（2015）穗越法民三初字第287号
裁判日期: 2015-07-04
公开日期: 2015-12-31
案件名称
黄曼娜与黄曼婷、广州一德中兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄曼娜,黄曼婷,广州一德中兴房地产开发有限公司,中国农业银行股份有限公司广州流花支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款；《中华人民共和国担保法》：第四十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第六十七条第一款
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第287号原告：黄曼娜，住广州市白云区。原告：黄曼婷，住广州市白云区。被告：广州一德中兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：高卫平。第三人：中国农业银行股份有限公司广州流花支行，住所地广州市越秀区。法定代表人：王霭，该行行长。委托代理人：曹丹，该行营业部职员，联系地址。委托代理人：陈穗华，该行营业部职员，联系地址。原告黄曼娜、黄曼婷诉被告广州一德中兴房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司广州流花支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄曼娜、黄曼婷、第三人委托代理人陈穗华到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤公告期满，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。两原告共同诉称：2003年10月9日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，其中约定：两原告向被告购买广州市越秀区一德路390-426号一德市场大厦二层B2102（F172）号商铺，建筑面积9.91平方米，该商品房价格为人民币43万元。被告应在商品房交付使用后360日内，协助两两原告办理权属登记。2003年10月9日，两原告向被告支付五成房款及契税，共计226450元，剩余五成房款210000元，在中国农业银行办理五年银行按揭。之后，两原告每月按时偿还贷款并于2006年8月15日提前还清贷款，于2004年9月9日向被告缴交购买该商铺的所有税费和维修基金合计23779元。2005年10月21日，被告为两原告开具购买商铺的销售发票。但至今，被告未为两原告办理房屋产权证书。广州市房地产交易登记中心出具的文件显示，该商铺被告作为在建工程抵押给第三人，致使两原告一直无法办证。由于两原告无法与被告取得联系，因此向法院提起诉讼，请法院依法判决：1、第三人协助被告到广州市房管部门办理对广州市越秀区一德路390-426号一德市场大厦2层F172铺的涂销抵押登记；2、被告协助两原告共同到广州市房管部门办理将广州市越秀区一德路390-426号一德市场大厦2层F172铺登记在两原告名下的房地产权证。被告无答辩。第三人述称：不同意两原告的诉讼请求。第三人的抵押在1999年11月12日已经在房管部门备案，两原告的买卖合同是2003年10月9日才发生的。根据物权法、担保法的相关规定，担保物在抵押期间转让应通知抵押权人并获得抵押权人同意，涂销抵押后才能转让。第三人不知道两原告与被告的买卖行为，故不同意两原告要求抵押的诉讼请求。第三人申请的查封行为说明了第三人不同意抵押物转让的行为。原、被告之间的合同应属无效。经审理查明：2003年10月9日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号：穗房合字98101382号《商品房买卖合同》，其中载明：出卖人以出让方式取得位于越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号地块的土地使用权。土地使用权证书号为穗府国用（1998）字第特151号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名一德市场大厦。工程建设规划许可证号为1997穗城规（越）建字第编号98号。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为广州市国土房管局，商品房预售许可证号为穗房预字第19980305号。该商品房为本合同第一条规定的项目中的二层［自然层二］［F172］B2102号房。该商品房建筑面积共9.91平方米，其中，套内建筑面积4.955平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积4.955平方米。该商品房屋属预售，总金额430000元整。出卖人应当在2005年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、详见《补充协议》第二条。出卖人应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的依法向人民法院起诉等。附件四：合同补充协议：买卖双方对《商品房买卖合同》中未尽事宜进一步协商，达成如下补充条款共同遵守。一、认购物业：位于广州市一德西路390-426号，广州一德（国际）玩具文具精品广场（又称一德市场大厦）之二层B2102铺，建筑面积9.91平方米。该物业的现状、权属及出租情况甲方已作充分说明，乙方已作全面了解并自愿购买。二、广州一德（国际）玩具文具精品广场已通过消防安全检查（穗公消指检查（2001）第021号），广州市工商行政管理局办法了市场登记证（工商市字4401011487号），商场已具备交付使用条件，出卖人可以随时交付使用等。2004年9月9日，被告将涉案B2102铺交付两原告，由两原告占有使用至今。同日，被告为两原告开具涉案B2102铺税费金额15179元和维修基金8600元的收款收据。2005年10月21日，被告为两原告开具了购房款发票，记载：购房地址越秀区一德路390-426号海珠路87-113号；合同号98101382；项目一德市场大厦B2102铺款；建筑面积9.91平方米；金额430000元。2014年8月11日，广州市房地产交易登记中心为两原告开具编号（2014）查询0764号的《依申请信息公开答复书》，载明：经查，一德市场大厦2层F172铺已办理预售合同备案（合同号：98101382），预购人为黄曼娜、黄曼婷。无预售合同抵押登记记录。该铺被开发商广州一德中兴房地产开发有限公司办理了在建工程抵押登记，抵押权人为中国农业银行流花支行。据一德市场大厦的测字11011190372号查丈原图显示，F172号铺所在位置与在建工程抵押部位重叠等。第三人为证明其在包括涉案商铺在内的项目上设定了最高额在建工程抵押，向本院提交了广州市国土局房屋管理局于99年11月12日出具编号为No0000576的《广州市房地产抵押备案证明书》，载明：下列房地产的抵押备案，经审查依法确认，并以（99）穗押备字10451号登记在案。特发此证明书给抵押权人收执。抵押权人广州农业银行广州市流花支行；抵押人广州一德中兴房地产开发有限公司；抵押房地产座落越秀区天成路2-4#一德路390-426#海珠中路87-113#；抵押部位：住宅：E塔楼（E幢）6~14层C、B、A1、A2；15~20层C、B；D塔楼（D幢）6~10层A1、B、C；商铺：第1层（A15~19）；第2层（F1~F9、F23~F30、E0~E19）；第3层（F9、F23~F26、F28~F30、E0~E3、E7~E19）；第4层（E0~E15、E17~E19、F1~F19、F23~F30）等。另查明：本院曾受理陈某诉本案被告和第三人农行流花支行房屋买卖合同纠纷一案，陈健在该案中诉请要求判令被告立即为其办理广州市越秀区一德路390号一德大厦二层自编B2030号商铺的房地产权证以及被告和第三人农行流花支行办理该商铺的涂销抵押手续。该案经审理，本院作出（2013）穗越法民三初字第1115号民事判决书。判决查明：2001年10月19日，中国农业银行股份有限公司广州天河支行（以下简称农行天河支行）出具《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》，内容为：广州一德中兴房地产开发有限公司以“一德市场大厦”商场为抵押物向我行贷款，该公司为尽快归还我行贷款，拟将商铺对外发售，但须先征得贵局同意，该公司的销售回笼款将由我行监控，回笼资金用于缴交土地出让金、核领新版预售证及归还我行贷款。第三人农行流花支行在该案中确认：被告在中国农业银行股份有限公司有六笔贷款，抵押权均登记在农行流花支行名下，其中三笔是农行天河支行发放的，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上，农行流花支行承认农行天河支行的有关行为，涉及诉讼以及执行程序均以农行流花支行为诉讼主体等。判决认为：农行天河支行向房管部门出具的《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》表明该行同意被告出售涉案房产，销售回笼款由该行监控。第三人农行流花支行在庭审中亦确认，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上承认农行天河支行的有关行为，故第三人农行流花支行以被告未经其同意出售涉案商铺的抗辩意见，没有事实依据，本院不予采纳等。遂判决被告于该判决生效之日起十日内与陈某共同到房管部门办理该案所涉一德大厦二层自编B2030号商铺属陈某名下的房地产过户和房屋登记手续；被告与第三人农行流花支行共同到房管部门办理该商铺的涂销抵押登记手续等。该判决作出后，第三人农行流花支行不服判决上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2014年10月8日作出（2014）穗中法民五终字第743号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因被告至今未为两原告办理涉案商铺的房地产权证，故两原告于2015年1月4日诉至本院。本院认为：被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证及辩论等诉讼权利。农行天河支行向房管部门出具的《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》表明该行同意被告出售涉案房产。第三人农行流花支行亦曾确认，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上承认农行天河支行的有关行为，故视为第三人农行流花支行同意被告出售涉案商铺。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。因此，第三人对上述证明的确认行为，视为其准许被告出售涉案商铺，第三人的抵押权转化为提前清偿抵押物担保的债权。第三人主张被告未经其同意转让涉案商铺、其对买卖行为不知情的抗辩意见，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。鉴于两原告已向被告支付了全部购房款，充分履行了买受人义务。而被告未在合同约定的期限内为两原告办理房产证的行为已构成违约，应承担相应违约责任。两原告主张被告及第三人协助其办理涉案商铺涂销抵押登记手续，以及被告为其办理涉案商铺房地产权证的诉求合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、第三款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州一德中兴房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司广州流花支行共同到房地产行政主管部门为原告黄曼娜、黄曼婷办理广州市越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦二层F172号（B2102号）铺的涂销抵押登记手续。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州一德中兴房地产开发有限公司协助原告黄曼娜、黄曼婷到房地产行政主管部门办理广州市越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦二层F172号（B2102号）铺的产权过户和登记手续（即为原告黄曼娜、黄曼婷办理将上述房屋登记在其二人名下的《房地产权证》）。本案受理费100元，公告费500元，由被告广州一德中兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 郭 雪人民陪审员 陈 燕人民陪审员 何霭如二〇一五年七月四日书 记 员 戴 鹏 来自