（2015）沙法民初字第05853号
裁判日期: 2015-07-26
公开日期: 2015-12-28
案件名称
邓荣雄、包小容与刘正刚、黄燕房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓荣雄,包小容,刘正刚,黄燕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国担保法》：第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙法民初字第05853号原告邓荣雄，男，汉族，无固定职业，住四川省邻水县。委托代理人蒲荣森，重庆远博律师事务所律师。原告包小容，女，汉族，无固定职业，住四川省邻水县。委托代理人蒲荣森，重庆远博律师事务所律师。被告刘正刚，男，汉族，职业不详，住重庆市大足区。被告黄燕，女，汉族，职业不详，住重庆市大足区。原告邓荣雄、包小容与被告刘正刚、黄燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后，依法由代理审判员马晓敏独任审判，适用简易程序并于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告邓荣雄、包小容及其委托代理人浦荣森到庭参加诉讼。被告刘正刚、黄燕经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邓荣雄、包小容诉称，二被告系夫妻关系。2014年4月21日，二被告与二原告签订了《房屋租赁及房屋预约买卖合同》。该合同包括两个部分的内容，一部分系房屋租赁合同的内容，一部分房屋买卖合同的内容。本案只涉及房屋买卖合同的内容。该部分合同约定二原告向二被告购买房屋，房屋总价800000元。二原告先交纳150000元的定金，并一次性支付房屋20年的租金现值350000元，共计500000元。该笔款项用于还清房屋的银行按揭贷款，解除房屋的抵押，以便二被告能将该房屋出售并过户给二原告。房屋解押后，二被告最迟应于2014年12月31日前于二原告签订房屋买卖合同，并办理产权转移手续。之后二原告支付剩余房款。合同签订，二原告向二被告支付了定金150000元，并支付了房屋20年的租金现值350000元。但二被告却将该房屋出售并过户给了案外人唐伟。原告请求法院判令解除二被告与二原告于2014年4月21日签订的《房屋预约买卖合同》；判令二被告连带向二原告双倍返还定金300000元。被告刘正刚、黄燕未作答辩。经审理查明，被告刘正刚与被告黄燕系夫妻关系。重庆市沙坪坝区某房屋原登记于被告黄燕名下。2014年4月21日，二原告（乙方）与二被告（甲方）签订了《房屋租赁及预约买卖合同》。合同约定如下：第一条房屋基本状况。房屋位于重庆市沙坪坝区，建筑面积为32.76平方米；从2013年7月29日起至今，乙方一直租赁使用房屋从事餐饮，并已交纳租金至2014年6月30日；该房屋现已抵押，抵押担保的贷款合同将于2014年10月30日到期。第二条房屋租金、使用费用及缴纳方式。租金每月3000元，乙方按季缴纳；房屋物业管理费、水电费由乙方直接向相关方缴纳。第三条关于续租的约定。甲方同意乙方继续租赁房屋20年，自2014年6月30日起至2034年6月30日止；续租期间，房屋租金不变，水电费、物管费交纳方式不变；除符合本合同约定的情形外，甲方不得拒绝续租或以其他任何理由擅自解除本合同，甲方违反本项约定，须向乙方支付违约金200000元；本合同签订之日起3日内，乙方一次性支付甲方500000元，该笔款项专门用于甲方还清银行贷款解除房屋抵押，包括房屋买卖立约定金150000元，从2014年6月30日至2034年6月30日之间共计20年的房屋租金折现值共计350000元；第四条关于房屋预约买卖的约定。待房屋解除抵押后，甲方与乙方签订房屋买卖合同，并办理转移登记的日期最迟不超过2014年12月31日；房屋转让总价为800000元，甲乙双方因房屋买卖依法应当承担的税费已包含在房屋转让总价款中，由甲方支付；乙方按照合同约定支付的立约定金150000元、租金350000元全部冲抵房屋转让借款；房屋登记管理部门受理房屋转移登记之日起3日内，乙方向甲方支付200000元；乙方领取房屋产权证之日起3日内，向甲方支付100000元，甲乙双方关于房屋续租的一切权利义务终止；若甲方未能按照前述规定的期限和内容与乙方签订房屋买卖合同，或逾期办理房屋转移登记，甲方退还乙方立约定金150000元，由甲方在2015年1月10日前付清。每逾期一天，甲方应按未退款总金额的0.5%向乙方支付资金占用利息。第五条其他约定。对甲方享有的房屋拆迁安置补偿款保险赔款等各类赔款，乙方应从甲方取得的退还租金、返还定金及本合同违约金等权益享有优先受偿的权利；甲方两位合同当事人及乙方两位合同当事人对本合同的履行承担连带责任。二原告及二被告均在合同上签字并加盖了手印。合同签订后，二原告向二被告支付了立约定金150000元，并支付了20年房屋租金折现值350000元。2014年4月21日，被告黄燕向二原告出具收条一张，该收条载明其收到现金500000元。但二被告未按照合同约定于2014年12月31日前与二原告签订房屋买卖合同，并办理转移登记事宜。2015年4月16日，涉案房屋因房屋买卖变更登记于案外人唐伟、蒋波名下。审理中，二原告称共计向二被告支付了511900元，并表示合同原约定“甲方双倍赔偿乙方立约定金300000元”，但被告黄燕称该约定对二被告不利，且二被告一定会把涉案房屋过户给二原告，因二原告相信二被告，就同意将合同变更为“甲方退还乙方立约定金150000元”，原告邓荣熊在变更条款上加盖了手印。二原告认为二被告没有履行合同义务，应该双倍返还定金。上述事实，有原告的陈述，以及原告提供的《房屋租赁及房屋预约买卖合同》、档案查询结果证明、收条等在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，《房屋租赁及房屋预约买卖合同》系原告与被告真实的意思表示，不违反法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按约履行相应的权利义务。原告按约支付了500000元，二被告应于2014年12月31日前与二原告签订房屋买卖合同，并办理房屋的转移登记手续。但二被告并未履行其义务，却在涉案房屋解除抵押后将其转卖给了案外人并办理了转移登记手续，严重违约，导致其与二原告之间的房屋预约买卖合同无法履行。根据合同法的规定，当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故二原告要求解除合同，合理合法，本院予以支持。当事人约定以交付定金作为订立合同的担保的，给付定金的一方订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。但合同载明二被告只需如数返还定金，且该条约定是二原告与二被告协商一致的结果，是二原告对自己权利的处分，是合法有效的。虽然房屋预约买卖合同方面的权利义务终止了，但不影响合同中结算和清理条款的效力。故二被告只应向二原告返还定金150000元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告邓荣雄、包小容与被告刘正刚、黄燕于2014年4月21日签订的《房屋租赁及房屋预约买卖合同》中买卖合同部分于本判决发生法律效力后立即解除。二、限被告刘正刚、黄燕于本判决发生法律效力后立即连带返还原告邓荣雄、包小容立约定金150000元。三、驳回原告邓荣雄、包小容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4800元，减半收取2900元，财产保全费2120元，共计5020元（原告已预交），由原告邓荣熊、包小容负担1400元，由被告刘正刚、黄燕负担3620元，被告刘正刚、黄燕负担部分限于本判决发生法律效力后立即给付原告邓荣雄、包小容。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 马晓敏二〇一五年七月二十六日书 记 员 卢 静 来源：百度“”