（2015）川民终字第311号
裁判日期: 2015-07-26
公开日期: 2016-01-18
案件名称
成都昊盟科技创意发展有限公司与廖松房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省高级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都昊盟科技创意发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）川民终字第311号上诉人（原审被告）成都昊盟科技创意发展有限公司，住所地四川省成都市锦江区工业园区毕升路217号。法定代表人罗良学，董事长。委托代理人杨灿（特别授权），四川英睿律师事务所律师。被上诉（原审原告）廖松，男，汉族。委托代理人梁光超（特别授权），四川中一律师事务所律师。上诉人成都昊盟科技创意发展有限公司（以下简称昊盟公司）因与被上诉人廖松房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2014）成民初字第1514号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人昊盟公司的委托代理人杨灿、被上诉人廖松的委托代理人梁光超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经原审审理查明，2014年1月6日，廖松作为乙方与甲方昊盟公司签订《定购书》1份，双方约定：一、廖松从昊盟公司处定购锦江创意科技大厦·创世纪项目1幢8层0801号房屋，房屋总价款为8466305元；二、廖松在《定购书》签订之日向昊盟公司支付定金3000000元；三、廖松应在《定购书》签订之日起十五日内与昊盟公司签订《房屋转让协议》。双方另在《定购书》第七条以手写方式备注：“关于付款的约定：乙方于签订本房屋定购书之日起5日内向甲方缴纳大写人民币叁佰万元整作为定金，于2014年6月6日起缴纳总房款60%并签订转让协议，余款在办理产权证之前付清”。2014年1月8日，廖松以转账方式向昊盟公司支付了定金3000000元。2014年6月19日，廖松向昊盟公司送达《律师函》1份，上载明：“2014年2月，贵公司与廖松就锦江创意科技大厦.创世纪项目1幢8层0801号房屋签订了《房屋转让协议》，但就在协议签订后，贵公司突然告知廖松，该房屋所占用范围的土地使用权性质导致该房屋不能转让给廖松，从而收回了《房屋转让协议》全部原件……本律师希望贵公司在收到本函后7日内将定金3000000元全额退还给廖松”。昊盟公司在本案诉讼中认可收到该份《律师函》，但认为其所载的内容与事实不符，具体是：一、其在与廖松签订《定购书》时即已告知了案涉房屋的土地使用权性质以及只能由企业主体签订《房屋转让协议》的事实，廖松对此明知并承诺其在签订《定购书》后设立企业主体来完成签约行为；二、双方并未实际签订《房屋转让协议》，并不存在昊盟公司从廖松处收回《房屋转让协议》的事实。本案诉讼中，昊盟公司表示根据《成都市工业总部经济发展管理办法（试行）》等规定，房屋的受让人只能为经认定的工业总部企业的非自然人，故昊盟公司只能与廖松设立的企业主体签订正式《房屋转让协议》。廖松表示其无法设立符合相应条件的企业与昊盟公司签订合同。本案诉讼中，廖松将诉讼请求变更为：“判决昊盟公司返还廖松定金3360000元，即廖松放弃6000000元诉请中的2640000元”。原审法院认为，廖松与昊盟公司签订的《定购书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。由于昊盟公司明确表示其只能与非自然人签订《房屋转让协议》，故《定购书》已属于履行不能。现本案的争议焦点在于双方未能按《定购书》签订《房屋转让协议》的责任应当如何认定，主要集中于以下两个方面：一、昊盟公司是否在签订《定购书》时向廖松明确告知了以后签订《房屋转让协议》的主体只能是非自然人，如果昊盟公司未作告知，则其应对双方最终无法签订合同承担责任；二、廖松是否存在违反《定购书》约定的行为，该行为与双方未能签订《房屋转让协议》之间是否具有因果关系。关于昊盟公司是否在签订《定购书》时即已向廖松告知了签订《房屋转让协议》的主体只能是非自然人的问题，昊盟公司主张《定购书》首部所载的“乙方在充分了解所定购房屋相关规划条件等全部内容……”这一内容证明其履行了告知义务，原审法院认为，一、由于昊盟公司作为出售人对房屋的出售条件、转让限制等方面信息享有优势，且受让主体的限制又是对缔约行为具有重大影响的事项，故昊盟公司应当将该事项以明确具体的方式向廖松进行告知，而合同首部所书“乙方在充分了解所定购房屋相关规划条件等全部内容”的内容对受让主体的说明并不明确具体，且以廖松的身份和知识水平而言，其对房屋相关规划条件等内容的了解并不足以推定其必然知晓该房屋只能转让给非自然人，因此《定购书》首部所载内容并不能证明昊盟公司向廖松告知了案涉房屋只能转让给非自然人的事实；二、从《定购书》的内容而言，《定购书》所载明的当事人分别为昊盟公司和廖松，约定的内容亦为由廖松与昊盟公司签订《定购书》，并无由廖松以其设立的企业主体与昊盟公司签约的约定，本案现有证据也表明双方未在《定购书》之外以其他方式约定最终由廖松设立的非自然人主体与昊盟公司签订合同，以上说明双方在签订《定购书》时均明知将由廖松本人与昊盟公司签订合同，进一步印证了昊盟公司未向廖松告知了案涉房屋只能转让给非自然人的事实。综上，昊盟公司关于其在签订《定购书》时已告知房屋只能转让给非自然人、双方约定由廖松之后以其设立的企业与昊盟公司签约的抗辩理由缺乏相应证据，原审法院不予支持。由于昊盟公司未在签订《定购书》时告知廖松案涉房屋只能转让给非自然人，因此廖松不符合受让主体条件，双方未能签订《房屋转让协议》的责任应当归责于昊盟公司。关于廖松是否存在违约行为以及该行为与双方最终未签订合同之间是否存在因果关系的问题，昊盟公司主张应归责于廖松的主要理由是：一、廖松出具的《承诺书》表明廖松不愿与昊盟公司签订《房屋转让协议》；二、廖松未能按照《定购书》的约定支付购房款。廖松认为：一、《承诺书》不是廖松本人书写，并申请进行笔迹鉴定；二、因双方未签订《房屋转让协议》，廖松无义务向昊盟公司支付购房款。原审法院认为，一、《承诺书》载明：“廖松与昊盟公司于2014年1月6日签订的锦江创意科技大厦.创世纪房屋《定购书》（1幢8层0801号房屋）为无效协议，2014年1月9日由昊盟公司出具给廖松的金额为人民币叁佰万元的购房收据为无效收据……”。从《承诺书》的内容而言，即使该《承诺书》系廖松本人书写，也无法根据其内容推定得出廖松本人作出了拒绝与昊盟公司签订《房屋转让协议》的意思表示，且由于该《承诺书》未书写落款时间，无法证明其是在《定购书》约定的签约期限内形成，故《承诺书》不能证明双方未签订合同的责任应归于廖松；二、从《定购书》第七条“乙方……于2014年6月6日起缴纳总房款60%并签订转让协议”的约定来看，廖松给付购房款与双方签订《房屋转让协议》系同时履行，给付购房款并非是签订《房屋转让协议》的前提条件，且即使廖松向昊盟公司支付了购房款，昊盟公司因转让条件的限制也不可能与是自然人的廖松签订《房屋转让协议》，故廖松未付购房款的行为与双方最终不能签订《房屋转让协议》之间不具有因果关系。综上，昊盟公司关于未签订合同的责任应归于廖松的抗辩理由不能成立，原审法院不予支持。因不能签订《房屋转让协议》的原因归责于昊盟公司，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”以及《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，昊盟公司应当向廖松双倍返还定金。关于定金的金额，虽然廖松与昊盟公司在《定购书》中约定定金为3000000元，但由于案涉房屋总金额约定为8466305元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，定金数额为1693261元，昊盟公司应当向廖松双倍返还3386522元。另外，廖松以定金名义支付3000000元中有1306739元属无效定金，昊盟公司亦应将该1306739元一并返还给廖松。综上，昊盟公司应向廖松返还4693261元，现由于廖松在诉讼中将其主张返还的金额由6000000元变更为3360000元，原审法院依据意思自治原则对廖松处分自身权利的行为予以尊重，判决昊盟公司向廖松返还人民币3360000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、九十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：昊盟公司在判决生效之日起二十日内向廖松返还双倍定金及无效定金共计3360000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费33680元，由昊盟公司负担。宣判后，昊盟公司不服，上诉认为：一、原审判决没有依法对昊盟公司提交的由廖松出具的《承诺书》证据进行采信，进而对该证据载明事实没有查清，应属事实不清，认定错误。原审中，昊盟公司提交了廖松出具的《承诺书》，该《承诺书》载明“双方于2014年1月6日签订的锦江创意科技大厦·创世纪房屋《定购书》（1幢8层0801号房屋）为无效协议，2014年1月9日由昊盟公司出具给廖松的金额为人民币叁佰万元的购房收据为无效收据……”。从该《承诺书》内容看，至少说明廖松是在签订讼争《定购书》后，明确表示《定购书》及收据无效，不予履行的事实；廖松的此行为意思表示也可印证《定购书》的不履行系廖松自身书面承诺放弃所致。原审中，廖松虽对昊盟公司提交的《承诺书》证据的真实性提出异议，且当庭申请进行笔迹鉴定，但事后却既未进行鉴定，也未提交其他证据来证明此份《承诺书》的不真实。因此，在该份《承诺书》客观存在的情况下，原审判决理应对此份证据所证明事实予以客观评判，以查清事实，并由廖松承担举证不能的责任。二、原审判决适用法律不当，判决显失公正。首先，双方签订《定购书》中所约定的房屋并非商品房；昊盟公司在按照《定购书》约定收取定金后，也并非系昊盟公司不履行“约定的债务”。因此，原审判决适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国担保法》第八十九条所依据的前提不成立。其次，昊盟公司在履行《定购书》约定义务方面，并不存在任何违约情形，《定购书》实质具有继续履行的可能。双方于2014年1月6日签订《定购书》后，约定于2014年6月再签正式转让协议，其间半年的时间正是提供给廖松成立企业，以便签订正式《房屋转让协议》。但廖松在《定购书》签订后，书面向昊盟公司提交《承诺书》，表明放弃定购，由此才导致双方不能进一步按照约定签订《房屋转让协议》。原审判决片面地直接将不能签订《房屋转让协议》的原因归责于昊盟公司，完全忽略廖松所出具前述《承诺书》的客观事实，也完全忽视廖松作为房屋购买人，对《定购书》约定价款高达800余万元的交易，本就更应当尽到的注意义务。何况，双方在签订《定购书》时，《定购书》约定房屋已是经竣工验收的现房，且在《定购书》首部双方也己明确房屋的规划条件及房屋性质。第三，廖松在原审中并未对其诉请及主张的事实提供有效证据证明。在廖松出具的《承诺书》客观存在的情况下，原审判决片面适用定金罚则，认为昊盟公司应双倍返还定金的观点，明显加重了昊盟公司责任。综上，昊盟公司认为，原审判决对造成《定购书》不能履行的关键事实未能查明，认定事实不清，判决错误。请求：1.撤销原判，发回重审或改判；2.判决驳回廖松的诉讼请求；3.本案诉讼费用由廖松承担。廖松答辩认为：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，昊盟公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一、《承诺书》是昊盟公司伪造的，不具有真实性，原审判决对《承诺书》不予采信正确。二、廖松提交的证据证明昊盟公司的经营范围有商品房开发经营资格，故原审适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》解决案涉房屋转让纠纷正确。三、廖松提交的证据能够支持廖松的诉讼请求。综上，昊盟公司的上诉理由不能成立，应予驳回。经本院二审审理查明，双方当事人对原审查明的案件事实没有异议。本院予以确认。另查明：1.2014年1月6日，廖松作为乙方与甲方昊盟公司签订《定购书》的首部载明：乙方在充分了解所定购房屋相关规划条件等全部内容，且已仔细阅读甲方在房屋转让并对接待中心已公示的《房屋转让协议》及其附件、前期物业服务协议、其他相关附件（以下简称“《房屋转让协议》及其附件”）内容，并对文本前述填充内容均无异议的基础上，自愿定购由贵公司投资建设的位于成都市锦江区毕昇路466号、468号“锦江创意科技大厦.创世纪”项目房屋。2.昊盟公司在原审中提交的成房权证监证字第31872**号房屋产权证、成国用（2013）第290号土地使用权证，载明：座落在四川省成都市锦江区毕昇路466号、468号1栋房屋所有权人为昊盟公司、规划性质为工业性质科研用房，座落在四川省成都市锦江区毕昇路466号、468号地号为JJ14-3-81的土地使用权人为昊盟公司、地类为工业用地。案涉房屋是在工业用地上修建的科研用房。3.昊盟公司在原审中提交的2011年12月30日四川省成都市人民政府办公厅成办发（2011）109号关于印发《成都市工业总部经济发展管理办法（试行）》的通知，载明“适用范围”：本办法适用于锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区（以下简称五城区）工业机制发展区，利用工业用地规划建设的工业总部项目和入驻的工业总部企业；“准入条件”：在本市注册、具有独立法人资格的各类投资主体，注册资金或净资产不低于1亿人民币，上年度营业收入不低于10亿人民币；项目建成后，符合入驻条件的企业用房面积不少于总建筑面积的80%（投资主体是工业企业的，自用房面积不低于总建筑面积的50%）；“工业总部企业准入条件”：在本市注册，具有独立法人资格，经营期限10年以上；“用地性质”：工业总部项目（企业）土地性质为非生产性工业用地，不得擅自改变土地用途。2013年11月14日成都市锦江区创意产业商务区管理委员会锦创管委（2013）42号《关于规范办理房屋产权工作的通知》、成都市锦江区创意产业商务区管理委员会《关于规范办理房屋产权工作的管理细则（试行）》载明“房屋产权登记工程办理的范围及要求”：办理范围为凡入驻锦江区创意产业商务区内的所有企业。二审中，廖松向本院提交《鉴定申请书》，申请对昊盟公司提交的《承诺书》上“廖松”的签名及指印的真伪进行鉴定。本院认为：昊盟公司与廖松签订的《定购书》属于房屋转让预约合同，即为双方将来签订《房屋转让合同》而签订的合同。根据双方《定购书》的约定，廖松交付的定金属于预约定金，即为了保证将来签订《房屋转让合同》而支付的保证金。如果廖松将来不签订合同，则定金归昊盟公司所有，如昊盟公司拒绝签订合同，则双倍返还定金给廖松。该《定购书》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效合同，双方均应当依约履行。本案争议焦点是双方未能按照《定购书》约定签订《房屋转让协议》的责任归属。昊盟公司上诉主张双方未能按照《定购书》约定签订《房屋转让协议》的原因是廖松出具书面《承诺书》明确表示放弃所致，昊盟公司在履行《定购书》约定义务方面并不存在任何违约情形。本院认为，由于廖松否认该《承诺书》系其书写，本院不能确认其真实性，即使该《承诺书》系廖松书写，但《承诺书》载明的内容仅表明廖松表示双方签订的《定购书》及昊盟公司向其开具的3000000元收据无效，并没有放弃与上诉人签订《房屋转让协议》的内容，故不宜认定廖松作出了拒绝与昊盟公司签订《房屋转让协议》的意思表示。并且该《承诺书》缺乏具体的书写时间，上诉人也不能确定其具体收到时间，不能证明其系在《定购书》约定的签约期限内形成，不能合理排除廖松系在昊盟公司明确表示不能与廖松个人签订《房屋转让协议》后才出具的可能性，故《承诺书》不能证明双方未签订《房屋转让协议》的责任应归属于廖松。因此，昊盟公司主张《定购书》不履行，双方不能签订《房屋转让协议》系廖松拒绝签订的理由不能成立，本院不予支持。因对《承诺书》真伪的鉴定并不影响本案的处理，故本院对廖松的申请不予准许。昊盟公司上诉主张《定购书》首部载明的“乙方在充分了解所定购房屋相关规划条件等全部内容……”证明昊盟公司在签订《定购书》时履行了告知廖松签订《房屋转让协议》的主体是非自然人的义务，即使廖松不知道签订主体是非自然人也是廖松没有尽到必要的注意义务所致，昊盟公司不应当承担责任。本院认为，在本案诉讼中，昊盟公司认可其只能与非自然人签订案涉房屋的转让协议，自然人不具备签约主体条件，因此，昊盟公司在签订《定购书》时应当明确告知廖松签订《房屋转让协议》的主体只能是非自然人。从双方签订的《定购书》内容看，《定购书》上约定的《房屋转让协议》的签订主体是廖松个人，并没有证据证明双方约定与廖松设立的非自然人签订《房屋转让协议》。《定购书》首部载明的“乙方在充分了解所定购房屋相关规划条件等全部内容……”以及昊盟公司在诉讼中提交的《房屋转让协议》文本、《房屋所有权证》、《土地使用权》均不能足以证明昊盟公司在签订《定购书》时履行了告知廖松应由非自然人来签订《房屋转让协议》的义务。故昊盟公司主张其已经将签约主体只能是非自然人告知了廖松的理由不能成立。廖松作为房屋买售人，其对买售房屋的注意义务来源于昊盟公司提供的资料及告知内容，《定购书》首部虽载明“乙方在充分了解所定购房屋相关规划条件等全部内容”、“且已仔细阅读甲方在房屋转让并对接待中心已公示的《房屋转让协议》及其附件”内容，但由于昊盟公司不能证明已经将载明有“买售主体是非自然人”的文本材料提供给廖松阅读并进行了公示，也不能证明公示的《房屋转让协议》及其附件中已经明确载明“买售主体是非自然人”，故不能推定廖松应当知晓案涉房屋只能出售给非自然人，廖松在其应当注意的义务范围内不必然知晓案涉房屋只能出售给非自然人，故昊盟公司主张廖松没有尽到必要的注意义务导致不能签订《房屋买卖协议》的理由不能成立。在本案诉讼中，双方均认可《定购书》约定的转让房屋的受让主体只能为非自然人，昊盟公司只能与非自然人签订《房屋转让协议》，廖松作为自然人不具备签订合同的主体资格。在诉讼中，昊盟公司表示愿意与廖松设立的符合相应条件的非自然人签订合同，但廖松明确表示无法设立符合相应条件的非自然人，最终导致双方不能签订《房屋转让协议》。因而，昊盟公司不存在拒绝与廖松签订《房屋转让协议》的行为，双方不能签订《房屋转让合同》的原因系案涉房屋性质问题，非因当事人一方原因导致。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，由于不能签订《房屋转让协议》为不可归责于双方的原因，双方签订的《定购书》应当解除，昊盟公司应当将廖松缴纳的定金3000000元返还给廖松。原审认定不能签订《房屋转让协议》的原因归责于昊盟公司，并适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定的定金罚则判决昊盟公司向廖松双倍返还定金不当，本院予以纠正。前述已经分析认定，昊盟公司在签订《定购书》的过程中没有证据证明已经告知廖松《房屋转让协议》的签订主体只能是非自然人，有隐瞒与订立合同有关的重要信息的情形，违背了诚实信用原则，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”的规定，昊盟公司应当承担廖松不能按照《定购书》约定与其签订《房屋转让协议》的损失，即缴纳的3000000元保证金造成的资金占用费的损失。参照民间借贷的利息标准，损失为以3000000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的利息，从2014年1月6日起至判决生效之日止。由于廖松在诉讼中将其主张返还的金额变更为3360000元，该金额未超过应返还本金和按前述标准计算出的资金占用费总额，原审基于尊重廖松对自身权利的处分权，判决昊盟公司向廖松返还3360000元的结果正确，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律有误，但结果正确，应予维持。上诉人昊盟公司的上诉理由部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费33949.44元，由成都昊盟科技创意发展有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 袁 均代理审判员 蔡源原代理审判员 汪秀兰二〇一五年七月二十六日书 记 员 王蒂芬 来自：