（2014）茂南法民三初字第875号
裁判日期: 2015-07-04
公开日期: 2016-01-22
案件名称
陈文富与林亚钦,易群英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
茂名市茂南区人民法院
所属地区
茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈文富,林亚钦,易群英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》：第五十六条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十五条，第六十条第一款，第一百三十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2014）茂南法民三初字第875号原告（反诉被告）：陈文富。委托代理人：谢锡祥、黄忠健，广东海法律师事务所律师。被告（反诉原告）：林亚钦。被告（反诉原告）：易群英。委托代理人：林亚钦。被告（反诉原告）的共同委托代理人：梁国标，广东君诚律师事务所律师。原告（反诉被告）陈文富与被告（反诉原告）林亚钦、易群英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈文富的委托代理人谢锡祥、被告（反诉原告）林亚钦及其与被告（反诉原告）易群英的共同委托代理人梁国标到庭加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈文富诉称，2008年11月11日，原、被告双方签订的房屋转让协议书一份，约定：被告将其所有的位于茂名市计星路工业加工区b4-b5号的楼房一栋三层半（建筑面积434.70平方米，房屋所有权证号：粤房地证字第2192384号，土地使用权证：茂府国用字（1997）第1200018号）转让给原告，转让价款为22万元，该款在双方签订协议并办理公证一次性支付给被告，原告有需要变更上述楼房房屋所有权证，国有土地使用权时被告要尽义务协助原告办理，如某方违反，除罚处违约金20万元给守约方外，还要赔偿守约方因此所造成经济损失等。合同签订当日，原、被告到茂名市公证处办理了房屋转让协议书公证，原告将转让款22万元全部付清给了被告，被告出具收条给原告，被告也将上述房屋及房地产权证交付给了原告使用。2009年1月后，原告多次通知被告办理房地产权证过户手续，但被告均以做生意没时间为由推延不予办理。在原告的多次请求下，被告于2013年1月声明同意办理，但说其经济困难，要求原告代他垫资将土地使用权证由原房主梁永辉名下过户到被告名下后，再将房地产权证过户至原告名下，原告代其垫资的款项在办妥过户手续后返还给原告。为办妥过户手续，原告只得同意代被告垫资，共代支了109592.90元（含查资料费500元、查档费3000元、办证订金10000元、土地使用权出让金88160元、税费2644元、印花税44.10元、价格调节基金440.80元、评估费3204元、评估过期补办评估费600元、其他费用1000元）。但在原告代被告垫资将土地使用权证办到被告名下后，被告私下将土地使用权证领出收藏并反悔不再为原告办理过户手续。此后，任凭原告如何催促，被告均以各种借口拒不协助原告办理过户手续。综上，被告的行为明显违约，也显然违反诚实信用的原则，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、两被告继续履行原、被告双方于2008年11月11日签订的房屋转让协议书，将转让房屋的房地产权证均过户至原告名下；二、两被告共同支付违约金20万元给原告；三、两被告共同返还原告代两被告支付的土地使用权证过户费109592.90元给原告；四、本案的诉讼费用由被告承担。被告林亚钦、易群英辩称，1999年，被告通过拍卖方式，以拍卖成交价174000元、拍卖佣金8700元、交易税20706元、契税5210.10元、房产局手续费2608.20元、房产登记费550元、房产测量费460元、房产查询费300元、转让代理费3000元，共计215534.30元的价格取得原属于梁永辉的位于茂名市计星路工业加工区b4-b5的房屋一栋。该房的划拨土地使用权面积为95平方米，划拨土地上的建筑面积为434.17平方米。2000年2月3日，茂名市人民政府给被告颁发了房地产权证粤（证号：房地产证字21923**号）。2008年11月11日，被告与原告签订房屋转让协议书，将位于茂名市计星路工业加工区b4-b5的房屋一栋转移给原告使用。根据被告与原告的所签订的房屋转让协议书也没有约定说将房屋的所有权转让给原告，更没有说将连土地的使用权一并转让否。2013年当被告提出，先由原告出钱垫付土地出让金，再从该土地价款中抵减时，原告欣然接受。原告代被告支付土地出让金等费用后，2014年1月20日，茂名市人民政府给被告颁发了国有土地使用证。被告取得该幅土地国有土地使用证后，就该幅土地的价格问题多次与原告协商。但原告却以该幅土地的价格及房屋已以22万元于2008年11月转让给其为由，拒绝与被告协商。茂名市计星路工业加工区的土地价格是众所周知的，2008年下半年，该地段的土地转让费的市场价格一般都在每平方米4000元-5000元左右。被告所在的b4-b5号土地95平方米，按当时的价格也要38万元至47万元之间，加上土地上的房屋，被告所有的粤房地产证字第21923**号房地产权证，价格也在60万元到70万元之间。为此，双方签订的房屋转让协议书是因重大误解订立的，而且订立的合同也显失公平，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，法院应当判令撤销双方签订的房屋转让协议书。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。按原告陈文富起诉陈述的（被告以22万元的价格，转让位于茂名市计星路工业加工区b4-b5号的房屋及土地给原告）是事实的话，房屋转让协议书无效。双方签订房屋转让协议书时，被告尚未取得国有土地使用证，违反《中华人民共和国城市房地管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；同时房屋转让协议书中也没有载明土地使用权取得的方式，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面合同，合同中应载明土地使用权取得的方式。”，故此，双方房屋转让协议书违反了法律法规的强制性规定，合同无效。被告已经将房屋交给原告使用，已经履行完了房屋转让协议书约定的义务，被告不存在违约。至于变更楼房房屋所有权证，国有土地使用证不是本房屋转让协议书约定的范围。况且根据被告与原告签订的房屋转让协议书第二条的约定，该条也没有的约定被告必须将房屋的所有权和土地的使用权卖给原告，也没有约定履行时间及支付的费用等，这些都是应当由被告和原告另行协商的。退一步来说，假如即使被告存在违约的情形，原告只能在违约金和要求继续履行选择其一，而且原告请求的违约金也过高。本案中被告与原告是在2008年11月11日签订的房屋转让协议书，本案的诉讼时效应当从2008年11月11日开始计算，从签订协议至今已有8年时间，原告对其所主张的权利也未在法定诉讼时效期间行使，故该主张现已超过法定的诉讼时效，应予驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）林亚钦、易群英反诉称，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，反诉原告与反诉被告签订的房屋转让协议书是在重大误解的情况下签订的，并且该协议的约定明显显失公平，法院应当判令撤销双方签订的房屋转让协议书，反诉被告应当将取得的房屋及占用的涉案土地返还给反诉原告林亚钦、易群英。为此特提起反诉，请求判令：一、撤销反诉原告林亚钦、易群英与反诉被告陈文富签订的房屋转让协议书，反诉被告陈文富将取得涉案房屋及占用的涉案土地返还林亚钦、易群英；二、本案的反诉费由反诉被告陈文富承担。原告（反诉被告）陈文富辩称，被告的反诉明显超过1年的法定除斥期间，撤销权已消灭。因此，其反诉的胜诉权依法不受法律保护。被告依法拍卖取得讼争房屋的，有人民法院相关法律文书为凭。因此，被告在与原告签订协力议之前，已取得了讼争房屋的所有权，被告有权转让涉案房屋。原、被告之间签订的房屋转让协议书是经过双方协商一致而签订的，系原、被告双方真实意思表示。况且，双方在签订协议后，也一同到茂名市公证处办理了公证手续。原告已按房屋转让协议书约定履行了支付全部价款22万元的义务，被告也履行了交付房屋及房产证（粤房地证字第21923**号）及国有土地使用权证［茂府国用字（1997）第1200018号，土地使用权证原为梁永辉名下］的义务。原告已实际实用房屋至现在。原、被告之间的房屋转让，也是房地一并转让的，并不存在分开转让的可能。经审理查明，1999年11月18日，被告林亚钦通过茂名市拍卖行拍卖的方式，以拍卖成交价174000元取得梁永辉的位于茂名市茂水公路工业加工区b4-b5号框架结构四层的房屋1栋（房产证号：粤房地证字第10308**号、国有土地使用证号：茂府国用字（1997）第1200018号）。该房的划拨土地使用权面积为95平方米，划拨土地上的建筑面积为434.17平方米。2000年2月3日，茂名市人民政府颁发了位于茂名市茂水公路工业加工区b4-b5号框架结构四层的房屋1栋的房地产权证（证号：粤房地产证字21923**号，建基面积96.46平方米，建筑面积434.70平方米）给被告林亚钦。2008年11月11日，被告林亚钦、易群英作为甲方，原告陈文富作为乙方，原、被告双方签订的房屋转让协议书一份，该协议约定：“甲方将其所有的位于茂名市计星路工业加工区b4-b5号（茂名市茂水公路工业加工区b4-b5号）的三层半的楼房（建基面积96.46平方米，建筑面积434.70平方米，房屋所有权证号为：粤房地证字第2192384号，土地使用权证为：茂府国用字（1997）第1200018号）全部转让给乙方所有，转让价款为22万元，该楼房若因权属纠纷造成乙方经济损失，全部由甲方负责赔偿，并处罚违约金20万元给乙方。该楼房转让款22万元乙方在双方签订协议并办理公证一次性支付给乙方，乙方有需要变更上述楼房房屋所有权证，国有土地使用权时甲方要尽义务协助乙方办理。以上条款，甲、乙双方必须共同遵守执行，如某方违反，除罚处违约金贰拾万元给守约方外，还要赔偿守约方因此所造成经济损失等。”协议签订当日，原、被告到茂名市公证处对该协议进行公证，茂名市公证处作出了（2008）茂证内字第1249号公证书，原告并将转让款22万元全部付清给了被告林亚钦、易群英，被告林亚钦出具收条给原告陈文富，被告林亚钦、易群英并将上述房屋及房地产权证交付给了原告陈文富使用至今。原告陈文富为了能够办理涉案房屋的过户手续，在2013年1月，将涉案房屋的国有土地使用证权由原权属人梁永辉名下过户到被告林亚钦的名下，原告陈文富为办理此土地使用权证支付相关的办证费用109592.90元，被告林亚钦、易群英予以确认。2014年1月10日，茂名市人民政府颁发了涉案房屋的国有土地使用证权［证号：茂国用（2014）第02000051号］给被告林亚钦。原告陈文富多次催促被告林亚钦、易群英协助办理过户，被告林亚钦、易群英均未予办理，双方致成纠纷。原告陈文富向本院提起诉讼，请求判令如前所请。以上事实，有原告（反诉被告）陈文富及被告（反诉原告）林亚钦、易群英提供的公证书、房屋转让协议书、房地产权证、国有土地使用证、发票、拍卖成交确认书等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告具有相应的民事行为能力，双方于2008年11月11日签订的房屋转让协议书系原告陈文富与被告林亚钦、易群英真实意思表示，且协议内容为买卖的私有财产，合同内容除了违约金约定的条款之外，其他合同内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦不损害国家和社会公共利益，应为合法、有效的合同，受法律保护，对合同双方当事人具有法律约束力，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告陈文富已按房屋转让协议约定履行了支付全部价款22万元的义务，被告林亚钦、易群英也交付房屋及房产证（粤房地证字第21923**号）、国有土地使用权证［原为梁永辉名下的茂府国用字（1997）第1200018号土地使用权证］的义务。原、被告之间的房屋转让，依据《中华人民共和国共和国物权法》“地随房走”的立法精神，涉案房屋土地使用权随之转移给原告陈文富。被告林亚钦、易群英未办理过户登记，根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”和最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第85条“财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行”的规定，被告林亚钦、易群英还应负有使原告陈文富取得该房屋所有权的义务，本案房屋转让协议书并未约定过户登记履行期限，且请求过户登记兼具物权请求权性质，因此，被告林亚钦、易群英关于原告陈文富的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩主张不能成立。从合同签订之日起，被告林亚钦、易群英即应当知道房屋将变更所有权人为原告陈文富的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”的规定，本案中，双方签订房屋转让协议书的时间为2008年11月11日。其行使撤销权的期限应从2008年11月11日起至2009年11月11日止，因被告林亚钦、易群英未在法定的期限内行使撤销权，故该撤销权消灭，被告林亚钦、易群英已丧失了对该房屋转让协议行使撤销权。综上，被告林亚钦、易群英应协助原告陈文富办理涉案房屋的产权过户手续。被告林亚钦、易群英至今没有履行协助原告陈文富办理涉案房屋过户登记的义务，构成违约，应承担相应违约责任。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故对原告陈文富请求的违约金，本院考虑上述情况予以酌定被告林亚钦、易群英还应以房屋总价款220000元的10%向原告陈文富支付违约金即22000元。在签订协议时，原告陈文富明知道涉案房屋的国有土地使用权证仍登记在原权属人梁永辉名下，原、被告双方对办理该国有土地使用权证的过户费用没有作出约定，原告陈文富作为买受人，办理该国有土地使用权证的过户费用应由原告陈文富负担，原告陈文富请求被告林亚钦、易群英支付办理该土地使用权证的过户费用109592.90元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）林亚钦、易群英于本判决生效之日起十日内到房地产交易部门将位于茂名市茂水公路工业加工区b4-b5号［房地产权证证号：粤房地产证字21923**号、国有土地使用证证号：茂国用（2014）第02000051号）］房屋的产权过户给原告（反诉被告）陈文富。二、被告（反诉原告）林亚钦、易群英于本判决生效之日起十日内支付违约金22000元给原告（反诉被告）陈文富。三、驳回原告（反诉被告）陈文富的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）林亚钦、易群英的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9096元（原告预付），由原告（反诉被告）陈文富负担4952元，由被告（反诉原告）林亚钦、易群英负担4144元；反诉案件受理费4548元（被告已预付），由被告（反诉原告）林亚钦、易群英负担。被告（反诉原告）林亚钦、易群英需负担的案件受理费，限其在本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告（反诉被告）陈文富，本院不再另行退收本案的诉讼费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长 陈 玲代理审判员 周晋锋人民陪审员 林 司二о一五年七月四日书 记 员 车燕茹 微信公众号“”