年10月27日在《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上均盖章确认该商品房工程己完成施工及验收合格。这表明答辩人销售商品房已于2013年10月27符合了约定的交付条件。此外，商品房买卖合同之《合同补充协议》第二条约定“收楼时以满足基本入住条件为准”。本案《电梯监督检验报告》、《建设工程消防验收意见书》、管道燃气工程的《工程竣工验收报告》、《建设工程规划验收合格证》、《工程质量监督报告》等文件也充分表明，该商品房工程的电梯、消防、管道燃气、规划、工程质量也均全部验收合格，已满足基本入住条件。据此，本案足以认定，答辩人销售的华辉铭铸商品房于2013年10月27日达到了约定交付条件。2、答辩人已于2013年11月30日前通过合同约定方式通知了被答辩人前来收楼。商品房买卖合同之《合同补充协议》第二条约定：“出卖人、买受人双方同意，买受人应在收到出卖人电话、登报或邮寄方式的通知之日内验收楼房，并按合同条款付清相关费用，收楼时以满足基本入住条件为准。如买受人逾期不办理上述手续时，出卖人则从通知后第十日起，视为买受人已对该房屋验收合格并己经付使用。”据此，答辩人于2013年11月30日前电话、短信通知被答辩人前来收房的方式应视为有效通知方式。实际上，包括本案26位被答辩人在内的绝大多数业主都在接到答辩人2013年11月下旬的通知后，均先后到答辩人处办理了收楼手续。3、答辩人因天兔台风损害的原因逾期二个月交付房屋，除了因不可抗力应当免责外，该二个月延期时间也属于合同约定的二个月谅解时间，答辩人无须因此承担违约责任。答辩人向法庭提交的《惠州气象台天气证明》、《华辉铭铸工到损害的部分照片》、《关于华辉铭铸工程受天兔台风影响的报告》、《天兔台风通知业主信息内容》显示，2013年9月21日至9月23日，登录时达到15级的强台风正面袭击惠州。在当时己基本达到交付条件的华辉铭铸工程也不可避免的遭受了天兔台风的影响，需要进行维修，并因此导致逾期二个月交楼。根据法律规定及《商品房买卖合同》第八条的约定，答辩人应对逾期交付的责任予以免责。另外，商品房买卖合同之《合同补充协议》第三条约定：“出卖人、买受人双方同意，合同规定的交楼日期为基准交楼时间，出卖人因为不可预测或因政府有关职能部门工作程序等导致延迟交楼时（不超过二个月），双方应予理解和支持，不视作违约，不作处罚。”本案房屋逾期交付的时间刚好在二个月的约定范围内，因此根据该条款的约定，答辩人与被答辩人应相互理解和支持，不应视为答辩人违约。三、被答辩人提出的按已付房款每日万分之五标准计算逾期交房违约金于约于法均不相符，其主张因缺乏依据而不应得到支持前面已充分陈述，答辩人在本案中不应视为违约，不应承担违约责任。鉴于被答辩人提出了按己付房款每日万分之五标准计算逾期履行违约金的问题，答辩人认为有必要对该问题进行充分阐述，以供法庭参考及本案定纷止争，具体如下：1、被答辩人未提供证据证明其已付购房款数额，其要求按已付购房款计算逾期交房违约金的主张不应得到支持。在答辩人销售的商品房中，目前仍有部分业主未完全付清全款。据此，不能理所当然认为被答辩人已支付了全额购房款并以之作为逾期交房违约金的计算标准。2、《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金按照已付购房款每日万分之一计算，该约定属于当事人双方的真实意思表示，合法有效。《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”被答辩人是完全民事行为能力人，应当完全清楚明白上述合同约定，其签署合同的行为即表明认可该标准，是其真实意思表示。该违约金约定条款不违反法律禁止性规定，真实有效，合同双方应予以尊重及恪守。3、即便逾期交房违约金按已付购房款万分之一计算，其标准也高于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确定的同地段同类房屋租金标准，该约定不存在显失公平之处，应予执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”华辉铭铸位于惠州市江北新沥路，以被答辩人王远强为例，该地段同类房屋租金标准约为1500元每月。而王远强约60万元的购房款按每日万分之一计算违约金，一个月累计的违约金达到1800元，高于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确定的租金损失标准。另外，答辩人就该工程的投入数百倍于被答辩人就该商品房投资的金额，在施工过程中因天气、政府因素、合作方等外在因素影响，答辩人逾期交房的违约几率远高于被答辩人的逾期付款的几率，本案有关违约金的约定并不违反公平原则。四、退一万步说，即便假设答辩人在本案应承担逾期交房违约责任，也应按被答辩人的实际收楼日期为截止基准日计算违约天数，而不能统一以2014年8月1日为截止基准日。本案被答辩人多达38户，根据《房屋买卖合同纠纷业主信息》显示，至今除了12户至今未办理收楼手续外，其余26户业主均己办理了收楼手续。在该26户业主中，除了5户是在2014年8月1日后收楼外，其余21户均在2014年8月1日之前收楼。以向答辩人主张截止2014年8月1日总计43215元违约金的被答辩人刘晓惠为例，其于2013年11月4日办理了房屋交付手续，同意接房并实际占有了房屋，该行为应视为房屋的交付使用。自该日起，答辩人应当承担的逾期交房违约金的责任已经终止。现被答辩人刘晓惠提出了截至2014年8月1日的逾期交房违约金，其请求明显缺乏事实依据支持。综上所述，答辩人开发的华辉铭铸商品房在2013年10月27日即达到交付条件，且答辩人已及时通知了被答辩人收楼事项，不应承担逾期交房违约金。被答辩人主张的逾期交房违约金及相关的计算标准缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，原、被告双方于2012年11月30日签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于惠州市惠城区江北新沥路35号华辉名铸家园X房，总价款为人民币305645元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…4、经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工报告。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；”该合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。…（2）逾期超过15日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”该合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。…（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”对于逾期付款与逾期交楼的违约金约定，原告认为被告提供格式合同，买受人的违约责任是出卖人的五倍，显示公平。另附件四：《合同补充协议》，第二条约定：收楼时以满足基本入住条件为准。第三条约定：合同约定的交楼日为基准交楼时间，出卖人因为不可预测或因政府有关职能部门工作程序等导致延迟交楼时（不超过二个月），不视作违约，不作处罚。第五条约定：《商品房买卖合同》第七条及第九条约定双方的违约责任，其计算违约金金额最高不超过总房价的5%。合同签订后，原告已支付购房款305645元。2013年10月31日，被告取得涉案房屋《工程竣工验收报告》。据被告的证据显示，消防验收合格时间为2013年9月22日；该物业电梯验收合格时间为2013年9月25日。2013年11月30日前，被告通知原告等业主进行收楼。庭审时，原、被告确认2013年台风“天兔”造成的影响，可扣减20天的不可抗力因素。原告至今尚未收楼。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。对于影响交楼的不可抗力因素，庭审时，双方确认2013年台风“天兔”造成20天的影响，法庭予以照准。对于被告主张按照附件四《合同补充协议》第三条约定，另加两个月的宽限期，不视作违约，不作处罚。因双方已确定不可抗力因素造成20天影响，被告又无法举证证明存在因政府有关职能部门工作程序等导致延迟交楼的情形。因此，对于被告主张的另加两个月的宽限期，本院不予支持。所以，被告最迟交楼时间应为2013年10月20日。因被告直至2013年10月31日，方取得涉案房屋《工程竣工验收报告》，未在约定的期限内交付房屋，已构成违约，应承当相应的违约责任。对于违约期限，因被告已尽提示收楼义务，原告在合同约定的收楼时间也应积极配合收楼，履行自身义务，因此，违约期限从最迟交楼时间即2013年10月20日计算至2013年10月31日即被告取得涉案房屋《工程竣工验收报告》，共计10天。对于违约金的比率，原告认为显示公平，应予调整。庭审时，双方确认该合同是双方的真实意思表示，既然双方均已确认该事实，本院认为应尊重双方当事人签订合同时的意愿，尊重双方关于权利义务的约定，因此，对于违约金的比率不予调整，按照合同第九条规定出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本案，被告逾期10天交楼，具体计算为：305645元×0.0001×10天=305.65元。案经调解未果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市华辉置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告施大迎支付逾期交楼违约金305.65元。二、驳回原告施大迎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的诉讼费91元，由原告施大迎和被告惠州市华辉置业有限公司各承担45.5元。当事人二审的意见上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销判决第一、第二项；2、请求判处被上诉人赔偿迟延交楼违约金15282元整；3、由被上诉人支付诉讼费。主要事实和理由：上诉人和被上诉人签订惠州（2012）10029806号房屋买卖合同，第八条明确约定交付期限为2013年9月30日，一审判决被上诉人按每天万分之一支付迟延交楼违约金不合法；一审采信被上诉人在庭审后补交的真实性、合法性缺失的竣工验收报告不合法；且至开庭时被上诉人也没有书面通知上诉人收楼；至判决之日，涉诉房屋尚不具备基本的入住条件。且房屋没有经综合验收，即不具备交付条件。截止到2014年7月2日，按照逾期255天、每天万分之五主张违约金，合同总金额305645元，要求被上诉人支付迟延交楼违约金15282元整。惠州市华辉置业有限公司答辩称：一、至2013年10月31日，房屋已完全符合合同约定，且通过电梯、消防验收，达到了房屋交付条件的期限，一审判决认定完全符合客观事实，适用法律正确。1、答辩人销售的华辉铭铸商品房于2013年10月31日完全符合合同约定，并通过了电梯及消防合格验收《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工报告......”依据上述合同条款约定，答辩人销售商品房的交付条件是经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工报告。据此，答辩人向法院提交了2013年10月31日出具的上述五方验收合格的《竣工验收报告》，2013年10月27日上述五方盖章确认该商品房工程已完成施工及验收合格的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、2013年9月25日电梯验收合格的《电梯监督检验报告》、2013年9月22日消防验收合格的《建设工程消防验收意见书》，上述证据均证明华辉铭铸商品房于2013年10月31日达到了交付条件，并同时通过了电梯以及消防的合格验收。2、2013年10月31日是答辩人销售的商品房达到交付条件的期限《商品房买卖合同》第八条约定的是“交付期限”，也即是商品房达到交付条件的期限，该交付期限的达到，并不表示买受人能在这期限内实际收楼并使用。而依据前述答辩人向法院提供的证据，答辩人销售的商品房在2013年10月31日达到了交付条件，也即2013年10月31日是答辩人销售商品房的交付期限。3、答辩人已通过合同约定方式履行了提示收楼义务，被答辩人也应积极配合收楼，履行自身义务商品房买卖合同之《合同补充协议》第二条约定：“出卖人、买受人双方同意，买受人应在收到出卖人电话、登报或邮寄方式的通知之日内验收楼房，并按合同条款付清相关费用，收楼时以满足基本入住条件为准。如买受人逾期不办理上述手续时，出卖人则从通知后第十日起，视为买受人已对该房屋验收合格并已经交付使用。”据此，答辩人以电话、短信通知被答辩人前来收房的方式应视为有效通知方式。实际上，包括本案26位被答辩人在内的绝大多数业主都在接到答辩人的通知后，均先后到答辩人处办理了收楼手续。有鉴于此，被答辩人坚持认为房屋不具备交付条件，答辩人没有书面通知被答辩人，违约金应计算到2014年8月1日，这根本没有事实理由以及合同依据，而且被答辩人错误的认为房屋的交付期限应是被答辩人实际收楼使用的期限，这根本违背了合同约定，也曲解了合同条款。一审判决认定答辩人销售的商品房在2013年10月31日符合合同约定，达到交付条件的期限，事实理由充分，而且适用法律正确。二、一审判决判定的违约金以按日已交付房价款万分之一计算，既符合双方的合同约定，也不违背法律规定，同时遵循了法律公平原则。1、《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金按照已付购房款每日万分之一计算，该约定属于当事人双方的真实意思表示，合法有效。《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”被答辩人具备完全民事行为能力，应当完全清楚明白上述合同约定，其签署合同的行为是其真实意思表示。该违约金约定条款不违反法律禁止性规定，真实有效，合同双方应予以尊重及恪守。2、即便逾期交房违约金以按日已付购房款万分之一计算，其标准也高于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确定的同地段同类房屋租金标准，该约定不存在显失公平之处，应予执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。华辉铭铸位于惠州市江北新沥路，以被答辩人王远强为例，该地段同类房屋租金标准约为1500元每月。而王远强约60万元的购房款按每日万分之一计算违约金，一个月累计的违约金达到1800元，高于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确定的租金损失标准。另外，答辩人就该工程的投入数百倍于被答辩人就该商品房投资的金额，在施工过程中因天气、政府因素、合作方等外在因素影响，答辩人逾期交房的违约几率远高于被答辩人的逾期付款的几率，本案有关违约金的约定并不违反公平原则。有鉴于此，被答辩人坚持认为违约金的计算方式不合法，没有任何的事实依据以及法律支持，且只是单方主观考虑自身的利益，而没有从双方均衡的角度出发，因此，一审判决判定违约金的计算方式既符合双方的合同约定，也符合法律规定，并坚持了法律的公平原则。关于对38户被答辩人统一进行答辩的说明。本案被告仅为答辩人一人，且原告王远强、施大迎、周琼芳等38户／人提出的逾期履行违约金数额不同外，其诉讼请求及依据的事实及理由均为相同，故本答辩状不再具体针对每个被答辩人单独、重复制作，本答辩状适用于全部被答辩人。综上所述，答辩人开发的华辉铭铸商品房在2013年10月31日达到交付条件的期限，且答辩人已及时通知了被答辩人收楼事项。被答辩人主张的逾期交房违约金及相关的计算标准缺乏事实及法律依据，依法应予驳回上诉，维持原判。本院查明的事实及裁判理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，根据惠州市住建局档案馆的涉案工程备案文件显示，涉案工程于2013年10月31日经五方综合验收合格。本案在二审诉讼期间，各方当事人均未提交新的证据。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人对房屋买卖合同的效力不持异议，现争议的焦点为：1、涉案工程的竣工验收时间；2、合同约定的违约金是否过低应予以调整。根据惠州市住建局档案馆的涉案工程备案文件显示，涉案工程于2013年10月31日经五方综合验收合格。经过核对，被上诉人一审提交的涉案工程竣工验收报告与住建局档案馆存档的竣工验收报告一致，并无虚假。上诉人认为被上诉人一审提交的竣工验收报告系真实性、合法性缺失的主张，本院不采纳。关于违约金的计算标准，上诉人认为合同约定的违约金过低，上诉人在支付了如此多的房款，逾期交付的违约金计算标准太低，双方的权利义务不对等，应予调整。依据现有的法律规定，当事人认为违约金约定过低要求调整，应提交相应的证据证明约定违约金过低不能填补守约方的损失，但上诉人在本案诉讼中并未提交任何证据予以证明。且涉案的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，并无证据证明存在欺诈等情形。因此，原审法院根据逾期交付房屋的实际情况，按照双方合同约定标准计算违约金的做法是符合本案具体情况的，本院对此予以维持。综上所述，上诉人上诉理由没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审法院查明事实清楚、适用法律正确、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费91元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑 杰审 判 员 邓耀辉代理审判员 寇 倩二〇一五年七月八日书 记 员 彭科梅附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注公众号“”